房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控探究

郎靜

[摘要]住房是人們的基本生活需求，住有所居是衡量實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)和實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興的基本標(biāo)志。長期以來，我們把住房市場(chǎng)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)加以培育，沒有上升到應(yīng)有的高度去看待，以致出現(xiàn)房價(jià)過高、部分城市需要虛庫存等諸多問題，住房問題成為全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)和熱點(diǎn)，影響著我國現(xiàn)代化步伐的全面推進(jìn)。

[關(guān)鍵詞]商品住房；居民收入；房價(jià)

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.20.084

1 當(dāng)前房價(jià)過高的表現(xiàn)

1.1 商品住房價(jià)格增幅過快

國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的“2017年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況”顯示，2017年全國商品房銷售面積首破16億平方米，達(dá)169408萬平方米，比上年增長7.7%；商品房銷售額也首次突破13萬億元，達(dá)133701億元，增長13.7%。照此計(jì)算，2017年全國商品住房平均價(jià)格為7892.25元?；仡?016年，商品房銷售面積為157349萬平方米，商品房銷售金額11.76萬億元，平均價(jià)格為7473.83元。由此計(jì)算，2017年全國商品住房價(jià)格比2016年增長了5.60%。這一速度在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中也是較高的水平。

1.2 房價(jià)過萬元的城市出現(xiàn)“井噴”

全國房價(jià)達(dá)到或超過萬元的城市，2016年為18個(gè)，2017年達(dá)到51個(gè)，凈增33個(gè)，增長183.33%，主要表現(xiàn)為省會(huì)城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。其中房價(jià)超2萬元的城市分別為北京、上海、深圳、廊坊、廈門、三亞、廣州、杭州、南京、福州、天津、珠海、陵水，共13個(gè)。僅蘭州、南寧、太原、哈爾濱、拉薩、沈陽、呼和浩特、長春、貴陽、烏魯木齊、西寧、銀川12個(gè)省會(huì)城市城房價(jià)低于1萬元。一年之內(nèi)，房價(jià)超過萬元的城市出現(xiàn)“井噴”，意味著什么，說穿了就是通過房地產(chǎn)增加當(dāng)?shù)氐腉DP，一定程度上忘不了對(duì)“政績”的追求。

1.3 房價(jià)增速基本抵銷了居民收入

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2017年全國居民人均可支配收入為25974元。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入36396元，增長8.3%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長6.5%；農(nóng)村居民人均可支配收入13432元，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長7.3%。由于房價(jià)增速的影響，如果扣除價(jià)格因素和房價(jià)增速，城鄉(xiāng)居民可支配收入的實(shí)際增長僅為0.9%和1.7%，房價(jià)增速大大抵銷了居民的可支配收入。

1.4 房價(jià)與家庭收入比嚴(yán)重失衡

世界上公認(rèn)的較為合理的房價(jià)收入比系數(shù)為6.7：1，但我國嚴(yán)重超過了這一比例界限。2017年全國商品住房銷售均價(jià)為7892.83元，按照一個(gè)家庭四個(gè)成員人均35平方米計(jì)算，購買一套140平方米的住房總價(jià)格為110.50萬元。而2017年我國城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入僅為25974元，城鄉(xiāng)職工家庭收入按雙職工計(jì)算年收入為51948萬元。房價(jià)與收入比例高達(dá)21.3：1，如果將毛坯房裝修計(jì)算在內(nèi)，這個(gè)比例將超過22：1。房價(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際一般水平。

房價(jià)增速過快，大大抵銷了居民可支配收入的增速，房價(jià)收入比嚴(yán)重失衡，房價(jià)過萬元的城市出現(xiàn)“井噴”，猶如我國的現(xiàn)代化進(jìn)程中的“毒瘤”，危害不淺。

2 房價(jià)過高造成的社會(huì)危害

2.1 經(jīng)濟(jì)體量“虛胖”

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部門，其產(chǎn)值都是國民經(jīng)濟(jì)中社會(huì)總產(chǎn)值的構(gòu)成部分，由于價(jià)格的上漲，造成國民經(jīng)濟(jì)總量的“虛胖”不可避免。一個(gè)開發(fā)企業(yè)，即使開發(fā)的房產(chǎn)沒有任何銷售，任憑價(jià)格的上漲都會(huì)造成總產(chǎn)值的增減。例如某開發(fā)企業(yè)當(dāng)年庫存房產(chǎn)10000平方米，即使沒有開發(fā)和銷售，如果上年單位銷售價(jià)格為5000元，今年上漲到6000元，其產(chǎn)值就達(dá)到6000萬元，與上年5000萬元相比，增幅達(dá)到20%。表面上看GDP增加了20%，但實(shí)物總量并沒有增加，其經(jīng)濟(jì)體實(shí)質(zhì)上仍然保持原有水平。所以，房價(jià)上漲對(duì)經(jīng)濟(jì)總量的上升不會(huì)起到實(shí)質(zhì)性的促進(jìn)作用，只會(huì)造成經(jīng)濟(jì)總量的“虛胖”。

2.2 國際競(jìng)爭(zhēng)力下降

經(jīng)濟(jì)總量是一個(gè)國家綜合實(shí)力的體現(xiàn)，但是，技術(shù)領(lǐng)先、附加值較高、具有獨(dú)創(chuàng)性的經(jīng)濟(jì)總量在其中起著決定性作用。作為房地產(chǎn)行業(yè)，技術(shù)含量不高，對(duì)高新技術(shù)的要求較低，只要設(shè)計(jì)圖紙一出來，即使再缺少較高文化水平和技術(shù)含量的農(nóng)民工也能完成住房的建造任務(wù)，即使產(chǎn)值再高也因國際競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，體現(xiàn)不出一個(gè)國家的國際競(jìng)爭(zhēng)力。甚至經(jīng)濟(jì)體量中房地產(chǎn)所占的比重越高，國際競(jìng)爭(zhēng)力越弱。因此，一個(gè)國家房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中所創(chuàng)造的GDP占比再高，也無法印證這個(gè)國家的真實(shí)爭(zhēng)力。我國房地產(chǎn)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)雖然功不可沒，但也容易造成決策者誤判。

2.3 抑制了中華民族偉大復(fù)興的歷史進(jìn)程

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年全國人口出生率為12.43%o，比2016年的12.95%o下降了5.2個(gè)基點(diǎn)。2017年我國新出生人口1723萬人，比2016年1786萬人減少63萬人。人口減少雖然有許多因素，但房價(jià)過高是其主要因素之一。一個(gè)家庭如果二胎是異性子女，那么除在教育、就業(yè)等方面的考慮之外，住房則是必須考慮的一大問題。過高的房價(jià)使許多育齡家庭放棄了二胎計(jì)劃，導(dǎo)致我國的人口紅利瞬間消失，老齡化提前到來，嚴(yán)重影響到國家未來的發(fā)展。所以，過高的房價(jià)嚴(yán)重抑制了中華民族復(fù)興的偉大進(jìn)程言必未過。

3 治理房價(jià)過高的路徑

3.1 擴(kuò)大住宅用地供應(yīng)渠道

住房價(jià)格受土地價(jià)格、建筑材料成本和勞動(dòng)力成本三大要素的制約。作為建筑材料價(jià)格和勞動(dòng)力成本受市場(chǎng)調(diào)節(jié)因素較大，但是作為土地價(jià)格，卻受政府的干預(yù)較多。目前的住房用地沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)的手段實(shí)行計(jì)劃供應(yīng)，實(shí)施招拍掛，一定程度上抬高了土地價(jià)格。各地“地王”的紛紛出現(xiàn)導(dǎo)致商品住房成本居高不下，住房價(jià)格持續(xù)攀升在所難免。所以，抑制城市商品住房價(jià)格過快上漲的關(guān)鍵就是改變住房用地政策。應(yīng)擴(kuò)大住宅用地供應(yīng)渠道，允許城市閑置土地按照一定程序進(jìn)行變更用于住房建設(shè)，允許城鎮(zhèn)集體土地用于住宅建設(shè)，允許城鄉(xiāng)居民通過自有土地合作建房，從供給側(cè)方面擴(kuò)大住房用地的供給量進(jìn)而增加住房供給渠道，最終化解一、二線城市住房供給矛盾，抑制房2價(jià)過快上升。

3.2 盡快出臺(tái)租購?fù)e細(xì)則

2009年以來，我國切斷了住房的其他供應(yīng)渠道，實(shí)行所需住房全部由市場(chǎng)供應(yīng)的新政策，一定程度上形成了房地產(chǎn)商的壟斷聯(lián)盟。同時(shí)，由于政府保障性住房的供給不夠充分，更加加劇了房地產(chǎn)商的壟斷。造成近十年內(nèi)商品住房價(jià)格上漲了十倍多。2016年年末，國家部委發(fā)布消息，將實(shí)施租購?fù)e的住房新政。這一政策對(duì)化解購房供需矛盾將會(huì)產(chǎn)生明顯的積極作用。因此，應(yīng)依據(jù)租購?fù)e新政，加快出臺(tái)租購?fù)e的實(shí)施細(xì)則，分化住房需求隊(duì)伍，緩解住房供銷矛盾，實(shí)現(xiàn)從供需平衡角度抑制房價(jià)過快上漲的目的。

3.3 加大房地產(chǎn)市場(chǎng)去杠桿力度

造成當(dāng)今市場(chǎng)商品住房價(jià)格過高的主要原因，是過多地使用了加杠桿。曾經(jīng)一度時(shí)期許多城市將購房的首付款比例調(diào)低到10%，有些地方甚至出現(xiàn)首付貸，造成未來的住房需求者大量提前，人為制造了大量的住房需求者，使正常的住房需求嚴(yán)重背離了個(gè)人及家庭的收入狀況和經(jīng)濟(jì)承受能力，加劇了商品住房供需不平衡的矛盾。金融機(jī)構(gòu)的商業(yè)住房貸款、政府的住房公積金貸款齊頭并進(jìn)，爭(zhēng)相去庫存，降低首付、貸款利率下調(diào)等措施，為房地產(chǎn)商抬高房價(jià)創(chuàng)造了有利條件。因此，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，應(yīng)持續(xù)穩(wěn)定實(shí)施去杠桿策略，在提供住房消費(fèi)貸款的同時(shí)，適當(dāng)提升首付款比例和貸款利率，以分流住調(diào)節(jié)商品住房的價(jià)格的正常回歸。

總之，房價(jià)過高，削弱了國家競(jìng)爭(zhēng)力的提升，影響著國家實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)量，制約著人民幸福感的提升，成為全面實(shí)現(xiàn)小康和“兩個(gè)一百年”奮斗目標(biāo)的“攔路虎”，必須盡快予以化解。只有劃分政府宏觀調(diào)控和市調(diào)節(jié)場(chǎng)的邊界，真正尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，才能促使市場(chǎng)房價(jià)回歸到正常水平，市場(chǎng)房價(jià)才能夠與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民的收入水平相適應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能夠進(jìn)入健康發(fā)展的軌道，也只有如此，才能支撐我國現(xiàn)代化進(jìn)程的高歌猛進(jìn)。