房屋建筑維修經(jīng)濟(jì)效益化管理探討

楊金亮

【摘 要】在經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展下，我國房屋建筑的建設(shè)如火如荼，在這大背景下，對于房屋建設(shè)及后期的維護(hù)問題上，卻存在著很大的問題。其中，由于維修管理不善，大量房屋的使用直線下降，在浪費(fèi)公共資源的同時，也降低了社會經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益。因此，本文對房屋經(jīng)濟(jì)維修經(jīng)濟(jì)效益化管理進(jìn)行探討，以此借鑒。

【關(guān)鍵詞】房屋建筑；維修；經(jīng)濟(jì)效益化；管理

一、房屋建筑維修經(jīng)濟(jì)效益化管理的概念

房屋建筑維修是指房屋建筑從建成到最終無法使用，繼而被拆除的整個過程中，為了維護(hù)房屋的正常使用功能，延長房屋的使用年限，而進(jìn)行的一系列修復(fù)活動。房屋建筑維修經(jīng)濟(jì)效益化管理則是對房屋建筑維修的具體活動進(jìn)行策劃與協(xié)調(diào)，以縮短施工工期，節(jié)省施工費(fèi)用，從而取得良好的經(jīng)濟(jì)、社會以及環(huán)境效益。房屋建筑維修具有經(jīng)營和服務(wù)的雙重性、廣泛性、分散性、普遍性等特點(diǎn)。

二、房屋建筑維修經(jīng)濟(jì)效益化管理的意義

（一）延長建筑物壽命，節(jié)約資源

房屋建筑維修可以延長建筑物的使用壽命，當(dāng)前社會發(fā)展中，強(qiáng)調(diào)循環(huán)經(jīng)濟(jì)和可持續(xù)發(fā)展，因此，維修就是最大的節(jié)約。

（二）有利于城市公共安全

一些房屋建筑物時間久了得不到維修就會存在安全隱患。自然災(zāi)害和人為事故也在不斷增加，像地震、暴雨、火災(zāi)等時有發(fā)生，城市公共安全越來越受到人們的重視。房屋建筑物的安全作為城市公共安全的重要組成部分，對其進(jìn)行維護(hù)、補(bǔ)充和完善正是加強(qiáng)公共安全的措施之一。

（三）有利于提高居民的生活水平

維修改造舊的房屋建筑物能減少對新建筑的需求，減少新土地的征用，保護(hù)生態(tài)環(huán)境。據(jù)測算，舊的房屋建筑物的維修成本大約是新建筑物的六分之一，節(jié)約了社會資源。居民住房費(fèi)用減少，可以將更多的資金用作其他消費(fèi)，從而提高生活水平。

三、電氣工程施工過程中出現(xiàn)的問題

（一）與各專業(yè)之間的協(xié)調(diào)不善

工程建設(shè)是由多種專業(yè)工程組成的，電氣工程貫穿于整個項(xiàng)目的整個過程，是整個項(xiàng)目中一個重要組成部分，與其他專業(yè)相互影響相互協(xié)調(diào)。但是在實(shí)際操作中，經(jīng)常會出現(xiàn)與其他專業(yè)之間不能很好協(xié)調(diào)或者協(xié)調(diào)不當(dāng)，而引發(fā)諸多問題。比如：沒有協(xié)調(diào)好與建筑專業(yè)的問題，從而出現(xiàn)預(yù)埋的管線在數(shù)量以及位置上的誤差，最后導(dǎo)致返工等問題。這樣浪費(fèi)了人力物力，也影響了工程的進(jìn)度，使得成本提高；與排水專業(yè)、通風(fēng)空調(diào)專業(yè)之間沒有進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)使得預(yù)留電源功率不夠或者位置不對，從而產(chǎn)生系列問題；與裝修、結(jié)構(gòu)專業(yè)協(xié)調(diào)不當(dāng)則會造成設(shè)備基礎(chǔ)及設(shè)備房等沒有達(dá)到要求等問題；由此可見，在工程項(xiàng)目施工過程中與各專業(yè)協(xié)調(diào)是非常重要的，因此，要在施工過程之中，重視與各個專業(yè)的相互協(xié)調(diào)，才能促進(jìn)項(xiàng)目更好地完成。

（二）管理不善延誤工程

在設(shè)計(jì)和施工中出現(xiàn)問題，有些施工單位在工程剛報(bào)批后，直接開始施工，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃與安排。最后造成工程整體的效果不佳，設(shè)計(jì)人員不能很好地完成設(shè)計(jì)，或?qū)D紙進(jìn)行修改、潤色。在工程遇到問題時不得已進(jìn)行返工，影響進(jìn)度以及具體的效果。因此，應(yīng)該重視在施工之前進(jìn)行圖紙的設(shè)計(jì)，以便進(jìn)行后期的施工，從而減少工程問題的出現(xiàn)。

（三）施工人員沒有很高的專業(yè)素養(yǎng)

要保證建筑電氣工程能夠有較高的質(zhì)量，這就要求施工技術(shù)人員必須要具備較高的專業(yè)知識及技能。例如：相關(guān)技術(shù)人員有技術(shù)等級認(rèn)證的證書以及相關(guān)的施工資質(zhì)等。而在具體的實(shí)際中我們了解到，很多技術(shù)人員都沒有相關(guān)的證書和相關(guān)資質(zhì)，施工隊(duì)伍人員的整體素質(zhì)不高在很大程度上影響了工程建設(shè)的質(zhì)量。

四、房屋建筑維修經(jīng)濟(jì)效益化管理的強(qiáng)化措施

（一）總體籌劃的合理進(jìn)行

在房屋建筑維修管理中，體現(xiàn)的是物業(yè)管理企業(yè)的重要職能。物業(yè)公司在房屋維修計(jì)劃的總體籌劃過程中，應(yīng)立足于現(xiàn)有的房屋使用情況，對整個房屋內(nèi)部與細(xì)節(jié)處進(jìn)行全方位的勘察，把房屋維修的目標(biāo)與實(shí)施方案進(jìn)行統(tǒng)籌，并要保證措施的合理性與性價(jià)比。房屋維修計(jì)劃目標(biāo)是指在房屋維修計(jì)劃期內(nèi)，物業(yè)管理公司所需要完成的維修工作內(nèi)容與管理內(nèi)容。如對維修工作的數(shù)量進(jìn)行匯總，對維修工作完成的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，同時要在計(jì)劃期內(nèi)順利達(dá)成應(yīng)有的維修房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

在這個過程中，維修內(nèi)容的選定，落實(shí)到實(shí)際操作中的工作量與工程量間的安排，過程實(shí)施中的管理與改進(jìn)，完善與監(jiān)督等，都是管理的核心內(nèi)容。為了實(shí)現(xiàn)房屋維修計(jì)劃目標(biāo)，需要采取相應(yīng)的工作步驟和管理方法?？傮w來說，房屋建筑維修計(jì)劃實(shí)施方案內(nèi)容總體上可分為對維修計(jì)劃期內(nèi)維修工作的時間安排、工作方式選擇、維修工作的技術(shù)方案制訂、維修工作的組織手段等。當(dāng)然，還要做好房屋建筑維修的相關(guān)保證性措施，這些措施作為房屋建筑維修計(jì)劃的輔助性安排，起著確保房屋維修計(jì)劃實(shí)施的保障作用，對房屋維修過程中的資金使用、勞動力組織、物資供應(yīng)、技術(shù)指標(biāo)等都有相應(yīng)的管理目標(biāo)。

（二）維修計(jì)劃的合理制定

維修計(jì)劃期內(nèi)，相應(yīng)的維修管理部門應(yīng)有其負(fù)責(zé)的相關(guān)工作任務(wù)，對于維修的數(shù)量與質(zhì)量要具體化、責(zé)任化。同時，維修方法的選擇、維修時間的安排、維修工程所使用的技術(shù)方案、維修過程中需要的物資供應(yīng)等都要進(jìn)行相關(guān)的規(guī)定。對可能存在沖突的維修項(xiàng)目，應(yīng)配合以房屋建筑維修計(jì)劃保證性措施，進(jìn)而保障維修目標(biāo)的順利達(dá)成。而在編制房屋建筑維修計(jì)劃時，對于所有的維修工作安排要以不同層次，不同角度進(jìn)行周詳考慮，從整體性著眼，建立起一個相互配合、協(xié)調(diào)共進(jìn)的計(jì)劃體系。當(dāng)然，維修并不單單指維修計(jì)劃制訂，還包括了定期維修與制訂。

對于房屋建筑質(zhì)量管理來說，國家在這方面已經(jīng)出臺了一些法規(guī)，但對維修制度的設(shè)計(jì)方面目前還沒有具體的規(guī)定。所以目前承擔(dān)起房屋安全鑒定的機(jī)構(gòu)主要是對危險(xiǎn)房屋進(jìn)行鑒定，沒有達(dá)到危險(xiǎn)層級的房屋在這方面的鑒定尚屬空白。而且，由于目前鑒定機(jī)構(gòu)數(shù)量很少，資質(zhì)也沒有達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)，所以在這方面房屋建筑物的維修效果鑒定還需要進(jìn)一步完善。在此大背景下，業(yè)主與物業(yè)公司應(yīng)明確意識到這一點(diǎn)，對房屋建筑維修工作應(yīng)配合作好定期維修制度，而不是依靠一個短期性的大修來解決一切問題。因?yàn)槎ㄆ诰S修制度能最大限度地減少由于維修不善造成的遺漏，定期進(jìn)行房屋建筑維修能最好地保證維修效果。

（三）維修資金的合理使用

維修資金在房屋建筑維修中起著重要的支持作用，因?yàn)樗?，才能讓房屋建筑維修變?yōu)榭赡?。專?xiàng)維修資金應(yīng)嚴(yán)格應(yīng)用于住宅的公用部位和公用設(shè)施設(shè)備。業(yè)主與物業(yè)公司對于專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)共同商討，集體投票，把錢花在緊急關(guān)鍵處，提高專項(xiàng)維修資金的使用率。為了進(jìn)一步提升維修資金的使用率，還應(yīng)建立起透明化財(cái)務(wù)管理，對相關(guān)支出列出明細(xì)，公布在住宅區(qū)內(nèi)外，讓業(yè)主心中有數(shù)。還可以集思廣益，把相關(guān)的維修項(xiàng)目進(jìn)行討論，以選出最節(jié)能最高效的維修方法。有些業(yè)主本身就有房屋建筑方面的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對于這些業(yè)主應(yīng)拉到房屋建筑經(jīng)濟(jì)效益化管理中來，共同完成好這一管理目標(biāo)。同時，物業(yè)公司應(yīng)把資金的使用與審批工作做到位，與業(yè)主保持良好的溝通，才能讓資金在使用上更為高效。

五、結(jié)束語

只有善于發(fā)現(xiàn)問題、找出引發(fā)問題的原因，并從實(shí)際活動中找到解決問題的方案，從而解決問題，只有這樣，才會保證房屋建筑維修管理工作的順利進(jìn)行，促進(jìn)建筑行業(yè)的健康發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

[1]王文勝，金士元.建筑電氣工程施工管理控制問題相關(guān)探討[J].商品與質(zhì)量，2016（22）：192.

[2]郎敦.建筑電氣工程施工管理控制問題相關(guān)探討[J].城市建設(shè)理論研究：電子版，2015，5（13）.

[3]韓賓，馮新峰.建筑電氣工程施工管理控制問題相關(guān)探討[J].城市建設(shè)理論研究：電子版，2016（6）：10.

[4]劉國玲.建筑電氣工程施工管理控制問題相關(guān)探討[J].城市建設(shè)理論研究：電子版，2015，5（24）.