我國房產(chǎn)稅制度的問題及對策研究

摘 要 近些年，在市場經(jīng)濟體制改革進程中，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展壯大，成為我國的支柱型產(chǎn)業(yè)。但在此過程中也產(chǎn)生了諸多問題，如供需結構失衡、房屋空置率較高、價格不斷攀升等。稅收作為調(diào)節(jié)市場的重要工具對市場的健康發(fā)展起到至關重要的作用，我國實行的房產(chǎn)稅制度已經(jīng)明顯滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度，房產(chǎn)稅改革勢在必行。本文對當前房產(chǎn)稅制度存在的問題進行了剖析，并有針對性地提出了政策建議。

關鍵詞 房產(chǎn)稅 征稅范圍 改革

房產(chǎn)稅是以房屋為征收對象，對房屋所有者或使用者依據(jù)房屋的價值或者租金收入征收的稅種。完善房產(chǎn)稅收制度可以為政府提供持續(xù)的財政收入，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的價格，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。2010年以來，房產(chǎn)稅受到了各界的廣泛關注，發(fā)改委發(fā)布通知明確提出推進房產(chǎn)稅改革，后于2011年在上海、重慶進行試點征收，近年來還出臺相關政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，進一步加快了房產(chǎn)稅改革步伐。

一、我國房產(chǎn)稅制度存在的問題

（一）征稅范圍不全面

一方面，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制度只對城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房產(chǎn)征稅，而不涵蓋農(nóng)村個人的自有房產(chǎn)。在當前城鄉(xiāng)一體化建設高速發(fā)展的情況下，農(nóng)村自建房規(guī)模不斷擴大，而且在發(fā)展較好的農(nóng)村出現(xiàn)大量的經(jīng)營性用房，征稅范圍不全面導致稅收出現(xiàn)不公平的現(xiàn)象，刺激了農(nóng)村企業(yè)占用耕地的行為，造成了政府財政稅款收入的流失。另一方面，因歷史客觀原因，房產(chǎn)稅制度把行政機關、事業(yè)單位、個人居住性用房納入了免稅范圍，而隨著房地產(chǎn)商品化程度的不斷提高，可擇機將其納入征稅范圍。

（二）計稅依據(jù)不公平

當前，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)余值和租金收入。房產(chǎn)余值代表了房屋的歷史成本，沒有包含持有階段的增值價值，而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房產(chǎn)的現(xiàn)值遠高于其歷史成本，導致對舊購入的房產(chǎn)征稅輕而對后購入房產(chǎn)的賦稅重，以房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)不合理且有失公平。租金作為計稅依據(jù)與房產(chǎn)余值差距很大，存在不同的計稅方式計稅不均的情況，而且當前租金收入難以規(guī)定明確，存在采用從房屋租金中分離出來家具租金來避稅的現(xiàn)象，導致出租房屋征稅混亂。

（三）稅種結構不合理

我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅結構重流通環(huán)節(jié)，輕保有環(huán)節(jié)，在房產(chǎn)流通時稅種多且稅負重，在持有房產(chǎn)時稅負較少且有優(yōu)惠。這樣的稅種設置產(chǎn)生了消極影響，保有環(huán)節(jié)稅收負擔輕導致投資房地產(chǎn)業(yè)的成本較低。由于當前沒有有效的稅種設置，只要房產(chǎn)不進入流通，就不需要對房產(chǎn)增值的部分承擔稅負，這無疑刺激了大量投資者投資房產(chǎn)，也是房產(chǎn)的空置和房價不斷上漲的原因之一，不利于社會資源的合理優(yōu)化配置。

（四）配套制度不完善

阻礙房產(chǎn)稅征收的一個重要原因是我國的不動產(chǎn)登記制度、房產(chǎn)評估制度、產(chǎn)權制度等配套制度不完善。不動產(chǎn)登記制度不成熟導致難以全面掌握投資者手中的房產(chǎn)數(shù)量，信息不聯(lián)網(wǎng)使得對投資者多地多處房產(chǎn)的統(tǒng)計不全面。由于房產(chǎn)評估制度的不完善，相關部門難以對房屋的價值作出有效合理的評估，這樣從數(shù)量和價值兩方面都不能做到有效把控，不利于房產(chǎn)稅的改革和推行，房產(chǎn)稅的征收現(xiàn)狀與理想效果還有差距。

二、完善我國房產(chǎn)稅制度的對策建議

（一）擴大覆蓋范圍

我國應將房產(chǎn)稅的覆蓋范圍擴大，對非經(jīng)營性房產(chǎn)和農(nóng)村房征稅。對非經(jīng)營性房產(chǎn)征稅可以達到整合、優(yōu)化社會資源的目的，可以通過對居民持有的豪宅及基本生活之外的其他住房征收房產(chǎn)稅。此外，農(nóng)村經(jīng)濟日益繁榮，對于農(nóng)村房產(chǎn)也應納入征稅范圍。在改革初期可以先對沿海發(fā)達農(nóng)村設置征收試點，結合房產(chǎn)所有人的經(jīng)濟狀況以及房產(chǎn)的用途進行分級別征稅。

（二）更新計稅依據(jù)

發(fā)達國家對房產(chǎn)的計稅多是依據(jù)房產(chǎn)的市場價值。據(jù)其經(jīng)驗來看，可以通過對房產(chǎn)進行定期評估來確定其價值，通過這樣的措施可以使計稅依據(jù)與其實際價值相匹配。具體可以設置財產(chǎn)價值評估機構，專業(yè)評估人員每年通過市場成交價格等的研究來對房產(chǎn)價值和租金收入進行真實評估，以此作為計稅依據(jù)，反映出房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展給房產(chǎn)帶來的增值，從而使房產(chǎn)稅征收更加客觀公平。

（三）調(diào)整稅種結構

我國的房產(chǎn)稅制度應減輕對房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的征收比重，加重對保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅的征收。由此可以提高對房產(chǎn)的持有成本，刺激房產(chǎn)的流動，降低房產(chǎn)空置比例。比如，在當前輕保有環(huán)節(jié)征稅的情況下，開發(fā)商在取得土地后，長期空置等待時機，這造成了資源的不必要的浪費。通過對流通環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)征稅比重的改革調(diào)整，從而提高房地產(chǎn)的使用效率。鑒于各地房地產(chǎn)交易市場發(fā)展進程不一，具體的房產(chǎn)稅征收制度可由各地政府擬定，包括稅率選擇、優(yōu)惠政策等。

（四）完善配套制度

房產(chǎn)稅的征收應當建立健全相關法律，使稅收征管有法可依。在此基礎上，建立連通共享的房產(chǎn)登記信息系統(tǒng)，房地產(chǎn)的相關部門相互配合，及時有效地對房屋登記信息進行更新，并定期對存檔信息進行核查，建立完善準確的房產(chǎn)登記檔案。與此同時，還要建立房產(chǎn)評估體系。通過對專業(yè)的評估人員進行培訓培養(yǎng)，考核后發(fā)放評估資格證，進而提高評估人員的素質(zhì)和房產(chǎn)估值水平。此外，還要加大對房產(chǎn)稅的宣傳力度，提高居民對房產(chǎn)稅的認知水平和納稅的自覺性，建立健全申辯制度，如納稅人對應繳納的房產(chǎn)稅有異議可提出申訴，保證納稅人的合法權益。

（作者單位為河南大學經(jīng)濟學院）

[作者簡介：劉琳琳（1997—），女，河南南陽人，河南大學經(jīng)濟學院2015級財政學專業(yè)本科生。]

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