公共租賃住房選址對重慶居民出行行為的影響研究

文/重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 周 滔 祝桂英

公共租賃住房（簡稱公租房）是政府為解決住房困難人群的居住問題而采取的保障性住房供給模式，其保障對象通常是大中專畢業(yè)生、外來務(wù)工人員、城市困難群體等中低收入人群。通常而言，居民的出行行為與其職住空間有密切聯(lián)系，故公租房選址對其居民的出行行為會造成一定影響。公租房選址受諸多因素影響，受制于政策傾向、土地儲備和預(yù)算等條件，一部分公租房布局于交通條件和配套設(shè)施相對較差的區(qū)域，但也有一些示范項(xiàng)目的區(qū)位條件較優(yōu)越。具有相同或相似經(jīng)濟(jì)、社會屬性的居民（公租房的申請門檻對居民屬性有限定作用）因居住在不同區(qū)位的公租房社區(qū)，其出行行為呈現(xiàn)差異性，而出行行為的影響因素及其作用機(jī)制亦不相同。

學(xué)術(shù)界對居民出行行為影響因素的研究可分為2個(gè)維度：①學(xué)者從居民自身角度入手，認(rèn)為居民是其自身出行行為決策與實(shí)施的主體，居民的各類特征屬性是影響居民出行行為的重要因素，因此在出行意愿、性別、年齡等個(gè)人特征，家庭人口、兒童數(shù)量等家庭特征，居民收入、有無私家車等經(jīng)濟(jì)特征方面展開了大量研究；②自身屬性并不能完全決定出行行為的產(chǎn)生，外部環(huán)境條件的約束也是影響居民出行行為的關(guān)鍵，故另一部分學(xué)者重點(diǎn)關(guān)注外部環(huán)境對居民出行行為的影響，發(fā)現(xiàn)不同的居住區(qū)，因其交通基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、可達(dá)性、職住空間平衡性等居住條件不同，居民出行行為也大不相同。不同社區(qū)居民的社會經(jīng)濟(jì)屬性大不相同，在進(jìn)行不同社區(qū)間橫向比較時(shí)，無法區(qū)分外部環(huán)境因素和居民自身屬性因素各自作用的過程與結(jié)果。作為面向單一群體的特殊物業(yè)，公租房嚴(yán)格的申請條件使居民在自身屬性方面具有一致性，故本研究基于結(jié)構(gòu)方程模型，以重慶市為例，選擇2個(gè)不同區(qū)位的公租房社區(qū)，研究影響其居民出行行為相關(guān)因素的作用過程與結(jié)果，一方面可定量判斷內(nèi)部屬性和外部環(huán)境因素對居民出行行為的影響機(jī)制；另一方面也可為公租房合理選址提供決策依據(jù)。

1 研究思路與模型構(gòu)建

1.1 研究思路

出行行為是居民自身屬性與外部環(huán)境雙重制約下的產(chǎn)物，故本文從以下2個(gè)維度對公租房居民出行行為的影響因素進(jìn)行研究。

1）建立公租房居民出行行為影響因素的結(jié)構(gòu)方程模型，分別對單個(gè)公租房社區(qū)居民的出行行為影響機(jī)制進(jìn)行定量分析。

2）對比2個(gè)處于不同區(qū)位的公租房社區(qū)結(jié)構(gòu)方程模型的異同，定量判斷外部環(huán)境因素對居民出行行為的影響。

1.2 模型構(gòu)建

1.2.1 居民出行行為的決策過程

如圖1所示，居民出行行為的決策過程就是在一系列可供選擇的出行方式中，綜合比較各方面約束與條件，從中挑選出最能使自己感到滿意的方式，達(dá)到自己出行目的的決策過程。通過對以往學(xué)者研究的分析與總結(jié)，居民的決策過程主要包括4個(gè)階段：①居民出行訴求產(chǎn)生階段 在此階段中，因上班、購物、娛樂等需求觸發(fā)居民的出行訴求，產(chǎn)生出行動(dòng)機(jī)，決定出行目的地及大致的出行距離與出行時(shí)間；②居民自身屬性約束決策階段居民因自身的一些特性，如性別、年齡等基本屬性，收入、私家車等經(jīng)濟(jì)特征，近期是否有購房意向、重大變故等不確定性，傾向出行方式、出行成本等出行態(tài)度的影響，會在滿足自身各種條件下做出一個(gè)最舒適、快捷、安全的出行傾向決策，這是居民最理想狀態(tài)下的出行方式，但實(shí)際情況中往往達(dá)不到此種狀態(tài)；③外部環(huán)境制約下的決策階段 因外部條件如可達(dá)性、交通基礎(chǔ)設(shè)施、交通狀況等約束，可能會與上一階段居民傾向的出行方式產(chǎn)生沖突，居民會結(jié)合自身屬性和外部條件綜合決策，確定在各種約束條件下自己最滿意的出行方式；④居民出行行為產(chǎn)生階段 居民依照綜合決策過程中選擇的方式出行，最終確定出行方式、出行時(shí)間、出行距離與出行成本。

1.2.2 影響居民出行行為的主要因素

居民出行行為受自身屬性及外部環(huán)境屬性綜合影響。自身屬性主要包括居民的出行態(tài)度、基本特征、經(jīng)濟(jì)特征及不確定性等?；咎卣鳌⒔?jīng)濟(jì)特征等方面的影響學(xué)者們已有成熟的研究成果。居民作為出行行為的決策主體，其出行態(tài)度很大程度上影響出行行為的產(chǎn)生。

外部環(huán)境對居民出行的影響顯而易見。不同區(qū)位條件下的社區(qū)在交通基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、可達(dá)性等方面大不相同。通常來說，交通服務(wù)設(shè)施完善、可達(dá)性良好的社區(qū)，居民可選擇的出行方式更多，出行也更方便、快捷，節(jié)約出行時(shí)間和成本。

1.2.3 結(jié)構(gòu)方程的建立

本文以結(jié)構(gòu)方程模型為理論模型展開研究，結(jié)合上述對居民出行行為決策過程及影響因素的分析，將居民基本特征、經(jīng)濟(jì)特征、不確定性及出行態(tài)度作為外生變量，出行方式、出行頻率、出行時(shí)間、出行成本占收入比重作為描述居民出行行為的內(nèi)生變量，構(gòu)建居民自身屬性對出行行為影響的結(jié)構(gòu)方程模型。構(gòu)建的結(jié)構(gòu)方程模型如圖2所示，選取2個(gè)區(qū)位條件不同的公租房作為研究對象分別構(gòu)建結(jié)構(gòu)方程模型，通過單個(gè)模型分析居民自身屬性對其出行行為的影響，以2個(gè)模型間的差異分析不同外部環(huán)境對居民出行行為的影響。

2 分析過程與結(jié)果

2.1 研究對象與數(shù)據(jù)來源

選取民心佳園和康居西城2個(gè)重慶公租房社區(qū)為研究對象，因申請條件、面向范圍相同，故2個(gè)社區(qū)居民在社會經(jīng)濟(jì)屬性上有較強(qiáng)一致性。采用簡單隨機(jī)抽樣的方式向2個(gè)社區(qū)居民發(fā)放問卷580份，其中回收有效問卷552份，民心佳園246份，康居西城306份。問卷包括居民基本特征、家庭特征、不確定性、出行態(tài)度及出行特征現(xiàn)狀等內(nèi)容，各變量的描述及賦值規(guī)則如表1所示。

圖1 居民出行行為決策過程

圖2 公租房居民出行行為的結(jié)構(gòu)方程模型

如表2所示，民心佳園位于重慶市北部新區(qū)鴛鴦奧特萊斯以南地塊，西鄰機(jī)場高速路，東鄰渝宜高速，南接?xùn)|環(huán)立交，距離軌道交通3號線童家院子站600m，有9條公交線路，距核心商圈觀音橋僅10min車程，交通區(qū)位條件良好。康居西城位于重慶市沙坪壩區(qū)西永片區(qū)，與中心城區(qū)之間隔中梁山脈，距最近的沙坪壩商圈需40min以上車程，且半徑3km內(nèi)無軌道交通站點(diǎn)，區(qū)位交通條件較差。

2.2 民心佳園社區(qū)居民出行行為影響因素結(jié)果分析

將民心佳園社區(qū)收集的問卷數(shù)據(jù)帶入模型運(yùn)算，得到最終模型的卡方值為236.307，自由度為107.000，卡方值和自由度的比值等于2.21，最終模型與最優(yōu)模型十分相近；進(jìn)一步分析模型擬合指標(biāo)，擬合指數(shù)值為0.070，CFI（Comparative Fit Index）為0.914，2項(xiàng)指標(biāo)均說明所擬合的模型是一個(gè)較優(yōu)模型，模型結(jié)果如圖3所示。

表1 模型變量描述及賦值

表2 民心佳園、康居西城交通區(qū)位條件對比

從民心佳園居民出行行為影響因素模型看出：出行態(tài)度變量組的路徑系數(shù)最大，為0.49，說明居民的出行態(tài)度對其出行行為影響最大，這是由于民心佳園社區(qū)區(qū)位條件良好，公交、軌道交通等公共交通十分便捷，多條高速干道也為私人交通提供了良好條件，故居民可根據(jù)個(gè)人意愿選擇自己滿意的出行方式，即出行態(tài)度很大程度上決定了出行行為；不確定性變量組的路徑系數(shù)為0.34，是影響民心佳園社區(qū)居民出行行為的一類重要因素；基本特征和經(jīng)濟(jì)特征的路徑系數(shù)相對較小，影響較小。

2.3 康居西城社區(qū)居民出行行為影響因素結(jié)果分析

將康居西城社區(qū)收集的問卷數(shù)據(jù)帶入模型運(yùn)算，得到最終模型的卡方值為290.970，自由度為108.000，卡方值和自由度的比值等于2.69，最終模型與最優(yōu)模型十分相近；進(jìn)一步分析模型的擬合指標(biāo)，擬合指數(shù)值為0.076，CFI為0.918，2項(xiàng)指標(biāo)均說明所擬合的模型是一個(gè)較優(yōu)模型，模型結(jié)果如圖4所示。

從康居西城社區(qū)居民出行行為影響因素模型看出：路徑系數(shù)最大的是經(jīng)濟(jì)特征，為0.76，對居民出行行為影響程度最大?？稻游鞒堑乩砦恢闷h(yuǎn)，交通不便利，上班、娛樂等日常出行活動(dòng)通常都有時(shí)間要求，故現(xiàn)有外部出行條件無法滿足這些要求，居民需創(chuàng)造條件來滿足要求，故經(jīng)濟(jì)特征成為康居西城居民出行行為的最大影響因素，經(jīng)濟(jì)條件稍好、能接受較高出行成本的居民會選擇私家車、出租車等更便捷的出行方式，經(jīng)濟(jì)條件稍差的居民則只能選擇公共交通，出行成本低，但需多次換乘且花費(fèi)更多出行時(shí)間；出行態(tài)度的路徑系數(shù)為0.53，對康居西城居民出行行為的影響較大；不確定性與基本特征的路徑系數(shù)相對較小，影響較小。

2.4 對比分析

民心佳園和康居西城的居民出行行為影響因素存在較大差異。2個(gè)社區(qū)同屬公租房社區(qū)，居民的社會經(jīng)濟(jì)屬性相似，故造成此種差異的原因在于其各自的區(qū)位條件不同，所處區(qū)位條件嚴(yán)重影響公租房居民出行的決策機(jī)理。

1）基本特征 基本特征的影響機(jī)理相同，兩者都側(cè)重于家庭及家庭結(jié)構(gòu)，性別年齡等的作用均不顯著。因家庭成員在出行時(shí)需分配任務(wù)、共用資源，相互間的影響作用比較明顯，同時(shí)有特殊需求的出行人群（特別是兒童）對出行時(shí)間、安全性等有較嚴(yán)格的要求，在出行決策時(shí)會關(guān)注更多因素，對出行行為有較大影響。

2）經(jīng)濟(jì)特征 2個(gè)公租房社區(qū)經(jīng)濟(jì)特征的影響機(jī)理不同，收入是最基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)特征之一，故對兩者而言都是重要的影響因素，區(qū)位條件較差的區(qū)域，因公共交通配置不健全，反而促使一些家庭購買私家車，故康居西城社區(qū)中私家車是影響居民出行行為的顯著因素。區(qū)位條件較好的民心佳園社區(qū)更明顯體現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的影響，信用卡額度從側(cè)面反映出居民的經(jīng)濟(jì)狀況。

3）不確定性 經(jīng)濟(jì)不確定性對康居西城社區(qū)影響較大，家庭結(jié)構(gòu)不確定性對民心佳園社區(qū)影響較大。在康居西城社區(qū)居民出行行為影響因素中，職業(yè)類型因素影響較大，因地處偏遠(yuǎn)，對固定職業(yè)的居民而言，工作生活等出行活動(dòng)更穩(wěn)定、有規(guī)律，出行行為選擇時(shí)更注重可持續(xù)性，而民心佳園則無此情況。購房計(jì)劃對康居西城居民出行行為有顯著影響，影響機(jī)理在于其改變了家庭的財(cái)務(wù)支出計(jì)劃和結(jié)構(gòu)，系統(tǒng)影響了家庭的交通物質(zhì)基礎(chǔ)（是否購買私家車等），公共交通發(fā)達(dá)的民心佳園更注重家庭的未來計(jì)劃（結(jié)婚、生子等），其對未來家庭結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，居民為盡快適應(yīng)改變提早作出響應(yīng)。

圖3 民心佳園社區(qū)居民出行行為結(jié)構(gòu)方程模型結(jié)果

圖4 康居西城社區(qū)居民出行行為結(jié)構(gòu)方程模型結(jié)果

4）出行態(tài)度 出行態(tài)度對2個(gè)公租房社區(qū)的影響有很大差異。公租房居民絕大多數(shù)是中低收入人群，對出行成本較敏感，故出行成本因素對2個(gè)社區(qū)影響顯著。因公租房居民的社會經(jīng)濟(jì)屬性，在考慮出行成本基礎(chǔ)上更傾向公共交通，但康居西城位置偏遠(yuǎn)，公共交通條件差，在公私交通選擇時(shí)受限，居民實(shí)際選擇的出行方式和其傾向的方式往往不同，故公私交通傾向是影響康居西城居民出行行為的顯著因素。民心佳園的居民則能更方便地選擇自己傾向的出行方式，故在出行態(tài)度上更關(guān)注出行時(shí)間長短，選擇更舒適便捷的出行方式，故傾向最長出行時(shí)間是民心佳園居民出行時(shí)考慮的重要因素。

綜上所述，民心佳園社區(qū)地理位置和交通條件優(yōu)越，居民出行時(shí)外部約束條件少，可滿足居民日常出行需求，出行時(shí)更注重家庭內(nèi)部的資源與任務(wù)分配、出行的便利性及可承受性。康居西城社區(qū)外界條件無法滿足居民的出行需求，居民需自己創(chuàng)造條件來滿足需求，經(jīng)濟(jì)特征成為居民出行行為最重要的影響因素。經(jīng)濟(jì)條件稍好的居民可選擇私家車、出租車等更便捷的出行方式，經(jīng)濟(jì)條件差的只能花費(fèi)更多時(shí)間與精力在出行上。康居西城社區(qū)居民在出行決策時(shí)更注重經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和交通工具。需說明的是此處提到的經(jīng)濟(jì)條件稍好僅是同社區(qū)內(nèi)居民相對而言，公租房作為保障性住房，所住居民絕大多為中低收入人群，對出行成本和時(shí)間均較敏感，因公租房選址偏遠(yuǎn)而提高的出行時(shí)間與成本給居民生活帶來很大影響。

3 結(jié)論與建議

本文基于結(jié)構(gòu)方程模型對比了2個(gè)不同區(qū)位條件的公租房社區(qū)居民出行行為形成機(jī)制的差異。研究結(jié)果表明，在影響公租房居民出行行為的4類因素，即基本特征、經(jīng)濟(jì)特征、不確定性和出行態(tài)度中，基本特征并未表現(xiàn)出空間差異性，即不同區(qū)位條件的公租房社區(qū)作用機(jī)制相似，相較其他3類因素，不同區(qū)位條件下，各因素的作用過程和結(jié)果各不相同：①經(jīng)濟(jì)特征因素 在社會經(jīng)濟(jì)屬性相似的情況下，區(qū)位條件較差的公租房社區(qū)居民比區(qū)位條件較好社區(qū)的居民更偏向使用私人交通，即便其屬于中低收入群體；②不確定性特征因素 區(qū)位條件較好的公租房社區(qū)居民在決策出行行為時(shí)更偏重家庭結(jié)構(gòu)的未來變化，區(qū)位條件較差的公租房社區(qū)居民在經(jīng)濟(jì)方面的不確定性是影響其出行行為的主要因素；③出行態(tài)度因素 出行成本對不同區(qū)位條件的公租房社區(qū)居民出行特征的影響機(jī)制相似，但區(qū)位條件相對較差的社區(qū)居民有明顯的私人交通傾向。總體來說，對選址適宜的公租房社區(qū)而言，出行態(tài)度是影響居民出行的主要因素，對區(qū)位條件較差的公租房社區(qū)，經(jīng)濟(jì)特征則是影響居民出行的主要因素。

目前，多數(shù)城市相當(dāng)比例的公租房社區(qū)均分布于區(qū)位條件惡劣的區(qū)域，居民通勤條件不佳。從居民出行行為的決策過程看出，居住于區(qū)位條件較差社區(qū)的公租房居民在配置自身消費(fèi)支出的過程中更偏向于將節(jié)約的房租置換為通勤成本，故其由住房支出減少所獲得的增量效用反而被增加的綜合通勤成本所抵消。在公租房選址決策過程中，一方面應(yīng)考慮職住關(guān)系，盡量選址于就業(yè)集中區(qū)周邊；另一方面應(yīng)合理規(guī)劃公共交通體系，大容量快速交通系統(tǒng)（地鐵、BRT）的規(guī)劃建設(shè)應(yīng)與公租房布局相匹配。