厘清思路 穩(wěn)定住房租賃市場

周 琳

主持人：熱點城市房屋租金上漲背后的根源是什么？

周 琳：首先，本輪熱點城市房租上漲有以下幾個特點：

一是漲勢兇猛，不少城市漲幅較大、上漲較快。按中國房價行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)，2018年7月，從房租同比漲幅看，成都以31%的水平領(lǐng)漲全國，深圳、重慶、天津、合肥、貴陽、北京、廣州、大連、南寧、哈爾濱等城市也都超過20%；從房租環(huán)比漲幅看，長春、南京、貴陽、天津超過3%，廣州、大連、北京、杭州、南昌、南寧、蘭州、昆明、呼和浩特等城市超過2%?？梢韵胍?，一種生活必需品的價格，在一年內(nèi)上漲2成、3成，一個月上漲超過3%，無論如何，這個漲幅都不算很低。特別是考慮到，對于很多在城市租房居住的群體來說，房租支出在可支配收入、消費支出中的占比已經(jīng)較高，這個漲幅對其影響、沖擊確實很大。

二是波及范圍較廣。從媒體報道看，這一輪房租上漲具有一定普遍性，不僅北京、上海、深圳、廣州4個一線城市和杭州、合肥、天津等熱點城市首當其沖，而且近幾年房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)的東北、西部地區(qū)一些城市也深陷其中，比如哈爾濱、南寧、蘭州等城市。

三是對促進住有所居目標的影響顯著。大、中城市房租持續(xù)高漲，大大加劇了城市新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員等城市中低收入群體解決住房問題的難度。這種趨勢一旦持續(xù)，可能意味著國家推動著力完善住房租賃市場、建立租購并舉的住房消費模式的努力前功盡棄，實現(xiàn)促進全體人民住有所居目標將面臨更大挑戰(zhàn)；這種趨勢一旦持續(xù)，勢必帶動城市衣食住行等價格的普漲，大大推高城市的生活成本，降低城市對人口特別是年輕人的吸引力，也必將降低城市的發(fā)展動力、創(chuàng)新能力和綜合活力。

其次，本輪熱點城市房租上漲背后的根源。

一是資本推動特別是投機資金流向壟斷租房市場，自如、相寓、蛋殼等租賃機構(gòu)為囤積房源惡性競爭，是本輪熱點城市房租上漲背后的主要根源。在資本與機構(gòu)合流的推波助瀾下，才出現(xiàn)了房租快速、大范圍上漲的局面：一方面，大規(guī)模的“城中村”改造，特別是與之相隨的貨幣化安置等，減少了城市低價格租賃住房的供應(yīng)。這個趨勢這些年一直在持續(xù)。根據(jù)1%人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)估計，2015年，城市家庭租賃住房居住的占比20.3%，其中，城市家庭租賃“城中村”住房居住的占比為4.2%。人口凈流入量大的大中城市租賃“城中村”住房居住的家庭占比高達8.7%。從縱向?qū)Ρ瓤矗?005年、2010年和2015年3個時間點，城市租賃住房家庭中租賃“城中村”住房的比例分別為30.7%、24.8%和23.3%，逐步下降7.3個百分點；同期，全國城市家庭中居住在“城中村”的比例分別為26.1%、19.4%和16.4%，也呈現(xiàn)明顯下降態(tài)勢。與這一時期大規(guī)模的棚戶區(qū)改造（“城中村”改造）的趨勢是一致的，比如，河南鄭州、山西太原等地的棚改實際主要是“城中村”改造?！俺侵写濉弊》?，盡管安全、衛(wèi)生、設(shè)施配套等方面的條件差一些，但租金較低，“城中村”改造的推進會減少城市低租金房源的有效供應(yīng)。2016年以后，不少城市在“城中村”改造中推行貨幣化安置，不僅減少低租金租賃房源的供應(yīng)，還減少了城市存量房源，加劇了住房和租賃住房的供需缺口。此外，北京等城市啟動的整治地下空間、打擊群租、拆除違章建筑等行動，在提高城市安全、宜居水平的同時，也減少了低品質(zhì)、低價格房源的供應(yīng)。

二是嚴格限購以后，很多具有一定住房支付能力的群體，也被動地擠進住房租賃市場。自2016年下半年開始的新一輪嚴格限購政策，抬高了“新市民”在人口凈流入量大的大中城市，甚至中心城市周邊城市（比如河北廊坊、張家口，浙江嘉興）等地購買商品住房的門檻，不少可以依靠“六個錢包”買房的“新市民”只能先去租賃住房，這些群體住房支付能力較強，租賃的住房品質(zhì)較高、價格較高，也拉高了城市租金水平。此外，北京、上海等城市執(zhí)行的禁止“商改住”住房交易的政策，進一步減少了“新市民”等群體解決住房的渠道，“商改住”住房的潛在購買者也被動進入住房租賃市場，必然進一步增加了租賃住房的需求。一方面，租賃住房房源特別是低租金的租賃住房房源在減少；另一方面租賃住房的需求又在增加，使得一線、二線城市的租賃住房供需矛盾加劇，再與“畢業(yè)季”等傳統(tǒng)的促進租賃住房租金上漲的因素疊加，出現(xiàn)大面積房租上漲也就難以避免了。實際上，不少城市去年以來已經(jīng)采取了積極措施，努力增加租賃住房的有效供應(yīng)。比如，上海市提出，“十三五”期間，上海市租賃住房用地將占到住宅供地的30%，計劃推出租賃住房70萬套；北京市2018～2022年計劃新建150萬套住房，其中租賃住房約50萬套，占1/3；深圳“十三五”期間計劃建設(shè)40萬套人才住房，其中70%為租賃住房；廣州市2018～2022年計劃推出825萬平方米租賃住房用地，預計可供應(yīng)租賃住房15萬套。北京、深圳也都明確了租賃住房供應(yīng)計劃和目標。自然資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部確定了北京、上海、沈陽、南京等13個城市，開展在集體土地上建設(shè)租賃住房的試點。但是，從制定規(guī)劃、確定地塊、建設(shè)住房，到形成有效供應(yīng)，需要較長的時間。短期內(nèi)，租賃住房房源有效供應(yīng)不可能迅速增加、形不成規(guī)模效應(yīng)，在需求明顯上升的情況下，房租上漲就有其內(nèi)在邏輯了。此外，不容忽視的是，宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響，也是房租上漲的一個不可忽略的重要因素。伴隨中美貿(mào)易戰(zhàn)的持續(xù)，石油、鐵礦石等能源和礦石原材料，以及大豆等大宗農(nóng)產(chǎn)品價格必然會有一定程度的上漲，輸入性通貨膨脹不可避免。此外，今年夏糧收購量出現(xiàn)顯著下滑，入夏以來東、中部不少農(nóng)產(chǎn)品主產(chǎn)區(qū)又出現(xiàn)明顯的降水，有些甚至出現(xiàn)洪澇災害；對房地產(chǎn)市場嚴厲調(diào)控政策的持續(xù)，商品住房市場難以再發(fā)揮以往事實上的貨幣“蓄水池”作用。這些因素的疊加，使得我國經(jīng)濟運行中出現(xiàn)較明顯的通貨膨脹必然成為大概率事件。分析近期房租的普遍上漲，不能忽略這一背景。

主持人：穩(wěn)定住房租賃市場重要性是什么？

周 琳：理性分析房租上漲的根源，目的還是為了厘清發(fā)展住房租賃市場、維護住房租賃市場穩(wěn)定的思路。

一是住房租賃市場是城鎮(zhèn)家庭住房來源的重要渠道。2015年我國城鎮(zhèn)共3646.3萬戶家庭租賃住房居住，占城鎮(zhèn)全部家庭總量的16.1%，城市這一比例更是高達20.4%。

二是租賃住房的需求在房價較高、人口凈流入的熱點城市最為迫切。我國各城市之間租賃住房占比高度分化，2015年，全國290個地級及以上城市的城鎮(zhèn)租賃住房家庭在全部家庭中占比在1.6%至72.8%之間，租賃住房家庭占比超過30%的21個城市中，分別有7個和6個城市分布在珠三角和長三角地區(qū)。2015年，租賃住房家庭數(shù)超過30萬戶的24個城市，包括上海、深圳、北京、廣州、東莞、佛山、重慶、杭州、成都、寧波、蘇州、廈門、溫州、武漢、天津、金華、昆明、西安、泉州、中山、無錫、福州、南京、合肥等，基本上覆蓋了所有房價較高、人口凈流入量較大的熱點城市。

三是住房租賃市場在解決新市民住房問題中發(fā)揮的作用不可替代。與購置住房居住的家庭相比，租賃住房居住的家庭收入水平較低、新就業(yè)家庭占比較高、以外地戶籍尤其是外地農(nóng)村戶籍為主，跨省遷移比例最高。2015年，城鎮(zhèn)租賃住房家庭中，70%以上為外地戶籍家庭，其中，外地農(nóng)村戶籍和外地非農(nóng)戶籍占比分別為55.3%和18.1%。在城市中，租賃住房居住的家庭，外地戶籍占比更是高達81.4%。同時，與購置住房居住相比，租賃住房居住的家庭，盡管人均住房面積較小、設(shè)施配套水平也較差，但距離工作地點較近、通勤時間較短，職住平衡水平更高，更符合新市民的住房需求。