房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范研究

石梅

【摘 要】近年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)一路攀升，尤其是在一線(xiàn)大城市，房?jī)r(jià)漲速更是驚人。房?jī)r(jià)不斷上漲引來(lái)金融資金大量涌入，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不斷聚集和加大。為防范房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，中央前瞻性地提出：“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，并反復(fù)強(qiáng)調(diào)，打好防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)，重點(diǎn)是防控金融風(fēng)險(xiǎn)。本課題將從持續(xù)高漲的房?jī)r(jià)入手，從歷史上房地產(chǎn)泡沫誘發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)出發(fā)，多角度分析房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，探索防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的方法路經(jīng)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；金融；風(fēng)控研究

我國(guó)自1998年實(shí)施房改政策，停止住房分配，實(shí)行住房貨幣化以來(lái)，一路攀升的房?jī)r(jià)成為大家普遍關(guān)心的熱門(mén)話(huà)題。房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展吸引了銀行資金的大量涌入，又助推房?jī)r(jià)不斷高漲。據(jù)房地產(chǎn)網(wǎng)信息顯示：在北京2016年商品房住宅均價(jià)漲幅達(dá)到56.43%；在深圳新房?jī)r(jià)格漲幅59.9%；而2016年新增房地產(chǎn)貸款5.7萬(wàn)億，占全部新增貸款45%，新增房地產(chǎn)貸款占據(jù)全部新增貸款近一半，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不斷聚集和加大。

一、何為房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)？它主要包括什么？

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指銀行為房地產(chǎn)業(yè)提供資金的籌集、融通、清算等金融服務(wù)活動(dòng)中，由于各種事先無(wú)法預(yù)料（即不確定性）因素的影響，使銀行的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生背離，從而蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅包括單項(xiàng)業(yè)務(wù)、單個(gè)金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，也包括整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。

二、歷史上房地產(chǎn)泡沫破滅對(duì)金融經(jīng)濟(jì)的影響

20世紀(jì)90年代，日本、美國(guó)、中國(guó)香港都經(jīng)歷過(guò)樓市泡沫的破滅。

在日本，1985年借助廣場(chǎng)協(xié)議，日元迅速升值，加之日本政府實(shí)行了金融緩和政策，大量資金涌入股市和房地產(chǎn)，1991年樓市終于崩盤(pán)了，最大跌幅高達(dá)70%，遺留下高達(dá)6000億元的壞賬。

在美國(guó)，上世紀(jì)80年代開(kāi)始，美國(guó)一些從事房屋信貸機(jī)構(gòu)開(kāi)始降低貸款門(mén)檻，不僅將貸款人的收入標(biāo)準(zhǔn)調(diào)低，甚至沒(méi)有資產(chǎn)抵押也可貸款買(mǎi)房，形成信用標(biāo)準(zhǔn)低的購(gòu)房貸款，“次貸”因此得名。到2008年，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅，形成全球性的金融動(dòng)蕩和經(jīng)濟(jì)蕭條。

在香港，1984年- 1997年期間，香港房?jī)r(jià)年平均增長(zhǎng)超過(guò)20%。1998年- 2004年，香港樓市巨幅下跌。房地產(chǎn)泡沫破滅，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，需求下降，從1997年到2002年的5年時(shí)間里，香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約8萬(wàn)億元，比同期香港的生產(chǎn)總值還多。有十多萬(wàn)人由百萬(wàn)“富翁”成為百萬(wàn)“負(fù)翁”。

縱觀歷史，每一次房地產(chǎn)泡沫破滅都嚴(yán)重地破壞了經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行和發(fā)展。

從歷年房?jī)r(jià)和收入情況看，2001年全國(guó)平均房?jī)r(jià)874元，人均月收入716元，房?jī)r(jià)和收入基本持平。到2014年，全國(guó)平均房?jī)r(jià)達(dá)6595元，人均月收入3831元，房?jī)r(jià)和收入比達(dá)到2倍。目前，許多城市的房?jī)r(jià)和人均收入之比就更大了。

（一）是什么原因助推了我國(guó)房?jī)r(jià)一路高漲呢？

1、供需矛盾。從供需關(guān)系來(lái)講，供求決定價(jià)格。住房供需平衡，房?jī)r(jià)穩(wěn)定；供不應(yīng)求房?jī)r(jià)就上漲。一是隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，城市人口快速膨脹，城里旺盛的住房需求推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

二是其他旺盛的住房需求，也助推著房?jī)r(jià)的上漲。如：基于人們收入增加和對(duì)美好生活的向往，需要高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的改善性住房。

2、政策因素。一是土地財(cái)政政策推動(dòng)高地價(jià)，助推房?jī)r(jià)上漲。在中國(guó)“土地財(cái)政”下，一些地方政府依靠“土地財(cái)政”掙錢(qián)。土地拍賣(mài)得高，房?jī)r(jià)成本就高，房?jī)r(jià)自然就高了。二是國(guó)家經(jīng)濟(jì)依賴(lài)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)。到2017年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19382億元，同比增長(zhǎng)21.8%，增幅比去年同期高出0.9個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍然是拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資的重要力量。

3、資金助推。信貸資金大量融入房地產(chǎn)市場(chǎng)，潛在金融風(fēng)險(xiǎn)加大。從銀行貸款來(lái)看：2016年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、按揭貸款余額26.7萬(wàn)億元，占全部貸款的比例是25%。貸款成為房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，同時(shí)，大量資金投入房地產(chǎn)，也使銀行在這一領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)加大。

（二）潛在的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不斷加大

主要原因：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)貸款的償還依賴(lài)于未來(lái)的預(yù)期收入。二是大多數(shù)購(gòu)房者的首付額只占房?jī)r(jià)總額的30%左右，剩下的70%都來(lái)源于銀行貸款，如果購(gòu)房者中途出現(xiàn)突發(fā)情況等問(wèn)題，致使無(wú)力償還，會(huì)給銀行帶來(lái)?yè)p失。三是一些炒房客人為地囤積居奇，利用銀行貸款在多處購(gòu)置房產(chǎn)，造成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，最終可能將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給銀行。四是其他各路隱性資金通過(guò)各種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。如有銀行、證券、保險(xiǎn)、信托、基金等機(jī)構(gòu)通過(guò)銀行同業(yè)、資管、大資管業(yè)務(wù)幫老百姓做理財(cái)投資的產(chǎn)品，有可能為追逐高收益用在某個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資等等，金融資金大量涌入房地產(chǎn)行業(yè)，金融風(fēng)險(xiǎn)加大。

四、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的路經(jīng)

（一）防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，要認(rèn)真落實(shí)中央精神，建立“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的長(zhǎng)效機(jī)制。一是加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，順應(yīng)了住房領(lǐng)域需求變化，順應(yīng)了群眾住房需求變化，加快發(fā)展租賃住房，改變過(guò)去大量發(fā)展商品住房，對(duì)低收入群體的租賃住房供給不足的矛盾，住房制度改革重心從保障困難群眾有房可住轉(zhuǎn)向全體人民住得更好。二是加快“鄉(xiāng)村振興”戰(zhàn)略的實(shí)施，解決好城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡的矛盾，從政策層面給予鄉(xiāng)村更多的政策傾斜，引導(dǎo)城市人口回流鄉(xiāng)村，控制大城市人口膨脹，增長(zhǎng)速度過(guò)快的矛盾。

（二）認(rèn)真落實(shí)好中央精神，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控

一是控制貨幣發(fā)行總量，控制房地產(chǎn)信貸增量，防止過(guò)多信貸資金流入房地產(chǎn)行業(yè)。二是著力降低房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)負(fù)債率，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和兼并重組，嚴(yán)格控制對(duì)高負(fù)債率房地產(chǎn)企業(yè)融資，加快房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款處置速度。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管

加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管，遏制房地產(chǎn)泡沫化，嚴(yán)肅查處各類(lèi)違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。一是建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理體系。建立起對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、度量和控制，積極尋求金融風(fēng)險(xiǎn)管理的技術(shù)和方法，以對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效識(shí)別、精準(zhǔn)度量和嚴(yán)格控制。二是加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理，在確立管理目標(biāo)、進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)和衡量風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，制定預(yù)案，對(duì)可能發(fā)生的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行事前預(yù)防、事中控制和準(zhǔn)備處置方案，以防止和減少房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)可能造成的銀行信貸資金損失。

（四）立法先行，分步實(shí)施，穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅實(shí)施

房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅是兩個(gè)不同的概念。房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性的稅收體系而非單一稅種，涉及開(kāi)發(fā)階段、保有階段和交易階段。一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅種都屬于房地產(chǎn)稅，即房產(chǎn)稅也是房地產(chǎn)稅環(huán)節(jié)之一。征收房地產(chǎn)稅有三個(gè)主要作用：一是調(diào)節(jié)收入差距，促進(jìn)社會(huì)公平；二是籌集地方財(cái)政收入，逐步代替土地出讓金；三是增加保有環(huán)節(jié)稅收，降低建設(shè)交易環(huán)節(jié)稅收。房地產(chǎn)稅改革是落實(shí)“房住不炒”。2018年政府工作報(bào)告中提出：健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程開(kāi)始加快。

通過(guò)政府、房地產(chǎn)商、金融系統(tǒng)聯(lián)合，多措并舉，綜合實(shí)策，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防控，促進(jìn)金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融和房地產(chǎn)、金融體系內(nèi)部三個(gè)方面的良性循環(huán)，就一定能打好防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的攻堅(jiān)戰(zhàn)。

（中國(guó)工商銀行雅安分行綜合管理部，四川 雅安 625000）