新時期土地收購儲備規(guī)范化管理的探討

穆春花

摘 要：隨著城市化進(jìn)程的加快，舊城改造與搬遷、城市擴(kuò)容以及招商引資力度的持續(xù)加強(qiáng)，對于土地資源的需求也呈現(xiàn)出日益增長的發(fā)展趨勢。而這也在一定程度上加劇了城市土地資源緊張的趨勢。所以，加強(qiáng)土地收購儲備規(guī)范化管理工作的力度，深入的分析和研究土地收儲過程中存在的相關(guān)問題，才能在促進(jìn)地方政府土地資產(chǎn)管理與經(jīng)營效率穩(wěn)步提升的基礎(chǔ)上，為城市化建設(shè)的順利進(jìn)行奠定堅實的基礎(chǔ)。文章主要是就新時期土地收購儲備規(guī)范化管理進(jìn)行了分析與研究。

關(guān)鍵詞：土地；儲備；管理

1、我國土地儲備管理運(yùn)行機(jī)制內(nèi)容分析

1.1運(yùn)作主體

雖然城市土地的回收、儲備以及出讓等相關(guān)工作都是在政府主導(dǎo)下進(jìn)行的。但是在實際操作的過程中，政府部門大多采取授權(quán)相應(yīng)土地儲備機(jī)構(gòu)或者公司的方式負(fù)責(zé)土地回收以及儲備的相關(guān)工作[1]。另外，由于不同地區(qū)的城市土地回收與存儲運(yùn)作主體不同，也在一定程度上導(dǎo)致土地資源儲備市場出現(xiàn)了混亂不堪且難以統(tǒng)一管理的現(xiàn)象。

1.2指導(dǎo)機(jī)制

由于城市土地資源儲備管理涉及到規(guī)劃、財政、土地、房屋管理等多個政府職能部門，所以為了確保土地回收、存儲以及出讓工作的順利進(jìn)行，必須加強(qiáng)各部門之間相互協(xié)調(diào)與溝通力度的同時，解決各部門之間存在的矛盾，為土地的合理使用提供積極的建議。

1.3價格機(jī)制

雖然政府是土地儲備管理以及宏觀調(diào)控土地資源開發(fā)與利用的主導(dǎo)者。但是，土地的儲備管理也必須在合理的市場保障制度的推動下，才能最大限度的發(fā)揮出土地資源開發(fā)與利用的經(jīng)濟(jì)利益。所以，政府部門必須在土地儲備管理過程中，嚴(yán)格的按照回收、出讓價格機(jī)制的要求和規(guī)定，根據(jù)土地的功能、位置科學(xué)合理的評估土地的價格，才能在保證土地回收者利益的同時，為健康良好土地儲備工作的開展?fàn)I造良好的氛圍。

1.4約束機(jī)制

對于土地而言，政府處于壟斷地位，因此對于土地的出讓以及土地的回收，政府在其中的作用意義非凡，政府處于一種強(qiáng)制性的狀態(tài)，正是由于這種強(qiáng)制手段，才能更好的約束土地市場的公平競爭，因此，應(yīng)當(dāng)建立完善的監(jiān)督約束機(jī)制，保證土地儲備管理的約束力，使得政府真正的在土地儲備上有真正的話語權(quán)，以此保證土地儲備的有效管理。

1.5收益分配機(jī)制

正是因為政府在土地儲備管理回收和出讓過程中具有絕對的話語權(quán)，所以導(dǎo)致土地的回收與出讓價格出現(xiàn)了不受市場控制的現(xiàn)象。所以，必須以合理的價格回收和出讓土地，才能確保各方利益不受損害。

2、我國土地收購儲備制度發(fā)展現(xiàn)狀

我國現(xiàn)行的土地儲備收購管理制度，經(jīng)過起步階段、推廣階段、發(fā)展階段以及成熟階段的發(fā)展后已經(jīng)逐漸的成熟且完善。土地儲備收購制度的建立和完善，不僅實現(xiàn)了合理協(xié)調(diào)土地存量與增量之間的關(guān)系，而且促進(jìn)了土地使用效率的穩(wěn)步提升，為城市建設(shè)用地供應(yīng)方式的轉(zhuǎn)變提供了統(tǒng)一的渠道，避免了產(chǎn)出效率低、土地出讓權(quán)力濫用現(xiàn)象的出現(xiàn)，為我國城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和發(fā)展的順利進(jìn)行奠定了堅實的基礎(chǔ)[2]。但是，由于現(xiàn)行土地收購儲備制度在實施的過程中，仍然存在著很大不完善的地方，雖然政府部門可以通過直接收購?fù)恋氐姆绞竭M(jìn)行房地產(chǎn)市場的調(diào)控，但是，土地儲備的范圍也只是局限于經(jīng)營性用地，像很多重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地、工業(yè)用地以及公益用地等都沒有包括在內(nèi)。這就導(dǎo)致很多地方政府為了賺取更多的利益，而出現(xiàn)了肆意提高土地出讓價格的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致地區(qū)房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了大幅飆升的現(xiàn)象。

3、優(yōu)化土地收購儲備規(guī)范化管理的措施

3.1制定專業(yè)的土地儲備制度法律

首先，國家必須在相關(guān)法律允許的范圍內(nèi)制定切實可行的土地儲備操作辦法，同時通過電視、廣播等不同的渠道和方式宣傳土地儲備的法律依據(jù)，確保土地使用者明確的了解和掌握土地儲備的相關(guān)制度和規(guī)范。其次，國家立法部門必須加強(qiáng)土地儲備法律體系建立的步伐，才能做到土地儲備有法可依，為徹底解決我國城市土地儲備法律保障制度的缺失奠定堅實的基礎(chǔ)。

3.2土地市場應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)政府的控制

政府壟斷土地一級市場力度加強(qiáng)的最終目的是為了實現(xiàn)土地使用制度改革的基礎(chǔ)上，確保國有土地資產(chǎn)保值增值最重要的手段。所以，政府部門必須通過建立公開、公正、公平土地交易市場的方式，合理的進(jìn)行土地資源配置和使用的優(yōu)化。同時，將土地市場秩序的規(guī)范作為土地壟斷一級市場的重要工作內(nèi)容之一，集中力量發(fā)揮國有土地資產(chǎn)的效益，加強(qiáng)城市土地供應(yīng)規(guī)劃研究的力度，增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控能力，才能在確保土地市場平穩(wěn)運(yùn)行的基礎(chǔ)上，為城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展保駕護(hù)航。

3.3強(qiáng)化土地收購儲備風(fēng)險管理機(jī)制

首先，加大土地市場清理整頓的力度，優(yōu)化現(xiàn)有土地收購儲備環(huán)境。政府部門必須在加大土地市場秩序整頓力度的基礎(chǔ)上，積極的推動土地使用改革制度，明確土地劃撥和使用的范圍，為土地規(guī)劃管理工作的開展?fàn)I造良好的氛圍。其次，通過建立協(xié)調(diào)機(jī)制的方式，加強(qiáng)各部門之間相互協(xié)調(diào)與溝通的力度[3]。由于城市土地的收購、儲備以及供應(yīng)等各方面工作的實施是一個系統(tǒng)而復(fù)雜的工程，再加上其在實際運(yùn)作的過程中，涉及到了土地、房屋、建設(shè)、財政、規(guī)劃等眾多政府部門，所以必須加強(qiáng)各個部門之間相互協(xié)調(diào)與溝通的力度，才能促進(jìn)土地儲備與土地資產(chǎn)運(yùn)營效益的有效提升。

3.4合理規(guī)劃土地儲備，保證和城市發(fā)展相和諧

土地收購工作不僅具有系統(tǒng)性與周期性的特點，同時還應(yīng)保持與城市的同步發(fā)展。所以，在開展土地收購儲備工作的過程中，相關(guān)部門必須對城市長期發(fā)展戰(zhàn)略、城市發(fā)展需求等各方面予以充分的重視，才能確保城市土地收購儲備工作的順利進(jìn)行。此外，在進(jìn)行土地收購儲備規(guī)劃時，必須對土地儲備的規(guī)模予以充分的重視，才能確保土地供需之間的相互平衡，也就是說只有確保土地收購儲備規(guī)劃的科學(xué)性與合理性，才能發(fā)揮出其在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的積極作用。

結(jié)束語

總之，由于土地是人類生存與發(fā)展不可或缺的重要資源。所以，為了促進(jìn)土地利用效率的有效提升，政府部門必須充分發(fā)揮土地收購儲備這一重要的宏觀調(diào)控手段，加快土地使用制度改革的步伐，推動土地收購儲備規(guī)范化管理制度的實施，才能在確保產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)順利實現(xiàn)的基礎(chǔ)上，發(fā)揮出土地收購儲備在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的積極作用。

參考文獻(xiàn)

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