房地產(chǎn)稅收體系：現(xiàn)狀、問(wèn)題與發(fā)展方向

劉水杏

【摘要】稅收是作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行的重要手段，文章在當(dāng)前熱議房地產(chǎn)稅收的背景下，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀，闡述目前我國(guó)房地產(chǎn)稅收運(yùn)行體系的現(xiàn)狀及其存在問(wèn)題，在此基礎(chǔ)上提出未來(lái)房地產(chǎn)稅收體系的發(fā)展方向，旨在為進(jìn)一步理順?lè)康禺a(chǎn)稅收體系提供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅收體系；房地產(chǎn)稅收種類；主要問(wèn)題

1 引言

近些年來(lái)，要不要全面開(kāi)征房地產(chǎn)稅成了一個(gè)有爭(zhēng)議的熱點(diǎn)話題，特別是2018年兩會(huì)《政府工作報(bào)告》中提出，要“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，房地產(chǎn)稅收的話題進(jìn)一步由要不要征收逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樵趺凑魇?、什么時(shí)候征收。實(shí)際上，一直以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域是有稅收的，本文就在這種背景下適當(dāng)闡述一下現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收體系下房地產(chǎn)稅收的種類及其問(wèn)題，并提出房地產(chǎn)稅收體系的發(fā)展方向。

2 當(dāng)前房地產(chǎn)稅收的種類

稅收是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行的重要手段，在房地產(chǎn)取得、交易和保有等多個(gè)環(huán)節(jié)均會(huì)設(shè)置，但各個(gè)環(huán)節(jié)所設(shè)置的稅收種類多少、稅率高低等方面的差異會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果產(chǎn)生較大的差別。從不同角度分析，房地產(chǎn)稅收的種類不同。

首先，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與再開(kāi)發(fā)流程看，我國(guó)房地產(chǎn)有土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、土地使用權(quán)取得、土地二級(jí)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)使用等多個(gè)環(huán)節(jié)，相應(yīng)地，房地產(chǎn)稅收幾乎遍布整個(gè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)行。

在拿地階段，有耕地占用稅、契稅等；在建設(shè)階段，有建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅金及附加、印花稅、土地使用稅；在銷售階段，有營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅、契稅、個(gè)人所得稅等。

在二手房交易環(huán)節(jié)則涉及營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅、個(gè)人所得稅、契稅、印花稅等。

在使用階段，有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等。

其次，從房地產(chǎn)稅收的征收方式看，征收方式多種多樣，有的稅收是從量征收，比如耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，有的是從價(jià)征收，比如契稅。

此外，房地產(chǎn)稅收也可以分為直接稅和間接稅，直接稅是指直接對(duì)納稅人征收的稅收，包括耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，土地增值稅等，間接稅是要從第三者征收的稅收，包括營(yíng)業(yè)稅、印花稅、契稅等。

3房地產(chǎn)稅收體系存在的主要問(wèn)題

我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收體系是在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不同階段下、針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)建立和運(yùn)行中出現(xiàn)的不同問(wèn)題逐漸建立起來(lái)的，例如，1987年4月1日， 國(guó)務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》，決定對(duì)占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人征 收耕地占用稅，2007年12月1日，國(guó)務(wù)院頒布了中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第5 11號(hào)，對(duì)耕地占用稅暫行條例進(jìn)行了修訂，耕地占用稅是為了調(diào)整改革開(kāi)放初期亂占耕地、導(dǎo)致耕地大量減少問(wèn)題而設(shè)置的一種稅。城鎮(zhèn)土地增值稅則是在1988年9月27日國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》中確立并于1988年11月1日起施行的，2006年對(duì)該條例進(jìn)行了修改，城鎮(zhèn)土地增值稅是隨著城鎮(zhèn)土地有償使用制度的建立而誕生的一種稅。而土地增值稅則是在1993年12月13日頒布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，于1994年1月1日開(kāi)始實(shí)施的，主要在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展、價(jià)格高升、土地有了巨大增值的背景下誕生的。由此看來(lái)，當(dāng)前運(yùn)行的我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系是隨著時(shí)間的推移逐步建立起來(lái)的，難免會(huì)出現(xiàn)稅收重疊、顧此失彼等各種不連貫、不完善問(wèn)題，通過(guò)條理化分析，目前我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系存在的問(wèn)題主要是：

其一，從計(jì)稅環(huán)節(jié)來(lái)看，房地產(chǎn)交易和流通環(huán)節(jié)稅收種類多、相對(duì)集中，而使用和保有環(huán)節(jié)稅收種類少。土地增值稅、契稅、印花稅及其相關(guān)稅收均為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)流通交易環(huán)節(jié)的稅種，而在房地產(chǎn)保有期間涉及的稅種非常少，目前僅有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅，并且免稅范圍很大，比如，城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅均把軍隊(duì)、國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、財(cái)政撥款事業(yè)單位的自用房地產(chǎn)以及個(gè)人所有非經(jīng)營(yíng)用的房地產(chǎn)等列為免稅對(duì)象，以至于房地產(chǎn)居住行為基本上沒(méi)有稅收。正因如此，很多學(xué)者認(rèn)為，我國(guó)多年來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱、投機(jī)行為盛行，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收比重小、起不到調(diào)節(jié)作用是一個(gè)主要原因。

其二，有些稅收缺乏彈性，不能發(fā)揮調(diào)節(jié)土地級(jí)差收益的作用。比如，我國(guó)現(xiàn)行耕地占用稅是以納稅人占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)采用從量征收的方式。盡管考慮到地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異對(duì)單位耕地占用稅制定了地區(qū)征收標(biāo)準(zhǔn)、具有地區(qū)差異，但這種征收方式依然不能使稅額隨課稅對(duì)象價(jià)值的上升而上升、不能隨經(jīng)濟(jì)水平的變化而變化，不能達(dá)到調(diào)節(jié)資源使用、保護(hù)耕地的效果。

其三，房地產(chǎn)稅收的調(diào)整周期過(guò)長(zhǎng)，致使稅收的調(diào)控作用降低。比如，城鎮(zhèn)土地使用稅是1988年9月27日國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，并于1988年11月1日起施行，直到2006年才對(duì)該條例進(jìn)行了修改，于2007年1月1日起施行。在大城市，城鎮(zhèn)土地使用稅由0.5元至10元/平米增加到1.5元至30元/平米，這期間城鎮(zhèn)土地使用稅征收標(biāo)準(zhǔn)一直沒(méi)有隨房地產(chǎn)業(yè)的繁榮而調(diào)整，再加上免稅范圍過(guò)大，不能有效地抑制投資投機(jī)性等不合理需求。耕地占用稅也有類似問(wèn)題，1987年4月1日， 國(guó)務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》，對(duì)占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人征 收耕地占用稅，當(dāng)時(shí)規(guī)定人均耕地在1畝以下（含1畝）的地區(qū)，每平方米為2元至10元，2007年12月1日，國(guó)務(wù)院頒布了中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院第511號(hào)令，對(duì)耕地占用稅暫行條例進(jìn)行了修訂，規(guī)定人均耕地不超過(guò)1畝的地區(qū)每平方米為10元至50元，二十多年用同一標(biāo)準(zhǔn)征稅，這與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)，極大地弱化了耕地占用稅的資源調(diào)節(jié)作用。

其四，房地產(chǎn)稅收體系配套工作不夠完善。房地產(chǎn)稅收的征收需要以完善的產(chǎn)權(quán)體系、客觀的房地產(chǎn)評(píng)估、及時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記為基礎(chǔ)，但現(xiàn)階段這三項(xiàng)工作都存在模糊滯后或人為影響的干擾。每年因產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生的糾紛屢見(jiàn)不鮮，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的尋租行為以及還未完成的不動(dòng)產(chǎn)登記工作，都在束縛著房地產(chǎn)稅收體系的正常運(yùn)行，甚至可能會(huì)造成糾紛、偷稅漏稅現(xiàn)象、增加征稅過(guò)程中的稅收成本等問(wèn)題。

4 我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系的發(fā)展方向

十八屆三中全會(huì)中通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中，明確提出了“稅收法定”的原則，也就是說(shuō)政府必須依法征稅，依法征稅首先應(yīng)該制定完備的房地產(chǎn)稅收體系。

首先，應(yīng)該明確房地產(chǎn)稅收體系的發(fā)展方向和作用。房地產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，不論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是過(guò)熱還是不景氣，都應(yīng)該有自己的科學(xué)體系，而不應(yīng)該是在房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)積極討論和制定、在房地產(chǎn)滯緩時(shí)就要淡化和取消的一種簡(jiǎn)單手段。因此，不論房地產(chǎn)市場(chǎng)如何波動(dòng)，我國(guó)當(dāng)前都應(yīng)該按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律和要求從理論上設(shè)置完備的房地產(chǎn)稅收體系，解決當(dāng)前以費(fèi)代稅、稅費(fèi)并存和房地產(chǎn)稅收名目繁雜、各個(gè)環(huán)節(jié)稅收比重不均的混亂狀態(tài)。

其次，科學(xué)設(shè)置的房地產(chǎn)稅收體系應(yīng)該與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與再開(kāi)發(fā)的不同環(huán)節(jié)相一致。在房地產(chǎn)的取得、開(kāi)發(fā)和保有等不同階段中，任何環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收的缺失或不力都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)造成較大的影響，致使房地產(chǎn)調(diào)控總體效果大打折扣。就我國(guó)目前而言，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收種類少、調(diào)節(jié)作用較小，致使投機(jī)需求長(zhǎng)盛不衰。因此，需要科學(xué)設(shè)計(jì)保有環(huán)節(jié)的稅收種類及征收范圍。例如，對(duì)于同一家庭名下持有房產(chǎn)超過(guò)3套（包括3套）須征保有稅。在滿足家庭居住的情況下減少炒房行為、抑制投機(jī)需求，使住宅性房地產(chǎn)真正回歸居住性功能。

第三，根據(jù)每種稅收的特性科學(xué)設(shè)計(jì)各個(gè)房地產(chǎn)稅的征收方式，體現(xiàn)房地產(chǎn)的級(jí)差收益。區(qū)位條件是土地價(jià)值的重要影響因素，不同區(qū)位的土地價(jià)值差異很大，房地產(chǎn)稅收的征收應(yīng)充分考慮這一要素，耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅可以適當(dāng)考慮同一供需圈土地的價(jià)值、采用從價(jià)征收。

第四，各個(gè)房地產(chǎn)稅收的稅率、額度應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)水平的變動(dòng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏大體一致，應(yīng)該縮短運(yùn)行周期、適時(shí)調(diào)整。

第五，完善配套工程。充分利用電子計(jì)算機(jī)技術(shù)，及時(shí)補(bǔ)充完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)等信息的登記工作，并充分利用網(wǎng)絡(luò)資源，實(shí)行信息透明公開(kāi)、資源共享，減少征稅工作的不確定性和征稅成本。

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