杭州市住房保障創(chuàng)新試點(diǎn)模式探究

吳冬平　石亞軍

[摘要]文章通過對(duì)杭州市率先實(shí)施的公共租賃住房貨幣補(bǔ)貼保障模式及住房租賃市場試點(diǎn)工作進(jìn)行分析研究，探索健全符合杭州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀的住房保障模式，以期實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會(huì)住有所居的目標(biāo)。

[關(guān)鍵詞]住房保障模式；住房租賃市場；住房保障貨幣化

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.20.030

1 引言

習(xí)近平總書記在黨的十九大報(bào)告中指出：“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！?/p>

杭州市政府一直高度重視住房保障工作，積極探索適合杭州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀的住房保障模式，于2015年11月率先在上城區(qū)實(shí)施公共租賃住房貨幣補(bǔ)貼保障模式試點(diǎn)工作，公共租賃住房貨幣補(bǔ)貼是政府向符合公共租賃住房準(zhǔn)入條件的城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生和創(chuàng)業(yè)人員發(fā)放租房補(bǔ)貼，資助其租賃市場住房的一種保障方式。2016年6月杭州市全面實(shí)施公租房貨幣化補(bǔ)貼，符合公租房申請條件的人可以根據(jù)自身情況選擇租住公租房，或者領(lǐng)取貨幣補(bǔ)貼。

2017年7月，住建部正式將杭州列為培育和發(fā)展住房租賃市場的12個(gè)試點(diǎn)城市之一，要求從培育機(jī)構(gòu)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)、建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)、探索增加租賃住房供應(yīng)的有效途徑、創(chuàng)新住房租賃管理和服務(wù)體制等方面進(jìn)行探索，形成可復(fù)制、可推廣的試點(diǎn)成果。

本文擬對(duì)杭州市率先實(shí)施的公共租賃住房貨幣補(bǔ)貼保障模式及住房租賃市場試點(diǎn)工作進(jìn)行分析研究，探索研究符合杭州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀的住房保障模式。2杭州市現(xiàn)行住房保障模式

杭州市現(xiàn)行住房保障模式主要是通過建造包括經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房或公共租賃住房等各類保障性安居工程，向低收入家庭出售或出租保障性住房來解決住房困難問題，住房保障成效顯著，“十二五”期間杭州市解決了46.6萬戶城鎮(zhèn)住房困難家庭的住房問題，住房保障覆蓋率為22%。詳見表1。

3 杭州市住房保障模式試點(diǎn)改革

盡管杭州市現(xiàn)行保障性模式在解決低收入家庭住房困難問題方面發(fā)揮了積極作用，但由于是實(shí)物分配方式，住房建設(shè)周期長、保障性建設(shè)資金不足等原因造成保障性住房供應(yīng)量不足，住房保障難以全面覆蓋，在分配過程中時(shí)而會(huì)發(fā)生權(quán)錢交易、暗箱操作等違規(guī)現(xiàn)象。而經(jīng)濟(jì)適用住房的社會(huì)保障功能又決定了其微利商品房的特征，在規(guī)劃布局時(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房的位置往往遠(yuǎn)離城市核心，“東城頭上班，西城尾居住”上下班要穿越整個(gè)城市的情形屢見不鮮，生活成本的增加以及遠(yuǎn)離城市核心而造成的就業(yè)機(jī)會(huì)減少，將使困難家庭更加困窘。

基于以上等因素，保障性住房模式的試點(diǎn)改革應(yīng)從“以售為主”向“以租為主”著手進(jìn)行，逐步減少實(shí)物分配量，進(jìn)一步完善住房租賃市場機(jī)制，通過向符合保障資格條件的保障對(duì)象發(fā)放住房貨幣補(bǔ)貼等方式，不僅擴(kuò)大了保障覆蓋面，而且保障對(duì)象可根據(jù)工作生活等實(shí)際情況按需選房，這樣就減少了工作生活不便、上下班疲于奔波等現(xiàn)象，有助于實(shí)現(xiàn)“讓全體人民住有所居”的目標(biāo)。

因此，杭州市政府在制定“十三五”住房保障目標(biāo)時(shí)，除了實(shí)物分配形式以外，將推行公共租賃住房貨幣補(bǔ)貼保障模式及住房租賃市場試點(diǎn)工作納入“十三五”住房保障任務(wù)。詳見表2和表3。

4 創(chuàng)新住房保障模式需要解決發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)的問題

除了公共租賃住房（含廉租房）以外，當(dāng)前我國住房租賃市場的供應(yīng)主體以私宅為主，市場秩序有待規(guī)范，以下問題亟待解決。

4.1 如何形成真正科學(xué)合理的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃

目前政府公租房屬于保障性住房，是對(duì)不同的保障群體實(shí)施差別化住房保障，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，保障范圍也在不斷擴(kuò)大，現(xiàn)在制定的公共租賃住房（含廉租房）規(guī)劃考慮主要是具有保障屬性的，如果真正要發(fā)展住房租賃市場，市場化租賃且公有產(chǎn)權(quán)的租賃住房也要有合理份額才能引導(dǎo)和穩(wěn)定住房租賃市場，光靠對(duì)市場主體補(bǔ)貼不能解決問題，但目前沒有納入規(guī)劃。公共租賃住房（含廉租房）發(fā)展還需借鑒新加坡等地經(jīng)驗(yàn)進(jìn)一步進(jìn)行設(shè)計(jì)。

4.2 如何加強(qiáng)公共租賃住房后續(xù)管理的問題

目前公共租賃住房的量還不大，也是近些年剛投入租賃使用，后續(xù)管理就出現(xiàn)一些問題，比如推出機(jī)制的問題、物業(yè)管理等問題，如何加強(qiáng)公共租賃住房后續(xù)管理有待進(jìn)一步思考解決。

4.3 市場信息不透明

住房租賃市場中存在虛假房源、房源信息不實(shí)、哄抬租金價(jià)格等市場信息不透明的問題。

4.4 違規(guī)租賃現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生

房源主要由個(gè)人提供，缺少統(tǒng)一規(guī)范管理，存在消防安全隱患、環(huán)境衛(wèi)生臟亂等問題。

4.5 發(fā)承租人合法權(quán)益難以得到保障

房東隨意漲租、租戶私自轉(zhuǎn)租房屋等行為損害了發(fā)承租人的合法權(quán)益。

4.6 租賃住房供應(yīng)量短缺

住房租賃市場住房供應(yīng)主體發(fā)育不全、供應(yīng)結(jié)構(gòu)單一、租賃住房供應(yīng)不足。

5 創(chuàng)新住房保障模式需要解決住房保障貨幣化的根本問題

推進(jìn)住房保障貨幣化有縮短安置周期、選擇靈活及擴(kuò)大住房保障覆蓋面等優(yōu)點(diǎn)，但目前在進(jìn)行住房保障貨幣化試點(diǎn)工作過程中需解決以下問題。

5.1 補(bǔ)貼額度不足

廉租房的貨幣補(bǔ)貼額度相對(duì)于住房市場實(shí)際的房屋租金有較大的差距，不足以幫助中低收入家庭快速尋找到合適的住房。

5.2 補(bǔ)貼款挪作他用

如果貨幣補(bǔ)貼不能快速用來支付住房租金時(shí)，補(bǔ)貼領(lǐng)取對(duì)象經(jīng)常把這部分現(xiàn)金轉(zhuǎn)作他用，結(jié)果就是他們的住房條件仍未能得到改善，就背離了制度原本的設(shè)計(jì)目標(biāo)。

5.3 保障對(duì)象的審核確定

推行貨幣補(bǔ)貼后，雖然可以有效緩解政府保障負(fù)擔(dān)，但拿著補(bǔ)貼去市場租賃的后續(xù)環(huán)節(jié)難以監(jiān)管，憑租賃合同支付租金，也存在不準(zhǔn)確性，可能會(huì)被部分人當(dāng)作福利和補(bǔ)貼，拼湊條件申請，如何讓真正需要保障的對(duì)象得到有效保障還存在后續(xù)管理的問題。

5.4 如何破解“住者有其屋”向“住有所居”居住觀念轉(zhuǎn)變的問題

在全社會(huì)居住觀念未根本轉(zhuǎn)變和未形成完善住房租賃市場之前，租賃補(bǔ)貼模式保障帶來的保障對(duì)象居住場所的流動(dòng)性和不確定性等，導(dǎo)致保障對(duì)象更加希望擁有住房，難以使保障對(duì)象真正有獲得感和幸福感，更加難以改變傳統(tǒng)的居住觀念，從而形成多元、健康有序的房地產(chǎn)市場，這個(gè)問題不容忽視。

6 健全符合杭州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀的住房保障模式

“十二五”期間，政府將建設(shè)保障性住房作為一項(xiàng)重要的政治任務(wù)來抓；“十三五”規(guī)劃將建立購租并舉的住房制度作為發(fā)展方向。經(jīng)過“十二五”“十三五”規(guī)劃建設(shè)，我國已經(jīng)進(jìn)一步完善了住房保障制度，從以實(shí)物配給為主的新建保障房模式轉(zhuǎn)化為以貨幣補(bǔ)貼為主的多樣化保障模式，加快棚戶區(qū)改造，盤活存量商品房資源，發(fā)展集體建設(shè)用地的租賃房源、推進(jìn)“租售同權(quán)”、產(chǎn)權(quán)多元化，開啟了新時(shí)代的全市民住房保障模式。

我國現(xiàn)階段住房保障模式是實(shí)物（產(chǎn)權(quán)保障房與租賃保障房）配給與租賃補(bǔ)貼并行的保障方式，但根據(jù)目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，仍以實(shí)物為主的住房保障模式無法為大量中低收入家庭提供必要而經(jīng)濟(jì)的住房保障，已不符合我國國情，尤其是不適宜杭州這類快速發(fā)展的城市。杭州城市化建設(shè)已進(jìn)入加速期，居住環(huán)境日益改善，吸引了大量的外來人口來杭州創(chuàng)業(yè)落戶，同時(shí)也助推了杭州市商品住房價(jià)格的迅猛上漲，這加劇了中低收入家庭的住房問題通過市場機(jī)制解決的難度，因此需要培育和發(fā)展住房租賃市場以實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)，2017年8月杭州市頒布了《杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)工作方案》，在制定政策、租賃土地供應(yīng)、建立租賃平臺(tái)等方面邁出了步伐。主要舉措有以下幾點(diǎn)。

6.1 增加租賃住房供應(yīng)

通過加大公租房供應(yīng)力度、增加租賃住房用地有效供應(yīng)、盤活存量土地及用房、允許成套住房按間出租、鼓勵(lì)和規(guī)范個(gè)人出租閑置房源等措施增加租賃住房供應(yīng)量。

6.2 培育住房租賃市場供應(yīng)主體

通過扶持國有企業(yè)發(fā)展規(guī)?；赓U、扶持發(fā)展專業(yè)化住房租賃企業(yè)、規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)、有序推進(jìn)個(gè)人出租住房等措施規(guī)范住房租賃市場，培育住房租賃市場供應(yīng)主體。

6.3 促進(jìn)住房租賃消費(fèi)

通過將租賃住房租戶納入公共服務(wù)體系享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益、加大住房公積金對(duì)租賃住房的支持力度、逐步加大貨幣住房保障政策實(shí)施力度、擴(kuò)大公租房貨幣補(bǔ)貼覆蓋面等措施鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)。

6.4 加大政策支持力度

通過給予住房租賃企業(yè)機(jī)構(gòu)和個(gè)人稅收優(yōu)惠政策支持、對(duì)住房租賃企業(yè)提供金融支持、建立住房租賃企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)專項(xiàng)資金等措施加大政策支持力度，引導(dǎo)住房租賃市場健康發(fā)展。

6.5 加強(qiáng)住房租賃市場監(jiān)管

為了加強(qiáng)住房租賃市場監(jiān)管，保障租賃雙方合法權(quán)益，杭州建立了保障租賃雙方合法權(quán)益的租賃平臺(tái)，通過住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)將長租公寓、個(gè)人出租住房等各類租賃房源納入服務(wù)平臺(tái)，為出租人、承租人提供網(wǎng)上“一站式”服務(wù)；通過定期公布住房租賃經(jīng)營主體信用等信息加強(qiáng)住房租賃信用管理。

構(gòu)建購租并舉的住房制度是健全符合杭州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀的住房保障模式重要舉措，只有具備市場規(guī)則明晰、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，便民高效、規(guī)范有序、體制順暢的住房租賃監(jiān)管服務(wù)體系，才能實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。

7 結(jié)語

健全符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀的住房保障模式需要長遠(yuǎn)規(guī)劃及與時(shí)俱進(jìn)的動(dòng)態(tài)調(diào)整，例如目前“二孩”政策全面放開勢必導(dǎo)致部分申請住房保障家庭人口結(jié)構(gòu)變化，現(xiàn)行政策下保障房的較大戶型需求將有所提高，相應(yīng)住房保障制度需隨之適時(shí)調(diào)整。

[基金項(xiàng)目]本論文受2017年浙江省大學(xué)生科技創(chuàng)新活動(dòng)計(jì)劃項(xiàng)目“保障性住房成本控制研究”支持。 （項(xiàng)目編號(hào)：201711444003）。

[作者簡介]吳冬平（1969—），女，安徽宣城人，副教授，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，浙江建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，研究方向：工程造價(jià)管理；石亞軍（1996—），男，浙江諸暨人，浙江建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院。