我國房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析與防范

趙向紅

摘要：我國房地產(chǎn)行業(yè)商品化歷程在我國已有近30年，這期間，房地產(chǎn)對于我國經(jīng)濟發(fā)展起到了重要作用，極大地增加了我國的國民經(jīng)濟總值。但在它為中國經(jīng)濟帶來高收益的同時，也對中國經(jīng)濟市場存在著巨大的威脅，它在各項經(jīng)濟中都有著很多的無法確定的因素，一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)問題，其對中國經(jīng)濟造成的損失是無法預(yù)估的，所以加強我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險的分析與防范就顯得十分重要。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；風(fēng)險分析；防范措施；財務(wù)風(fēng)險

隨著社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人們對住房的需求越來越大，作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速發(fā)展。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特征之一就是變幻莫測且極其不穩(wěn)定，它的高利潤雖吸引了很多人，但其背后巨大的潛在威脅也是讓人不可忽視的。尤其是財務(wù)方面的風(fēng)險，一旦出現(xiàn)問題，就可能會給整個行業(yè)乃是整個國民經(jīng)濟帶來不可預(yù)估的危害，本文著重從房地產(chǎn)行業(yè)的概況、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析以及預(yù)防措施三個方面進(jìn)行分析與探討。

一、中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速且持續(xù)上升

房地產(chǎn)行業(yè)利潤大，且住房又是人們所必須的條件，所以這幾年房地產(chǎn)行業(yè)的增長勢頭只增不減。尤其是自1992年以后的5年，發(fā)展迅速，企業(yè)數(shù)量劇增，直到1997金融危機的發(fā)生導(dǎo)致大量企業(yè)破產(chǎn)。自1998年到現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)雖然時有波動，但一直比較穩(wěn)定，發(fā)展勢頭良好。

（二）房價過高，泡沫現(xiàn)象嚴(yán)重

中國人口較多，人人都要住房，但是房屋有時過于緊張，供不應(yīng)求，就會導(dǎo)致房價上漲，尤其是一二線城市房價上漲過快，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格呈現(xiàn)畸形增長態(tài)勢，嚴(yán)重偏離居民的消費能力和支付水平，對整個房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展帶來巨大隱患。近幾年，在國家的宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)價格增長勢頭雖然得到了適度遏制，逐步回歸正常，但是潛在風(fēng)險尚存。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析

（一）我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的風(fēng)險

1.資金再利用帶來的風(fēng)險

企業(yè)前期獲取利潤后，利潤就又轉(zhuǎn)化成再生產(chǎn)的資金。這時，如何對資金也就是收益進(jìn)行再分配成為企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵。如果對收益不能進(jìn)行合理的分配，做出科學(xué)正確的決策，那么就都會對企業(yè)財務(wù)產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響，從而增加房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

2.通貨膨脹帶來的風(fēng)險

通貨膨脹是指在信用貨幣制度下，流通中的貨幣數(shù)量超過經(jīng)濟實際需要而引起的貨幣貶值和物價水平全面而持續(xù)的上漲，用更通俗的語言來說就是：在一段給定的時間內(nèi)，給定經(jīng)濟體中的物價水平普遍持續(xù)增長，從而造成貨幣購買力的持續(xù)下降。如果恰逢公司在負(fù)債經(jīng)營公司，這時發(fā)生通貨膨脹，房地產(chǎn)企業(yè)的成本就會隨之升高，達(dá)不到原來期望的效益利潤，從而造成公司的財務(wù)負(fù)擔(dān)加重。

3.連坐效應(yīng)帶來的風(fēng)險

一方面房地產(chǎn)行業(yè)具有交聯(lián)度廣的特點，涉及上下游多類企業(yè)，一旦發(fā)生風(fēng)險就會波及到其他產(chǎn)業(yè)。另一方面許多房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營者都不單單只經(jīng)營房地產(chǎn)，而是多元化發(fā)展，比如阿里巴巴集團，萬達(dá)集團等公司，這時若公司內(nèi)部的抗風(fēng)險能力較弱或者管理水平不夠完善，一旦涉足的某一個行業(yè)出現(xiàn)問題，導(dǎo)致集團公司資金鏈斷開或應(yīng)生其他問題，就會使公司經(jīng)營陷入窘境。

4.重新籌集資金帶來的風(fēng)險

企業(yè)籌資風(fēng)險又稱財務(wù)風(fēng)險，它是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤（股東收益）的可變性。一個企業(yè)或者集團公司往往因為籌集資金的結(jié)構(gòu)不合理或者是籌集資金的時機安排的不恰當(dāng)，而導(dǎo)致企業(yè)無法獲得應(yīng)有的利潤，從而無法償還負(fù)債資金。所以說，企業(yè)在籌資、投資和生產(chǎn)經(jīng)營活動各環(huán)節(jié)中無不承擔(dān)一定程度的風(fēng)險。籌資活動是一個企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的起點。目前，企業(yè)獲得資金的方式多種多樣，但是企業(yè)最終的目的還是想以最低成本來博得最大化的利潤以供公司的正常運行和資金鏈的良好運轉(zhuǎn)。

（二）我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險的主要原因

1.資本結(jié)構(gòu)不合理

資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)各種資金的價值構(gòu)成及其比例關(guān)系。如果企業(yè)的資本構(gòu)成不合理的話，就會導(dǎo)致企業(yè)嚴(yán)重負(fù)債，但卻沒有相應(yīng)的償還債務(wù)的能力，從而出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險。企業(yè)都追求低的成本以獲取高額利潤，一旦企業(yè)開始負(fù)債，并且負(fù)債周期長的話，其利息也就越多，出現(xiàn)利滾利局面，最后所要償還的債務(wù)也就越多。另一方面，有的企業(yè)為了擴大公司規(guī)模，隨意向銀行或者高利貸借取了大量資金，最后卻無法償還，失去銀行信任，還會因為逾期不還而使自己的融資成本變高，更加無力償還債務(wù)，導(dǎo)致發(fā)生財務(wù)風(fēng)險。

2.企業(yè)內(nèi)部財務(wù)監(jiān)管制度不完善

企業(yè)要想長久的發(fā)展下去，必須對財務(wù)監(jiān)管提起重視，使相應(yīng)的監(jiān)管部門發(fā)揮職能，建立起一套完整合理的內(nèi)部財務(wù)監(jiān)管系統(tǒng)。但是中國的房地產(chǎn)企業(yè)往往對此部門沒能提起重視，也沒有強有力的監(jiān)管系統(tǒng)，即使有監(jiān)管系統(tǒng)，大多數(shù)也都形同虛設(shè)，沒有責(zé)任追究制度，一旦發(fā)生財務(wù)事故都無從查起。

3.在財務(wù)管理方面缺乏相應(yīng)的人員

我國房地產(chǎn)行業(yè)較其他國家還處在剛起步的階段，發(fā)展很迅速但根基并不穩(wěn)健，主要是由于缺乏這方面的管理人才，從而導(dǎo)致出現(xiàn)財務(wù)管理預(yù)算制度和內(nèi)部審計機制不健全等問題。一方面公司要提起重視，另一方面還要大量引進(jìn)或培養(yǎng)相關(guān)方面的人才，才能彌補這一缺失。

4.外界環(huán)境的影響

房地產(chǎn)行業(yè)和整個國民經(jīng)濟息息相關(guān)，并且受兩只“手”的調(diào)控：國家宏觀調(diào)控即看得見的“手”和市場的微觀調(diào)控即看不見的“手”。房地產(chǎn)的行業(yè)財務(wù)活動不是內(nèi)部進(jìn)行的而是處在上述所說的環(huán)境中，所以一旦外部環(huán)境發(fā)生變化，例如國家的信貸或者外匯等政策的調(diào)整，都會對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)產(chǎn)生影響，并且產(chǎn)生的影響是不可預(yù)估的也是無法改變的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的預(yù)防機制與措施

（一）對財務(wù)監(jiān)管和風(fēng)險建立規(guī)范的預(yù)警體系

各種各樣內(nèi)部或者外部因素都會對房地產(chǎn)企業(yè)收益或者資金鏈產(chǎn)生影響，如價格波動，政府的宏觀調(diào)控，購買人員的喜好等都會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨各種不可預(yù)估的風(fēng)險。所以做好風(fēng)險預(yù)警體系，完善和建立財務(wù)報警系統(tǒng)就顯得尤為重要。常用來建立風(fēng)險預(yù)警體系有“阿爾曼”又叫 z-score模型，它是多元線性函數(shù)回歸模型，是理論界和學(xué)術(shù)界預(yù)測企業(yè)財務(wù)危機的一個重要的函數(shù)模型。

（二）對于需要進(jìn)行投資的項目提前做好利弊分析及效益分析

任何投資都會面臨風(fēng)險，但房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險較其他行業(yè)的風(fēng)險更為突出。所以當(dāng)要對一個項目進(jìn)行投資時，就必須要對其投資可行性進(jìn)行分析，主要包括對收益、成本、投入的時間和精力成本、資金的周轉(zhuǎn)靈活性、資金的配置、所有者權(quán)益的預(yù)測與投資前景等方方面面進(jìn)行分析，計算出相關(guān)指標(biāo)，來確定這個項目是否有投資的必要以及投入資金的多少等等。

（三）對于負(fù)債資金籌集方式進(jìn)行合理規(guī)劃，避免出現(xiàn)無力償還的情況

企業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險與其借入資金的長短有較大的關(guān)系：借入資金周期短的話，承擔(dān)的還債風(fēng)險就較大，很可能出現(xiàn)無力償還的情況；如果借入的資金周期較長，那么企業(yè)可以通過以后的運營獲利，提高其償還能力，但是相應(yīng)的資本成本也就較高。所以合理安排負(fù)債資金籌集方式，就可以有效的減少財務(wù)風(fēng)險，降低財務(wù)負(fù)擔(dān)。

此外，隨時關(guān)注對欠債客戶并進(jìn)行催債，可以通過記賬單、上訴、委托收款公司等進(jìn)行回收等合法方式解決。同時，要認(rèn)真了解本企業(yè)的財務(wù)狀況，并對財務(wù)狀況進(jìn)行定期分析。

綜上所述，目前我國的房產(chǎn)行業(yè)雖然發(fā)展迅猛，但其中還存在很多問題，尤其是在財務(wù)方面，如不及時采取預(yù)防措施，就會造成嚴(yán)重后果。同時，要想實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的持久性發(fā)展，獲得較強的核心競爭力，就必須對各種可能出現(xiàn)的風(fēng)險嚴(yán)加預(yù)防并且建立風(fēng)險預(yù)防機制，在出現(xiàn)風(fēng)險后也要有相應(yīng)的對策，才能有效的規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險，確保資金鏈暢通，讓房地產(chǎn)行業(yè)在未來一段時間里平穩(wěn)發(fā)展，從而促進(jìn)整體國民經(jīng)濟的發(fā)展。

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