營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的影響研究

劉璇

【摘 要】2016年5月1日起，我國(guó)全面實(shí)施了營(yíng)業(yè)稅改增值稅，而房地產(chǎn)作為改革的主要產(chǎn)業(yè)，營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響?；诖?，論文從積極影響和消極影響兩方面分析了營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅產(chǎn)生的影響，并提出了營(yíng)改增背景下的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展對(duì)策，期望為房地產(chǎn)企業(yè)的改革提供參考。

【Abstract】Since May 1， 2016， China has fully implemented the policy of replacing the business tax with value-added tax. Real Estate is the main industry in the reform， the implementation of the policy of replacing the business tax with value-added tax has had a certain impact on the development of real estate enterprises in China. Based on this， from the two aspects of positive and negative effects， the paper analyzes the impact of replacing the business tax with value-added tax on accounting and tax payment of real estate enterprises. The paper also puts forward the development countermeasures of real estate enterprises under the background of replacing the business tax with value-added tax， which is expected to provide reference for the reform of real estate enterprises.

【關(guān)鍵詞】營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；納稅

【Keywords】business tax replaced with VAT； real estate company； accounting； tax payment

【中圖分類號(hào)】F275 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號(hào)】1673-1069（2018）07-0061-02

1 引言

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平穩(wěn)定提升的主要力量。我國(guó)作為一個(gè)人口大國(guó)，隨著近年來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)也更具規(guī)范化的特點(diǎn)。然而，由于受到營(yíng)改增政策的影響，其雖然有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)，避免重復(fù)征稅現(xiàn)象，但同時(shí)也帶來(lái)了巨大的挑戰(zhàn)，主要表現(xiàn)為財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)核算以及稅負(fù)三方面，增加了房地產(chǎn)行業(yè)的稅收壓力。

2 營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算和納稅產(chǎn)生的影響

2.1 積極影響

2.1.1 有利于提高企業(yè)的納稅意識(shí)

營(yíng)改增實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)以及業(yè)務(wù)部門(mén)必須針對(duì)企業(yè)的票據(jù)進(jìn)行全面審核，并建立健全的票據(jù)審核體系，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)納稅制度以及會(huì)計(jì)核算制度的有效規(guī)范。除此之外，企業(yè)管理者對(duì)于企業(yè)內(nèi)工作人員與財(cái)務(wù)人員之間的溝通和交流更為重視，注重加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員核算以及納稅意識(shí)的培養(yǎng)，提高了會(huì)計(jì)人員的綜合素質(zhì)水平[1]。由此可見(jiàn)，營(yíng)改增的實(shí)施對(duì)企業(yè)納稅意識(shí)的提升產(chǎn)生了積極影響，使相關(guān)財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)了對(duì)最新政策的全面分析和學(xué)習(xí)，從而在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中發(fā)揮出積極的作用。

2.1.2 有利于避免重復(fù)征稅現(xiàn)象

重復(fù)征稅是以往房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要問(wèn)題，以往針對(duì)營(yíng)業(yè)稅的征收必須根據(jù)企業(yè)的實(shí)際銷售額進(jìn)行征收，而房屋建筑的土地成本、安裝過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用以及材料使用成本即為房地產(chǎn)企業(yè)的主要使用成本。其中，針對(duì)建筑安裝過(guò)程中所產(chǎn)生的材料以及安裝費(fèi)用使用成本本身便承擔(dān)了相應(yīng)的納稅責(zé)任，但在進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅額征收的過(guò)程中，依然針對(duì)材料和安裝費(fèi)等使用成本的費(fèi)用進(jìn)行了征收。而在營(yíng)改增實(shí)施后，主要根據(jù)企業(yè)內(nèi)的增值額征收相應(yīng)的稅款，房地產(chǎn)企業(yè)僅需要繳納相應(yīng)的增值稅即可，有效減輕了企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。

2.1.3 有利于推動(dòng)企業(yè)的業(yè)務(wù)整合

受到傳統(tǒng)營(yíng)業(yè)稅征收的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)與稅款相關(guān)的發(fā)票單據(jù)進(jìn)行管理時(shí)，通常由財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)進(jìn)行報(bào)銷，這也使財(cái)務(wù)部門(mén)不僅承擔(dān)了發(fā)票單據(jù)的審核、分類以及保存工作，同時(shí)也需要對(duì)其進(jìn)行報(bào)銷，嚴(yán)重增加了財(cái)務(wù)部門(mén)的工作量，且存在一定的風(fēng)險(xiǎn)[2]。而在營(yíng)改增實(shí)施后，只有取得相應(yīng)的增值稅發(fā)票才能進(jìn)行抵扣，而這也要求財(cái)務(wù)人員可以根據(jù)發(fā)票類型的不同，將其分為普通發(fā)票、增值稅專用發(fā)票進(jìn)行分別審核歸類，提高了財(cái)務(wù)部門(mén)票據(jù)管理水平的同時(shí)，有利于財(cái)務(wù)部門(mén)與業(yè)務(wù)部門(mén)之間的工作量分擔(dān)，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)業(yè)務(wù)的有效整合。

2.2 消極影響

2.2.1 對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響

營(yíng)改增實(shí)施前，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅必須當(dāng)作成本入賬，將其計(jì)入企業(yè)的固定資產(chǎn)當(dāng)中，而營(yíng)改增后，實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置的價(jià)稅分離，不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置金額必須作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，從而降低了不動(dòng)產(chǎn)的入賬價(jià)值，提高了企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，對(duì)企業(yè)的融資工作開(kāi)展產(chǎn)生了不利的影響。從現(xiàn)金流量方面來(lái)看，只有在房地產(chǎn)工程結(jié)束竣工后方可取得相應(yīng)的增值稅發(fā)票，因此在工程開(kāi)展前需要投入大量的資金，提高了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)內(nèi)的現(xiàn)金流量產(chǎn)生了不利的影響。

2.2.2 對(duì)稅負(fù)的影響

營(yíng)改增政策提出后，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)主要產(chǎn)生了兩方面的影響：一方面，政策實(shí)施前，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)固定資產(chǎn)主要按照一定比例繳納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅，且其中購(gòu)買機(jī)械設(shè)備的增值稅無(wú)法進(jìn)行抵扣，增加了企業(yè)的成本，而在營(yíng)改增政策實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)所征收的增值稅卻不包括房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)購(gòu)置成本；另一方面，從政策角度來(lái)看，增值稅是可以相互抵扣的，但必須獲取相應(yīng)的增值稅發(fā)票，但受到房地產(chǎn)企業(yè)施工環(huán)境以及特點(diǎn)的影響，施工過(guò)程中的水泥、砂石等原材料以及農(nóng)民工和勞務(wù)公司等所產(chǎn)生的勞務(wù)費(fèi)用較難獲取增值稅發(fā)票，因此無(wú)法進(jìn)行抵扣，增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)[3]。

2.2.3 對(duì)財(cái)務(wù)核算的影響

實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，營(yíng)改增的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均產(chǎn)生了相對(duì)不利的影響。從企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入角度來(lái)看，由于原本收入的總額并未發(fā)生變化，因此在營(yíng)改增實(shí)施后，企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入將出現(xiàn)顯著的下降，下降幅度約為9.9%。從企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本角度來(lái)看，在成本和費(fèi)用未發(fā)生改變的基礎(chǔ)上，營(yíng)改增后的成本和費(fèi)用均有所下降，而企業(yè)的資產(chǎn)也受到了影響，使企業(yè)面臨著較大的業(yè)績(jī)考驗(yàn)，對(duì)財(cái)務(wù)核算工作的開(kāi)展產(chǎn)生了影響。

3 營(yíng)改增背景下的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展對(duì)策

3.1 加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人才的培養(yǎng)

財(cái)務(wù)人員作為企業(yè)開(kāi)展會(huì)計(jì)核算以及納稅工作中的主體，只有提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)水平以及業(yè)務(wù)處理能力，才能為房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與納稅工作有效開(kāi)展奠定良好的基礎(chǔ)[4]。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的綜合培養(yǎng)，在營(yíng)改增實(shí)施后，定期組織財(cái)務(wù)人員針對(duì)營(yíng)改增政策內(nèi)的相關(guān)知識(shí)進(jìn)行全面學(xué)習(xí)，積極掌握相關(guān)的會(huì)計(jì)核算和納稅相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，提高財(cái)務(wù)人員的納稅意識(shí)，提高財(cái)務(wù)人員的整體工作能力。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取以老帶新制度，在對(duì)老員工培訓(xùn)的基礎(chǔ)上，使其可以積極引導(dǎo)新員工對(duì)會(huì)計(jì)核算以及納稅內(nèi)容的全面學(xué)習(xí)，分享工作經(jīng)驗(yàn)。

3.2 做好企業(yè)的票務(wù)管理和稅務(wù)籌劃工作

營(yíng)改增的實(shí)施不僅有利于提高我國(guó)的稅收工作開(kāi)展規(guī)范性，同時(shí)也有利于避免重復(fù)征稅現(xiàn)象的出現(xiàn)[5]。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好相應(yīng)的票務(wù)管理和稅務(wù)籌劃工作，才能為企業(yè)的健康發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。從票務(wù)管理角度來(lái)看，企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格規(guī)范財(cái)務(wù)部門(mén)的票據(jù)管理工作，通過(guò)建立相應(yīng)管理制度的方式實(shí)現(xiàn)對(duì)票據(jù)管理流程的有效規(guī)范，加強(qiáng)對(duì)票據(jù)管理人員的定期培訓(xùn)，嚴(yán)格審核票據(jù)管理環(huán)節(jié)，避免存在暗箱操作的情況。從稅務(wù)籌劃角度來(lái)看，企業(yè)可以尋找可以開(kāi)具增值稅發(fā)票的供應(yīng)商進(jìn)行有效合作，使企業(yè)在施工的過(guò)程中供應(yīng)商可以提供相應(yīng)的增值稅發(fā)票依據(jù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)增值稅的有效抵扣。同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中存在工程金額較大、工程周期較長(zhǎng)等特點(diǎn)，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與本地稅務(wù)機(jī)關(guān)的積極交流和溝通，掌握相關(guān)的優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的有效分?jǐn)?，降低企業(yè)承擔(dān)的稅負(fù)。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，營(yíng)改增作為我國(guó)對(duì)于稅收政策的重改革措施，其對(duì)我國(guó)許多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展均產(chǎn)生了一定的影響。其中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為營(yíng)改增政策中的主要行業(yè)，受到營(yíng)改增政策的影響，其對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算以及納稅工作開(kāi)展也產(chǎn)生了較大的影響，其不僅包括有利于提高企業(yè)納稅意識(shí)以及推動(dòng)企業(yè)業(yè)務(wù)整合等積極影響，還包括部分消極影響。通過(guò)本文對(duì)營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響分析及發(fā)展對(duì)策提出，希望可以為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平產(chǎn)生積極的影響。

【參考文獻(xiàn)】

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