“謎”一樣的公攤面積

潘慧琳

編者按：

最近，一篇題為《買100平方米的房子只得70平方米，這么坑的“公攤面積”到底怎么來的？》的文章在網(wǎng)絡(luò)熱傳，引起了很多人的共鳴，消費者都覺得在房價如此高的今天，為什么還會有公攤面積這一說法？公攤面積到底是如何產(chǎn)生的？日前，新華社、新華每日電訊一同發(fā)文《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》，將公攤面積的討論推上了風(fēng)口浪尖，文中追問：既然國際上基本都是按套內(nèi)面積計算房價，為何我國計算房價、物業(yè)費等都要包括占比頗高的公攤面積？職能部門治理房地產(chǎn)行業(yè)亂象之時，能否回應(yīng)公眾關(guān)于公攤面積亂象的關(guān)切？

近年來，隨著商品房價格攀升，部分開發(fā)商更利用普通購房者對公攤面積缺乏深入了解與測算能力，不斷推高公攤面積和公攤系數(shù)，使之快速上漲并超過了30%。2010年，被《焦點訪談》曝光的山東高密某樓盤推出后的公攤系數(shù)甚至超過52%，使購房者很受傷。公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)、管理混亂，不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款，更使其在未來要支出物業(yè)費、取暖費等更多成本。而隨著房屋精裝修政策乃至房地產(chǎn)稅出臺，購房者遭遇到的不公還將進(jìn)一步加劇，產(chǎn)生的各類矛盾也將愈發(fā)尖銳。

那么到底什么是公攤面積？它是如何來的？通過本刊記者的梳理，或許可以為您揭開“謎”一樣的公攤面積。

家住鄭州市某小區(qū)的王女士最近發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的地下室一直在對外出租，開始的時候是一家外賣店租用，后來又改為棋牌室。

“到底什么算‘公攤面積？小區(qū)的地下室歸誰管？產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主嗎？物業(yè)能不能對外出租？”王女士納悶了。其實，不只是王女士，很多小區(qū)的業(yè)主都不知道小區(qū)哪些部位被開發(fā)商列入了“公攤面積”，甚至不知應(yīng)該到哪兒去查“公攤”信息。

“小區(qū)地下室里的出租屋是由自行車庫改造而來，從一開始便是小區(qū)的公共配套設(shè)施，應(yīng)該歸全體業(yè)主所有?！蓖跖克谛^(qū)的業(yè)委會主任李女士說，業(yè)主入住后，開發(fā)商就將自行車庫改造成出租屋，以前大部分居民都不知道這些地方應(yīng)該是業(yè)主共有的，“從一開始入住，業(yè)主就被瞞了”。

而在本市的各個小區(qū)中，公共區(qū)域是否為“公攤”的爭論一直存在。

在鄭州工作的小陳與女友相戀5年，兩年前被丈母娘催著買房結(jié)婚。看了近一個多月的房后，他們選定了西流湖附近的一套102平方米多的商品房。其中套內(nèi)建筑面積為81平方米。購房合同中約定，如果產(chǎn)權(quán)登記建筑面積與合同約定的建筑面積發(fā)生誤差，比例絕對值低于3%時，按照實際情況結(jié)算價格；如果比例絕對值超過3%，購房者可以要求退房?！懊娣e大小合適，總價不高，首付也能接受，最重要的是交通方便，配套也比較齊全?！毙￡惐硎?。

在期待中小陳終于等到交房的那一天。收新房，本是讓人非常高興的事情。然而，小陳在收房過程中卻遭遇了面積縮水的窩火事。他說，開發(fā)商與他玩了一個文字游戲，結(jié)果是他為多出的公攤面積花費近5萬元。新房的總建筑面積雖然沒變，但套內(nèi)面積少了4平方米，公攤面積卻多了4平方米。

于是，小陳委托了鄭州市某房產(chǎn)測繪單位進(jìn)行了面積檢測，檢測顯示：房子建筑面積與合同約定是基本一致的，但套內(nèi)建筑面積確實少了4.27平方米，比合同約定少了約4%左右。于是，小陳提出了退房要求。開發(fā)商給出的結(jié)論是，房屋的總面積沒有誤差，那就不能退房，套內(nèi)建筑面積差異不是退房的理由。

提到公攤面積，幾乎每個購房者都有一肚子的抱怨——花了100平方米的錢，卻只買到一個70平方米左右的房！更為奇葩的是幾年前山東的一個樓盤，業(yè)主在收房時發(fā)現(xiàn)，公攤系數(shù)竟高達(dá)50%以上，有人將其稱為“史上最牛的”公攤系數(shù)。

什么是公攤面積

關(guān)于“公攤面積”，記者問及身邊幾位維權(quán)意識比較強的朋友，他們紛紛表示對“公攤”的概念并不清楚，對于小區(qū)哪里算“公攤”，“公攤”收益應(yīng)該歸誰，誰拿走了現(xiàn)在的收益等問題，都是說不清、道不明。

“公攤面積有很多說法，開發(fā)商到底將哪些部位算成了‘公攤，則是更讓人找不到答案的問題?！币晃粯I(yè)主無奈地表示。

早在1995年，住建部發(fā)布《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，就已經(jīng)對公用建筑面積的組成采取“列舉式”進(jìn)行規(guī)定，“公用建筑面積由以下兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室……”

這就意味著，能夠“公攤”的面積必須是建筑面積。但這是否說明，以上這些部位都屬于公攤面積呢？

根據(jù)百科的定義，公用建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。

那么，公攤面積到底是從何而來的呢？

我們仔細(xì)追溯中國的房地產(chǎn)市場特別是商品房市場的發(fā)展歷程，可以發(fā)現(xiàn)，在建國之后相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，國內(nèi)一直處于福利分房的時代，房子是由單位作為福利分給職工的，所以也就不可能有什么公攤面積這種說法。改革開放之后，各地開始探索在福利分房之外其他的房地產(chǎn)供應(yīng)模式，于是才慢慢形成了商品房這個制度。數(shù)據(jù)顯示，1987年深圳從香港引進(jìn)了土地招拍掛這個模式，1994年從香港引進(jìn)賣樓花形成內(nèi)地的房屋預(yù)售制度，而公攤面積有可能是從香港引進(jìn)的，因為香港在2013年之前進(jìn)行房屋銷售的時候采用的就是建筑面積計算方式，也就是使用面積（套內(nèi)建筑面積）+公攤面積的方式。自2013年1月1日起，香港實行住宅物業(yè)銷售新規(guī)，要求地產(chǎn)代理在推銷二手住宅時要先行提供物業(yè)單位的使用面積信息，然后才可有選擇性地提供相關(guān)的建筑面積數(shù)據(jù)。同年4月29日《一手住宅物業(yè)銷售條例》正式實施，新規(guī)擴展至一手新盤，若代理違規(guī)，最嚴(yán)重會被撤銷牌照。香港房屋銷售由此告別“建筑面積”時代。

然而，就是這個已經(jīng)被中國香港地區(qū)所明令調(diào)整的公攤面積，如今依然在中國內(nèi)地被各大開發(fā)商繼續(xù)使用著。

房地產(chǎn)市場悄然發(fā)生變化的同時，政府也應(yīng)該通過制定相應(yīng)的政策規(guī)定加以規(guī)范。然而，直到目前，關(guān)于“公攤面積”都無法律和行政法規(guī)加以約束，而現(xiàn)行的國家標(biāo)準(zhǔn)中甚至還沒有“公攤建筑面積”和“公攤系數(shù)”這兩個術(shù)語，只有住建部，包括其前身建設(shè)部的行政規(guī)章和地方政府的部門文件做出了原則性的規(guī)定。

其實，無論是設(shè)計人員，還是所涉及到的政府部門和有關(guān)單位，在施工圖紙報批和實施的全過程中，都不是特別清楚共有建筑面積是怎么計算的，只能等候房產(chǎn)測繪管理部門的最終計算結(jié)果。也就是說，房子蓋出來之后，才能測出公攤面積是多少。

公攤面積如何計算？哪些不應(yīng)計入公攤面積？

為什么我們買房時需要關(guān)注房子的公攤面積，因為這直接關(guān)系到我們房子的使用面積。那么房屋的公攤面積到底怎么算？是開發(fā)商說多少就是多少嗎？當(dāng)然不是。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，房屋公攤面積是房屋的總建筑面積乘以公用建筑面積除套內(nèi)建筑面積之和。公用建筑面積公攤系數(shù)等于公用建筑面積除套內(nèi)建筑面積之和。住宅樓的商品房公攤系數(shù)是0.1左右，高層住宅樓的商品房公攤系數(shù)是0.2左右。

購房者如對面積認(rèn)證有異議，應(yīng)首先向開發(fā)企業(yè)或銷售單位落實是否經(jīng)過房產(chǎn)測繪部門的面積認(rèn)證，如已通過認(rèn)證，可到測繪大隊查閱相關(guān)資料內(nèi)容，否則應(yīng)督促開發(fā)企業(yè)及銷售部門到測繪大隊辦理房屋面積認(rèn)證工作，房屋認(rèn)證以整幢樓為單位，一般不接受散戶的測繪委托，如進(jìn)行法律訴訟，測繪大隊接到法院委托進(jìn)行測繪，費用由委托方承擔(dān)。

那么，哪些面積不應(yīng)計入公用面積？即作為人防工程的地下室；層高低于2.2米的夾層、技術(shù)層、地下室、架空層；利用引橋、高架路、高架橋、路面做頂蓋建造的房屋；與房屋室內(nèi)不相通的房屋伸縮縫；活動房屋、臨時房屋、簡易房屋、房屋天面上屬永久性建筑的樓梯間、水箱間、電梯機房。層高在2.2米以上的部位，按其外圍水平投影計算面積；層高小于2.2米的部位，不計算建筑面積；屋頂為斜面結(jié)構(gòu)房屋，層高在2.2米以上部位，按其外圍水平投影計算面積；層高小于2.2米的部位，不計算建筑面積。

挑樓、全封閉的陽臺面積，按其外圍水平投影面積計算；未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算，露臺不計算建筑面積。

敢為天下先

重慶：以套內(nèi)面積計價售房

2002年6月，重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》，以地方法規(guī)的形式，首次對商品房的計價方式作出明確規(guī)定和要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。

該條例于當(dāng)年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計價的政策，不按這一計價依據(jù)銷售的開發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處以商品房交易金額5%～10%的罰款！

鑒于香港2013年才開始強制要求商品房銷售按使用面積計價，重慶此舉是名副其實的敢為天下先——中國內(nèi)地唯一強制實行以套內(nèi)面積計價售樓的地方。

談及重慶為何要做強制改革商品房計價方式的“先驅(qū)”，時任重慶國土資源和房屋管理局市場處處長曾強表示：“最大的目的在于讓消費者明明白白購房，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛，保護(hù)購房者的合法權(quán)益?！?/p>

合肥：物業(yè)用房不計入公攤面積

未封閉的陽臺、挑廊，計算一半建筑面積；層高小于2.2m的地下室和半地下室不計入建筑面積；用作公共休憩用的亭、塔，物業(yè)用房、社區(qū)用房等，都不允許納入公攤面積……2018年5月，合肥市房產(chǎn)局發(fā)布最新《合肥市房屋面積計算規(guī)則》（以下簡稱《規(guī)則》），合肥市民買房時可參照確定所買房屋建筑面積、公攤面積等的計算是否合規(guī)。

《規(guī)則》規(guī)定，永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.2m以上部位計算建筑面積。挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算建筑面積。地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.2m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計算建筑面積。玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。

同時，《規(guī)則》對空調(diào)機位面積如何計算進(jìn)一步明確。陽臺或房屋主體內(nèi)部局部空間設(shè)置了可放空調(diào)機部位的，該空調(diào)機部位應(yīng)與其相連的建筑空間一體計算建筑面積。對于大多數(shù)普通住宅來說，空調(diào)機位一般都是設(shè)置在樓房外墻之外，對此《規(guī)則》規(guī)定，懸掛于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè)的外掛式空調(diào)機位或獨立于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè)的空調(diào)機位不計算建筑面積。

專家提醒：如何應(yīng)對公攤面積的陷阱

目前，消費者對低公攤面積的認(rèn)識不但不清晰還有些盲目。有專家表示，公攤與居住舒適度息息相關(guān)，消費者不能一味求低，要綜合考慮。買房時，千萬別掉進(jìn)公攤面積的陷阱。

一是別盲目追求低公攤。公攤面積越小，套內(nèi)的建筑面積就越大，這是因為房屋的建筑面積是由公攤面積和套內(nèi)面積兩部分組成。但公攤并不是越低越好，公攤面積過低，則住宅的品質(zhì)就會降低。比如說，為了降低公攤，設(shè)計單位會減少公共用房配建規(guī)模，甚至不做配建，或者讓七八戶業(yè)主共用一部電梯，造成了使用的擁擠，居住的品質(zhì)大大降低。二是“零公攤”的銷售噱頭不可信。一些開發(fā)商打出“零公攤”的銷售噱頭，即通過送入戶露臺等方式，將送的面積“對沖”公攤面積。但國家對哪些面積要計入公攤已經(jīng)有明文規(guī)定，因此真正意義上的“零公攤”住宅是根本不存在的。三是實際公攤面積高于開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)。一般開發(fā)商告訴客戶的公攤面積和實際交房時的公攤面積都會有誤差，有的會高出公攤比，也有的會低一些。但一般來說都要更高一些。四是開發(fā)商故意引導(dǎo)消費者忽略公攤面積。一般來說開發(fā)商都會在開盤當(dāng)天公示出住宅的公攤比，但都會放在比較不顯眼的位置。

針對房屋買賣過程中容易出現(xiàn)的種種問題，有律師建議消費者在簽訂購房合同時，要讓開發(fā)商出示有關(guān)計算公攤面積的數(shù)據(jù)，包括整幢建筑的建筑面積、套內(nèi)建筑面積之和、不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e等基本數(shù)據(jù)，也可以要求開發(fā)商列明公攤公用建筑面積的具體項目以及各項目的面積。在簽訂面積條款時，特別是有關(guān)共有建筑分?jǐn)偛课蛔兏那闆r，寫細(xì)使用面積、公攤面積、套內(nèi)建筑面積，具體的長度尺寸多少，約定得越詳細(xì)，對購房者就越有利。這樣有利于自己以后進(jìn)行復(fù)核，以明確自身的權(quán)益，保障自己的利益不受損害。

另外，業(yè)主們有權(quán)自查或者聘請律師向設(shè)計單位、規(guī)劃單位、測繪部門等機構(gòu)查閱所購房產(chǎn)的相關(guān)文件，比如最終設(shè)計圖紙或者最終設(shè)計方案、最終面積測量報告、各種數(shù)據(jù)的計算方式及其文件等。

取消公攤面積行不行

有人認(rèn)為：取消了公攤面積，會造成公用部位產(chǎn)權(quán)不明晰，甚至出現(xiàn)“業(yè)主掏錢產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商”的現(xiàn)象。這相對于公攤部分所產(chǎn)生的糾紛更不利于業(yè)主權(quán)益的保護(hù)。但實際上，如果取消公攤面積會造成更大的糾紛，為何發(fā)達(dá)國家沒有一個是按照“建筑面積”買房、賣房的，而都根據(jù)“套內(nèi)建筑面積”或“使用面積”來計價？應(yīng)該都是考慮到了“建筑面積”欺詐的因素。

有人擔(dān)心，降低或取消公攤面積，只計算套內(nèi)面積，可能會影響住宅本身的品質(zhì)，開發(fā)商會忽視公用設(shè)施部位建設(shè)、降低環(huán)境配套等公共公用設(shè)施質(zhì)量，最終會影響到樓梯、走道的寬度以及電梯數(shù)量，居住感覺并不會很好，甚至進(jìn)一步推高房價。但國外成熟的經(jīng)驗表明，在市場經(jīng)濟中，如果開發(fā)商試圖在壓縮公攤面積后占購房者便宜，購房者肯定不會答應(yīng)。為了生存和獲利，開發(fā)商會做出更理性的選擇，根據(jù)市場需要造好房子。

至于降低或取消公攤面積會推高房價，有專家認(rèn)為這是一個數(shù)字上的“面子”問題。從統(tǒng)計房價的角度，通過“建筑面積”這個基數(shù)，的確可以極大地降低“房價”。一般多層住宅的公攤面積約占10%～13%，18層以下的板式住宅公攤約13%～15%，點式樓盤公攤大多在15%～17%，而30層以上的住宅因為電梯數(shù)量增加，公攤通常都在25%左右。如果改成按套內(nèi)建筑面積的計價方式，房價確實會比現(xiàn)在“高”很多。但房價的這種“上漲”是“虛”的，因為壓縮公攤面積或改成按套內(nèi)建筑面積計價造成的價格上漲，本身只是一個數(shù)字問題，并不會真正提高購房者的負(fù)擔(dān)，相反會降低購房者的未來資金壓力。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭曾呼吁，按套內(nèi)面積計價，如果沒有有效的措施來約束開發(fā)商，則公攤面積容易“縮水”，看似保障購房者利益的規(guī)定，最后讓開發(fā)商鉆了空子。

人們期待出臺相關(guān)政策，以保障消費者權(quán)益

誰應(yīng)對“謎”一樣的公攤面積負(fù)責(zé)？有專家認(rèn)為，房產(chǎn)局應(yīng)該對公攤面積負(fù)責(zé)?！胺慨a(chǎn)局對購房者提供房產(chǎn)證，房產(chǎn)證要提供建筑面積、套內(nèi)建筑面積以及公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的具體數(shù)字。房產(chǎn)證是你這套住房交易時的權(quán)威證件，所以房產(chǎn)局應(yīng)對這些數(shù)據(jù)負(fù)責(zé)?！睂＜艺f。

中國消費者協(xié)會律師團的律師邱寶昌說，不動產(chǎn)的買賣預(yù)售合同是備案制，職能部門是要備案的。那么，作為職能部門在備案審查的時候，對不符合備案形式和備案要求的合同，應(yīng)該要求重新備案，或者如實填寫相關(guān)數(shù)據(jù)以后再進(jìn)行備案。而現(xiàn)實生活中我們的職能部門沒有認(rèn)真履行這種監(jiān)管職能，從而導(dǎo)致各種糾紛不斷發(fā)生。

公攤面積是否合理，關(guān)系到市場經(jīng)濟中的公平、公正的問題。當(dāng)然，以目前的形勢，全面取消公攤面積恐怕不能一蹴而就。如今的公攤面積現(xiàn)象之所以會引發(fā)這么多的矛盾，本質(zhì)上缺乏法律法規(guī)清晰的界定，以及與之配套的法律的滯后性，購房者投訴無門，才給了部分利欲熏心的開發(fā)商以可乘之機“打擦邊球”。因此，盡快出臺配套行政法規(guī)，對公攤面積加深規(guī)范，才是當(dāng)務(wù)之急。同時，還要將當(dāng)前《物權(quán)法》關(guān)于私有產(chǎn)權(quán)的諸多綱領(lǐng)性界定細(xì)化，制定針對公攤面積問題的專項行政法規(guī)，從而實現(xiàn)各方權(quán)益的平衡。