淺談資金監(jiān)管和合同備案在防范商品房交易風(fēng)險(xiǎn)中所起的作用

鄧慧瓊

摘要：商品房預(yù)售資金監(jiān)管和商品房合同網(wǎng)簽備案是基于規(guī)范市場(chǎng)、保證交易資金安全，保障消費(fèi)者合法權(quán)益的有效措施，在國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)中有著明確規(guī)定。購(gòu)房人在購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)認(rèn)真查看商品房預(yù)售許可證載明的監(jiān)管賬戶信息，并及時(shí)辦理商品房合同網(wǎng)上簽約，以避免產(chǎn)生糾紛，保障自身合法權(quán)益。

關(guān)鍵詞：商品房；交易風(fēng)險(xiǎn)；資金監(jiān)管；網(wǎng)簽備案

中圖分類號(hào)：F273 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2018）018-0042-02

隨著我國(guó)城市建設(shè)的高速發(fā)展以及棚戶區(qū)改造快速推進(jìn)和營(yíng)商環(huán)境的進(jìn)一步優(yōu)化，新建商品房市場(chǎng)上釋放了大量的剛性和改善性購(gòu)房需求，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了高速發(fā)展。但如何防范商品房交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，也成為大家非常關(guān)心的問(wèn)題。據(jù)了解，大多數(shù)人認(rèn)為有了商品房預(yù)售許可證就可以放心買了，從而忽略了在具體交易過(guò)程中的其他潛在風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)，在商品房交易過(guò)程中還存在著“一房二賣、延期交房、因資金問(wèn)題無(wú)法履約”等風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)侵害購(gòu)房人的合法權(quán)益。下面，筆者就具體從事的、與購(gòu)房人合法權(quán)益密切相關(guān)的“商品房預(yù)售資金監(jiān)管”和“商品房合同網(wǎng)簽備案”業(yè)務(wù)所起的作用，淺談幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)，供大家商榷。

一、商品房預(yù)售資金監(jiān)管是防范購(gòu)房資金潛在風(fēng)險(xiǎn)的重要保障

1.商品房預(yù)售資金監(jiān)管在防范交易風(fēng)險(xiǎn)中的實(shí)際運(yùn)用

按照住建部相關(guān)規(guī)定，筆者所在城市出臺(tái)了商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的相關(guān)細(xì)則，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)建設(shè)的商品房在取得預(yù)售許可證后和工程竣工驗(yàn)收備案前預(yù)售給購(gòu)房人，由購(gòu)房人按合同約定支付的購(gòu)房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款，全部直接存入《商品房預(yù)售許可證》載明的監(jiān)管專戶，開發(fā)企業(yè)不得以任何形式直接收存預(yù)售資金。購(gòu)房人申請(qǐng)按揭貸款，貸款銀行或住房公積金管理中心需將按揭貸款直接發(fā)放到該項(xiàng)目監(jiān)管專戶。開發(fā)企業(yè)給購(gòu)房人辦理《商品房買賣合同》網(wǎng)簽備案前，需提供監(jiān)管銀行出具的購(gòu)房交款憑證（不低于房款總額的20%）。監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金，必須首先保障用于本項(xiàng)目施工建設(shè)需要，直至該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案后，解除監(jiān)管。就是說(shuō)監(jiān)管期限為取得商品房預(yù)售許可證之時(shí)至工程竣工驗(yàn)收備案為止。監(jiān)管項(xiàng)目全部預(yù)售房款直接存入監(jiān)管賬戶，根據(jù)商品房項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度的時(shí)間節(jié)點(diǎn)使用資金。使用資金支付施工款時(shí)，由開發(fā)企業(yè)提出申請(qǐng)，經(jīng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)勘察審核后，通過(guò)監(jiān)管銀行支付給項(xiàng)目施工企業(yè)。如按照進(jìn)度節(jié)點(diǎn)的比例已支付完工程款還有多余資金，可撥至開發(fā)企業(yè)基本賬戶，用于企業(yè)其他開支。這樣做的目的就是為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，防止開發(fā)企業(yè)抽逃或挪用建設(shè)資金以及資金鏈斷裂造成“爛尾樓”和延遲交房等交易風(fēng)險(xiǎn)，確保購(gòu)房人的購(gòu)房資金用于商品房項(xiàng)目工程建設(shè)。

2.購(gòu)房人在商品房預(yù)售資金監(jiān)管中應(yīng)注意的風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)房人需在銷售現(xiàn)場(chǎng)的公示欄認(rèn)真查看計(jì)劃購(gòu)買商品房的商品房預(yù)售許可證，仔細(xì)閱讀預(yù)售許可證記載的開發(fā)企業(yè)名稱、房屋坐落、樓棟號(hào)、房屋用途及備注事項(xiàng)中有無(wú)銷售限制等內(nèi)容。其中，應(yīng)特別注意預(yù)售許可證中載明的監(jiān)管賬戶和監(jiān)管銀行，可采取拍照等方式固定記錄，在支付開發(fā)企業(yè)購(gòu)房款時(shí)，必須將定金、首付款、分期付款等在內(nèi)的購(gòu)房款直接轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶，留存好轉(zhuǎn)賬憑證，如果沒有購(gòu)房人轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶資金的痕跡，將不會(huì)取得商品房網(wǎng)簽合同備案手續(xù)，并且要隨時(shí)了解自己的個(gè)人住房按揭貸款是否劃到監(jiān)管賬戶。如開發(fā)企業(yè)提出將購(gòu)房款先轉(zhuǎn)入除監(jiān)管賬戶以外的其他任何賬戶的要求，請(qǐng)購(gòu)房人不要輕信售樓人員的任何解釋和承諾，堅(jiān)決不予購(gòu)買；如按揭貸款未進(jìn)入監(jiān)管賬戶，則督促開發(fā)企業(yè)及時(shí)進(jìn)賬，遇到這兩種情況，購(gòu)房人可直接向房產(chǎn)交易主管部門舉報(bào)。

二、商品房合同網(wǎng)簽備案是防范交易風(fēng)險(xiǎn)的重要措施

1.商品房合同網(wǎng)簽備案在防范風(fēng)險(xiǎn)中的實(shí)際運(yùn)用

商品房合同網(wǎng)簽備案是購(gòu)房人防范交易風(fēng)險(xiǎn)的重要措施，同時(shí)也滿足了對(duì)房屋交易工作高效、便捷和準(zhǔn)確的要求，在提高政府部門的服務(wù)水平方面起到了重要作用。首先是明確購(gòu)房人對(duì)購(gòu)買商品房的合法權(quán)利。實(shí)行商品房合同網(wǎng)簽備案制度，是因?yàn)樯唐贩亢贤琴?gòu)房環(huán)節(jié)中至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，商品房買賣合同的基本信息錄入網(wǎng)上備案系統(tǒng)，購(gòu)房人的基本信息就同步上傳到房產(chǎn)交易主管部門的備案系統(tǒng)中，明確了購(gòu)房人是此套房屋的唯一權(quán)利人。其次是明確了商品房面積的測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)企業(yè)為了在商品房銷售中獲得更多的利潤(rùn)，有時(shí)在共有面積分?jǐn)偧叭朔赖叵旅娣e的算法上做“文章”，房產(chǎn)交易主管部門在進(jìn)行商品房合同備案前對(duì)測(cè)繪公司提供的面積報(bào)告進(jìn)行嚴(yán)格審核。作為購(gòu)房人購(gòu)買房屋時(shí)，一定要了解開發(fā)企業(yè)的銷售方式是按套、建筑面積、套內(nèi)面積哪種方式銷售，綜合衡量開發(fā)企業(yè)發(fā)布廣告內(nèi)容的真實(shí)可靠性，避免為日后留下隱患。三是增強(qiáng)了市場(chǎng)透明度。對(duì)已獲得商品房預(yù)售許可的樓盤，房產(chǎn)交易主管部門能同步將已備案樓盤的類型、面積、套數(shù)以及房屋已售、可售、不可售的狀態(tài)等基本信息，通過(guò)官網(wǎng)予以公布。購(gòu)房人通過(guò)查詢，既可避免開發(fā)企業(yè)“一房二賣”、商業(yè)欺詐等行為，又準(zhǔn)確了解市場(chǎng)上的房源信息，從而做出合理的判斷和選擇。

2.購(gòu)房人在商品房合同網(wǎng)簽備案中應(yīng)注意的風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)房人購(gòu)買的商品房已辦理商品房預(yù)售許可，且本人購(gòu)房款已直接轉(zhuǎn)賬至商品房預(yù)售許可證載明的資金監(jiān)管賬戶后，應(yīng)主動(dòng)要求與該項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同并進(jìn)行網(wǎng)簽備案，督促開發(fā)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)將合同內(nèi)容錄入商品房網(wǎng)上備案管理系統(tǒng)。購(gòu)房人應(yīng)詳細(xì)閱讀合同的內(nèi)容及條款，并仔細(xì)核實(shí)合同中填寫的姓名、證件號(hào)、成交面積、價(jià)格及其它條款信息是否真實(shí)準(zhǔn)確。在合同內(nèi)容無(wú)異議后，購(gòu)房人應(yīng)要求開發(fā)企業(yè)將錄入網(wǎng)上備案系統(tǒng)的買賣合同信息提交到房產(chǎn)交易主管部門生成正式的商品房買賣合同，待打印后雙方共同簽字蓋章。

綜上，站在國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)和政策的角度，對(duì)商品房交易雙方即購(gòu)房人和開發(fā)企業(yè)都賦予了相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)，在交易環(huán)節(jié)有針對(duì)性的設(shè)定了相關(guān)規(guī)定和程序，最大程度地保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，并且對(duì)開發(fā)企業(yè)提出了較多要求和限制。只要我們?cè)谫?gòu)買商品房過(guò)程中能知法守法，不被部分開發(fā)企業(yè)“忽悠”、不給可趁之機(jī)，能按照商品房預(yù)售資金監(jiān)管和商品房合同網(wǎng)簽備案等相關(guān)規(guī)定要求進(jìn)行交易，主動(dòng)對(duì)部分開發(fā)企業(yè)在售房過(guò)程中的違法違規(guī)行為堅(jiān)決說(shuō)“不”，那么從源頭上就杜絕了商品房交易的潛在風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，作為商品房交易的監(jiān)管部門，也需要加強(qiáng)對(duì)商品房交易過(guò)程中的監(jiān)管力度，加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)已開展監(jiān)管業(yè)務(wù)的宣傳力度，對(duì)交易過(guò)程中的違法違規(guī)行為，按照相關(guān)規(guī)定從重從嚴(yán)予以查處，避免“劣幣驅(qū)逐良幣”現(xiàn)象，從而進(jìn)一步凈化市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。