房租暴漲的真正原因是什么？

馬光遠(yuǎn)

最近關(guān)于房租暴漲的討論非常有價(jià)值。

在房?jī)r(jià)仍然牽動(dòng)公眾神經(jīng)的情況下，今年以來(lái)，一些城市房租的快速上漲則直接影響了很多人的生活。不完全統(tǒng)計(jì)，截止今年7月，部分熱點(diǎn)城市的房租同比上漲接近20%，有一些甚至達(dá)到了40%。

我看了很多關(guān)于這個(gè)問(wèn)題的討論，不外乎這么幾點(diǎn)：一是每年季節(jié)性的上漲，特別是六七月是租房的旺季；二是一些城市清理合租以及低端租房，導(dǎo)致供給減少，價(jià)格上漲；三是中介和機(jī)構(gòu)囤房，哄抬價(jià)格；四是資本介入長(zhǎng)租公寓，資本要求有高的回報(bào)，導(dǎo)致房租上漲；五是金融機(jī)構(gòu)在玩杠桿，一旦杠桿斷裂，不僅租的房子要交出去，已經(jīng)交付的房租也打水漂。

面對(duì)房租的上漲，應(yīng)該怎么辦？答案也有這么幾個(gè)：第一，呼吁政府介入，抑制房租的上漲，有人提出政府制定房租指導(dǎo)價(jià)；第二，是對(duì)中介進(jìn)行整頓甚至取締；第三，對(duì)資本進(jìn)行限制；第四，征收空置稅，逼出有效房源，增加供給。

為什么說(shuō)關(guān)于房租的討論很有價(jià)值，我并非指現(xiàn)在的討論給出的房租上漲的原因和提出的解決辦法都很好，而是我認(rèn)為，在中國(guó)租房市場(chǎng)公共政策框架嚴(yán)重缺失的情況下，面對(duì)未來(lái)租房市場(chǎng)的發(fā)展，我們必須有一個(gè)政策的底線：租房市場(chǎng)未來(lái)的各種政策不要重蹈過(guò)去20年房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)的覆轍。

說(shuō)更明白一點(diǎn)，過(guò)去20年，中國(guó)住房市場(chǎng)的公共政策并不成功，特別是政府介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行控制的各種手段基本都以失敗告終，在租房市場(chǎng)剛剛被納入公共政策體系的情況下，我們希望，中國(guó)的租房市場(chǎng)的公共政策能夠不要重演買賣市場(chǎng)的悲劇。

我們需要問(wèn)：房租的上漲真的是因?yàn)闄C(jī)構(gòu)的介入導(dǎo)致的嗎？真的是因?yàn)橘Y本在推波助瀾嗎？如果房租上漲，呼吁政府對(duì)價(jià)格進(jìn)行管制，真的能解決房租上漲的問(wèn)題嗎？會(huì)不會(huì)像房?jī)r(jià)一樣越控制越上漲？

這些問(wèn)題如果搞不清楚，中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)的公共政策又會(huì)成為一筆糊涂賬，這是我們不愿意看到的。

特別是，在外界呼吁政府加強(qiáng)對(duì)房租管理的情況下，我看到相關(guān)部門很快做出了回應(yīng)：

北京市住建委約談了自如、蛋殼、相寓等長(zhǎng)租公寓商，要求他們不得惡性爭(zhēng)搶房源，不得用銀行貸款爭(zhēng)搶房源，不得通過(guò)提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同方式搶占房源。

而自如、相寓、蛋殼等10家主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人在8月20日也承諾：落實(shí)“三不得”要求、不漲租金、拿出手中全部房源（超過(guò)12萬(wàn)套/間）投向市場(chǎng)、嚴(yán)懲抬價(jià)搶房源的業(yè)務(wù)人員。

這樣的解決辦法，似乎立竿見(jiàn)影，但從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去20年的歷史看，這樣的解決路徑是不可靠的，暫時(shí)的承諾，不代表長(zhǎng)期的解決，在沒(méi)有真正的把房租上漲的原因搞清楚之前，政府拿出管制的大棒限制價(jià)格，機(jī)構(gòu)紛紛表態(tài)承諾不漲房租，只能迎合大家對(duì)房租上漲的憤怒，只能管一時(shí)，但并不能提供長(zhǎng)期的保證，這是任何一方都非常明白的。

我認(rèn)為，有三個(gè)問(wèn)題是必須在觀念和認(rèn)識(shí)上厘清的：

第一，中介和機(jī)構(gòu)是罪魁禍?zhǔn)讍幔?/p>

有人說(shuō)，房租上漲，主要是因?yàn)橹薪楹蜋C(jī)構(gòu)囤積房源，導(dǎo)致房租上漲?？梢哉f(shuō)，指責(zé)中介和機(jī)構(gòu)，這似乎成為中國(guó)很多領(lǐng)域治理漲價(jià)問(wèn)題的基本邏輯。

菜價(jià)漲了，把責(zé)任推給菜販子，肉價(jià)漲了，把責(zé)任推給肉販子，于是提出“農(nóng)超對(duì)接”，直接取締菜販子等中介。

對(duì)于諸如此類的建議最后成為政策，我認(rèn)為很悲哀，中國(guó)搞市場(chǎng)化改革已經(jīng)40年了，我們到現(xiàn)在連斯密的“專業(yè)化”分工帶來(lái)的好處，組織分工帶來(lái)的成本下降的基本原理都沒(méi)搞清楚，而是直接回到刀耕火種的“農(nóng)超對(duì)接”的思路。中國(guó)租房最大的問(wèn)題恰好不是中介和機(jī)構(gòu)太多，而是太少。

中國(guó)目前的租房大多數(shù)是由租戶自己提供的，機(jī)構(gòu)特別少，目前機(jī)構(gòu)在中國(guó)租房市場(chǎng)所占的比重不超過(guò)3%，而美國(guó)是30%，日本是80%。中介機(jī)構(gòu)少，就有少數(shù)機(jī)構(gòu)利用自己的信息優(yōu)勢(shì)和專業(yè)優(yōu)勢(shì)搞壟斷，壟斷信息，壟斷房源，壟斷價(jià)格。

所以，問(wèn)題的關(guān)鍵不是機(jī)構(gòu)推高了房租，而是我們的機(jī)構(gòu)太少，機(jī)構(gòu)之間的競(jìng)爭(zhēng)不充分，從而導(dǎo)致市場(chǎng)的混亂。去年以來(lái)，一些機(jī)構(gòu)開始介入租房市場(chǎng)，這是一個(gè)好事，不是壞事！這點(diǎn)一定要清醒。把機(jī)構(gòu)干掉了，房租只會(huì)更高。

第二，政府對(duì)房租進(jìn)行管制是一種好的辦法嗎？

一些專家提出，租房是民生，政府應(yīng)該制定房租的指導(dǎo)價(jià)。這是一種最天真的思維！租房當(dāng)然是民生，但保障民生最好的辦法未必是政府直接來(lái)提供，或者政府直接對(duì)價(jià)格進(jìn)行管制。

中國(guó)市場(chǎng)化改革40年，民生大大進(jìn)步，不是因?yàn)檎艿慕Y(jié)果，大多數(shù)領(lǐng)域是政府不管的結(jié)果。政府在租房市場(chǎng)直接提供的應(yīng)該是廉租房，只對(duì)廉租房等政府提供的產(chǎn)品進(jìn)行定價(jià)，而不是對(duì)市場(chǎng)化的租房市場(chǎng)進(jìn)行管制。

因?yàn)檫^(guò)去40年，很多領(lǐng)域證明了，政府一旦放開某一個(gè)領(lǐng)域的價(jià)格管制，某一個(gè)領(lǐng)域一般都會(huì)發(fā)展的更好，而在政府熱衷于管理價(jià)格的領(lǐng)域，比如房?jī)r(jià)，比如油價(jià)，都是價(jià)格極其扭曲，行業(yè)發(fā)展非常不健康的領(lǐng)域。

這些道理，已經(jīng)為中國(guó)改革開放40年的實(shí)踐所證明，為什么在國(guó)人的觀念里卻仍然根深蒂固呢？

在租房市場(chǎng)上，政府不需要管價(jià)格，政府需要做的是對(duì)租房市場(chǎng)的秩序進(jìn)行管理，必須對(duì)信息，對(duì)機(jī)構(gòu)的行為進(jìn)行管理，政府需要提供良好的制度體系，政府需要立法，政府需要在金融、稅收、財(cái)政等政策層面提供支持?，F(xiàn)在房租動(dòng)輒暴漲，和政府在這些方面做的嚴(yán)重不足有很大關(guān)系。

第三，關(guān)于租房市場(chǎng)的過(guò)度金融化問(wèn)題。

由于政策開始鼓勵(lì)“租售并舉”，大量的資本看到了中國(guó)租房市場(chǎng)的前景開始介入租房市場(chǎng)。資本的介入本身不是壞事，中國(guó)租房市場(chǎng)的欠賬太多，大量的資本介入租房市場(chǎng)有助于提升租賃房的品質(zhì)和增加房源，有助于市場(chǎng)的健康發(fā)展。

但是，中國(guó)很多問(wèn)題，一旦資本介入，在缺乏規(guī)范的情況下，很容易走偏。比如，租房市場(chǎng)的過(guò)度金融化問(wèn)題今年其實(shí)已經(jīng)開始凸顯。一些機(jī)構(gòu)為了搶占市場(chǎng)，拿著租戶的錢瘋狂通過(guò)杠桿擴(kuò)張，一旦資金鏈出問(wèn)題或者跑路，租戶和房東都會(huì)成為受害者。

為什么有人稱一些長(zhǎng)租公寓的操盤者比販毒還賺錢，就是拿著別人的錢玩杠桿，空手套白狼，這是很危險(xiǎn)的，長(zhǎng)租公寓杭州鼎家爆倉(cāng)這事來(lái)得及時(shí)。政府應(yīng)該在過(guò)度金融化方面早點(diǎn)開始嚴(yán)查！

我的結(jié)論是：一、中國(guó)的租房市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)得不到公共政策的重視，政府最需要做的是完善租房市場(chǎng)的公共政策體系；二、應(yīng)該鼓勵(lì)更多的機(jī)構(gòu)參與租房市場(chǎng)而不是限制；三、房租上漲根本原因還是供給不足，政府需要加強(qiáng)租房市場(chǎng)的信息披露和公開制度，而不是管理價(jià)格或者上空置稅；四、過(guò)度金融化，過(guò)度杠桿很危險(xiǎn)，會(huì)毀了租房市場(chǎng)，政府應(yīng)該第一時(shí)間介入，嚴(yán)查，嚴(yán)管，避免更大的悲劇；五、政府千萬(wàn)不要管制房租，沒(méi)有比這更壞的選擇！

（本文作者系獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家?，F(xiàn)任民建中央經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任。）