城市土地供應(yīng)管理優(yōu)化研究

黎雅斯

摘要：土地供應(yīng)是土地市場(chǎng)中極為重要的一環(huán)，近年來得到越來越多的關(guān)注。城鎮(zhèn)土地供應(yīng)機(jī)制經(jīng)過不斷的探索和實(shí)踐，以土地使用權(quán)出讓為主要方式的城市土地供應(yīng)機(jī)制已經(jīng)建立。文章通過介紹我國(guó)城市土地供應(yīng)管理方式，分析我國(guó)城市土地供應(yīng)管理存在的主要問題，對(duì)城市土地供應(yīng)管理優(yōu)化策略展開探討，旨在為如何促進(jìn)城市土地供應(yīng)管理開展研究適用提供一些思路。

關(guān)鍵詞：城市土地；供應(yīng)管理；優(yōu)化

一、我國(guó)城市土地供應(yīng)管理方式

我國(guó)城市土地供應(yīng)包括兩方面層次，即政府供應(yīng)和地產(chǎn)商供應(yīng)，即政府供應(yīng)為土地供應(yīng)一級(jí)市場(chǎng)，一方面對(duì)新增城市土地、原城市土地供應(yīng)進(jìn)行了壟斷，一方面對(duì)土地進(jìn)入城市土地市場(chǎng)大門權(quán)限進(jìn)行了掌控；地產(chǎn)商供應(yīng)為土地供應(yīng)二級(jí)市場(chǎng)，主要是通過對(duì)城市土地的投資來獲取一定的收益。兩個(gè)城市土地供應(yīng)層次相結(jié)合便形成了我國(guó)城市土地供應(yīng)管理方式的基本特點(diǎn)

計(jì)劃?rùn)C(jī)制與市場(chǎng)機(jī)制雙重調(diào)節(jié)控制，也就是基于價(jià)值規(guī)律，將計(jì)劃調(diào)節(jié)作為主導(dǎo)，將市場(chǎng)調(diào)節(jié)作為輔助的城市土地供給調(diào)控模式。

二、我國(guó)城市土地供應(yīng)管理存在的主要問題

（一）城市土地供應(yīng)管理方式的不足

現(xiàn)階段，我國(guó)城市土地使用制度依然處在發(fā)展階段，土地市場(chǎng)發(fā)展還不夠規(guī)范、成熟，與國(guó)際先進(jìn)市場(chǎng)水平相比還存在一定差距，市場(chǎng)機(jī)制作用于土地資源優(yōu)化配置尚不明顯，使得城市土地供應(yīng)機(jī)制不完善，土地供應(yīng)管理方式無法適應(yīng)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求。

（二）城市土地供應(yīng)決策機(jī)制的不足

伴隨土地政策被納入進(jìn)國(guó)家宏觀調(diào)控力度的不斷加大，更需要得到科學(xué)手段的支持，以對(duì)城市土地供應(yīng)水平進(jìn)行確定，健全城市土地供應(yīng)決策機(jī)制。然而，一些城市在開展土地供應(yīng)過程中只關(guān)注眼前利益，而不具備長(zhǎng)遠(yuǎn)目光，短時(shí)間內(nèi)便將城市中期建設(shè)用地批完，遠(yuǎn)期建設(shè)用地寥寥無幾。

三、城市土地供應(yīng)管理優(yōu)化策略

（一）規(guī)劃先行，制定科學(xué)合理的城市土地資源的規(guī)劃管理

城市土地規(guī)劃必須超前，要起到先行指導(dǎo)城市開發(fā)管理土地的作用，使用地者事先知道各地塊在城市規(guī)劃中可以做什么，不可以做什么以及怎樣做。只有這樣，才能保證開發(fā)管理土地在城市規(guī)劃的約束下進(jìn)行。一是城市政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地供給能力、各項(xiàng)建設(shè)對(duì)土地的需求以及上一級(jí)政府的土地利用總體規(guī)劃，組織編制城市土地利用總體規(guī)劃；二是城市土地利用總體規(guī)劃要對(duì)用地規(guī)模、各類用地的比重、空間控制標(biāo)準(zhǔn)、建筑密度控制標(biāo)準(zhǔn)、人口密度控制標(biāo)準(zhǔn)予以科學(xué)化和規(guī)范化；三是城市土地規(guī)劃必須適合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制發(fā)展的要求，必須重視城市規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)效益和可持續(xù)發(fā)展性，要按照級(jí)差地租原理，合理安排利用城市土地；四是政府在嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃時(shí)，要注意兩項(xiàng)規(guī)劃的銜接，確保土地的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的有效發(fā)揮，進(jìn)一步增強(qiáng)城市的輻射力和凝聚力。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行土地規(guī)劃，促進(jìn)土地資源市場(chǎng)優(yōu)化配置

結(jié)合城市實(shí)際情況，嚴(yán)格執(zhí)行土地能源使用計(jì)劃，基于計(jì)劃指導(dǎo)達(dá)成土地資源科學(xué)劃分、產(chǎn)業(yè)優(yōu)化配置及城市發(fā)展規(guī)劃合理調(diào)整，為城市有序發(fā)展提供有力保障。依據(jù)國(guó)家宏觀調(diào)控政策需要，科學(xué)開展土地利用年度計(jì)劃制定工作，凸顯計(jì)劃在土地供應(yīng)管理中的有效作用，切實(shí)實(shí)行國(guó)家土地資源策略，強(qiáng)化市場(chǎng)調(diào)控收效，促進(jìn)土地資源市場(chǎng)優(yōu)化配置。一是開拓籌集資金渠道，吸引更多盈利組織自覺加入到經(jīng)濟(jì)建設(shè)隊(duì)伍中來；二是強(qiáng)化土地使用和產(chǎn)權(quán)方參與土地資源保護(hù)的主觀能動(dòng)性；三是推行改善土地使用效率，規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓的程序及縮減投資本金，改善集約型土地資源權(quán)益方經(jīng)濟(jì)收入；四是強(qiáng)化土地使用權(quán)人土地開發(fā)助力，強(qiáng)化投資保障，促進(jìn)獲取盡可能大的經(jīng)濟(jì)收益，依照法律法規(guī)促進(jìn)土地資源供應(yīng)管理有序開展。

（三）轉(zhuǎn)變城市地方政府觀念，促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展

國(guó)家是土地所有者，根據(jù)產(chǎn)權(quán)理論應(yīng)壟斷土地的出讓權(quán)。在客觀上要求制定合理的土地供應(yīng)計(jì)劃，通過土地供應(yīng)促使供求平衡，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，發(fā)揮市場(chǎng)作用，合理配置土地資源，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)價(jià)值，提高城市土地利用率。在當(dāng)前形勢(shì)下，地方政府應(yīng)當(dāng)解放思想，轉(zhuǎn)變作風(fēng)，一是科學(xué)合理制定開發(fā)整理土地供應(yīng)計(jì)劃，并綜合考慮經(jīng)濟(jì)、人口、環(huán)境保護(hù)、文化教育等因素，確保土地供應(yīng)計(jì)劃公開透明、操作性強(qiáng)、避免盲目競(jìng)爭(zhēng)；二是實(shí)行土地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理的整體思路，確保土地的持續(xù)利用，促進(jìn)城市的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展；三是以土地利用方式轉(zhuǎn)變推動(dòng)形成綠色發(fā)展方式，實(shí)現(xiàn)土地高質(zhì)量發(fā)展。四是進(jìn)一步做好“放管服”改革，打造公平高效的營(yíng)商環(huán)境，提高地區(qū)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

（四）有效處理閑置土地，盤活土地市場(chǎng)

今年4月，自然資源部發(fā)布的《關(guān)于2017年國(guó)家土地督察工作情況的公告》顯示，國(guó)土督察機(jī)構(gòu)2017年督察新發(fā)現(xiàn)閑置住宅用地3148宗，23.8萬(wàn)畝，督促地方加大盤活處置力度，加快住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。雖然相關(guān)部門對(duì)土地閑置年年清查，但從上述數(shù)據(jù)看，從2009年到2017年的八年間，我國(guó)閑置的住宅用地的總量還是增長(zhǎng)了58%。閑置土地如此之高，地方政府也直面問題找辦法。一是大力推進(jìn)土地利用計(jì)劃“增存掛鉤”，積極促進(jìn)節(jié)約集約用地，明確各地區(qū)處置批而未供和閑置土地具體任務(wù)和獎(jiǎng)懲要求；二是加大政府執(zhí)法力度，對(duì)于企業(yè)原因造成的閑置土地，政府根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)依法收繳土地閑置費(fèi)或收回土地使用權(quán)，對(duì)于非企業(yè)原因造成的閑置土地，應(yīng)在本級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)下，分清責(zé)任，按規(guī)定處置。實(shí)行建設(shè)用地“增存掛鉤”機(jī)制，加大處置力度，旨在調(diào)動(dòng)地方積極性，倒逼各地進(jìn)一步盤活利用批而未供和閑置土地，形成節(jié)約優(yōu)先的綠色發(fā)展導(dǎo)向。

四、結(jié)語(yǔ)

總而言之，城市土地供應(yīng)管理優(yōu)化是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，對(duì)城市土地供應(yīng)管理開展優(yōu)化，有效利用土地資源供應(yīng)體制對(duì)城市土地資源的調(diào)節(jié)，可自根本上緩解了城市土地供需相互間的一系列矛盾。鑒于此，相關(guān)人員務(wù)必要鉆研學(xué)習(xí)、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，清楚認(rèn)識(shí)城市土地供應(yīng)管理內(nèi)涵，全面分析城市土地供應(yīng)管理存在的主要問題，合理配置城市土地資源、不斷優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)、提升土地利用效率，積極有效開展城市土地供應(yīng)管理工作。