房企并購(gòu)開(kāi)啟生存之戰(zhàn)

宋慧芳

經(jīng)過(guò)一年多的市場(chǎng)調(diào)控洗禮，房地產(chǎn)行業(yè)集中度快速提升，房企江湖上的“馬太效應(yīng)”愈演愈烈。

近期，有幾家房企先后宣布告別房地產(chǎn)行業(yè)。3月12日，珠江控股更名為京糧控股，此前該公司已陸續(xù)處理掉旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)；3月9日，中天金融（原中天城投）以246億元出售旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)，徹底從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向金融行業(yè)。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家普遍認(rèn)為，中小房企告別房地產(chǎn)行業(yè)是受外部環(huán)境及內(nèi)在需求等因素影響，隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升，房企間并購(gòu)整合頻頻出現(xiàn)，未來(lái)，越來(lái)越多的中小房企將被迫面臨被收購(gòu)的境遇。

并購(gòu)擴(kuò)大

2017年中國(guó)房地產(chǎn)收并購(gòu)規(guī)模，創(chuàng)下了近幾年以來(lái)的歷史最高值。據(jù)普華永道最新發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)報(bào)告顯示，2017年全年中國(guó)房地產(chǎn)交易超過(guò)480筆，交易金額同比增加31%，達(dá)逾800億美元，平均交易規(guī)模明顯增大。2017年房地產(chǎn)并購(gòu)交易額大于10億美金的交易額占比增加21%，1～10億美金的交易額下降17%。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在行業(yè)集中度上升的背景下，不進(jìn)則退的企業(yè)戰(zhàn)略心理很濃厚。并不是所有房企有自信投注下一輪“賽程”，據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在已經(jīng)披露業(yè)績(jī)預(yù)告的82家房企中，18家發(fā)布預(yù)虧公告的房企，均為轉(zhuǎn)型或中小型房企。

“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)并購(gòu)談判暗潮洶涌，有的企業(yè)為了剝離不良資產(chǎn)，有的企業(yè)因?yàn)橘Y金兌付壓力加大，有的企業(yè)則是為了調(diào)整市場(chǎng)布局?！蓖哐芯吭菏紫治鰩煆埡陚フf(shuō)。

對(duì)于龍頭房企而言，“規(guī)模之爭(zhēng)”仍是主基調(diào)，這象征了行業(yè)座次與地位。尤其是碧桂園、萬(wàn)科、恒大三家5000億級(jí)別的房企，依舊保持雄厚的野心。特別是近期隨著各大房企財(cái)報(bào)的發(fā)布以及企績(jī)會(huì)的召開(kāi)，對(duì)于2018年或者未來(lái)3年的銷(xiāo)售目標(biāo)的披露，可見(jiàn)各房企之間正在經(jīng)歷生死之考。

效仿碧桂園，啟動(dòng)跟投機(jī)制的陽(yáng)光城制定了到2020年實(shí)現(xiàn)3500億元的銷(xiāo)售目標(biāo)；拿地支出“名列前茅”的龍湖，同樣具有規(guī)模野心。1月30日，龍湖CEO邵明曉制定了新的目標(biāo)，未來(lái)三年，龍湖依然要保證行業(yè)規(guī)模前十，2020年龍湖會(huì)爭(zhēng)取跨過(guò)3000億元。三年內(nèi)將誕生至少17個(gè)百億級(jí)以上的地區(qū)公司。除此之外，新城控股將2018年銷(xiāo)售目標(biāo)定為1800億元，旭輝集團(tuán)期望2018年達(dá)到1400億元。

對(duì)于中小房企而言，賣(mài)股賣(mài)項(xiàng)目的主要原因就是盈利下降以及資金壓力拖累，畢竟出售部分資產(chǎn)相比賣(mài)房子要容易而且資金回籠更陜。

易居克而瑞指出，市場(chǎng)下行周期中，通常是房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加劇的時(shí)段，并購(gòu)將成為大型房企維持并擴(kuò)大規(guī)模的重要方式。該機(jī)構(gòu)指出，2016-2017年，恒大、融創(chuàng)等公司有超過(guò)70%的土地儲(chǔ)備來(lái)自非公開(kāi)市場(chǎng)收購(gòu)，土儲(chǔ)的持續(xù)增加是企業(yè)銷(xiāo)售增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，這一趨勢(shì)在今年還將延續(xù)。

擴(kuò)充土地

隨著地產(chǎn)“黃金十年”的過(guò)去以及土地成本的不斷抬高，“收并購(gòu)交易”正逐步成為部分房企增加土地儲(chǔ)備的主要渠道。

據(jù)指數(shù)研究院對(duì)300城土地供應(yīng)隋況的數(shù)據(jù)顯示，對(duì)于住宅用地，2016年供應(yīng)1.22億平方米，2017年供應(yīng)1.28億平方米，較2016年增加4.9%；對(duì)于商辦用地，2016年供應(yīng)0.35億平方米，2017年供應(yīng)0.38億平方米，較2016年增加8.4%。土地供應(yīng)增加，并購(gòu)交易非但沒(méi)有減少，反而更加活躍。

與普華永道在其最新的房地產(chǎn)并購(gòu)報(bào)告中表示，招拍掛中配資被禁止，地產(chǎn)商需要以100%自有資金進(jìn)行拍賣(mài)，收購(gòu)企業(yè)則不受此限制。加之拿地門(mén)檻變高，同時(shí)各地限價(jià)和限購(gòu)的政策降低了房企通過(guò)拍賣(mài)拿地的意愿。除此之外，土地是房企的生命之源，各大地產(chǎn)商都在積極進(jìn)行土地儲(chǔ)備，而收購(gòu)公司可以一次性取得多塊土地和物業(yè)，從而在土地存量上占得優(yōu)勢(shì)。再加上通過(guò)收購(gòu)公司的方式往往能以較低的成本獲得土地，因?yàn)槟繕?biāo)公司本身的風(fēng)險(xiǎn)和稅務(wù)因素降低了成本，并且被收購(gòu)公司持有的地塊往往是早年間拍賣(mài)的位置相對(duì)優(yōu)越的核心地塊，收購(gòu)企業(yè)可以幫助買(mǎi)方直接進(jìn)入當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)。

例如，融創(chuàng)收購(gòu)萊蒙國(guó)際、聯(lián)想控股等眾多物業(yè)項(xiàng)目，快速增加土地儲(chǔ)備；信達(dá)地產(chǎn)收購(gòu)淮礦物業(yè)，布局安徽和浙江市場(chǎng)；云南城投收購(gòu)成都會(huì)展，成功進(jìn)入四川市場(chǎng)等等。

另外，易居地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)還表示，通過(guò)股權(quán)并購(gòu)而非資產(chǎn)并購(gòu)的模式，可以為企業(yè)獲得較大的稅收減免或優(yōu)惠等。

擴(kuò)大融資

2017年房企融資門(mén)檻提高，2018年在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步加強(qiáng)。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，對(duì)金融有著天然的依賴性。

交行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹表示，實(shí)際上，近幾年銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)貸款都很謹(jǐn)慎。而今年在銀行貸款規(guī)模整體收縮的情況下，商業(yè)地產(chǎn)能分到的額度更為有限。廣東省商業(yè)地產(chǎn)投資協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)黃文杰表示，受此影響，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一方面另辟其他融資渠道，另一方面也尋求與資金雄厚者合作。

在信托、銀行、海外發(fā)債、社會(huì)融資等途徑接連不順的情況下，對(duì)融資需求比較大的房地產(chǎn)來(lái)講，險(xiǎn)資成為房企一根救命稻草。其周期長(zhǎng)、金額大，成本相比信托較低的特點(diǎn)對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)無(wú)疑是很好的渠道。而作為現(xiàn)金回款良好的房地產(chǎn)項(xiàng)目，也是險(xiǎn)資偏好的方向。

近年來(lái)，除通過(guò)多種金融工具投資房地產(chǎn)股票、基金、信托項(xiàng)目等，險(xiǎn)企還積極參與到拿地和購(gòu)買(mǎi)大宗房產(chǎn)中。據(jù)相關(guān)資料顯示，近幾年來(lái)，已經(jīng)有超過(guò)50家房企被包括安邦保險(xiǎn)、前海人壽、中國(guó)人壽、平安集團(tuán)、泰康人壽、珠江人壽等在內(nèi)的險(xiǎn)資舉牌，其中，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、金地集團(tuán)、碧桂園、萬(wàn)科、金融街、招商蛇口、保利地產(chǎn)、首開(kāi)股份、泰禾集團(tuán)、蘇寧環(huán)球、北京城建、華僑城、新城控股等知名房企名列其中。

然而，蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認(rèn)為，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，面對(duì)“資產(chǎn)荒”的困局，最好的解決方式無(wú)疑就是資產(chǎn)證券化。對(duì)此，國(guó)家還在不斷地探索中。從目前已經(jīng)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的項(xiàng)目來(lái)看，資產(chǎn)證券化路徑往往借道“租購(gòu)并舉”的住房制度設(shè)計(jì)，在長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)上進(jìn)展順利。部分房企借此開(kāi)始謀求轉(zhuǎn)型。

加速轉(zhuǎn)型

拿地成本居高不下，房地產(chǎn)存量待消化，可開(kāi)發(fā)的增量市場(chǎng)有限，房企整體利潤(rùn)下滑。加之融資成本上升，盈利壓力增大。為謀求新的增長(zhǎng)點(diǎn)房企近年來(lái)正在通過(guò)并購(gòu)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)組合、模式切換、產(chǎn)業(yè)拓展等多元化及新業(yè)務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)型。

房地產(chǎn)企業(yè)除了通過(guò)加速并購(gòu)以實(shí)現(xiàn)從“拿地賣(mài)房”模式向“出售與持有運(yùn)營(yíng)并舉”的轉(zhuǎn)型之外，部分房企也在不斷嘗試改變當(dāng)下重資產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)向以文旅、金融、互聯(lián)網(wǎng)等為主業(yè)的輕資產(chǎn)模式，來(lái)為房地產(chǎn)行業(yè)提供更好的服務(wù)平臺(tái)。

2017年2月27日，昆明百貨大樓集團(tuán)連續(xù)密集發(fā)布12份公告，以總支付對(duì)價(jià)約65.6億元收購(gòu)我愛(ài)我家100%股權(quán)，進(jìn)行互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)布局探索。2017年招商蛇口成立地產(chǎn)基金，作為其在地產(chǎn)金融和輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)試點(diǎn)。金科股份提出了“美好生活服務(wù)商”轉(zhuǎn)型升級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

除此之外，更多房企通過(guò)收購(gòu)成熟品牌物業(yè)，加快社區(qū)等物業(yè)類(lèi)增值服務(wù)的發(fā)展或進(jìn)軍長(zhǎng)租市場(chǎng)，同時(shí)踴躍參與地產(chǎn)金融和輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，未來(lái)更多企業(yè)通過(guò)并購(gòu)進(jìn)行轉(zhuǎn)型。

2017年1月9日，融創(chuàng)房地產(chǎn)（或其指定關(guān)聯(lián)方）通過(guò)增資事項(xiàng)以人民幣26億元的價(jià)格獲得北京鏈家6.25%的股權(quán)，進(jìn)軍長(zhǎng)租市場(chǎng)，以適應(yīng)國(guó)家提出的“租購(gòu)并舉”的政策導(dǎo)向。2017年7月和2018年1月，萬(wàn)科分別參與收購(gòu)物流服務(wù)供應(yīng)商普洛斯的股份，以及凱德地產(chǎn)的多家購(gòu)物中心，在物流地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域大幅加碼。還有今年3月4日，融創(chuàng)上海商置與盛煦地產(chǎn)宣布，將共同發(fā)起國(guó)內(nèi)首只存量資產(chǎn)并購(gòu)基金，規(guī)模達(dá)200億元人民幣。這也是融創(chuàng)首次以基金形式“試水”商業(yè)地產(chǎn)存量市場(chǎng)。