印尼土地會(huì)計(jì)特征及其投資啟示

左志剛 譚觀欽

【摘要】長期以來，土地權(quán)問題一直是困擾外資企業(yè)在印尼投資的一大難題。該文在分析印尼土地權(quán)特征基礎(chǔ)上，進(jìn)而探討了印尼土地會(huì)計(jì)特征及其背后的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)差異，并研究了它對(duì)投資估值的影響，以及外商投資土地方式的考量。

【關(guān)鍵詞】印度尼西亞；土地權(quán)；會(huì)計(jì)差異；

負(fù)面影響；投資策略

【中圖分類號(hào)】F301

印度尼西亞（以下簡稱印尼）作為G20重要成員和東盟的創(chuàng)始國，2017年GDP達(dá)到10 420億美元，同比增長5.2%，是世界上經(jīng)濟(jì)快速增長的國家之一。隨著中國“一帶一路”倡議的不斷實(shí)施和推進(jìn)，中國企業(yè)對(duì)印尼直接投資（FDI）日益增加。中國已經(jīng)成為印尼最大貿(mào)易伙伴和第二大投資來源國，印尼也是中國在東盟的第一大基礎(chǔ)設(shè)施合作和第二大投資目的地。

長期以來，由于印尼全國的土地登記率低和土地權(quán)屬模糊、重復(fù)，導(dǎo)致土地所有權(quán)的爭議時(shí)有發(fā)生，國家重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城鄉(xiāng)公共項(xiàng)目、企業(yè)投資建廠等工程因此無法解決征地問題，或無法順利施工，嚴(yán)重阻礙了印尼基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。現(xiàn)時(shí)印尼土地制度已經(jīng)滯后于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，甚至成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的阻礙。赴印尼投資的中國企業(yè)應(yīng)該注意由于土地產(chǎn)權(quán)制度差異而產(chǎn)生的土地會(huì)計(jì)差異。所以，我們通過本文向投資者介紹印尼土地權(quán)的特征和分類，解析土地會(huì)計(jì)特征，以便外資企業(yè)投資前對(duì)印尼土地權(quán)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)與成本的權(quán)衡。

一、印尼土地產(chǎn)權(quán)特征

土地所有權(quán)是土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，是一定社會(huì)形態(tài)下土地所有制的法律表現(xiàn)。土地所有者通常包括公民、法人、以及非法人團(tuán)體。

根據(jù)印尼《土地基本法》第1章第9條規(guī)定，只有印尼居民才能擁有完整的領(lǐng)土、領(lǐng)水和領(lǐng)空的權(quán)利。在印尼的國際機(jī)構(gòu)、跨國公司或者外國人只能夠享有特定的一部分使用權(quán)。《土地基本法》的第11章對(duì)具體的土地權(quán)利進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定：土地登記（第19條）、土地所有權(quán)（第20-27條）、耕種權(quán)（第28-34條）、建筑權(quán)（第35-39條）、使用權(quán)（第41-43條）、租賃權(quán)（第44-45條）等。其中，土地所有權(quán)所規(guī)定的權(quán)利最廣泛，囊括于各種權(quán)利的完整所有權(quán)，沒有土地使用年限的規(guī)定，可以買賣、繼承、贈(zèng)送和抵押，僅限于印尼居民所有。

對(duì)于外資公司或外國公民擁有的土地使用權(quán)，通常包括耕種權(quán)、建筑權(quán)、使用權(quán)和租賃權(quán)四種情況。

（一）耕種權(quán)

耕種權(quán)授予印尼居民或企業(yè)在國有土地上進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，特別是種植業(yè)、漁業(yè)和畜牧業(yè)。耕種權(quán)限定了土地的農(nóng)業(yè)或種植用途，并且只能是在國有土地的范圍內(nèi)授予。除了外國個(gè)人或外國的社會(huì)團(tuán)體外，在印尼從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的外商投資企業(yè)（包括100%全資）可以擁有耕種權(quán)。經(jīng)政府批準(zhǔn)，耕種權(quán)可以合法地轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、繼承和作為貸款抵押物。耕種權(quán)的首次授予期不超過30年，耕種權(quán)的首次授予期屆滿后，可以申請(qǐng)不超過25年的延長期。

（二）建筑權(quán)

建筑權(quán)類似于我國的建設(shè)用地使用權(quán)，授予印尼居民或定居在印尼的外國人、印尼本地企業(yè)或外商投資的企業(yè)建造、擁有房屋或其他附屬建筑物的權(quán)利。建筑權(quán)是印尼土地權(quán)中應(yīng)用范圍最廣的一種。與耕種權(quán)類似，建筑權(quán)可以合法地轉(zhuǎn)讓或作抵押擔(dān)保。建筑權(quán)的首次授予期不超過30年，期滿后可以申請(qǐng)不超過25年的延長期。

（三）使用權(quán)

使用權(quán)是在國有土地或土地所有人指定的私人土地上進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營或其他合法用途的權(quán)利。使用權(quán)由地方政府批準(zhǔn)，國家土地事務(wù)局（BPN）負(fù)責(zé)登記，合同期間私人土地的所有權(quán)將暫時(shí)轉(zhuǎn)移到國家。國有土地的使用權(quán)在相關(guān)土地管理部門批準(zhǔn)后，可以轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或繼承。私人土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)移則視合同雙方協(xié)商約定。使用權(quán)的首次授予期不超過25年，期滿后可以申請(qǐng)不超過20年的延長期。

（四）租賃權(quán)

在印尼的國際機(jī)構(gòu)、跨國公司或者外國人出于商業(yè)或居住目的而承租土地的權(quán)利。承租人可以選擇靈活的租金支付方式，包括一次性支付或分期支付租金，在租期前預(yù)付或期末支付租金。租賃期視合同約定，當(dāng)?shù)胤刹]有就最高租賃期進(jìn)行限制。

二、印尼土地會(huì)計(jì)特征

印尼會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（Indonesian Financial Accounting Standards，IFAS）中，沒有專門針對(duì)土地資產(chǎn)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。土地資產(chǎn)根據(jù)企業(yè)管理者使用意圖不同，歸類為不同的資產(chǎn)類別，適用不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。公司取得的自用土地資產(chǎn)，適用不動(dòng)產(chǎn)、廠場(chǎng)和設(shè)備準(zhǔn)則；如果企業(yè)改變土地資產(chǎn)用途，用于賺取租金或資本增值的，適用投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則；企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）取得的土地資產(chǎn)用于建造對(duì)外出售的房地產(chǎn)，構(gòu)成企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）主營業(yè)務(wù)，土地資產(chǎn)適用存貨準(zhǔn)則。

（一）適用于不動(dòng)產(chǎn)、廠場(chǎng)和設(shè)備準(zhǔn)則的土地權(quán)

印尼會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，公司用于生產(chǎn)、提供商品或勞務(wù)、或?yàn)榱诵姓芾砟康亩钟械耐恋?，作為不?dòng)產(chǎn)進(jìn)行核算，適用于《PSAK 16 不動(dòng)產(chǎn)、廠場(chǎng)和設(shè)備》準(zhǔn)則。該準(zhǔn)則規(guī)定，符合資產(chǎn)確認(rèn)條件的土地，應(yīng)該以土地取得時(shí)的成本作為初始入賬價(jià)值。具體土地成本包括：1.土地購買價(jià)格；2.為辦理土地產(chǎn)權(quán)登記而發(fā)生的成本，如登記費(fèi)用和支付給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的傭金等；3.為使土地達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)而發(fā)生的有關(guān)成本，如丈量、清理、平整等費(fèi)用；4.永久性的土地改良工程成本，如綠化、排水系統(tǒng)等。

在土地的后續(xù)計(jì)量中，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況選擇固定的成本模式或重估價(jià)模式作為后續(xù)計(jì)量的依據(jù)，并將其統(tǒng)一地運(yùn)用于企業(yè)歸類為不動(dòng)產(chǎn)、廠場(chǎng)和設(shè)備準(zhǔn)則的所有土地類型中。

1.成本模式，是指土地確認(rèn)為資產(chǎn)后，以歷史成本為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)量。由于土地具有無限的使用壽命，不進(jìn)行折舊，因此土地的賬面價(jià)值應(yīng)為其歷史成本扣除累計(jì)減值損失后的余額。

2.重估價(jià)模式，是指土地確認(rèn)為資產(chǎn)后，如果土地的公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量，則其賬面金額應(yīng)為重估金額，即該資產(chǎn)在重估日的公允價(jià)值減去累計(jì)減值損失后的余額。企業(yè)應(yīng)該定期對(duì)土地的價(jià)值進(jìn)行重估，以使土地的賬面價(jià)值接近于以公允價(jià)值反映的該項(xiàng)土地的價(jià)值。土地的公允價(jià)值通常是根據(jù)土地市場(chǎng)里合格的專業(yè)評(píng)估人員通過評(píng)估確定的市場(chǎng)價(jià)值。重估價(jià)引起的資產(chǎn)賬面金額的增加應(yīng)貸記股東權(quán)益中的“重估價(jià)盈余”項(xiàng)目，重估價(jià)引起的資產(chǎn)賬面價(jià)值減少應(yīng)直接確認(rèn)為費(fèi)用。

為了進(jìn)一步明晰不動(dòng)產(chǎn)、廠場(chǎng)和設(shè)備準(zhǔn)則的土地權(quán)，印尼的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)自2012年1月1日起，公布了新的會(huì)計(jì)解釋公告《ISAK 25土地使用權(quán)》，對(duì)于期滿后可以續(xù)約使用的耕種權(quán)、建筑權(quán)和使用權(quán)等三種土地權(quán)進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。根據(jù)ISAK25的規(guī)定，為獲得這三種土地使用權(quán)而付出的初始成本作為固定資產(chǎn)的資本化成本，不予折舊。在新解釋公告實(shí)施之前獲得的記為無形資產(chǎn)的土地使用權(quán)停止攤銷，一并轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并且后續(xù)不予折舊。土地使用權(quán)期滿后，為延續(xù)土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用應(yīng)予資本化，作為無形資產(chǎn)的入賬成本，在預(yù)計(jì)使用壽命內(nèi)按照土地權(quán)限的法定期限和土地的經(jīng)濟(jì)壽命之間的較低者進(jìn)行攤銷。企業(yè)選擇的無形資產(chǎn)攤銷方法，應(yīng)當(dāng)反映與該無形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的預(yù)期實(shí)現(xiàn)方式。無法可靠確定預(yù)期實(shí)現(xiàn)方式的，應(yīng)當(dāng)采用直線法攤銷。

（二）適用于投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的土地權(quán)

根據(jù)《PSAK 13 投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。融資租賃方式租入的房地產(chǎn)和滿足特定條件的以經(jīng)營租賃方式長期租入的房地產(chǎn)，如果滿足投資性房地產(chǎn)的定義，應(yīng)該歸類為投資性房地產(chǎn)。

1.已出租的土地使用權(quán)，是指以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。其中，用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)將擁有完整產(chǎn)權(quán)的土地對(duì)外讓渡的使用權(quán)。

2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

3.由于投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生很大現(xiàn)金流量，國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和印尼會(huì)計(jì)準(zhǔn)則都對(duì)融資租賃方式租入的土地使用權(quán)和滿足特定條件的以經(jīng)營租賃方式長期租入的土地使用權(quán)單獨(dú)進(jìn)行認(rèn)定。根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式的要求，這兩種租賃方式租入的土地使用權(quán)使用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，承租人才可以將其持有的該項(xiàng)土地計(jì)入投資性房地產(chǎn)。

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量分為成本模式和公允價(jià)值模式。投資性房地產(chǎn)的成本模式采用歷史成本為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)量。印尼會(huì)計(jì)準(zhǔn)則鼓勵(lì)企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在每個(gè)會(huì)計(jì)期間末期對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值重新進(jìn)行估值，重估值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。企業(yè)可以將投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，在轉(zhuǎn)換日應(yīng)對(duì)土地權(quán)進(jìn)行估值，重估值與原賬面價(jià)值的差額一律計(jì)入當(dāng)期損益。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)為成本模式進(jìn)行計(jì)量。

應(yīng)該注意的是，根據(jù)印尼會(huì)計(jì)準(zhǔn)則《PSAK 48 資產(chǎn)減值》規(guī)定，對(duì)固定資產(chǎn)、成本模式下的投資性房地產(chǎn)等非流動(dòng)資產(chǎn)計(jì)提的減值準(zhǔn)備，允許在原計(jì)提的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)回，直接計(jì)入當(dāng)期損益。由于資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和估值模型計(jì)量假設(shè)的變化，會(huì)引起資產(chǎn)的可收回金額高于其賬面價(jià)值，允許計(jì)提的減值損失的轉(zhuǎn)回，有利于實(shí)時(shí)地反映資產(chǎn)最新的公允價(jià)值，企業(yè)投資者客觀地評(píng)價(jià)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果。

（三）適用于存貨準(zhǔn)則的土地權(quán)

作為存貨的房地產(chǎn)通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分土地及地上所附屬的建筑物屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，其建造、銷售構(gòu)成企業(yè)的主營業(yè)務(wù)活動(dòng)，房地產(chǎn)銷售是其主要收入來源，土地成本及房屋建筑物成本構(gòu)成企業(yè)的主營業(yè)務(wù)成本。因此，具有存貨性質(zhì)的房地產(chǎn)使用存貨準(zhǔn)則。

（四）中印土地會(huì)計(jì)準(zhǔn)則差異分析

在印尼會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系中，企業(yè)自用的土地權(quán)計(jì)入不動(dòng)產(chǎn)、廠場(chǎng)和設(shè)備，并且不計(jì)提折舊。我國的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，企業(yè)自用的土地權(quán)計(jì)入無形資產(chǎn)，在土地使用權(quán)的期限內(nèi)計(jì)提攤銷。有關(guān)土地的確認(rèn)差異產(chǎn)生的根本原因，就是由于不同的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)導(dǎo)致不同國家的經(jīng)濟(jì)實(shí)體擁有不同的土地產(chǎn)權(quán)：印尼企業(yè)資產(chǎn)中作價(jià)入賬的土地是實(shí)物土地以及私有制下對(duì)土地完全支配的權(quán)利，而我國企業(yè)資產(chǎn)中作價(jià)入賬的土地實(shí)際是土地使用權(quán)。

在印尼，土地實(shí)行私有制。業(yè)主依法無限期使用土地，并且享有土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四種權(quán)能的完全占有，對(duì)土地享有任意支配轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。在這種情況下，土地作為客觀存在的有形資產(chǎn)，成為單獨(dú)的會(huì)計(jì)主體，符合固定資產(chǎn)的定義和確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。因此，印尼會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基于土地私有制的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)將土地列為固定資產(chǎn)進(jìn)行核算處理。

在中國，由于實(shí)行社會(huì)主義土地公有制，城市市區(qū)的土地所有權(quán)屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地所有權(quán)屬于農(nóng)民集體所有。通過土地使用權(quán)出讓方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)不同的使用用途，其最高出讓年限也不同：居住用地為70年；工業(yè)用地為50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年；綜合或者其他用地為50年。企業(yè)作為一個(gè)法人實(shí)體只能擁有土地的使用權(quán)，并不擁有所有權(quán)，其所有權(quán)屬于國家或集體。國家可以根據(jù)建設(shè)的需要，在給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償后，擁有對(duì)企業(yè)占有的土地征用的權(quán)力。因此，企業(yè)無法對(duì)土地使用權(quán)實(shí)施完全的控制。另外，企業(yè)所獲得的土地使用權(quán)僅僅是單位對(duì)國有土地或集體土地的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利，這些權(quán)利是無形的，它們的存在必須依賴于土地這一實(shí)物載體。是否具有實(shí)物形態(tài)，是固定資產(chǎn)與無形資產(chǎn)重要區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)。因此，我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將土地使用權(quán)列為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算處理。

在中國，承租人通過租賃取得有限和有期限的土地使用權(quán)，并不能取得完全的土地所有權(quán)。而且我國實(shí)施嚴(yán)格的土地流轉(zhuǎn)法律制度，“地隨房走，房隨地走”，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。因此，承租人不能按照印尼準(zhǔn)則中融資租賃或經(jīng)營租賃土地的方式，將租賃標(biāo)的物土地確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

總體而言，除了會(huì)計(jì)解釋公告《ISAK 25土地使用權(quán)》中關(guān)于三種土地分類的特殊會(huì)計(jì)處理外，印尼會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則IFRS中關(guān)于土地的會(huì)計(jì)處理實(shí)質(zhì)上一致。中國與印尼在關(guān)于土地的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則上的差異，是由于不同土地所有權(quán)制度在會(huì)計(jì)處理上的體現(xiàn)。以上有關(guān)土地的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則差異比較詳見表1。

三、對(duì)外資企業(yè)投資的若干啟示

（一）土地會(huì)計(jì)差異對(duì)投資決策的影響

相對(duì)于舊的會(huì)計(jì)處理把土地權(quán)記為無形資產(chǎn)并且要求在一定期限內(nèi)進(jìn)行攤銷，新的土地權(quán)解釋公告把土地權(quán)計(jì)入固定資產(chǎn)并且不計(jì)提折舊，差異的土地權(quán)折舊攤銷額將會(huì)增加企業(yè)稅前利潤以及最終的凈利潤。

假設(shè)某上市公司總資產(chǎn)為1 000萬，其中負(fù)債400萬，所有者權(quán)益600萬。公司當(dāng)年銷售額為400萬，主營業(yè)務(wù)成本為360萬，經(jīng)營利潤為40萬，自用土地資產(chǎn)賬面價(jià)值為100萬，所得稅比例為25%，當(dāng)年相同地段的土地資產(chǎn)價(jià)值上漲20%。

1.如果該公司按照原有的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，把土地計(jì)入無形資產(chǎn)，假設(shè)土地使用權(quán)的期限為20年，公司當(dāng)年應(yīng)計(jì)提攤銷額100÷20=5萬，相應(yīng)調(diào)減土地資產(chǎn)5萬，企業(yè)當(dāng)年所得稅費(fèi)用為（40-5）×25%=8.75萬，凈利潤為（40-5）×（1-25%）=26.25萬，資產(chǎn)總額為1 000+400-365-8.75=1 026.25萬，所有者權(quán)益總額為600+400-365-8.75=626.25萬，凈資產(chǎn)回報(bào)率為26.25÷626.25×100%=4.2%。

2.如果該公司執(zhí)行新的會(huì)計(jì)解釋公告《ISAK 25 土地使用權(quán)》，把土地計(jì)入不動(dòng)產(chǎn)、廠場(chǎng)和設(shè)備，后續(xù)計(jì)量采用重估值模式，土地資產(chǎn)價(jià)值增加20萬應(yīng)直接計(jì)入股東權(quán)益中的“重估價(jià)盈余”，采用同上面相同的計(jì)算方法，可以得出企業(yè)當(dāng)年所得稅費(fèi)用為40×25%=10萬，凈利潤為40×（1-25%）=30 萬，資產(chǎn)總額為1 000+20+400-360-10=1 050萬，所有者權(quán)益總額為600+20+400-360-10=650萬，凈資產(chǎn)回報(bào)率為30÷650=4.6%。

表2匯總了以上分析結(jié)果，通過比較銷售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和杠桿系數(shù)的變化，來詮釋不同會(huì)計(jì)處理方法下凈資產(chǎn)回報(bào)率ROE的差異。

由表2可以看出，執(zhí)行新的會(huì)計(jì)解釋公告《ISAK 25 土地使用權(quán)》的公司，不動(dòng)產(chǎn)、廠場(chǎng)和設(shè)備中的土地資產(chǎn)無須計(jì)提折舊，如果采用重估值模式，由于土地資產(chǎn)增值調(diào)增股東權(quán)益，會(huì)導(dǎo)致報(bào)表中的土地資產(chǎn)、所有者權(quán)益、總資產(chǎn)和凈利潤都優(yōu)于執(zhí)行原有會(huì)計(jì)處理的情況。在進(jìn)一步的分析中，執(zhí)行ISAK 25會(huì)計(jì)解釋公告后，公司的盈利狀況銷售凈利率提升0.9%，資本結(jié)構(gòu)狀況杠桿系數(shù)下降2.4%，由于資產(chǎn)規(guī)模增大而導(dǎo)致資產(chǎn)運(yùn)營效率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降0.9%，總體而言，新的會(huì)計(jì)處理會(huì)使公司的凈資產(chǎn)回報(bào)率提升0.4%。

從以上的分析可以看出，采用執(zhí)行ISAK 25會(huì)計(jì)解釋公告后的公司，資產(chǎn)規(guī)模更大，凈資產(chǎn)回報(bào)率等財(cái)務(wù)指標(biāo)更優(yōu)。財(cái)務(wù)報(bào)表使用者在進(jìn)行不同年份財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)對(duì)比分析時(shí)，需要注意這僅僅是由于會(huì)計(jì)政策變更而導(dǎo)致報(bào)表數(shù)據(jù)的差異，并非公司實(shí)際營運(yùn)能力和獲利能力的提升。

（二）外資企業(yè)投資印尼土地權(quán)的持有方式權(quán)衡

在印尼投資的外國公司，應(yīng)該考慮持有土地的方式。相對(duì)而言，如果外商通過租賃權(quán)的方式來取得土地使用權(quán)，不僅可以避免可能存在的土地權(quán)屬爭議，還不必一次性支付大額的出讓金和土地稅收。企業(yè)支付的土地租金，可以計(jì)入經(jīng)營成本，對(duì)于企業(yè)的利潤水平影響不大。另外，租賃土地使用權(quán)并沒有在資產(chǎn)負(fù)債表中反映，少計(jì)了資產(chǎn)和負(fù)債，降低了資產(chǎn)負(fù)債率，提高了凈資產(chǎn)收益率。在這種情況之下，財(cái)務(wù)報(bào)表所提供的會(huì)計(jì)信息相關(guān)性降低，這必然對(duì)投資者的決策產(chǎn)生不利影響。需要注意的是，如果土地使用權(quán)到期后，土地所有者沒有及時(shí)地在政府土地登記管理部門申請(qǐng)延長權(quán)限，或者單方面取消土地租賃合同，企業(yè)將失去經(jīng)營場(chǎng)所，導(dǎo)致營業(yè)中斷的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

因此，外資企業(yè)應(yīng)該在投資前，應(yīng)做好充分的盡職調(diào)查，確認(rèn)土地的權(quán)屬登記完整，處理好印尼土地收購或租賃中應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)問題和文件，盡可能避免在印尼持有土地而產(chǎn)生糾紛。

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