房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償評(píng)估中存在的問(wèn)題及措施分析

莊九華

摘要：在這篇文章中主要對(duì)拆遷機(jī)構(gòu)以及拆遷工作人員如何更好地對(duì)拆遷補(bǔ)償進(jìn)行評(píng)估進(jìn)行一定的分析，其目的就是為了更好的對(duì)拆遷過(guò)程中遇到的問(wèn)題進(jìn)行解決，希望給相關(guān)人士一定的借鑒參考意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；拆遷補(bǔ)償；評(píng)估；問(wèn)題；解決方法

從當(dāng)前的新聞報(bào)道當(dāng)中我們可以發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)進(jìn)行拆遷補(bǔ)償?shù)倪^(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)由于補(bǔ)償評(píng)估價(jià)沒(méi)有很好地進(jìn)行而導(dǎo)致的一系列糾紛問(wèn)題，這些情況是非常不利于我國(guó)社會(huì)主義和諧社會(huì)的建設(shè)的，而且對(duì)于城市建設(shè)的進(jìn)程也會(huì)起到一定的阻礙作用。雖然近些年已經(jīng)相應(yīng)的出臺(tái)一定的法律政策，能夠很好的對(duì)城市建設(shè)起到一定的推動(dòng)作用，但是需要特別注意的是在房地產(chǎn)進(jìn)行拆遷補(bǔ)償評(píng)價(jià)當(dāng)中仍然存在著一系列的問(wèn)題，如果在進(jìn)行拆遷補(bǔ)償?shù)倪^(guò)程沒(méi)有對(duì)補(bǔ)償金額有一個(gè)比較明確的規(guī)定，就非常容易出現(xiàn)利益糾紛的情況。為了真正將拆遷補(bǔ)償?shù)臐M意度提升上去，對(duì)拆遷補(bǔ)償過(guò)程中存在的一些問(wèn)題進(jìn)行討論是非常有必要的。

一、房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償評(píng)估過(guò)程中存在的一些問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)拆遷評(píng)估方法存在一定的問(wèn)題

當(dāng)前階段，非常多的城市在進(jìn)行房地產(chǎn)拆遷評(píng)估過(guò)程中所采取的方法就是根據(jù)基準(zhǔn)價(jià)格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)對(duì)拆遷補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行確定，但是需要特別注意的是，這種方法是嚴(yán)重違背了我國(guó)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的精神的。其主要的原因在于能夠?qū)Ψ课莸膬r(jià)格產(chǎn)生影響的主要因素就是市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格不僅會(huì)受到物體本身所固有的因素的影響，而且也有可能受到市場(chǎng)等眾多因素的影響，而且通常情況下市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)有更大的影響。

（二）房地產(chǎn)建造價(jià)或者是基準(zhǔn)價(jià)格存在一定的問(wèn)題

在對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)幕鶞?zhǔn)價(jià)格確定之后，能夠?qū)Σ疬w補(bǔ)償?shù)幕鶞?zhǔn)價(jià)進(jìn)行主體評(píng)估的單位是政府部門(mén)，而不是通過(guò)估價(jià)機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)。此外，關(guān)于推進(jìn)拆遷方面，雖然我國(guó)相關(guān)規(guī)定已經(jīng)對(duì)統(tǒng)一拆遷的措施進(jìn)行取消，而且還相應(yīng)的規(guī)定了房屋拆遷的管理單位不可以作為拆遷人對(duì)房屋進(jìn)行拆遷，但是當(dāng)前我國(guó)非常多的城市只是單純考慮到城市建設(shè)項(xiàng)目是否可以順利地進(jìn)行下去，因此強(qiáng)行介入到房屋拆遷的交易活動(dòng)中，這樣就嚴(yán)重破壞了交易的公平性和公正性。

（三）房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償價(jià)格存在一定的問(wèn)題

現(xiàn)在有非常多的地區(qū)對(duì)土地進(jìn)行補(bǔ)償價(jià)格根本沒(méi)有完全實(shí)現(xiàn)。一些城市現(xiàn)行的房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償價(jià)格就是房屋建安價(jià)同成新相互結(jié)合在一起而得出的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格，這樣評(píng)估的方法只是非常單純的將房地產(chǎn)物體本身固有的形狀態(tài)價(jià)進(jìn)行顯示，而沒(méi)有很好地對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)實(shí)用價(jià)值進(jìn)行顯示，因此也不可能對(duì)土地這一無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行很好地表現(xiàn)。

二、解決房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償評(píng)估的具體措施

（一）對(duì)房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償評(píng)估方法進(jìn)行規(guī)范

當(dāng)前比較好的一種評(píng)估方法就是將分類評(píng)估以及分戶評(píng)估進(jìn)行有效的結(jié)合，當(dāng)拆遷范圍已經(jīng)確定之后，評(píng)估機(jī)構(gòu)首先應(yīng)該進(jìn)行充足的摸底調(diào)查，并且對(duì)所規(guī)劃區(qū)域的房地產(chǎn)實(shí)際情況進(jìn)行充分結(jié)合，根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、之前的用途、以及具體的建筑時(shí)間進(jìn)行分類，這樣就可以有根據(jù)的對(duì)評(píng)估參考數(shù)據(jù)進(jìn)行制定，由拆遷人以及被拆遷人在對(duì)每一戶的個(gè)別因素進(jìn)行有針對(duì)的商談，需要注意的是，在進(jìn)行商談的過(guò)程中應(yīng)該根據(jù)之前己經(jīng)確定的參考數(shù)據(jù)，這樣就可以讓雙方更加和諧的達(dá)成一致，如果通過(guò)雙方進(jìn)行有效的協(xié)商還是不能達(dá)成協(xié)議，可以委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)用戶進(jìn)行評(píng)分，通過(guò)這樣的一種方法，不僅可以確保拆遷可以順利地進(jìn)行下去，對(duì)人力物力進(jìn)行有效地節(jié)約，而且還可以在很大程度上給當(dāng)事人談判的空間，將糾紛降低到最少。

（二）解決房地產(chǎn)補(bǔ)償評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)存在的一系列問(wèn)題

在對(duì)房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行制定的過(guò)程中，首先應(yīng)該對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的實(shí)際情況進(jìn)行充分的考慮，將房產(chǎn)的具體位置、用途、樓層結(jié)構(gòu)等情況作為價(jià)格制定的標(biāo)準(zhǔn)。除此之外，在對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行制定的過(guò)程中，還應(yīng)該對(duì)具有資格證書(shū)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行委托，讓其同時(shí)進(jìn)行評(píng)估，當(dāng)評(píng)估結(jié)果出來(lái)之后，應(yīng)該及時(shí)進(jìn)行公示，并且組織開(kāi)發(fā)商、普通住戶、房屋產(chǎn)權(quán)人等部門(mén)組成的代表團(tuán)進(jìn)行論證會(huì)，通過(guò)討論的形式找到更加合理的方法，從而可以對(duì)基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行修正，找出符合客觀事實(shí)并且具有很強(qiáng)操作性的房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格。

（三）對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行合理的確定

隨著我國(guó)住房制度的不斷改革，當(dāng)前階段城鎮(zhèn)居民的住房已經(jīng)由改革開(kāi)放初期的福利分房轉(zhuǎn)換成貨幣分配的形式，這樣就使得住房朝著商品化方向邁進(jìn)，而且隨著時(shí)代的不斷發(fā)展，在住房商品化方向發(fā)展的同時(shí)正在形成住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。如果站在產(chǎn)權(quán)的組成來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房可以看成是存在著一定缺陷的產(chǎn)權(quán)形式，因此在交易過(guò)程中難免會(huì)涉及到土地出讓金以及利益分配等問(wèn)題，對(duì)于土地出讓金而言，在進(jìn)行繳納的過(guò)程中其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該高于經(jīng)濟(jì)適用房所在位置標(biāo)準(zhǔn)土地價(jià)格的百分之十。從這個(gè)角度上看，房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)所反映的應(yīng)該是不同產(chǎn)權(quán)類型的價(jià)格水平。

三、結(jié)束語(yǔ)

從上面的敘述中可以發(fā)現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)拆遷過(guò)程中最主要的還是對(duì)拆遷補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行確定，但是需要特別注意的是，在進(jìn)行城市房屋拆遷過(guò)程中所包含的利益關(guān)系還是非常多的，如何采取更好的方法對(duì)政府、被拆遷人以及拆遷人三者之間的關(guān)系就可以很好地對(duì)拆遷過(guò)程中存在的問(wèn)題進(jìn)行解決，為了讓被拆遷人實(shí)現(xiàn)更好的利益，政府層面應(yīng)該不斷努力，國(guó)家也應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)的政策，確保拆遷工作可以順利進(jìn)行下去。

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