價(jià)值工程在移民安置規(guī)劃中的應(yīng)用

易建華

摘要：結(jié)合云南某山地縣城水電移民安置項(xiàng)目、考慮其用地現(xiàn)狀和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展等因素，以價(jià)值工程理論為依據(jù)，在不改變水電站投資方總出資的前提下提出調(diào)整原移民安置規(guī)劃的建議，從而提升整個(gè)移民安置片區(qū)的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)水電站投資方、地方政府、移民三贏的目標(biāo)，探索價(jià)值工程理論在移民安置實(shí)踐中的應(yīng)用方法。

Abstract： In combination with the hydropower resettlement projects in a mountainous county in Yunnan Province， taking into consideration the actuality of its land use and the long-term development of the local economy， based on the value engineering theory， proposals of adjusting the original resettlement planning is proposed without changing the total investment of the hydropower station's investors. This will increase the value of the entire resettlement area， achieve the goal of a win-win-win situation for hydropower investors， local governments， and resettlement， and explore the application methods of value engineering theory in the resettlement practice.

關(guān)鍵詞：移民安置規(guī)劃；價(jià)值工程；增加價(jià)值

Key words： resettlement planning；value engineering；added value

中圖分類(lèi)號(hào)：TV62 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2018）25-0169-03

0 引言

水電站建設(shè)移民安置歷來(lái)是復(fù)雜且困難的問(wèn)題，涉及到的利益相關(guān)方有水電站投資方、當(dāng)?shù)卣⒁泼竦?，不同的利益相關(guān)方的訴求是不同的，相關(guān)的政策法律法規(guī)又比較剛性，最終的結(jié)果往往是各方經(jīng)過(guò)反復(fù)博弈妥協(xié)的結(jié)果，這種結(jié)果有可能顧此失彼，只完成了目標(biāo)，而忽略了各利益相關(guān)方的實(shí)際訴求，只解決了短期矛盾，卻在長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展中留下隱患。筆者有幸作為設(shè)計(jì)咨詢方參與云南某水電站移民安置項(xiàng)目，在實(shí)踐中應(yīng)用價(jià)值工程方法對(duì)移民安置規(guī)劃做出調(diào)整，改變零和博弈為共贏局面，有一定的實(shí)用價(jià)值和參考意義。

1 項(xiàng)目概況

云南某山地縣城位于河谷，山地多，平地少。建設(shè)用地緊張。目前在建的地產(chǎn)項(xiàng)目均為高層，容積率均超過(guò)2.5。因建設(shè)水電站，根據(jù)移民安置規(guī)劃，2021年該縣境內(nèi)總共搬遷安置人口44919人，在全縣范圍內(nèi)按就近、集中的原則分7個(gè)點(diǎn)安置，其中有4個(gè)點(diǎn)在縣城，距離縣城最近的北門(mén)安置點(diǎn)需要新建滿足總戶數(shù)5087戶、共11638人的移民安置片區(qū)，安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，由水電站投資方籌措資金，當(dāng)?shù)卣?fù)責(zé)建設(shè)。當(dāng)?shù)卣Ｍ枰泼癜徇w和水庫(kù)蓄水的東風(fēng)打造特色旅游縣城，縣城定位為全域旅游綜合服務(wù)中心、避寒康養(yǎng)度假圣地。整合文化體驗(yàn)游和山水休閑旅游。

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圖1中，褐色部分即為北門(mén)移民安置用地，總用地1603畝，圍堤造地1304畝，該部分用地現(xiàn)狀低于水庫(kù)淹沒(méi)線水位，水電站投資方擬在該片區(qū)造地歸還給當(dāng)?shù)卣孕逼率酵粒ㄊ┑虨榈谭?，?nèi)部填筑土石方到水庫(kù)最高水位線上1m。最大填筑高度為25m。計(jì)劃填方1243.7萬(wàn)m3。筑壩填高剖面詳圖2。

該片區(qū)布置移民安置房項(xiàng)目，居住建筑面積50.77萬(wàn)m2，均為多層，容積率在1.5以下，地面停車(chē)位1096個(gè)，無(wú)地下停車(chē)位。

2 原規(guī)劃與發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的矛盾

①較高地塊價(jià)值與較低開(kāi)發(fā)強(qiáng)度之間的矛盾，從圖1看出該地塊位于中心城區(qū)，緊鄰蓄水后形成的水庫(kù)湖面，填高造地后形成上千畝的成片用地，將成為整個(gè)縣城地里位置最好、用地最完整、最有發(fā)展?jié)摿Φ牡貕K，原規(guī)劃安置房均為多層，容積率較低，相比起該用地的的區(qū)位有些浪費(fèi)。除移民安置房外只有商業(yè)加生活配套，旅游配套較少。

②較高旅游承載量與較低設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)之間的矛盾，移民安置房戶均建筑面積95.76m2，戶均停車(chē)位0.2個(gè)，停車(chē)位數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于縣城規(guī)劃控制條件中的戶均停車(chē)數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)且均為地上停車(chē)。這一重要的配套設(shè)施如不能完善，將嚴(yán)重影響安置房的價(jià)值。如果現(xiàn)在不建以后肯定也要補(bǔ)，投資可能要多幾倍，效果還不理想。

③便利交通服務(wù)與高品質(zhì)旅游體驗(yàn)之間的矛盾，該片區(qū)的定位將來(lái)是庫(kù)區(qū)旅游集散地，原規(guī)劃沿江邊是一條40m寬的濱江大道，寬闊的道路雖然氣派，但也會(huì)誘導(dǎo)車(chē)速加快而形成隔離，使人難以穿越到湖濱景觀帶，沒(méi)有充分利用觀湖視線最好的區(qū)域，直接影響整個(gè)片區(qū)的旅游氛圍。

3 價(jià)值工程方法的引入

要解決這些矛盾就要用價(jià)值工程的方法調(diào)整原規(guī)劃，“價(jià)值工程是通過(guò)相關(guān)領(lǐng)域的協(xié)作，對(duì)所研究對(duì)象的功能與費(fèi)用進(jìn)行系統(tǒng)分析，不斷創(chuàng)新，旨在提高對(duì)象價(jià)值的思想方法和管理技術(shù)”。價(jià)值就是“評(píng)價(jià)事務(wù)有益程度的尺度”[1]。

“價(jià)值等于功能/成本，通常提升價(jià)值的方式就是五種，第一、成本下降，功能增加，第二、成本下降，功能不變，第三、成本不變，功能增加，第四、成本大幅下降，功能小幅減少，第五，成本小幅上升，功能大幅增加”。[2]第四、第五種的成本和功能變化趨勢(shì)同向，必須依靠外部對(duì)功能賦值才能做出判斷，而不同的利益相關(guān)方對(duì)功能賦值的主觀判斷完全有可能得出相反的結(jié)論。舉個(gè)最簡(jiǎn)單的例子，奧迪汽車(chē)成本比奧拓汽車(chē)高且功能比奧拓好，但有人買(mǎi)奧迪汽車(chē)，有人買(mǎi)奧拓汽車(chē)，這是不同利益相關(guān)方對(duì)功能賦值的主觀判斷導(dǎo)致的。

4 項(xiàng)目利益相關(guān)方對(duì)功能的賦值

水電站投資方：希望在不突破移民安置規(guī)劃總投資的前提下按照相關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)按時(shí)完成移民安置，只要成本不變，他們對(duì)功能提升是樂(lè)觀其成的，屬于第三種增值模式。

移民：普遍收入低，最想要的是以較低的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)到安置房，最好是“有天有地”的房子，普遍不愿住高房子。根據(jù)調(diào)查，成本降低是剛需，而“有天有地”的房子不是。住高層對(duì)他們來(lái)說(shuō)是功能下降，但節(jié)約土地的利益分成對(duì)他們來(lái)說(shuō)是成本降低，屬于價(jià)值工程中第四種增值模式，只要政府承諾高層的價(jià)格與多層一樣，且有額外收入，從多層改為高層是可以接受的。

地方政府：希望移民搬遷建設(shè)能與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)，不愿轄區(qū)內(nèi)移民因移返貧，將來(lái)成為地方政府的負(fù)擔(dān)，因此他們可以接受功能大幅提升，而成本略有增加的第五種增值模式，要說(shuō)服他們必須以市場(chǎng)價(jià)給功能賦值，以明確能提升價(jià)值的結(jié)論引導(dǎo)他們做出決策。

這三個(gè)項(xiàng)目利益相關(guān)方的訴求是不一樣的，嘗試采用價(jià)值工程方法最大限度地滿足這些訴求。

5 基于價(jià)值工程的規(guī)劃調(diào)整建議

結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，分析不同利益相關(guān)方對(duì)功能賦值的主觀判斷之間的差異，找出提升價(jià)值的最大公約數(shù)，將可以量化的功能采用市場(chǎng)價(jià)賦值，對(duì)比功能的增量與成本的增量做價(jià)值判斷。

①節(jié)約土地，不改變水電站投資方的成本的前提下，當(dāng)?shù)卣姓{(diào)整規(guī)劃的靈活性，充分提升移民安置房的容積率，空余出來(lái)的用地政府做好控制性詳細(xì)規(guī)劃后只做一級(jí)開(kāi)發(fā)，通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作引入具有旅游產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)能力的投資方進(jìn)行整體的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)。收益一部分要反哺移民，促成他們能夠接受安置房從多層住宅變成高層住宅。多層變成高層建房成本的增加部分可由結(jié)余的土地出讓費(fèi)用補(bǔ)償。

②集約發(fā)展，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，安置房將來(lái)不一定就是移民住。移民統(tǒng)計(jì)戶均人口只有2.28人，遠(yuǎn)低于當(dāng)?shù)剞r(nóng)村人口戶均3.16人的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。分到安置房后這些家庭有可能合住一套，另外一套進(jìn)入市場(chǎng)交易，以房養(yǎng)人。這些房子區(qū)位好，如果配套特別是車(chē)位增加，必然會(huì)提升安置房?jī)r(jià)值。

③合理布局，移民安置與打造旅游氛圍相結(jié)合，靠近江邊的用地做一個(gè)大的集散廣場(chǎng)，與濱江公園帶連片，營(yíng)造出親水的旅游氛圍。濱江大道考慮在濱江公園帶下穿，徹底實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流，節(jié)約的用地可做旅游開(kāi)發(fā)，提升片區(qū)的旅游價(jià)值。

總用地面積不變，調(diào)整完成后，將原先不到1.5的安置房容積率調(diào)高到3.0，占地面積從700畝降低到300畝，原先商業(yè)及配套的容積率也相應(yīng)提高，占地面積從395畝調(diào)整為315畝，濱江大道下穿可以節(jié)約120畝用地，共節(jié)約用地600畝，留出100畝交給移民開(kāi)展集體經(jīng)濟(jì)，所得收益由移民共享。其余500畝地作為預(yù)留發(fā)展用地以市場(chǎng)化的方式出讓。

移民安置房總建筑面積不變，從多層變?yōu)楦邔?，高層電梯增加，消防設(shè)施增加，但基礎(chǔ)造價(jià)在建安費(fèi)中比例會(huì)降低，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)取200元/m2的價(jià)差。

根據(jù)每戶配置0.9個(gè)車(chē)位的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置4500個(gè)車(chē)位的地下停車(chē)場(chǎng)，地下車(chē)庫(kù)車(chē)位按40m2/個(gè)，4500個(gè)車(chē)位總建筑面積180000m2，造價(jià)2500元/m2（不需做支護(hù)），單車(chē)位造價(jià)為10萬(wàn)元。地下車(chē)庫(kù)180000m2及下穿隧道80000m2合計(jì)260000m2，按平均減少6米填方計(jì)算，可以少填156萬(wàn)m3。

參照市場(chǎng)價(jià)對(duì)增加的功能進(jìn)行賦值，預(yù)留發(fā)展用地取100萬(wàn)/畝，地下車(chē)位取10萬(wàn)/個(gè)。

6 規(guī)劃調(diào)整后的價(jià)值工程清單

規(guī)劃調(diào)整后的價(jià)值工程清單見(jiàn)表1。計(jì)算出的功能賦值比成本高2.26億，符合價(jià)值工程中的第五種增值模式，通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作引入具有旅游產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)能力的投資方進(jìn)行整體的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，盈余部分補(bǔ)償給移民以降低安置成本，再加上調(diào)整規(guī)劃后價(jià)值巨大的旅游環(huán)境，達(dá)成水電站投資方、移民、政府三贏的結(jié)果。

該規(guī)劃調(diào)整意見(jiàn)目前已經(jīng)得到地方政府的認(rèn)可，下一步需完善利益機(jī)制取得移民的支持，同時(shí)還需上報(bào)原移民安置規(guī)劃審批部門(mén)審批方可實(shí)施。

7 結(jié)語(yǔ)

“制定和實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)遵循城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、合理布局、節(jié)約土地、集約發(fā)展和先規(guī)劃后建設(shè)的原則”[3]，“移民安置應(yīng)當(dāng)遵循以人為本，保障移民的合法權(quán)益，滿足移民生存與發(fā)展的需求”[4]，但在具體實(shí)踐中各利益相關(guān)方的訴求不一致的情況非常常見(jiàn)，本文以價(jià)值工程理論為依據(jù)，提出協(xié)調(diào)各利益相關(guān)方的功能賦值，為項(xiàng)目增加價(jià)值、為移民增加可持續(xù)收入、為地方政府減輕負(fù)擔(dān)、同時(shí)為整個(gè)縣城的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)注入活力的方案，從而得出價(jià)值工程理論在移民安置規(guī)劃中的應(yīng)用方法。

參考文獻(xiàn)：

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[4]大中型水利水電工程建設(shè)征地補(bǔ)償和移民安置條例， 2017-04-14[S].

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