全域旅游背景下的地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，單純以居住地產(chǎn)開發(fā)為主體的房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)代已經(jīng)過去，而以『房、產(chǎn)、融』一體化為核心的房地產(chǎn)綜合體開發(fā)時(shí)代已經(jīng)到來。尤其是在國(guó)家大力發(fā)展全域旅游的大背景下，未來房地產(chǎn)開發(fā)必須以旅游為導(dǎo)向，整合旅游、文化、體育、健康、養(yǎng)老等五大幸福產(chǎn)業(yè)及商業(yè)、教育、金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，打造『旅、文、體、康、養(yǎng)、商、學(xué)、金』一體化綜合發(fā)展平臺(tái)。這是未來房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型與發(fā)展的趨勢(shì)。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的方向

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)模式也在悄然轉(zhuǎn)型。如今，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)不能簡(jiǎn)單地理解為開發(fā)土地和建設(shè)房屋，而須以地產(chǎn)項(xiàng)目為中心，適當(dāng)增加休閑化、娛樂化內(nèi)容，融合文化、健康、體育、休閑、旅游、度假等產(chǎn)業(yè)，打造新型休閑式房地產(chǎn)綜合體。換句話說，房地產(chǎn)開發(fā)必須以旅游休閑為先導(dǎo)，融入體育、養(yǎng)生、養(yǎng)老、文化等要素，構(gòu)建休閑式房地產(chǎn)綜合體。

房地產(chǎn)成為“綜合服務(wù)平臺(tái)”。如今，房地產(chǎn)已不再是一所簡(jiǎn)單的“房子”，而發(fā)展成為以“家”和“服務(wù)”為主要內(nèi)容的綜合服務(wù)平臺(tái)。具體來說，它包含了三個(gè)不同層次“家”的概念。第一個(gè)“家”，是指以社區(qū)服務(wù)為基礎(chǔ)、以居住為主要功能的“第一居所”；第二個(gè)“家”，是指以休閑度假、養(yǎng)生養(yǎng)老等為目的，以旅游、休閑、娛樂、養(yǎng)療、度假等為主要服務(wù)功能的“第二居所”；第三個(gè)“家”，是指城市綜合體內(nèi)能為各個(gè)家庭提供休閑、娛樂、購(gòu)物、養(yǎng)生等多元化服務(wù)的公共空間。

地產(chǎn)走向“房、產(chǎn)、融” 一體化。房地產(chǎn)是一個(gè)平臺(tái)，必須與服務(wù)業(yè)、金融業(yè)等相互融合，才能發(fā)展成為一個(gè)成熟的房地產(chǎn)綜合體。因此，有效地整合房地產(chǎn)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，處理好其與投融資的金融關(guān)系，是推動(dòng)新型房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵基礎(chǔ)?！胺俊a(chǎn)、融”一體化，是今后房地產(chǎn)發(fā)展的一種必然趨勢(shì)。

“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)+城鎮(zhèn)化+互聯(lián)網(wǎng)”的地產(chǎn)開發(fā)新模式。近幾年，互聯(lián)網(wǎng)旅游越來越發(fā)達(dá)，“O2O”體驗(yàn)消費(fèi)逐漸成為主流。所以，地產(chǎn)消費(fèi)模式也在順應(yīng)時(shí)代潮流發(fā)生著改變。房地產(chǎn)是一個(gè)綜合服務(wù)平臺(tái)，必須整合相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，融入互聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)融合發(fā)展，才能更好地推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。

“旅、文、體、康、養(yǎng)、商、學(xué)、金”多產(chǎn)業(yè)融合的綜合開發(fā)模式已成主流。旅游、文化、體育、健康、養(yǎng)老等五大幸福產(chǎn)業(yè)是帶動(dòng)服務(wù)業(yè)發(fā)展的有力引擎?！奥谩⑽?、體、康、養(yǎng)”五大幸福產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，既拉動(dòng)了消費(fèi)增長(zhǎng)，也拉動(dòng)了產(chǎn)業(yè)升級(jí)。因此，時(shí)下的房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該以旅游為導(dǎo)向，整合“旅、文、體、康、養(yǎng)”五大幸福產(chǎn)業(yè)及商業(yè)、教育、金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)“文、體、康、養(yǎng)、商、學(xué)、金”一體化，打造新型房地產(chǎn)綜合體。形象地來說，如果將房地產(chǎn)綜合體比作一個(gè)人的話，那么地產(chǎn)就是骨架，“旅、文、體、康、養(yǎng)”五大幸福產(chǎn)業(yè)則是五臟六腑，商業(yè)是皮肉，教育是靈魂，金融是血脈。它們各司其職，缺一不可。諸多現(xiàn)象表明，“旅、文、體、康、養(yǎng)、商、學(xué)、金”多產(chǎn)業(yè)融合的房地產(chǎn)綜合開發(fā)模式已成為當(dāng)前及未來房地產(chǎn)開發(fā)的主流。

文旅地產(chǎn)的綜合開發(fā)和管理

全域旅游實(shí)現(xiàn)了旅游產(chǎn)業(yè)的全景化、全覆蓋，無論是旅游城市、特色小鎮(zhèn)、美麗鄉(xiāng)村，還是酒店民宿、交通設(shè)施、沿途風(fēng)景等，凡涉及的統(tǒng)統(tǒng)都納入其中。它們相互融合，相互聯(lián)系，互促發(fā)展。從全域旅游角度來看，房地產(chǎn)綜合體既不是傳統(tǒng)的觀賞景區(qū)，也不是純粹的休閑度假區(qū)，既不是建制型小城鎮(zhèn)，也不是新型農(nóng)村社區(qū)。全域旅游背景下的房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)該以文化為魂，以旅游為支點(diǎn)，以休閑體驗(yàn)和消費(fèi)為核心，實(shí)現(xiàn)多產(chǎn)業(yè)融合、綜合開發(fā)。

文旅融合發(fā)展，增強(qiáng)核心吸引力。文化是旅游之魂。項(xiàng)目開發(fā)者必須依賴當(dāng)?shù)貎?yōu)勢(shì)文化資源，挖掘特色、突出個(gè)性，增強(qiáng)旅游核心吸引力，提升品牌知名度。旅游核心吸引力增強(qiáng)，就容易吸引游客到旅游區(qū)來旅游觀光、休閑度假，產(chǎn)生消費(fèi)。當(dāng)旅游人氣越來越旺，房地產(chǎn)的價(jià)值自然就會(huì)逐漸提升。

整合經(jīng)營(yíng)，延伸產(chǎn)業(yè)鏈。開發(fā)房地產(chǎn)綜合體，必須同時(shí)導(dǎo)入休閑農(nóng)業(yè)、文創(chuàng)、養(yǎng)生養(yǎng)老、戶外運(yùn)動(dòng)、親子旅游、研學(xué)教育等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，整合經(jīng)營(yíng)，并進(jìn)一步延伸產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)更多增值項(xiàng)目的落地和可持續(xù)發(fā)展。

發(fā)展多元業(yè)態(tài)，構(gòu)建休閑集聚中心。滿足市場(chǎng)需求，引進(jìn)餐飲、娛樂等多元業(yè)態(tài)，開發(fā)客棧民宿、精品酒店、特色餐飲及休閑街區(qū)、主題樂園、演藝娛樂等高端旅游產(chǎn)品，構(gòu)造休閑集聚中心，盡量留住游客，實(shí)現(xiàn)持續(xù)受益。

當(dāng)然，地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型，也必然引來房地產(chǎn)管理模式的轉(zhuǎn)型。對(duì)于房產(chǎn)住宅、景區(qū)度假酒店、文體養(yǎng)生休閑地產(chǎn)項(xiàng)目等來說，它們各自都有著不同的運(yùn)營(yíng)管理模式。因此，未來房地產(chǎn)僅僅依靠傳統(tǒng)房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)方式來管理是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，它需要同時(shí)借助房地產(chǎn)和景區(qū)管理、酒店運(yùn)營(yíng)管理、休閑營(yíng)銷等多手段相結(jié)合的方式來共同管理，從而更好地保障房地產(chǎn)綜合體的正常運(yùn)營(yíng)。

文旅地產(chǎn)開發(fā)的重要類型—休閑旅游小鎮(zhèn)

近幾年，休閑旅游小鎮(zhèn)在城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的推動(dòng)下，一度成為投資建設(shè)的熱點(diǎn)。休閑旅游小鎮(zhèn)實(shí)際是一種“三區(qū)合一”的商業(yè)綜合體。它既是旅游景區(qū)，又是休閑消費(fèi)聚集區(qū)，還是新型城鎮(zhèn)化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。所以，休閑旅游小鎮(zhèn)必須以旅游休閑為引擎，以地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)為支撐，以產(chǎn)業(yè)聚集為延伸，讓三者良性互動(dòng)，共同推動(dòng)區(qū)域旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展。

廣東省佛山市“美的·鷺湖”森林度假區(qū)

云南省麗江市麗江古城客棧

云南省西雙版納傣族自治州告莊西雙景（九塔十二寨）

四川省甘孜藏族自治州磨西古鎮(zhèn)老街

休閑旅游小鎮(zhèn)的發(fā)展自然離不開房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。通俗地講，只要有游客過夜，就會(huì)涉及度假地產(chǎn)的開發(fā)，只要旅游產(chǎn)生就業(yè)拉動(dòng)，就會(huì)涉及住宅地產(chǎn)的開發(fā)。甚至，房地產(chǎn)業(yè)仍然是休閑旅游小鎮(zhèn)的所有產(chǎn)業(yè)中最容易盈利的部分。當(dāng)然，遵循休閑旅游小鎮(zhèn)的發(fā)展理念，小鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)同樣必須以區(qū)域綜合開發(fā)理念為先導(dǎo)，充分應(yīng)用泛旅游產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展模式，開發(fā)泛旅游地產(chǎn)產(chǎn)品。

找準(zhǔn)發(fā)展方向，當(dāng)好綜合體運(yùn)營(yíng)商。如今，地產(chǎn)投資商不再僅僅充當(dāng)做樓盤、賣房子的房產(chǎn)供應(yīng)商角色，而是開始轉(zhuǎn)型為區(qū)域綜合開發(fā)商、城市運(yùn)營(yíng)商和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商。在政府的管理下，他們以主投資商的身份，通過對(duì)市政公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)及泛旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目等的一系列開發(fā)建設(shè)及招商活動(dòng)，推動(dòng)著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。他們將在區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展中獲得更大的收益。

貴州省貴陽市青巖小鎮(zhèn)

運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維整合資源，合作發(fā)展。旅游小鎮(zhèn)的開發(fā)商應(yīng)該充分地運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維，利用智能化、社交化的手段，整合土地資源，規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)。同時(shí)，應(yīng)合理布局旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，結(jié)合多樣化的市場(chǎng)需求，不斷融入休閑商業(yè)地產(chǎn)、民宿、度假酒店、享老地產(chǎn)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)等具有吸引力的旅游產(chǎn)品，豐富和提升產(chǎn)品類型及業(yè)態(tài)形式，最終將其建設(shè)成融居住、休閑、度假、娛樂等功能于一體的商業(yè)綜合體。

河北省邯鄲市響堂水鎮(zhèn)

創(chuàng)新打造旅游“吸引核”。旅游“吸引核”是吸引人流、提升人氣的關(guān)鍵所在。休閑旅游小鎮(zhèn)的開發(fā)應(yīng)充分挖掘當(dāng)?shù)匚幕厣?，打造?dú)具地域特色的景觀環(huán)境，帶給置業(yè)者、旅游者視覺的沖擊和心靈的震撼。這就是小鎮(zhèn)的旅游“吸引核”。不過，隨著旅游業(yè)的發(fā)展以及游客需求的變化，旅游“吸引核”的內(nèi)涵也在不斷豐富。除了傳統(tǒng)意義上的自然或人文景觀外，主題樂園、大型演藝活動(dòng)、博覽會(huì)、博物館、休閑運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目等都可以作為旅游“吸引核”。當(dāng)然，關(guān)鍵是這“吸引核”要滿足旅游消費(fèi)者的需求。

業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)創(chuàng)新發(fā)展。單一業(yè)態(tài)的發(fā)展，已經(jīng)不再適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的需求。房地產(chǎn)綜合體開發(fā)，要注重業(yè)態(tài)的多樣化，引進(jìn)餐飲、商業(yè)、娛樂等其他消費(fèi)領(lǐng)域的業(yè)態(tài)，完善產(chǎn)業(yè)鏈條。未來，旅游地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)將不再是單一項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，而是產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值的競(jìng)爭(zhēng)。休閑旅游小鎮(zhèn)的開發(fā)商要持有大區(qū)域開發(fā)運(yùn)營(yíng)的觀念，滲透眾籌、信托投資、消費(fèi)回報(bào)等經(jīng)營(yíng)理念，合理配置長(zhǎng)短期效益。如此，才能盤活小鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效收益。