對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的幾點(diǎn)認(rèn)識

韓光芬

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)在我國是一個(gè)事關(guān)百姓民生的行業(yè)，從90年代住房商品化開始，走過了近30年的歷程。目前，房地產(chǎn)業(yè)仍然具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ且粋€(gè)投資、居住多用途和功能的強(qiáng)大行業(yè)。曾幾何時(shí)，許多地方政府的財(cái)政收入和地方經(jīng)濟(jì)增長都依賴于于房地產(chǎn)行業(yè)，因此，在各個(gè)方面都對房地產(chǎn)業(yè)給予大力支持，我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場秩序逐步形成。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；現(xiàn)狀；房價(jià)

一、我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)的主要特點(diǎn)

（一）房價(jià)不間斷上漲，有的漲幅過大。

房地產(chǎn)業(yè)是社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，商品房消費(fèi)是推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長的重要形式。它在拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善人民生活中起著重要的作用，近年來，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，導(dǎo)致出現(xiàn)了許多難以解決的問題。房價(jià)的上漲引起了一系列的問題，上漲的原因主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.房地產(chǎn)商為追逐最大利潤化，擅自制定商品房價(jià)格，并以此為基礎(chǔ)隨時(shí)漲價(jià)，導(dǎo)致潛在住房購買者只能無奈被動(dòng)的接受高增長、高房價(jià)。

2.人為因素的審批環(huán)境，層層把關(guān)，甚至設(shè)置障礙，審批成本高，一定程度提高了商品房價(jià)格。

（二）土地供應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)存在供需矛盾。

目前，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，快速城市化為城市輸送來大量的新增人口，城區(qū)面積迅速擴(kuò)大。這個(gè)階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施重建為主的城市更新過程，因而，城市在規(guī)模和品質(zhì)方面都有了巨大的提升，而這種復(fù)合型的提升所釋放出的對于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)開發(fā)的巨大需求矛盾。

對于龐大的社會(huì)需求和快速發(fā)展，城市用地供應(yīng)和房地產(chǎn)商品開發(fā)供給卻是相對滯后，這一方面是由于長期以來實(shí)行的嚴(yán)格的土地管理政策和穩(wěn)健從緊的金融政策，另一方面也是由于房地產(chǎn)供給自身彈性較小和存在滯后性的特點(diǎn)所決定的。供應(yīng)不足，供需平衡被打破，這就導(dǎo)致了銷售價(jià)格持續(xù)上漲，除此之外的其他因素，如房屋質(zhì)量提高、成本增加、周圍設(shè)施環(huán)境改善等方面也對房產(chǎn)價(jià)格有較大影響。

進(jìn)入2018年以后，由于政府的調(diào)控限價(jià)，一些城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了冷落現(xiàn)象，價(jià)格有所回落，并且銷量劇減。房地產(chǎn)價(jià)格在過去幾年內(nèi)的大幅度上漲，導(dǎo)致居民的購買力無法去承接市場的供給，出現(xiàn)當(dāng)前的表面上供給大于需求的局面，觀望等待的市場氛圍逐漸形成。

（三）成交量萎縮，價(jià)格上升

由于價(jià)格的連續(xù)上漲，以及先前的自有住房，只要不是剛性需求，一般消費(fèi)者持觀望態(tài)度的居多，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年由于房產(chǎn)價(jià)格上升已經(jīng)明顯超出當(dāng)?shù)鼐用袷杖氲牡貐^(qū)，社會(huì)購買力變?nèi)?，特別是以、二線城市成交量明顯減少，甚至不足2017年成交量的一半。

（四）結(jié)構(gòu)不合理，供需失衡

目前，在我國不同城市，普遍存在有一定的供需比例失衡現(xiàn)象。主要現(xiàn)象是：一是庫存和新建、在建商品房面積等因素導(dǎo)致的適合普通老百姓購買得住房不足，還有經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過剩。二是廉租房供給很少，由于開發(fā)不夠，社會(huì)重視不足，覆蓋面小，廉租房供應(yīng)短缺。同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的供給不能滿足需求，而且政府以提供經(jīng)濟(jì)適用房為主存在很多問題，比如配套設(shè)施，交通條件等問題突出。三是二手房市場和租賃市場不規(guī)范，二手房的供給亦不能滿足需求。

（五）市場針對性不強(qiáng)。只知道一味開發(fā)，不重視前期的市場細(xì)分定位策略雖然不少房地產(chǎn)開發(fā)商深知營銷在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性，但他們并不真正知道什么是營銷，什么是營銷組合戰(zhàn)略，不知道造什么樣的房子比如何賣房子更重要。例如，有的消費(fèi)者購房是改變自身的居住條件，有的是用來做投資，有的是用來度假，有的是為父母購買、有的是為子女購買。這就需要開發(fā)商從購買動(dòng)機(jī)上對市場進(jìn)行細(xì)分并開發(fā)相應(yīng)產(chǎn)品。

（六）不注重營銷策略。不重視樓盤差異化營銷，沒有把產(chǎn)品的特性和目標(biāo)市場的需求 聯(lián)系起來房地產(chǎn)產(chǎn)品的固定性、地區(qū)性、復(fù)雜性、稀缺性等特性造成房地產(chǎn)市場的需求具有明顯的地域性特征，每個(gè)城市和每個(gè)城市的不同區(qū)域，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)、文化、及收入水平方面的差異，造成老百姓的購房需求有很大的不同。

二、未來發(fā)展趨勢

（一）房價(jià)將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢

2018年國家加大了對房地產(chǎn)的調(diào)控力度，明確提出“堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)漲價(jià)”。如果相關(guān)調(diào)控政策及時(shí)有力，就能很好地解決當(dāng)前房地產(chǎn)面臨的諸多問題，并有力地促進(jìn)房地產(chǎn)市場和產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的過渡；而如果任由房價(jià)按照目前趨勢推進(jìn)，則未來的下行和危機(jī)難以避免；預(yù)計(jì)房價(jià)在不久的未來會(huì)有一個(gè)泡沫破滅和價(jià)格下跌的過程，而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展，但下跌的幅度和引起的危機(jī)程度則取決于市場和政策及社會(huì)大眾的心理預(yù)期等綜合作用。

（二）保障性住房將得到加強(qiáng)

國家明確提出，繼續(xù)加大保障性住房的建設(shè)，但就目前而言，中國人口眾多的實(shí)際和以前計(jì)劃供給形成的頑固遺留問題，決定了依靠保障難以解決好中國住房的民生問題。

（三）房地產(chǎn)在2018年以后的發(fā)展過程

由于國家相關(guān)政策的及時(shí)出臺(tái)和調(diào)控管理力度的加大，未來中國經(jīng)濟(jì)增長和城市化發(fā)展?jié)摿薮?，所以中國房地產(chǎn)預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。

（四）目前的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)基本穩(wěn)定

2018年繼續(xù)大幅上漲的局面應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)，原因是政策已經(jīng)開始對房地產(chǎn)發(fā)力，人們的預(yù)期和觀望情緒業(yè)已出現(xiàn)，盲從心理和盲目跟風(fēng)已經(jīng)趨于理智。

（五）房地產(chǎn)服務(wù)加強(qiáng)

對于開發(fā)企業(yè)來說，一是保證新項(xiàng)目的開發(fā)，二是加強(qiáng)售后服務(wù)。從早期的買地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場定位到工程的建設(shè)、推廣過程，一直到賣出房子、業(yè)主入住后的物業(yè)管理，都要求開發(fā)商進(jìn)行市場化運(yùn)作，貼近客戶的需求。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的地域較強(qiáng)，把服務(wù)做好了，通過業(yè)主與其他人士的交流，把品牌傳播出去，這比花費(fèi)大量廣告宣傳費(fèi)用的效果要好得多。未來的市場競爭的是服務(wù)。

（六）合理利用資源實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

可持續(xù)發(fā)展的核心是“資源在當(dāng)代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就是既要滿足當(dāng)代人對房地產(chǎn)的各種需求，又要選擇更好的地段，進(jìn)行更加人性化的設(shè)計(jì)，才能讓業(yè)主居住感覺更舒服。

三、結(jié)束語

針對中國樓市的現(xiàn)狀，國家會(huì)繼續(xù)出臺(tái)一些列政策，包括釋放政策紅利，樓市政策會(huì)越來越趨于保障民生、服務(wù)民生，總之，正如黨的十九大以后國家對房產(chǎn)的指導(dǎo)要求，“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。

（作者單位：昌樂縣國土資源局不動(dòng)產(chǎn)登記中心）