新一輪調(diào)控背景下房?jī)r(jià)上漲的相應(yīng)問(wèn)題以及相應(yīng)建議

李磊 鄭字飛

摘要：武漢作為“九省通衢”之地，是中國(guó)中部?jī)?nèi)陸地區(qū)最大的交通樞紐，中部?jī)?nèi)陸地區(qū)的政治、金融、商業(yè)、貿(mào)易、文化的中心，具有承東啟西、接南轉(zhuǎn)北、吸引四面、輻射八方的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。隨著復(fù)興大武漢的口號(hào)越喊越響，以及建設(shè)中部戰(zhàn)略核心城市，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，見(jiàn)證了武漢的飛躍發(fā)展。但同時(shí)，不斷高漲的武漢房?jī)r(jià)，也成為武漢市居民以及想著武漢扎根的新武漢人的攔路虎。如何促進(jìn)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，不僅對(duì)武漢市經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，而且對(duì)改善居民生活，保障民生具有重要作用。因此，通過(guò)研究武漢市房?jī)r(jià)上漲的原因，分析其新一輪調(diào)控背景下房地產(chǎn)政策的影響以及未來(lái)的發(fā)展走向并提出相應(yīng)的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；武漢；健康發(fā)展；原因分析；調(diào)控影響

一、武漢市房?jī)r(jià)上漲存在的問(wèn)題

（一）住房空置率不斷提高

房?jī)r(jià)的上漲，必然會(huì)促使一部分的投資者和投機(jī)者涌向地產(chǎn)市場(chǎng)，增加投資性住房的需求。根據(jù)2014年中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心等機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布“大漢口財(cái)富指數(shù)”一季度報(bào)，武漢地區(qū)的住房空置率高達(dá)23.5%，比其他中部省部級(jí)的城市還要多近7個(gè)增漲點(diǎn)，同時(shí)也高于全國(guó)17.7%的平均水平。根據(jù)通常對(duì)住房空置率在5%—10%的參考標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判定，這一數(shù)據(jù)已明顯說(shuō)明武漢地區(qū)的住房空置率相對(duì)較高。

（二）投資旺盛帶來(lái)地價(jià)不斷上漲

近幾年武漢市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，吸引了大量的房地產(chǎn)企業(yè)前來(lái)投資開(kāi)發(fā)，而旺盛的房地產(chǎn)投資的背后，是土地出讓價(jià)格的不斷高漲，特別是近幾年的發(fā)展，我們經(jīng)常會(huì)看到武漢市“地王”的頻繁出現(xiàn)，在火熱投資的背后，一方面是土地出讓所帶來(lái)的財(cái)政收入的增加，而另一方面，則是土地上漲，最終加到了房?jī)r(jià)上，促使著房?jī)r(jià)的飛漲。

（三）住房收入比偏離合理范圍

住房收入比指的是一間城市住房的市場(chǎng)價(jià)格與一戶(hù)城市民居家庭的年收入之間的比例。一般來(lái)說(shuō)，住房收入比在4到6之間是較為理想的情況，但住房收入比超過(guò)這一數(shù)值，則房?jī)r(jià)偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫，若偏離的數(shù)值越大，則泡沫越明顯。通過(guò)觀察武漢市2010年到2015年的住房收入比，我們可以發(fā)現(xiàn)，雖然武漢市120㎡，100㎡，70㎡的商品房的住房收入比都呈現(xiàn)出不斷縮小的態(tài)勢(shì)，但依舊高于4到6的合理范圍，尤其是120㎡的大戶(hù)型的商品房的住房收入比嚴(yán)重偏離合理范圍，存在著較為嚴(yán)重的房屋經(jīng)濟(jì)泡沫。

二、武漢市新一輪的房地產(chǎn)政策實(shí)施效果分析

今年以來(lái)武漢市的樓市，在全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)增速放緩的大背景下，表現(xiàn)依舊強(qiáng)勢(shì)。尤其在今年開(kāi)年尤為明顯，該市已連續(xù)誕生19個(gè)地王。進(jìn)入7月后，武漢單價(jià)地王的樓面地價(jià)已突破2萬(wàn)元?dú)v史性大關(guān)。而在熱門(mén)片區(qū)中，武昌光谷板塊的關(guān)山大道片區(qū)，更是被媒體稱(chēng)作“房?jī)r(jià)仿佛坐上了火箭，半年內(nèi)狂飆156%，瞬間站上了全球第一的寶座”。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，該片區(qū)今年2月份的均價(jià)還只為9021元/平方米，然而僅僅過(guò)去半年的時(shí)間，均價(jià)已到23093元/平方米。面前似乎有點(diǎn)失去理性的武漢樓市，武漢市政府在今年下半年以來(lái)，連續(xù)出臺(tái)三次樓市調(diào)控政策，來(lái)給武漢市的房?jī)r(jià)降降溫。

三、武漢市房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的建議

（一）從政府方面來(lái)看

1.制定與武漢市發(fā)展相吻合的房地產(chǎn)政策

正確的且適應(yīng)武漢市發(fā)展的房地產(chǎn)政策是政策產(chǎn)生效果的重要前提。結(jié)合武漢市目前一片大好的發(fā)展前景以及日益高漲的房?jī)r(jià)，要將房地產(chǎn)政策實(shí)施好，一方面，要參照北上廣等房地產(chǎn)政策實(shí)施較好的城市，另一方面，要將“限購(gòu)令”以及“房產(chǎn)稅”等措施寫(xiě)進(jìn)房地產(chǎn)政策中，只有這樣，才能使房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)到預(yù)期效果。

2.調(diào)整公共政策的實(shí)施者的利益傾向

在政府管理的過(guò)程中，公共管理的主體應(yīng)該通過(guò)制定一定管理政策來(lái)解決各種具體的問(wèn)題，而政策實(shí)施者的利益傾向是客觀明確的。因此，實(shí)施者在確定相關(guān)政策時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：

（1）要注意政策實(shí)施者的獨(dú)立性，政府作為房地產(chǎn)政策的實(shí)施主體，在制定并實(shí)施房地產(chǎn)政策時(shí)，應(yīng)該獨(dú)立于利益群體之外，客觀公正的制定相關(guān)政策。

（2）要充分發(fā)揮政策實(shí)施者的主體角色，分清主次矛盾，兼顧當(dāng)前的和長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益。要將控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲以及保障低收入者利益以及住房需求作為主要矛盾，同時(shí)要將改善民生作為重中之重。

（二）從房地產(chǎn)行業(yè)的方面來(lái)看

1.房地產(chǎn)企業(yè)要控制住房貸款的抵押風(fēng)險(xiǎn)

隨著今年以來(lái)金融市場(chǎng)行業(yè)的低迷，越來(lái)越多的投資性資金進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)觀察今年下半年的房地產(chǎn)新政，便可以發(fā)現(xiàn)，此輪密集調(diào)控的最重要目的就是為了控制投資性需求，避免由于投機(jī)性的房地產(chǎn)行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至是國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不利影響。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商也可以通過(guò)拓展融資渠道等方式，來(lái)確保企業(yè)發(fā)展的資金需求，避免資金鏈斷裂，實(shí)現(xiàn)融資的多樣化，從而為企業(yè)發(fā)展發(fā)展提供穩(wěn)定的資金支持。

2.房地產(chǎn)企業(yè)要堅(jiān)持合法規(guī)范經(jīng)營(yíng)

隨著近幾年武漢市的房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)為追求自身利益的最大化，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中的違法違規(guī)現(xiàn)象越來(lái)越多，且有明顯抬頭的趨勢(shì)。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格遵守相應(yīng)的法律法規(guī)來(lái)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為的自律。

四、結(jié)論

需要政府有關(guān)部門(mén)切實(shí)將房地產(chǎn)政策實(shí)施好，改善民生，保障居民生活幸福，家庭和諧。促使政府扮演好社會(huì)管理者的角色，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和維護(hù)，同時(shí)也需要社會(huì)各界的共同努力。只有這樣，才能使武漢市的房地產(chǎn)政策設(shè)計(jì)、制定再到最后的實(shí)施真正的惠及廣大群眾，同時(shí)促使房?jī)r(jià)的合理穩(wěn)定，使武漢市的房地產(chǎn)行業(yè)真正的良性健康發(fā)展，從而最大限度的解決武漢市的民生問(wèn)題，改善武漢市民的生活水平。

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