房地產(chǎn)價格與經(jīng)濟的實證分析

【摘 要】隨著我國改革開放進程加快以及城市化不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場一片欣欣向榮，逐漸成為經(jīng)濟增長的重要組成部分。然而金融危機過后，現(xiàn)實表明我國房價遠超現(xiàn)有經(jīng)濟體的合理范圍。本文收集了我國2017年30個省市（除港澳臺新）的房地產(chǎn)商品房銷售額和地區(qū)生產(chǎn)總值的橫截面數(shù)據(jù)，以商品房銷售額為自變量，地區(qū)生產(chǎn)總值為因變量，對其進行一元回歸并進行分析。

【關(guān)鍵詞】商品房銷售額；地區(qū)生產(chǎn)總值；擠出效應(yīng)；線性回歸

一、背景

我國從1998年取消福利分房后，房地產(chǎn)事業(yè)如雨后春筍般迎來春天，一片火熱。同時伴隨著我國改革開放的進程逐漸加大，越來越多的非本地戶籍人員涌入沿海地區(qū)，他們這部分人對房子的需求量日益增大。另一方面，伴隨著城市化步伐的加快，資本市場的資金逐漸涌入房地產(chǎn)市場，并且成為拉動我國經(jīng)濟增長的重要部分。尤其是2002-2010年之間，房地產(chǎn)投資發(fā)展迅猛，增長高達33.2%。2008年金融危機后，國內(nèi)外許多經(jīng)濟學(xué)家對我國房地產(chǎn)價格進行研究分析，普遍認為我國商品房住宅價格增速異常，房地產(chǎn)市場明顯過熱。房地產(chǎn)價格一路飆升，遠遠超過收入房價比。收入房價比的合理水平是5：1，但上海、北京、廣州為8.7：1、12.4：1、10.1：1，全國平均7.8：1。2017年9月，我國人民銀行研究局局長徐忠撰文表示我國房價上漲過快，一些城市房價遠超合理水平，對消費和投資產(chǎn)生凈擠出效應(yīng)，導(dǎo)致全要素生產(chǎn)率下降，拉大收入差距，客觀上也推動了經(jīng)濟中杠桿率的上升，嚴(yán)重威脅著宏觀經(jīng)濟的平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、商品房銷售價格對地區(qū)經(jīng)濟的影響分析

根據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分類，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，具有產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度大的特點，在投資、生產(chǎn)以及消費等多方面對各地區(qū)經(jīng)濟產(chǎn)生影響。房價上漲有利于帶動建筑、化工以及家電裝修等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，增加各地區(qū)就業(yè)，促進經(jīng)濟增長。同時房價的上升通過實現(xiàn)與未實現(xiàn)的財富效應(yīng)及其流動性約束效應(yīng)等渠道來提高居民的財富，從而促進其消費的增長。然而從我國目前現(xiàn)狀來看，房價上漲幅度已對各地區(qū)經(jīng)濟造成反向影響。自本世紀(jì)初以來，我國房價逐年上漲，且遠遠高于各地區(qū)的收入房價比。由于我國金融市場還有待完善以及國民投資理念、理財知識仍有欠缺，再加上房子本身屬于固定資產(chǎn)，十分符合中國人的傳統(tǒng)理財觀念，導(dǎo)致越來越多人出于投機目的買房，用于自身財富的增值保值。這不僅助長了房價一路上漲，更嚴(yán)重的是導(dǎo)致本該流向?qū)嶓w經(jīng)濟的資金都蜂擁而至流向房地產(chǎn)經(jīng)濟中，促使實體經(jīng)濟成本上升，直接抑制了制造業(yè)、可貿(mào)易品等實體經(jīng)濟部門的投資，影響了實體經(jīng)濟的健康發(fā)展。這也是導(dǎo)致我國經(jīng)濟一直處于下行壓力的一個重要原因。在消費方面，房價的上漲經(jīng)過預(yù)算約束效應(yīng)、財富重新分配效應(yīng)及其替代效應(yīng)等途徑，擠出居民消費。基于我國國情可知，我國房地產(chǎn)的財富效應(yīng)較弱，消費依然取決于收入。各地區(qū)房地產(chǎn)價格長期上漲使得我國城鎮(zhèn)居民不得不“為買房而儲蓄”，城鎮(zhèn)家庭流動性約束正在收緊，已經(jīng)對消費產(chǎn)生了抑制作用。2016年，北京社會消費品零售總額同比增速從上年的7.26%大幅下滑至4.8%，遠低于全國10.4%的同期增速，上海、廣州等一線城市亦是如此。再次，對全要素生產(chǎn)率提高的阻礙作用。由于社會資本具有自由流動性的特點，房地產(chǎn)的高回報率吸引了眾多非房地產(chǎn)企業(yè)進入房地產(chǎn)領(lǐng)域。尤為重要的是，在存在預(yù)算軟約束和金融抑制的制度背景下，國有企業(yè)相對民營企業(yè)往往可以以較低的利息取得稀缺性信貸資金，然后將其投入房地產(chǎn)市場中，進而通過“資源再配置途徑”形成高生產(chǎn)率企業(yè)補貼低生產(chǎn)率企業(yè)的“倒掛機制”，扭曲全社會的資源配置，阻礙全要素生產(chǎn)率提高和經(jīng)濟增長。陳斌開等基于中國微觀工業(yè)企業(yè)數(shù)據(jù)庫的研究發(fā)現(xiàn)，房價每上漲1%，資源再配置效率會下降0.062個百分點，全要素生產(chǎn)率下降0.045個百分點。

三、商品房銷售額對地區(qū)生產(chǎn)總值影響的實證研究

（一）變量選取和數(shù)據(jù)說明

本文收集了我國2017年30個省市（除港澳臺新）的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售額和地區(qū)生產(chǎn)總值的橫截面數(shù)據(jù)，以商品房銷售額為自變量（X），各地區(qū)生產(chǎn)總值為因變量（Y），降低地區(qū)因素對價格影響，將自變量X乘于本地區(qū)該年的CPI后再與Y進行回歸。

（二）商品房銷售額的最小二乘法實證分析

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售額與地區(qū)生產(chǎn)總值相關(guān)性檢驗

四、結(jié)論及建議

正常情況下，房價上漲對地區(qū)生產(chǎn)總值呈正向作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售額每增加1個單位，地區(qū)生產(chǎn)總值增加4.953個單位。各省地區(qū)生產(chǎn)總值的增長對房地產(chǎn)具有依懶性，在很長的時期內(nèi)，各地區(qū)房價依舊居高不下。不過，隨著我國金融市場的日益完善以及國民理財知識的提高，我國房價還是會日趨符合實際。目前，黨中央國務(wù)院已就房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展明確要求，應(yīng)堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制泡沫，又防止房價大起大落。

對各省政府而言，房地產(chǎn)不應(yīng)再作為宏觀調(diào)控工具繼續(xù)使用。我國以往宏觀調(diào)控中偏好用財政和貨幣政策引導(dǎo)社會資本流入房地產(chǎn)，以刺激企業(yè)投資和居民消費當(dāng)前，房地產(chǎn)自身已成為擠出投資、制約經(jīng)濟轉(zhuǎn)型與健康發(fā)展的嚴(yán)重問題，也是重要的金融風(fēng)險源頭，不宜再作為宏觀調(diào)控工具繼續(xù)使用。

針對投機炒房的現(xiàn)象，政府應(yīng)對此采取零容忍措施。以房地產(chǎn)稅為切入點，深化中央與地方財稅體制改革。將房地產(chǎn)稅改革納入財稅體制改革的整體框架，明確房地產(chǎn)稅立法，使之成為地方政府的主體稅種之一，減少其對土地出讓金的依賴。對居民第二套房征收合理房產(chǎn)稅，采取房地產(chǎn)稅和市政債相結(jié)合的方式，與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)供給掛鉤，實現(xiàn)其與房價的良性循環(huán)，營造良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境。

（江西財經(jīng)大學(xué)，江西 南昌 330013）

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作者簡介：施慧玲（1997—），女，江西上饒人，江西財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院本科生，專業(yè)：經(jīng)濟學(xué)。