廣西房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀淺析

梁佳

摘要：1998年的住房制度貨幣化改革后，廣西的房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)金融也逐步發(fā)展壯大。本文分析了廣西房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展現(xiàn)狀。

關鍵詞：廣西；房地產(chǎn)金融；發(fā)展現(xiàn)狀

一、廣西房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)市場投資穩(wěn)步增長

1998年的住房制度貨幣化改革后，廣西的房地產(chǎn)業(yè)進入了一個快速發(fā)展的時期，在2011年后，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢仍然持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。2011年，廣西的房地產(chǎn)市場投資總額僅有1517.47億元；較上年增長25.80%；2012年為1554.94，較上年增長2.47%；2013年為1614.63億元，較上年增長3.84%；2014年為1838.49億元，較上年增長13.86%；2015年為1909.09億元，較上年增長3.84%；2016年為2397.99億元，較上年增長25.61%。從以上數(shù)據(jù)可以看出，廣西房地產(chǎn)業(yè)投資持續(xù)增長，特別是近三年迅速。由此可見房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為廣西經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

（二）房地產(chǎn)市場需求旺盛，商品房價格持續(xù)上漲

自2011年以來，廣西房地產(chǎn)市場的整體需求旺盛，銷售面積持續(xù)增長。2011年，廣西商品房銷售面積為2964.15萬平方米，銷售額共計1118.22億元；2012年商品房銷售面積為2759.26萬平方米，銷售額共計1159.83億元；2013年商品房銷售面積為2995.58萬平方米，銷售額共計1375.79億元；2014年商品房銷售面積為3156.55萬平方米，銷售額共計1532.05億元；2015年商品房銷售面積為3523.41萬平方米，銷售額共計1532.05億元；2016商品房銷售面積為4215.39萬平方米，銷售額共計2207.47億元。由此可見，除2012年商品房銷售面積有所回落外，其余年份均持續(xù)增長，商品房價格持續(xù)穩(wěn)步增長。詳見表1。

（三）房屋施工、竣工面積不斷增加

2011年，廣西房屋施工面積僅僅只有14264.02萬平方米，房屋竣工面積為2303.35萬平方米；2014年，廣西房屋施工面積已達17472.15萬平方米，房屋竣工面積為1865.98萬平方米；2016年廣西房屋施工面積已增至21134.65萬平方米，房屋竣工面積為1735.05萬平方米20由此可見，廣西房屋施工和竣工面積總量在不斷增加，且211-2016年期間，房屋施工面積較上年施工面積增長率較快，房地產(chǎn)商品供應量將不斷增加。詳見表2。

（四）土地價格上漲較快，泡沫成分較大

近年來，廣西房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)快速上漲趨勢。由于廣西所處的獨特地理特點限制，山地面積較多，所以可開發(fā)利用的土地資源緊缺，城市面積擴張受到限制。但廣西省人口不斷增多，城市規(guī)模不斷擴大，再加上物價普遍上漲，房地產(chǎn)投資過熱，導致土地價格不斷上升，持續(xù)在高位運行。從下表3可知，2011-2016年廣西土地成交價格除2015年稍微有所回落外，其余年份持續(xù)增長，尤其是2016年，土地價格泡沫成分較大。

土地價格的快速增長，進一步增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本，廣西房價上漲壓力依然很大。同時土家價格的過快增長時得土地價格泡沫成分加大，一旦土地價格泡沫破裂，將會導致房地產(chǎn)金融風險的爆發(fā)。

二、廣西房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀及問題

近年來由于廣西房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，廣西的房地產(chǎn)金融業(yè)也快速發(fā)展，但同時也爆發(fā)了很多問題。主要房地產(chǎn)金融市場體系不完善、房地產(chǎn)金融市場融資渠道單

一、房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金過低、房地產(chǎn)開發(fā)商資質較低

（一）房地產(chǎn)金融市場體系不完善

當前，廣西房地產(chǎn)金融市場發(fā)展較落后，主要以商業(yè)銀行的金融支持為主，其余房地產(chǎn)金融產(chǎn)品較少。首先，廣西的房地產(chǎn)金融市場仍以商業(yè)銀行的涉房地產(chǎn)信貸部門為主，跟不上日益發(fā)展的房地產(chǎn)市場，同時缺乏非銀行房地產(chǎn)金融機構的支持。其次，住房公積金管理中心發(fā)展相對落后，目前異地公積金辦理貸款受制很大；雖然國家三申五令嚴禁開發(fā)商拒絕購房者使用公積金貸款，但仍然有許多開發(fā)商拒絕購房者使用公積金貸款。再次，廣西房地產(chǎn)金融市場缺乏有效的聯(lián)動，各個行政主體各自分頭行動，不能互相配合，互相監(jiān)督，管理機制不健全，難以形成一個功能完善、定位準確、科學合理的房地產(chǎn)金融組織體系。

（二）房地產(chǎn)金融市場融資渠道單一

直接和間接是房地產(chǎn)金融參與主體融通資金的兩種融資方式。直接融資指的是需要融資的企業(yè)通過發(fā)行債券或股票在資本市場直接獲取資金；而間接融資是指企業(yè)從商業(yè)銀行通過信貸、擔保、抵押、質押等方式獲取資金。但在廣西，房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展相對滯后，目前主要是通過間接方式融資，即商業(yè)銀行的貸款，直接融資規(guī)模小，缺乏成熟的融資工具。根據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，廣西房地產(chǎn)金融的資金來源中有70%的資金都是直接或者間接通過銀行貸款獲得的，通過保險、信托、金融產(chǎn)品、外資獲得的資金基本為零，這與廣西房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展落后有關系，廣西本土上市的房地產(chǎn)企業(yè)較少，這樣就很難通過發(fā)行股票或債券來直接獲取資金。另外，其余金融機構不完善，所以目前廣西的房地產(chǎn)融資主要是依靠商業(yè)銀行的支持。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模和資質不高

廣西是中國唯一的沿海自治區(qū)，屬于西部地區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展相對落后，人口基數(shù)大，加上外來人口較多，人們對住房的需求日益增多。近年來，國家加大對西部地區(qū)的投資，因此很多人看到了廣西的發(fā)展前景，引來眾多的投機者。因此，人們對商品房的需求不斷增加。近年來，雖然廣西房地產(chǎn)開發(fā)建設規(guī)模逐年加大，參與房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)數(shù)量眾多，但企業(yè)規(guī)模、資金區(qū)別較大，資質差別也很大。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金不足

廣西房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模普遍較小，據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均注冊資本少，自有資金在總資產(chǎn)中只占了很小的比重，超過75%以上的企業(yè)依靠國內貸款、外資、定金和預收款等，企業(yè)的負債率普遍偏高，整體抵御風險的能力較差。隨著銀行收縮給房地產(chǎn)業(yè)貸款、加強了風險管理，以及當前持續(xù)不斷的土地價格上漲、房地產(chǎn)銀行貸款利率不斷上升。當前，受國家對待房地產(chǎn)的整體基調是“房子是用來住的，不是用來炒的”等因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行融資會越來越難，會不斷加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是一些中小企業(yè)的資金壓力。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈條出現(xiàn)了斷裂，將會形成房地產(chǎn)金融風險，并直接轉嫁給銀行，導致銀行不良貸款的增加。

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