房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施階段工程造價(jià)的控制研究

于天宇

大連永禾工程造價(jià)咨詢事務(wù)所有限公司 遼寧大連 116000

1 在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中工程造價(jià)的影響因素

1.1 工程規(guī)劃措施是否完善

對工程價(jià)格的影響和工程部門管理制度的更改在持續(xù)完善，招標(biāo)規(guī)范也大范圍應(yīng)運(yùn)用在房地產(chǎn)行業(yè)。在競爭日趨強(qiáng)烈的行業(yè)環(huán)境中，房地產(chǎn)公司必須制定高水平且競爭激烈的招標(biāo)文件才能發(fā)展和生存，表示為對施工費(fèi)用的有效管控和科學(xué)計(jì)算，它大多涵蓋了建設(shè)施工項(xiàng)目的費(fèi)用管理和資金投入管理，工程規(guī)劃的具體是指達(dá)成經(jīng)濟(jì)效益和施工技術(shù)的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，工程設(shè)計(jì)能夠在裝修建設(shè)的規(guī)劃，生產(chǎn)，管控和調(diào)整中發(fā)揮作用。必須保證技術(shù)計(jì)劃按時(shí)，按質(zhì)量完成，必須對投資進(jìn)行有效控制，對資源的投入有限，以確保較高的經(jīng)濟(jì)效益[1]。

1.2 工程造價(jià)項(xiàng)目招投標(biāo)的影響

我們國家房地產(chǎn)行業(yè)改革的主要內(nèi)容是建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)制度，這也是我們國家的市場發(fā)展趨勢完善和標(biāo)準(zhǔn)化的重要方法之一。規(guī)劃效益中的房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)將把方案的分配為主角轉(zhuǎn)化為把招標(biāo)比賽為主角，讓我國在工程的承包轉(zhuǎn)接上更加完善，行業(yè)的發(fā)展也發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，方案的規(guī)劃生產(chǎn)中會出現(xiàn)很多競爭方和加入方，每個(gè)加入方都有各種追求的標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)點(diǎn)，也使其在利益的斗爭中越來越激烈。

1.3 施工管控方案不恰當(dāng)

施工環(huán)節(jié)所需要的施工進(jìn)度問題在工程造價(jià)管控中發(fā)揮著十分關(guān)鍵的作用，當(dāng)前，在我國建筑物的施工環(huán)節(jié)所需管理中依然有著許多問題。比如，大部分員工對工程造價(jià)管控的觀念不夠，相關(guān)負(fù)責(zé)人也對其不夠重視，未能及時(shí)利用有效手段控制項(xiàng)目的整體環(huán)節(jié)，未能形成良好的周期，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來綜合效益。不僅如此，在施工過程中，還嚴(yán)重浪費(fèi)了材料和設(shè)備資源[2]。

2 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中工程造價(jià)的問題及控制

2.1 材料采購的問題及控制

成本管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目中的關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，只要保證了建設(shè)工程質(zhì)量，就可以在減少支出、降低成本方面入手，進(jìn)而增加經(jīng)濟(jì)效益。成本控制一般在安裝方案的設(shè)計(jì)和規(guī)劃上面入手，它并非通過選擇劣質(zhì)的材料上達(dá)成目標(biāo)，而是經(jīng)過科學(xué)的計(jì)算，在企業(yè)足夠的能力下使用性價(jià)比最合適的產(chǎn)品和設(shè)施。所以，有必要制定科學(xué)的項(xiàng)目預(yù)算，并按照項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行具體化，給采購部門設(shè)置合理的質(zhì)量和價(jià)格區(qū)間。采購部門在采購時(shí)，就得按照預(yù)算報(bào)告充分掌握市場價(jià)格，在各個(gè)廠家提供的材料中進(jìn)行比較，盡量選擇功能和價(jià)格相適應(yīng)的產(chǎn)品，創(chuàng)建專門使用在材料交易中的分包商或者供應(yīng)商庫，達(dá)成戰(zhàn)略伙伴的長期合作關(guān)系，這既可以極大的降低材料采購數(shù)量，還可以減少材料的采購成本與資金投入。同時(shí)，我們還能創(chuàng)建高效率的信息管理體系，其最為關(guān)鍵的作用是使用在招標(biāo)采購的管理環(huán)節(jié)，可以大范圍的收錄材料市場價(jià)格資料，還得及時(shí)的完善信息庫中的資料信息，組成一個(gè)有著穩(wěn)定的技術(shù)指標(biāo)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的數(shù)據(jù)庫。而這個(gè)數(shù)據(jù)庫給房地產(chǎn)商查詢材料采購的價(jià)格時(shí)可以有效的進(jìn)行對比分析，滿足降低采購成本的需求。

2.2 索賠管理的造價(jià)控制

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中頻繁出現(xiàn)的問題之一就是索賠，并且不可避免，只有對其范圍與程度進(jìn)行控制。在工程造價(jià)的中有一個(gè)最基本的內(nèi)容就是解決房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的索賠，能夠在這些方面展開對索賠問題的管控：（1）結(jié)合造價(jià)與索賠，增強(qiáng)意識，降低房地產(chǎn)工程項(xiàng)目里索賠問題的出現(xiàn)頻率與金額大小。相關(guān)工作人員能夠利用對房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算成本實(shí)施管理控制，加大對索賠問題的重視，進(jìn)一步防止索賠問題的出現(xiàn)；（2）房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的開展務(wù)必根據(jù)規(guī)范實(shí)施，在掌握了項(xiàng)目具體信息與狀態(tài)后，就能夠降低索賠發(fā)生的頻率與金額，防止索賠方胡亂要價(jià)；（3）房地產(chǎn)工程項(xiàng)目索賠應(yīng)該根據(jù)合同條款展開，多關(guān)注索賠的細(xì)微之處與相關(guān)工程建設(shè)法規(guī)，強(qiáng)化施工技術(shù)與意識，進(jìn)一步減少索賠產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)并預(yù)防工程項(xiàng)目中潛在的風(fēng)險(xiǎn)[3]。

2.3 結(jié)算審核中的造價(jià)控制

在實(shí)際施工過程中，有很多房地產(chǎn)公司不重視項(xiàng)目結(jié)算的成本管理鏈接，這是非常不利的操作。在項(xiàng)目結(jié)算階段，必須準(zhǔn)備項(xiàng)目的所有成本，并將準(zhǔn)備好的計(jì)劃集提交相關(guān)部門批準(zhǔn)，并及時(shí)收回項(xiàng)目要求的款項(xiàng)，以便可以管理項(xiàng)目的全部成本，但是由于這方面的管理意識不能滿足要求，并且在項(xiàng)目結(jié)算階段的成本浪費(fèi)也很嚴(yán)重。

其一，全面審核造價(jià)資料。創(chuàng)建房地產(chǎn)工程項(xiàng)目綜合性環(huán)節(jié)里的鏈條，充分有效的審核房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的操作工序。在對設(shè)計(jì)圖紙與施工合同進(jìn)行審核時(shí)，主要檢測施工團(tuán)隊(duì)的資質(zhì)與工程規(guī)劃環(huán)節(jié)產(chǎn)生的變更情況，避免房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工中出現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象。

其二，核實(shí)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的簽證。在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目完成之后，尤其得注意對竣工后的檢測，重點(diǎn)是核實(shí)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的具體工程量、設(shè)計(jì)工程量與簽證三者一致，最為關(guān)鍵的是簽證，防止房地產(chǎn)工程項(xiàng)目里也許會產(chǎn)生的簽證不合理問題與部分費(fèi)用的反復(fù)計(jì)算，防止竣工時(shí)產(chǎn)生糾紛現(xiàn)象。

其三，審核房地產(chǎn)項(xiàng)目的材料價(jià)格。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目對材料的需求巨大，做好后期的材料價(jià)格審核是非常必要的。在工程竣工過程中，材料的價(jià)格可能在市場上多次波動，這也是材料價(jià)格審核的重點(diǎn)。這就要求審計(jì)人員靈活掌握材料價(jià)格的波動情況，制定出符合房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際執(zhí)行情況的價(jià)格審計(jì)策略，防止因價(jià)格變動造成審核困難，以及因價(jià)格原因造成成本超范圍的情況。

3 結(jié)語

從以上分析可以看出，房地產(chǎn)項(xiàng)目操作環(huán)節(jié)中對項(xiàng)目成本進(jìn)行的有效控制，要求我們在項(xiàng)目成本管理中運(yùn)用一些有效的管理方法，在施工中進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本人員應(yīng)加強(qiáng)成本控制，根據(jù)法律法規(guī)保護(hù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和建設(shè)單位的經(jīng)濟(jì)利益，加強(qiáng)雙方合作，努力建設(shè)高質(zhì)量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)投資者和建設(shè)方的雙贏。