董忱 張翠翠

6月底，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海、天津、濟南等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。這已不是濟南第一次受到住建部“欽點”了。那么，濟南房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀如何？整治效果如何？

近日，本刊記者選取濟南樓市發(fā)展典型的東部數(shù)樓盤進行走訪，以窺濟南樓市銷售和發(fā)展現(xiàn)狀。

探樓：東部1.5萬元/平方米以下已成稀缺品

“現(xiàn)在東部大多數(shù)樓盤一平米價格已超15000元了，價格漲得有點猛?！痹趭W體西路附近買了一套房子的張先生告訴記者，他從去年開始看房，想在東部邢村立交橋附近為成年的孩子再購一套房子，發(fā)現(xiàn)房價漲勢兇猛，僅今年附近大多數(shù)樓盤單價都已經(jīng)上漲了4000多元。

濟南房產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近一年來，濟南房價比較平穩(wěn)。但是東部樓盤卻“漲瘋了”，應(yīng)該是東部CBD的推進、萬達文旅城項目的引進再一次引爆了東部房價。

“2016年看了奧體西路與康虹路交匯處西南側(cè)的萬科城，均價在一萬七左右，前不久跟朋友聊起來才知道萬科城單價早就二萬多了。當時由于孩子已滿2歲，擔心上學(xué)來不及，就購買了周邊的二手房。雖然房子也有所升值，但是相較萬科城的漲幅而言真是小巫見大巫，現(xiàn)在想起來后悔莫及。”購房者楊女士告訴記者。

記者驅(qū)車沿著世紀大道往西走，濟南繞城高速以內(nèi)、世紀大道以北抵達雪山片區(qū)。有兩個樓盤在售，分別是中新國際城和中新錦繡天地。

目前，中新國際城無房可售，剛剛結(jié)束一波網(wǎng)簽，預(yù)計新房型將在9月推出預(yù)售。中新錦繡天地則有高層、小高層、洋房等產(chǎn)品在售，置業(yè)顧問金女士向記者介紹，在2016年開盤售空一波毛坯房后，如今在售以及在建項目均為精裝，其中高層產(chǎn)品售價在1.5萬元/平方米以下，小高層的售價則在1.5萬元/平方米至1.6萬元/平方米之間，市場整體銷售情況較好。記者又轉(zhuǎn)了東部在售的另外4處樓盤，發(fā)現(xiàn)除商用公寓外，中新錦繡天地價格最便宜，其余幾個樓盤都在1.8萬元/平方米左右。

順著世紀大道往北走，到達唐冶片區(qū)，世紀大道以北、龍鳳山路以東的玖唐府項目即將開盤，這是該片區(qū)今年以來第一個全新項目，同樣主打精裝房，售價較周邊原有樓盤略高一成。

據(jù)中新國際城銷售經(jīng)理高廣金告訴記者，未來東部新區(qū)最大的魅力就是，以改善型為主，推出精裝修高端社區(qū)。推廣精裝修房產(chǎn)的目的在于，一方面可以提高產(chǎn)品品質(zhì)和溢價，另一方面也有利于相關(guān)項目避開網(wǎng)簽限價，使各項目盡快網(wǎng)簽、回籠資金。最重要的是，環(huán)保宜居，避免分開裝修時的“裝修垃圾”與“噪聲污染”，打造宜居的東部高端生活社區(qū)。

雖是新規(guī)劃片區(qū)，但整體房價卻不低，主打精裝修會不會“曲高和寡”？對此，濟南歷城區(qū)建委相關(guān)人士介紹，濟南東部各樓盤的價格還相對比較合理。目前東部一些二手房的售價在1.6萬元/平方米左右，而東部一些剛需產(chǎn)品的售價在1.5萬元/平方米左右，考慮到新房都是期房，兩者存在的價格差距總體比較合理。

據(jù)房產(chǎn)專家觀察，隨著西部新城的崛起，西部房價也是穩(wěn)中略有上升。加之東部房價的上漲，也會讓更多的剛需家庭將目光瞄準西部樓盤，濟南房地產(chǎn)市場的整體形勢比較穩(wěn)定。

怪象：渠道公司雇“房托”搶人看房

在記者走訪的東部6處樓盤中，所有銷售顧問都告訴記者，房子不愁賣。但遇到潛在客戶，各方均進行了姿態(tài)兇猛的搶奪，其中以“房托”的圍追堵截最為明顯。

記者剛在樓盤玖唐府門前停好車，就被一位黑衣男子“盯上”?！罢垎柲且I房嗎？”男子試探著問，在得到肯定答復(fù)后隨即詢問記者購買意向，并進一步要求獲得電話等聯(lián)系方式。“我們有任務(wù)每天必須拉夠客戶才發(fā)工資?！彼f。得到記者的否定答案后，黑衣男子仍然跟隨記者走進售樓處，在記者在來訪記錄上登記完資料后，該男子隨即在其后簽上了自己的名字，很顯然是在登記“業(yè)績”。

記者隨即對其進行投訴，問詢銷售經(jīng)理是否雇傭了黑衣男子。其答復(fù)曰：“是渠道公司雇來拉客戶的。”記者通過進一步詢問發(fā)現(xiàn)，樓盤渠道公司為完成拓客指標，會雇“托”看盤；開發(fā)商為營造人氣，也會雇傭“房托”。

當記者離開時，在門外被一群學(xué)生模樣的“托”圍?。骸翱纯粗行聡H城吧，離這里不遠，環(huán)境又好，保準符合您要求?！庇浾呔芙^后向外走，又遇到不同打扮的房托，他們蹲守潛伏在各自的電動車前，隨時出擊。

在記者驅(qū)車前往另一樓盤的路上，十幾個陌生電話連續(xù)撥打進來。巧合的是，全都是推銷“托”打來的：“老師，你剛才是不是看了玖唐府，我?guī)闳タ纯慈f達文旅城吧。”“老師，有中新錦繡城的房子要不要看。”當記者詢問其如何獲得電話時，對方有的掛斷電話，有的脫口而出“您停車時，看了車上留的電話……”

記者開車沿世紀大道行駛，看到某樓盤的廣告牌位于道路一側(cè)，樣式明顯。在距其售樓處數(shù)十米遠的路邊，記者剛要停車，即被十幾人強行“圍堵”，他們大力敲擊車窗、將電動車攔在記者車前，大喊“看房領(lǐng)路”。記者無法開啟車門，并告知如不離開即將報警，他們才四散而去。

一位鄭姓“托姐”留守并最終將記者帶進中新錦繡天地售樓處?！巴薪恪备嬖V記者，他們沒有正式的編制，也沒有正式的崗位名稱，就是樓盤的帶訪人員，每天的任務(wù)是帶二個有效客戶進售樓處，每月基本工資三千元?！巴薪恪备嬖V記者，跟她一樣從事“拉人看房子”的人這周邊還有30多個，“雖然分別屬于不同的樓盤，但我們之間關(guān)系都很好，通常都是相互介紹客戶，比如我拉到一個客戶，如果對方有時間，我還會帶著他到別的樓盤去看看?！?/p>

記者對其所言狀況向銷售顧問核實，銷售顧問表示這些人會同時服務(wù)好幾個相近樓盤，每月收入高于銷售，除基本工資外，還有提成，但具體不詳。

在售樓處內(nèi)，記者再次接到數(shù)通莫名其妙的電話。記者就此隨意詢問售樓顧問，她告訴記者：“很好獲取電話，拍下車牌號后，通過114即可查詢到手機號碼?！?/p>

在準備離開該樓盤時，記者聽到蹲在售樓處門口一男子用手機打電話：“魯A×××準備向南走了?！庇浾唠S即發(fā)現(xiàn)，自己的車輛信息已成“房托資源”。因為記者在出發(fā)后的第一個路口等綠燈的空隙，車后一輛起亞迅速追上記者車輛，隔空喊道：“我?guī)闳タ纯慈f達文旅城吧，精裝修保你滿意，贈送雜糧。”被拒絕后，其仍尾隨記者跑出兩個路口，不停表示“去看看龍湖春江酈城吧，就在前面不遠”。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，在雪山片區(qū)大大小小的開發(fā)商在六七家，競爭之激烈可想而知，為了能夠成功“突圍”，各路開發(fā)商也是使盡了各種招數(shù)，使得樓市愈發(fā)像是各路混戰(zhàn)的“江湖”。

除了這種“拉客”亂象外，銷售顧問還“點撥”記者，通過辦理假離婚等手段躲避限購政策。在中新錦繡天地和中新國際城，當記者提出二套房首付六成有些高，手上沒有這么多現(xiàn)金可支配時，兩家置業(yè)顧問均出主意：“最簡單的方法，就是辦理假離婚手續(xù)，把現(xiàn)在房產(chǎn)過戶到一方名下，然后另一方以首套房的資格首付30%即可購買，這樣最簡單最合適，然后我們迅速給您辦理網(wǎng)簽，最短一周內(nèi)就可辦完網(wǎng)簽，然后再辦理復(fù)婚手續(xù)?！逼浔硎具@種情況“很正常”，她已經(jīng)經(jīng)手多起，并可協(xié)助辦理手續(xù)。記者表示國家從2016年就開始整治假離婚購房了。但銷售顧問輕松地說：“沒事，都這么干。”

博眼球：“一成首付”能購房？

“6月29日-6月30日兩天購房可以享受一成首付，首付最少14萬就可以。”考慮在濟南東部買房的王女士告訴記者，這是濟南東部龍湖春江酈城的銷售顧問發(fā)給她的信息，“就在兩三個月前，置業(yè)顧問還跟我說，購房需要六成首付才行。難道樓市要降溫？”

看到王女士提供的線索，記者來到龍湖春江酈城，這是位于濟南東部邢村立交橋附近的一個超級大盤，其所在的雪山片區(qū)也是近兩年濟南東部樓市主戰(zhàn)場。該樓盤的銷售人員向記者證實，6月29日—6月30日確實搞了個促銷活動，推出了“一成首付買樓盤”的活動。

據(jù)介紹，其針對82平到118平的精裝房源，推出了“一成首付”活動，整個活動持續(xù)兩天，據(jù)說因此帶來了一波像樣的成交。

其實，該樓盤“一成首付”不是個例。南外環(huán)多家樓盤，都曾針對精裝房推出“一成首付”活動。在此之前，還有不少開發(fā)商推出了抵賬房等變相降價措施。

業(yè)界內(nèi)部人士分析，“一成首付”應(yīng)該是迫于半年的業(yè)績壓力，如果完成業(yè)績就可以拿到500萬的整體獎勵，如果完不成就可想而知?！耙怀墒赘丁眱H僅是個噱頭，甚至還有虛假廣告的嫌疑。

“一成首付”也引發(fā)了熱議：從“4·26”濟南下發(fā)規(guī)范商品房銷售行為的通知至今只有兩個月，從全款挑客到“一成首付”搶客，開發(fā)商的臉為啥變得這么快？

龍湖春江酈城的銷售顧問告訴記者，所謂“一成首付”指的是先交上房款的10%，剩余兩成（首套房客戶）在7月18日前交齊。這樣看來，此舉是開發(fā)商博眼球的促銷動作，并不是降價信號。

進入6月以來，濟南樓市就被抵賬房、特惠房攪動著。工業(yè)北路翡麗公館、文莊附近綠地國際城都曾不約而同地推出過工程抵賬房，價格比樓盤房源正常售價低1000元到數(shù)千元不等，主要是開發(fā)商回籠資金。陽光100不僅推出了特價房，還有團購優(yōu)惠，并且兩種優(yōu)惠還可以疊加。萬科海晏門推出的特價住宅2.5萬元起，特價房源為頂層，只剩3套，7月起就恢復(fù)原價。巧合的是，上述多家在售項目單價在2萬以上，一方面是為沖任務(wù)搞促銷，一方面也反映出房價漲上來后，購房者需要消化和接受的過程。

濟南市房協(xié)秘書長李剛認為，從近期部分項目開盤來看，地價成本高的開發(fā)商銷售承壓較大，有的樓盤借毛坯變精裝意圖提價，但效果并不好。記者注意到，像推出“一成首付”的該樓盤此前高層賣1.3萬的時候次次清盤，這次開盤去化率并不理想?！昂鸵荒昵跋啾?，現(xiàn)在濟南房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)一種相持的局面，購房者能接受的1.5萬元以下樓盤減少，但并不代表2萬元以上的高地價項目就能被認可?！彼J為，下半年開發(fā)商打價格戰(zhàn)的幾率不大，但會出現(xiàn)價格穩(wěn)定、銷售縮量的情況，現(xiàn)在企業(yè)拿地成本高，降價一兩百元也吸引不了購房者，因此開發(fā)商拿地后通常會和另外幾家開發(fā)商同時合作開發(fā)樓盤，在降低成本的同時可以有效化解風險。