杭州長租公寓爆雷始末

王海燕

租戶和業(yè)主同為受害者

吳修宜準備年底就離開杭州，鼎家出事成了最后一根稻草，壓垮了她繼續(xù)生活在杭州的斗志。1985年出生的吳修宜是嘉興人，來杭州已經(jīng)快5年了，在一家金融公司做行政，前兩年剛剛添了小寶寶，索性把父母也接到了身邊。房子是租的，問題就出在這兒。

吳修宜租的是江干區(qū)匯豐路上一套100多平方米的大三房，一家五口住剛剛好，她從上一套房子里搬出來是2017年3月份，原因是兩室一廳的房子租金3200元，續(xù)租時業(yè)主一口氣漲了800元，她心有不甘，重新找了現(xiàn)在的房子。新租的房子她本來是很滿意的，客廳大，小區(qū)環(huán)境不錯，對寶寶成長挺好，超過6000元一個月的租金雖然超過了家庭月收入的40%，但在同地段里已經(jīng)算便宜了，她還計劃找業(yè)主幫忙，給女兒辦個居住證，想申請西湖區(qū)的幼兒園。

結(jié)果8月14那天，業(yè)主先找到她了，說自己沒收到房租，鼎家已經(jīng)宣布破產(chǎn)，停止運營了。吳修宜當場傻掉，鼎家是她租房子的中介，她7月14日剛剛交完新一季度的房租，直接打給鼎家的。最后，業(yè)主許諾讓她住到已交的租金期滿，隨后就必須解約了。如果這樣，她將有一個月的押金沒有著落，業(yè)主則有兩個月的房租沒有著落。吳修宜不太滿意，因為她的合同租期是到2019年3月份的，剩下的幾個月她拖家?guī)Э诘侥睦锶フ液线m的房子？但她很快就會發(fā)現(xiàn)，她已經(jīng)算是損失最小的那一撥租戶了。

最先發(fā)現(xiàn)問題的是業(yè)主們，根據(jù)資料，鼎家全名杭州鼎家網(wǎng)絡科技有限公司，實際是做房地產(chǎn)業(yè)務的，門店主要集中在杭州西湖區(qū)和下城區(qū)，分別是杭州傳統(tǒng)的中央商務區(qū)和高教區(qū)。每月1號，是鼎家向業(yè)主們統(tǒng)一支付房租的日子，但8月1日，該收到房租的業(yè)主們并沒有等來進賬，相反，他們在8月2日收到了來自鼎家的短信，短信稱“公司現(xiàn)金流出現(xiàn)短缺緊張，公司承諾15號會準時支付房租”，有人找到了鼎家公司總部，發(fā)現(xiàn)公司已經(jīng)貼出聲明，稱公司倒閉跑路是造謠，公司已安排人登記處理租金支付或解約等問題，并希望業(yè)主不要打擾租戶。

業(yè)主沈紅是2017年年底將房子托管給鼎家的，他也收到了8月2日的短信，因為不放心，他于8月10日到鼎家的門店去看了一下，發(fā)現(xiàn)門店已經(jīng)關了，電話也打不通，他趕緊聯(lián)系跟自己對接的業(yè)務員，對方讓他直接到總部去。在那里，沈紅沒得到什么有用的結(jié)果，他又聯(lián)系自己的租戶，對方告知，7月份剛剛交完下半年的3萬多元房租，沈紅懵了。

那時候，暑期實習的大三學生李格也開始覺得不對了。2018年7月31日，李格通過鼎家租到了一套50平方米左右的一室一廳房子的，租期半年，剛剛住進去十幾天，他當時還挺高興的，因為來杭州時，他找了一圈，發(fā)現(xiàn)很難找到半年短租的房子。8月10日那天，因為鑰匙丟了，李格給鼎家的工作人員打電話，希望對方能夠幫忙找一家開鎖公司，因為與鼎家簽合同時，對方收取了租金固定比例的管家服務費，在李格看來，找開鎖公司也屬于管家服務內(nèi)容。但鼎家的工作人員告訴他，公司出了點情況，可能要破產(chǎn)了，員工們都待業(yè)在家。對方還告訴他，如果業(yè)主沒有主動找上門的話，讓李格先安心住著，后面這一句把李格說得惴惴不安起來。

8月15日是鼎家承諾延遲付款的日子，但李格的業(yè)主顯然沒有收到自己的房租。當天中午，李格接到業(yè)主怒氣沖沖的電話，對方直接說中介倒閉了，請他搬出去。李格立即跑到鼎家總部，發(fā)現(xiàn)那里已經(jīng)人滿為患，到處都是攢動的人頭，都在領號排隊，李格領到的號碼是350多，而當時剛剛處理到44號。問過了周圍人，李格才知道，排隊處理的都是在解約，而解約需要業(yè)主、中介、租戶三方都在，解約的方式是中介打白條欠業(yè)主多少錢、欠租戶多少錢，并沒有關于違約金之類的。

就在李格去到鼎家總部的第二天，鼎家再次發(fā)出緊急告示，稱“運營重組工作已經(jīng)于2018年8月17日凌晨完成，資金方已經(jīng)進入”，且會處理遺留和后續(xù)問題，告示沒有落款，只蓋了公司的公章。隨后，8月18日，鼎家再次發(fā)出通告，稱將有第三方聯(lián)系業(yè)主和租戶轉(zhuǎn)簽合同，不想轉(zhuǎn)簽的業(yè)主，可自行與租戶聯(lián)系簽約，通告中還有一個錯別字，且未提到如何解決租戶和業(yè)主的損失。有租戶告訴本刊，當時在鼎家的總部，已經(jīng)只有一個法務顧問之類的工作人員在接待業(yè)主和租戶，租戶們從這位工作人員處得到的信息是，公司已經(jīng)抵押破產(chǎn)，房租交不了了，押金也退不了了。

這一說法與鼎家8月20日公開張貼的通知略有出入，這份通知主要表達的意思包括，已經(jīng)引入第三方轉(zhuǎn)簽；業(yè)主和租戶可自行終止與鼎家的協(xié)議，如有損失，可提起訴訟或等待鼎家清算后統(tǒng)一解決，也就是說，鼎家還未進入破產(chǎn)程序，反而更像是跑路了。

到此為止，業(yè)主和租戶們發(fā)現(xiàn)，他們同時都是受害者，他們開始組建大大小小維權(quán)群，在群里列出的長長的單子，業(yè)主和租戶們沒有著落的租金和各項費用從數(shù)千元到數(shù)萬元不等，也已經(jīng)有租戶被業(yè)主趕出了房門；還有業(yè)主稱自家的家具電器已被人搬空；更多的租戶和業(yè)主則在為到底何時搬離、各自應該承擔多少損失、如何槍口一致對外找鼎家維權(quán)協(xié)商。

被貸款的租戶

在維權(quán)人群當中，最擔憂和迷茫的是分期貸款的租戶，很多人是在這幾天才發(fā)現(xiàn)，自己原來已經(jīng)背上了貸款債務。這也是鼎家爆雷后，最引發(fā)公眾關注的部分。

林笑笑3月份在鼎家簽約了一套房子，當時鼎家的普通房租付費模式是押二付三，因為經(jīng)濟壓力大，林笑笑主動問業(yè)務員是否可以押一付一，對方回答可以采取分期模式。林笑笑不太懂對方說的分期模式是什么意思，對方回答，總之就是可以押一付一，她覺得可以辦。隨后，業(yè)務員使用林笑笑的手機下載了一個叫“51返唄”（如今已改稱“愛上街”）的APP。根據(jù)百度百科，這是一個2016年上線的分期消費平臺，可以為用戶日常消費提供分期、借貸服務。

在注冊過程中，業(yè)務員使用了林曉曉的身份證照片，同時還有現(xiàn)場等待審核的環(huán)節(jié)，直到所有流程走完，林笑笑才模糊覺得自己好像是貸了一筆款。但林笑笑告訴本刊，業(yè)務員當時對她說，這個就是鼎家的平臺，可以直接在APP上還房租，她當時覺得反正每個月還一次房租就可以了，也沒再說什么。后來在還款過程當中，林笑笑出現(xiàn)過逾期，她發(fā)現(xiàn)逾期違約金還挺高的，每個月1620元的金額，有一次她逾期了6天，違約金是14.63元，如果算成借款年利率，年化超過了40%。但攤派到以天為單位，違約金并沒有格外引起她的注意。

直到這幾天接受記者采訪，在記者看完她的租房合同后，她才在提醒下注意到，租房合同上寫的是壓一付十二，在這之前她根本沒有仔細看過合同。這意味著，愛上街平臺方已經(jīng)在林笑笑簽訂合同后，一次性將一年的租金支付給了鼎家，而林笑笑通過手機APP支付的并不是房租，而是給愛上街平臺的分期付款。因此，如今她面臨的狀況是，如果和愛上街平臺繼續(xù)履約，她需要還款到2019年3月，如果不履約，愛上街無法保證不影響她的銀行征信；但林笑笑的業(yè)主并沒有收到8月份過后的房租，正在和她討論，如何續(xù)租的問題。這意味著，最壞的情況下，林笑笑在接下來的日子里需要付兩份房租。

和林笑笑一樣，在維權(quán)群里，有多名租戶稱自己在不知情的情況下被貸款了，但每個人使用的平臺并不相同，目前為止統(tǒng)計到的借貸平臺包括愛上街（51返唄）、美窩、中國工商銀行等。一名鼎家的前業(yè)務員告訴本刊，在鼎家開始引入分期業(yè)務后，并沒有系統(tǒng)的業(yè)務培訓，因為“操作很簡單，大家都知道”，他說當時一般的確是由業(yè)務員幫忙操作的，租戶不知情也很正常。直到后來引入了工商銀行的貸款項目，因為需要租房人手寫簽字，領取用于還貸的銀行卡，租房人才不可能出現(xiàn)不知情的情況。

而根據(jù)鼎家董事長魏永峰對媒體解釋交易流程時稱，鼎家和租戶簽租賃合同后，是由租戶拿著交易合同交給第三方金融機構(gòu)平臺貸款，貸款時會簽訂一個協(xié)議，協(xié)議怎么弄他不清楚，但有提交身份證和拍照等各種流程，他認為這個過程租戶一定會知道自己已經(jīng)貸款了，他沒有提到鼎家是否有告知租戶的流程設計。同時，魏永峰說，在目前鼎家的1700多套出租房屋中，有金融合作的客戶占20%左右，涉及資金600多萬元，其中與工商銀行合作的客戶有10位。

涉及金融合作，就涉及利息。根據(jù)本刊對多名租戶的采訪，除了其中一位，對方均稱房租價格和借貸平臺上的分期還款金額一致，并沒有出現(xiàn)利息差。上述鼎家業(yè)務員對此解釋稱，分期貸款的利息由鼎家替租戶承擔的，所以租戶只需要每個月往APP上打月租等額的資金。

正是沖著不要利息，高達曾主動向鼎家的業(yè)務員尋求過分期貸款。高達是今年3月份因為工作調(diào)動，從上海來到杭州的，當時她在鼎家租了一套房子，本來想簽一年的合同，但是業(yè)務員稱她看中的那套房子還有4個月就到期了，需要好業(yè)主重新簽合同，最好雙方保持一致，第一次只簽4個月，期滿再續(xù)?？紤]到現(xiàn)在房租漲得快，當時高達還特意簽訂了一份補充協(xié)議，注明續(xù)租不能漲房租。就是在租那套房子的時候，高達使用了和鼎家合作的愛上街。

和林笑笑不同，高達一開始就問清楚了，這就是一項消費貸款服務，她又問利息，對方明確告訴她，由鼎家方面付，高達覺得這樣還不錯，當時就簽了協(xié)議。但高達的房租合同只有4個月，對方卻給她簽訂了7個月的貸款合同，后來在她的一再要求下，7個月的貸款合同才變更為4個月的。7月份，高達上一套房子的業(yè)主不再與鼎家合作，沒能續(xù)租的高達和鼎家協(xié)商后，由鼎家的業(yè)務員又幫她找了一套房子，免去中介費。

這一次，高達主動問是否可以使用分期付房租，但業(yè)務員告訴她，分期業(yè)務已經(jīng)取消了。同時，業(yè)務員還告訴她，公司準備自己做個貸款平臺，讓她再等等，高達也就應了，她當時還沒想到，沒能成功分期付房租反而給她省掉了諸多麻煩。維權(quán)群中，和高達一樣，還有人因為在貸款平臺沒能成功審核通過，反而成為幸運兒。

目前，在與鼎家合作的分期服務平臺中，愛上街方面稱，愛上街的租房分期業(yè)務是從2017年11月開始規(guī)劃的，2018年1月份正式啟動，并與鼎家開始合作，2018年4月份該業(yè)務下線，并將從2018年8月29日起依次聯(lián)系受害租客辦理分期解除手續(xù)，予以全面解除賬單，并向有關責任方追究其法律責任。在租客提供的聊天記錄中，鼎家的另外一個合作方美窩則于8月27日稱，還在與鼎家協(xié)商，可能與房東重新簽訂合約，但目前還沒有完整的解決方案。其余平臺目前則還沒有公告的解決方案。

錢去哪兒了

鼎家的業(yè)務員劉少鯤7月份沒有領到工資，在那之前的7月初，公司內(nèi)部曾開過會，他得到的信息是，如果有人想接手門店，可以進入程序了。他當時就感覺公司的資金鏈有問題了，但依然樂觀，理由是六七月份公司還開了兩家新店，另外有一家新店也在裝修，8月份出事的時候才剛剛裝修完。

但陰霾也在隱隱浮現(xiàn)，因為劉少鯤發(fā)現(xiàn)，公司開始鼓勵大家在向業(yè)主收房時，最好將季付租金改為月付。6月初左右，公司還讓業(yè)務員向租戶重點推薦分期業(yè)務。在那之前，鼎家合作的金融平臺已經(jīng)換了好幾家，其中最短的美窩合作不超過一個月。而愛上街的合作則在三四月份就終止了，鼎家董事長魏永峰對媒體的解釋是，“在金融管控的情況下，大家資金都緊張。這項業(yè)務他們也暫停掉了”。鼎家的董事付小杰也是愛上街的一名股東，但魏永峰稱兩者之間并沒有業(yè)務上的必然關系。

其實劉少鯤對公司倒閉這件事情尤為傷心，因為7月份是他在鼎家以來拿到工資最高的一個月，且由普通業(yè)務員升為了經(jīng)理，正憧憬著鼎家走向全杭州甚至全國后，他也能坐在辦公室指揮別人，不用辛苦出門跑了。他說，直到7月的最后一天，他“還坑了一個人”，因為他把一套空置了不短時間的一套房子租出去了，對方使用的正是工商銀行保俶路支行的貸款分期付房租，那名租戶一共交了兩個月押金，剛剛住進房子，第一筆貸款才剛剛開還，劉少鯤不知道他這種情況后面要如何處理?？恿诉@個人，劉紹鯤良心上有點過不去，但主要關心的還是，他的業(yè)務費沒拿到手，實在氣憤。逼不得已，8月份公司全面停止運營后，他在一次碰到魏永峰的場合下，纏著對方給自己寫了一張借條。

在魏永峰看來，鼎家爆雷的根本原因并不是資金問題。魏永峰在回答界面新聞的采訪時稱，鼎家在上半年出現(xiàn)了公司內(nèi)部貪腐，造成了超過200萬元的損失，8月1日共需支付400多萬元房租，而8月1日前還有100多萬元房租沒收上來，出現(xiàn)了資金缺口。魏永峰本寄望于8月份還能收回的五六百萬元房租，以完成延遲支付，但因為被開除的員工掌握了客戶和業(yè)主信息，通知說老板跑路了，造成集體擠兌，才最終導致爆雷。

但同樣根據(jù)魏永峰透露的數(shù)據(jù)，鼎家從2017年初開始做分期業(yè)務，涉及資金共600來萬，這意味著鼎家已經(jīng)提前收到很大一筆房租。另外，過去幾年，鼎家還引入一個叫筑家投資的資金方，后者多次向鼎家注資，總額達1100萬元。魏永峰資金周轉(zhuǎn)不靈的解釋是，從2017年開始，鼎家就開始全面虧損了，虧損額從每月五六十萬元到每月100多萬元，累計虧損3000萬元左右。

魏永峰說，鼎家2017年開始虧損，是因為開始涉足長租公寓。

在業(yè)內(nèi)，“長租公寓”通常指的是，由房地產(chǎn)經(jīng)紀公司將業(yè)主房屋租賃過來，進行統(tǒng)一裝修改造再出租，配以一定的日常管理。作為這幾年在一、二線城市興起的新興租賃，長租公寓通常包含集中式和分散式兩種，集中式是整棟改造后單間出租，分散式則是普通居民樓中的普通套房。和傳統(tǒng)中介不同，長租公寓是租戶租房子的直接甲方，而非中介方，并且，為了保證穩(wěn)定和收回成本，他們向業(yè)主收房時通常會簽訂更長的租約，一般是3年到5年。在房價和房租雙飛漲的這幾年，這樣的租約通常需要更高的租金才能說服業(yè)主。不獨鼎家，在長租公寓行業(yè)，還有多家平臺與金融平臺合作，為租戶提供分期貸款付房租的服務。

如果從服務上看，鼎家能否真正稱得上長租公寓很難界定。根據(jù)鼎家的工商信息，鼎家在2016年就出現(xiàn)了經(jīng)營項目變更，經(jīng)營項目中增加了物業(yè)管理、家政服務、保潔服務，鼎家也的確給房屋配備了管家，并收取了服務費，但鼎家的租客們告訴本刊，他們并沒有因此感受到太大不同。有業(yè)主則告訴本刊，鼎家曾要求業(yè)主給房子配備冰箱、洗衣機之類的必備電器，但電器費用是由業(yè)主支付。

而劉少鯤則告訴本刊，鼎家是在2018年六七月份過后，才開始規(guī)定，不可以再做二房東之類的零散單子，并對房子進行簡單的軟裝，包括更換桌子板凳、床單被罩等。并且，直到目前，鼎家在向業(yè)主收房時，合同仍以1到2年為主。在一位租客看來，鼎家從直觀感受上仍然是傳統(tǒng)中介，原因一是仍然收取中介費，二是她在7月份租房子時，曾有三名不同的鼎家業(yè)務員給同一套房子報出了差額很大的租金，從2850元到3500元不等，讓她感覺異?；靵y。

這或許跟鼎家的房源空置有關，根據(jù)魏永峰對媒體的說法，鼎家目前共有公寓房有1900多套，從8月1號的數(shù)據(jù)看，空置在150套左右。劉少鯤說，實際上，之前公司收過一批性價比很低的房子，造成了空置，不得不在暑假推出打折活動，以減少空置。不過魏永峰沒有回答記者的問題，即鼎家到底用了多少資金去收房源。

目前看來，鼎家的業(yè)務之所以被稱為長租公寓，主要是作為平臺直接托管了業(yè)主的房子，成為租賃合同中的甲方而非中介方，并在此基礎上可以為租戶引入貸款合作方。但當鼎家不再是純中介以后，租戶和業(yè)主最大的疑問也正是，作為一個托管平臺，鼎家收來的租金到底去哪兒了？

（除魏永峰外，文中人名均為化名。另外，實習生朱文卿、彭予陽對本文亦有貢獻）