論全面預算管理在房地產(chǎn)行業(yè)的運用及完善

姜清霞

摘要：國家宏觀調控政策不斷出臺、營改增的實施，使房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)間的競爭越來越激烈，對行業(yè)合規(guī)性的要求進一步提升。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長、資金需求大，為促進公司戰(zhàn)略目標實現(xiàn)，公司健康發(fā)展，根據(jù)國家政策和市場行情變化，必須不斷改善企業(yè)經(jīng)營狀況，合理防范風險。實施全面預算管理，對戰(zhàn)略目標的達成、風險管控、資金管理、績效考核都具有重要的作用。本文從全面預算管理理念著手，分析在實施全面預算管理中可能遇到的問題，就房地產(chǎn)企業(yè)應該如何運用全面預算管理促進公司戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)，談一些個人的認識和思考。

關鍵詞：全面預算管理；房地產(chǎn)

一、全面預算管理的概念、實施全面預算管理對房產(chǎn)行業(yè)的積極作用

全面預算管理以全面預算為基礎，是全員參與、業(yè)務范圍全面覆蓋、管理流程全程跟蹤的綜合管理系統(tǒng)。全面預算管理可以很好地協(xié)調房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展規(guī)劃與近期利潤項目的行動計劃；可以整合集團及其各個分部的目標，通過預算的編制、實施和修正，促使公司戰(zhàn)略更好地落地。

房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理的積極作用：

（一）有助于戰(zhàn)略目標和經(jīng)營目標的有機統(tǒng)一

全面預算管理是從全局高度來貫徹執(zhí)行戰(zhàn)略目標和經(jīng)營目標。戰(zhàn)略目標作為企業(yè)的愿景和使命的具體化，企業(yè)經(jīng)營目標的制定必須從企業(yè)的戰(zhàn)略出發(fā)，而不是從企業(yè)所擁有的資源出發(fā)，以確保年度經(jīng)營目標與公司戰(zhàn)略目標相一致。全面預算的過程其實就是不斷的評審過程，促使經(jīng)營目標要服從戰(zhàn)略定位。

（二）有助于企業(yè)各部門之間的溝通與協(xié)調

通過全面預算的編制，各個業(yè)務負責人帶領本部門的小團隊將公司戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營目標細化分解為具體的工作目標和行動計劃；在編制預算的過程中，企業(yè)各個部門依據(jù)一個基本方向，思考自己部門的目標，收集數(shù)據(jù)，相互溝同各自的計劃和需要，并能及時地、正確地評估其它部門的計劃和需要對本部門的計劃和需要的影響。通過全面預算編制，更好協(xié)調企業(yè)各部門的行動，促進各部門目標明確，相互理解，行動一致。

（三）有助于企業(yè)風險管理以及更好地實施內部控制

全面預算可以幫助管理層做關聯(lián)系思考，讓其擁有全方位的視野。通過全面預算管理，設立風險預警點，特別是資金預警點，做好風險防范管理，建立風險應對機制，提高企業(yè)應對風險的能力。在預算執(zhí)行過程中，管理者可以實時掌握企業(yè)目標實現(xiàn)程度和經(jīng)營狀況，通過對實際結果與預算目標對比，可以發(fā)現(xiàn)新的增長機會或經(jīng)營中存在的問題和風險，及時進行調整和應對，以保證企業(yè)經(jīng)營目標的實現(xiàn)。

（四）有助于企業(yè)提升管理水平

全面預算建立在對市場預測的基礎上，并可以隨著市場的變化而不斷進行反饋、適應和調整。同時，全面預算需要整個企業(yè)的協(xié)調配合，只有在企業(yè)最高層領導的重視下，依照給出的基本方向，大家以此來收集數(shù)據(jù)，思考自己部門的目標，接受其它部門的質詢，討論并生成實現(xiàn)企業(yè)資源最優(yōu)配置的預算方案，以此開展工作。因此，全面預算過程，就是明確任務、發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調努力、不斷改進的過程。

二、房地產(chǎn)企業(yè)推行全面預算管理存在的問題

（一）缺乏全面認識，預算編制不健全不科學

房地產(chǎn)項目開發(fā)，時間跨度長，各部門配合要緊密順暢，才能確保目標完成。但在實際工作中，一些房地產(chǎn)企業(yè)一提到預算，就認為是財務部門的事，其它部門參與度不高，推、拖、敷衍，而業(yè)務部門的參與程度又對預算的質量及可執(zhí)行性有直接影響，導致預算編制質量達不到要求，起不到效果；個別企業(yè)全面預算最終成了依托財務上的數(shù)據(jù)支持，做成了現(xiàn)金流預算。由于財務部門專業(yè)的限制，對買方市場不了解、對建設期間的工程成本進度以及數(shù)據(jù)很難準確審核，造成預算編制進度緩慢，時效性差；成本費用不細化，數(shù)據(jù)粗糙且可控性差。

（二）指標設定不客觀，考核有效性低

房地產(chǎn)開發(fā)是一個周期性的過程，產(chǎn)品開發(fā)周期長，業(yè)務特性既有串行又有并行運作，業(yè)務活動相互影響，難于明確判定責任。導致難以設計指標，最典型的就是目標成本的管理，因為涉及規(guī)劃報建、設計、采購和施工、營銷多項專業(yè)和部門，責任難分解，指標難以落實到部門或者崗位。此外，房地產(chǎn)行業(yè)受到國家政策在宏觀層面的調控和自然因素如天氣等及人為因素的影響，在項目實施進程中，項目的實際情況與預算管理會有出入，再將全面預算管理指標作為考核標準進行績效考核時有效性會很低，考核流于表面力度不足，導致房地產(chǎn)行業(yè)很難高效利用全面預算管理并發(fā)揮其應有的作用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理的對策

（一）提升認知并編制符合房地產(chǎn)行業(yè)的全面預算

房地產(chǎn)行業(yè)要著力提高全員對全面預算管理的內涵及與自身實施的重要性認知，采取措施激勵員工積極參與和配合預算工作，并落實到企業(yè)的各部門崗位上，才能切實提升房地產(chǎn)自身的預算管理水平，使全面預算管理的作用得以真正發(fā)揮。

房地產(chǎn)行業(yè)要基于該行業(yè)的特點與具體業(yè)務流程等來開展全面預算管理工作，如設立銷售額、利潤額、目標成本、工程產(chǎn)值、現(xiàn)金凈流量、投資資金等符合其特性的預算指標。房地產(chǎn)行業(yè)編制預算時也應注意以下幾點：一是以企業(yè)現(xiàn)金預算為中心，保持資金流動性和連續(xù)性，防范企業(yè)資金斷裂風險，保證房地產(chǎn)行業(yè)正常運營。二是以最大化經(jīng)濟增加值為目標，房地產(chǎn)行業(yè)高投入期求高收入，由此其預算目標中既要包含利潤指標，也要考慮經(jīng)濟增值指標，實現(xiàn)企業(yè)超資本利益目標。三是以目標成本為基礎，房產(chǎn)行業(yè)以預算成本為準線時刻注意控制工程周期內成本，是其實現(xiàn)目標利潤和全面預算的關鍵。四是以營銷措施為手段，依據(jù)市場形勢做出高價慢銷或是低價快銷政策，實現(xiàn)全面預算管理。五是以滾動預算為編制方法，針對房地產(chǎn)行業(yè)項目開發(fā)的周期性與關聯(lián)性，采取滾動預算編制以保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。在房地產(chǎn)行業(yè)實施全面預算管理時綜合考慮以上方面，才能保證房地產(chǎn)編制出符合自身行業(yè)特點的全面預算。

（二）加強全面預算控制，完善績效考核制度

房地產(chǎn)行業(yè)在進行全面預算管理時制定預算與實際執(zhí)行間存在著出入，加強預算控制，為績效考核提供較為準確的標準依據(jù)。房地產(chǎn)行業(yè)應完善企業(yè)預算事前、事中、事后的控制體系，分類分項控制房地產(chǎn)行業(yè)的資金使用、成本消耗、銷售收入等預算控制項，提升房地產(chǎn)行業(yè)的資源利用率，減少成本負擔。同時要輔之以規(guī)范化的預算調整措施，依據(jù)形勢進行調整，避免隨意性。在預算編制階段基于企業(yè)戰(zhàn)略自上而下分解企業(yè)績效目標并聚焦發(fā)展重點，設計涵蓋房地產(chǎn)行業(yè)設計、采購、工程、營銷全過程，被管理人員和員工都能接受的且相對可衡量的績效考核指標。在工程完結及預算執(zhí)行完后，能及時依據(jù)客觀真實的數(shù)據(jù)做出較好的工作考核和反饋工作。針對房地產(chǎn)行業(yè)長周期性，可采取年度考核，規(guī)范項目考核體系，促進企業(yè)長期發(fā)展。預算考核完成度與績效緊密相連，企業(yè)做到賞罰有據(jù)，激發(fā)員工工作的積極性，真正發(fā)揮全面預算管理的作用。

四、結束語

房地產(chǎn)行業(yè)實施全面預算管理是與企業(yè)戰(zhàn)略相配合的系統(tǒng)化工程，能使企業(yè)的資源合理配置，能使企業(yè)的工作效率提升，能使企業(yè)經(jīng)營效益提高并取得效益最大化。全面預算管理是房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的必然選擇，也是房地產(chǎn)行業(yè)生存的重要支撐。因此，房地產(chǎn)行業(yè)要基于行業(yè)發(fā)展情況，強化全面預算管理的能力，編制科學合理的預算管理方案，抓住發(fā)展的機遇，增強自身的競爭力，獲得更廣闊的發(fā)展空間。

參考文獻：

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