房地產(chǎn)供給側(cè)改革與房地產(chǎn)去庫存探析

劉恒慧

摘要：房地產(chǎn)去庫存作為供給側(cè)改革中的重點(diǎn)內(nèi)容，必須加以重視，合理的解決去庫存難題將為我國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展堅(jiān)定基礎(chǔ)。房地產(chǎn)去庫存問題需要全社會(huì)的共同努力，政府政策的完善和落實(shí)決定著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展走向，因此制定政策不能馬虎，更不能走形式，要切實(shí)保障購房者的合法權(quán)益，同時(shí)嚴(yán)格約束市場(chǎng)的自發(fā)行為，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)運(yùn)行.本文闡述了供給側(cè)改革中的房地產(chǎn)去庫存問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)供給側(cè)改革；去庫存；問題

隨著中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平不斷提升，伴隨著人民的物質(zhì)文化需求的提高，促使房地產(chǎn)業(yè)的迅速崛起。時(shí)至今日，由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不合理和供需關(guān)系的變化，導(dǎo)致了作為中國經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了庫存過剩的問題，直接制約經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)去庫存作為此次供給側(cè)改革的重中之重，勢(shì)必需要通過改革政策、多方聯(lián)動(dòng)協(xié)作等方式逐步化解房地產(chǎn)去庫存難題。

一、供給側(cè)改革的內(nèi)涵

我國的改革開放取得巨大成功，供不應(yīng)求的矛盾得到解決，但“雙短缺”變成了資本、商品“雙過?！薄Ｄ壳爱a(chǎn)能嚴(yán)重過剩，庫存居高不下，資產(chǎn)的價(jià)格不斷被推高，供給側(cè)管理的核心問題由過去緩解勞動(dòng)力過剩，變成緩解產(chǎn)能過剩；由過去緩解兩個(gè)“短缺”，變成現(xiàn)在緩解兩個(gè)“過?！?。因此中央提出了“供給側(cè)改革”，但各界對(duì)于供給側(cè)改革的認(rèn)識(shí)莫衷一是。目前比較主流的觀點(diǎn)是認(rèn)為，供給側(cè)改革實(shí)際是要素端和生產(chǎn)端的改革。其中，要素端的改革措施主要是促進(jìn)各要素合理配置，激發(fā)要素活力；生產(chǎn)端改革主要化解各行業(yè)發(fā)展的體制機(jī)制障礙，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及其去庫存的原因

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀。目前房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)是，開發(fā)投資增長(zhǎng)，但銷售額增速回落。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展整體上呈疲軟狀態(tài)，前景也不是很樂觀。房地產(chǎn)市場(chǎng)的非健康發(fā)展是有多方面原因的，它和土地緊密聯(lián)系，土地的有限性、房產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)性、資本的密集性等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響很大。并且，我國房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)仍在初步發(fā)展階段，其投資和需求主體還帶有一定盲目性。加之房地產(chǎn)價(jià)格居高不下，使得進(jìn)一步鼓動(dòng)了無序開發(fā)行為，吸引來了更多投資投機(jī)者的瘋狂追逐。雖然我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度有所減緩，但商品房待售面積月份增速繼續(xù)增長(zhǎng)，所以房地產(chǎn)的庫存也在不斷增加。通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的庫存量和開發(fā)資金來源的現(xiàn)狀分析看來，持續(xù)上升的庫存量已經(jīng)對(duì)開發(fā)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)造成了不良影響，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的順利發(fā)展。

2.房地產(chǎn)去庫存的重要原因。中央提出供給側(cè)改革的五項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)之間相互聯(lián)系，該五項(xiàng)任務(wù)不同程度的與房地產(chǎn)市場(chǎng)的非健康發(fā)展現(xiàn)狀有莫大關(guān)系。而且，目前中國經(jīng)濟(jì)問題的癥結(jié)主要在于房地產(chǎn)，這些經(jīng)濟(jì)中的問題主要是由房地產(chǎn)市場(chǎng)的非健康發(fā)展態(tài)勢(shì)導(dǎo)致的，房地產(chǎn)業(yè)也是國家進(jìn)行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要針對(duì)對(duì)象。因此，如果要解決中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的問題，重點(diǎn)要處理好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，這也是解決五大重點(diǎn)任務(wù)的主導(dǎo)環(huán)節(jié)。怎樣化解房地產(chǎn)高庫存，就成為本次供給側(cè)改革的重要問題。雖然，目前為了去庫存已經(jīng)出臺(tái)一些政策，但是房地產(chǎn)庫存形勢(shì)依然非常嚴(yán)峻。

三、房地產(chǎn)去庫存的思考與建議

1.供給側(cè)改革與需求管理政策相協(xié)調(diào)。運(yùn)用金融、財(cái)稅等需求管理政策去庫存在短期內(nèi)見效快，對(duì)消化存量庫存有很好的效果，但也存在一定的局限性，容易產(chǎn)生債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。供給側(cè)改革在消化存量庫存和控制增量庫存上都能發(fā)揮作用，而且能夠解決房地產(chǎn)供需的深層次矛盾，但周期較長(zhǎng)，短期內(nèi)無法看到立竿見影的效果。因此要有效去庫存，就需要供給側(cè)改革與需求管理政策相互協(xié)調(diào)。增加新增住房需求消化存量庫存，需要供給側(cè)改革與需求管理政策相互配合，而且供給改革還能增強(qiáng)需求管理的實(shí)施效果。從供給端人手，提升城市人口集聚能力，吸引人口流入，增加住房需求；同時(shí)創(chuàng)新供給類型和供給方式，創(chuàng)造新的剛性需求和改善性需求。需求管理上，則可以實(shí)施包括增加農(nóng)民購房補(bǔ)貼、改善住房公積金、降低首付比例等一系列刺激需求的政策。供需兩端共同發(fā)力，供給改革與需求管理有效銜接，才能使二者在去庫存中發(fā)揮最大的作用。

2.供給側(cè)改革與人口城鎮(zhèn)化相結(jié)合。三四線城市人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程緩慢，大部分地區(qū)都是人口凈流出，部分地區(qū)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化成效甚微。新型城鎮(zhèn)化提出要解決“三個(gè)一億人”的問題，第一個(gè)“一億人”要解決的就是在城鎮(zhèn)里面生活、工作的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，把他們落戶在城鎮(zhèn)。要解決這部分農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的落戶問題，重點(diǎn)要解決的是人與房子的對(duì)接問題。不可否認(rèn)的是，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城購房是三四線城市去庫存的主力軍。從供給端人手，一方面要推進(jìn)戶籍制度改革，倡導(dǎo)放開戶籍落戶，對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購房實(shí)施補(bǔ)貼；另一方面，要加速產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和產(chǎn)城結(jié)合的策略，為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化提供支撐。此外，提升城市人口的集聚能力，吸引高學(xué)歷、高級(jí)知識(shí)分子等高凈值人群落戶購房，并給予一定的購房補(bǔ)貼。

3.深入調(diào)查市場(chǎng)，提升供給創(chuàng)新。政策的可行性需要在目前的環(huán)境下加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查。當(dāng)市場(chǎng)有回暖的現(xiàn)象出現(xiàn)的時(shí)候就會(huì)有大規(guī)模的供地，使得實(shí)際供地和市場(chǎng)的需求很容易有脫節(jié)的情況出現(xiàn)。因此各級(jí)政府需要加強(qiáng)引導(dǎo)和調(diào)控，也可以選擇從市場(chǎng)的角度進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)也需要打造出優(yōu)秀的房產(chǎn)品牌，不斷吸引消費(fèi)者的注意。目前從很多城市對(duì)于這方面的使用情況來看都取得了很好的效果。

總之，房地產(chǎn)去庫存是一件重大而有意義的決策，并且機(jī)遇大于挑戰(zhàn)，從很大程度上緩解了中國樓市現(xiàn)在面臨的重大問題。鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策不僅是從宏觀經(jīng)濟(jì)角度進(jìn)行改革，更是有效的解決樓市正面臨痛苦的去庫存階段帶來的問題，這既關(guān)系到人民需求，又關(guān)系到樓市風(fēng)險(xiǎn)的化解。同時(shí)，這項(xiàng)政策的實(shí)施也需要時(shí)間來檢測(cè)，并不是一蹴而就的。未雨綢繆，著力供給側(cè)改革，加速去庫存依然是重點(diǎn)任務(wù)，弦不能松。

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