乳山銀灘房產(chǎn)去庫(kù)存的探索

劉偉成

房產(chǎn)庫(kù)存不僅造成資源浪費(fèi)，而且讓房產(chǎn)成了發(fā)展的“包袱”，影響了銀灘人氣的提升，消化庫(kù)存刻不容緩。為此，我市自2012年起就著手尋求破解之道，圍繞盤(pán)活存量與做優(yōu)增量在去庫(kù)存方面做出了積極探索，精心做好去庫(kù)存的“加減乘除”，以期促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康多元發(fā)展。

（一）勤用加法，完善配套，提高性價(jià)比。針對(duì)銀灘常住人口不斷增加、設(shè)施配套不足的問(wèn)題日益凸顯的實(shí)際，乳山不斷完善基礎(chǔ)設(shè)施配套和社區(qū)服務(wù)升級(jí)，在硬件建設(shè)上，先后在銀灘投資50億元，已建成“五橫二十縱”的區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)，完善水、電、路、暖、氣、污水處理等基礎(chǔ)設(shè)施和餐飲、購(gòu)物、金融、物流等公共服務(wù)設(shè)施，實(shí)施了公交一體化，推動(dòng)教育、衛(wèi)生資源逐步向銀灘延伸輻射，新建了二級(jí)乙等綜合性醫(yī)院、省級(jí)規(guī)范化九年一貫制學(xué)校，引進(jìn)了10余家連鎖商超。今年還繼續(xù)投資3.88億元，繼續(xù)用于城市道路、綠化亮化、景觀建設(shè)等基礎(chǔ)設(shè)施及便民利民實(shí)事建設(shè)。在軟環(huán)境建設(shè)上，依托銀灘官方網(wǎng)站，開(kāi)設(shè)“網(wǎng)上社區(qū)”，通過(guò)民生訴求、政策解惑、新聞發(fā)布等板塊，打造以信息化、智能化社會(huì)管理與服務(wù)為一體的新型社區(qū)管理形態(tài)，更好地服務(wù)來(lái)自天南海北的業(yè)主，讓銀灘新居民不出門(mén)就能解決訴求。在此基礎(chǔ)上，乳山還在銀灘開(kāi)通了民生服務(wù)熱線、社區(qū)QQ群、微信群，推進(jìn)管委會(huì)、社區(qū)委員會(huì)、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)“四位一體”共抓共管物業(yè)管理模式，多渠道受理和解決銀灘居民咨詢、求助和投訴。

（二）善用減法，消化庫(kù)存，減少空置率。針對(duì)銀灘已售的部分樓房因業(yè)戶只是用來(lái)投資或短期度假造成整棟或大部分空置的實(shí)際，采取“盤(pán)活存量”的理念，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)將閑置房產(chǎn)資源向?qū)I(yè)養(yǎng)生養(yǎng)老養(yǎng)中心轉(zhuǎn)型，引進(jìn)專業(yè)養(yǎng)生養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，通過(guò)整棟返租、統(tǒng)一改造，與專業(yè)酒店管理公司、健康公司和物業(yè)服務(wù)公司聯(lián)合經(jīng)營(yíng)等方式，挖掘閑置房產(chǎn)二次利用價(jià)值，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)去庫(kù)存方式多元化，進(jìn)一步聚集了銀灘的“人氣”，提高了空置房的入住率。目前成功引進(jìn)了福星老年公寓、愛(ài)之源國(guó)際養(yǎng)生中心、北京太陽(yáng)城等多家大型專業(yè)養(yǎng)生養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，總床位達(dá)3000多張，平均入住率達(dá)60%。利用原乳山國(guó)際康復(fù)中心閑置房產(chǎn)，引進(jìn)專業(yè)養(yǎng)生養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)了老來(lái)樂(lè)老年公寓項(xiàng)目，盤(pán)活閑置房產(chǎn)面積2萬(wàn)平方米。加快推進(jìn)中信生態(tài)環(huán)境科技發(fā)展公司、德國(guó)海納康復(fù)醫(yī)院等健康養(yǎng)生機(jī)構(gòu)達(dá)成的合作協(xié)議，預(yù)計(jì)3年內(nèi)專業(yè)養(yǎng)生養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將達(dá)到10家，總床位數(shù)可突破1萬(wàn)張。引導(dǎo)企業(yè)轉(zhuǎn)變思路，變單建公寓為團(tuán)購(gòu)閑置房產(chǎn)，通過(guò)招商引資引進(jìn)發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)，加大存量房產(chǎn)地產(chǎn)的再利用，實(shí)現(xiàn)資源整合利用和產(chǎn)業(yè)培育并舉。目前利用原福如東海百花長(zhǎng)廊閑置房產(chǎn)，改造建設(shè)了福如東海皮草城，盤(pán)活房地產(chǎn)面積6.3萬(wàn)平方米；通過(guò)建設(shè)電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園基地，盤(pán)活德泰銀海物流商貿(mào)城閑置房產(chǎn)3萬(wàn)平方米。創(chuàng)新實(shí)行“互聯(lián)網(wǎng)+租房”模式，將閑置房產(chǎn)資源以股份的形式交給專業(yè)房產(chǎn)租賃電商，租賃電商以網(wǎng)上租賃的方式，依靠穩(wěn)定的客源保證收益并與業(yè)主分紅。目前已與想住哪住哪網(wǎng)合作，在濱海新區(qū)益天小區(qū)試點(diǎn)，租賃了20套住房作為樣板房，統(tǒng)一改造后在網(wǎng)上租賃，預(yù)計(jì)項(xiàng)目一期將盤(pán)活1000套住房。探索保障房消化新途徑，采取貨幣化安置的方式，完成了74戶棚改項(xiàng)目貨幣補(bǔ)償，有3個(gè)片區(qū)、264戶確定購(gòu)買存量房安置。依托銀灘區(qū)域大量中小戶型房源優(yōu)勢(shì)，采取以房抵費(fèi)、政府回購(gòu)的方式，在銀灘碧海苑小區(qū)購(gòu)買了220套小戶型住宅，作為乳山市的公共租賃住房試點(diǎn)。

（三）巧用乘法，乘勢(shì)借力，發(fā)展大健康產(chǎn)業(yè)。依托乳山銀灘得天獨(dú)厚的山、海、灘、島、灣等天然旅游資源，搭建服務(wù)宣傳活動(dòng)平臺(tái)，提升大健康品牌影響力。先后承辦了首屆中國(guó)國(guó)際健康幸福大會(huì)、中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新模式高峰論壇、山東省第三屆長(zhǎng)壽與健康理論研討會(huì)等活動(dòng)，進(jìn)一步擦亮了“養(yǎng)老之都、養(yǎng)生天堂”品牌。以發(fā)展健康產(chǎn)業(yè)體系為抓手，研究制定了健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)施意見(jiàn)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，構(gòu)筑起了以海灣新城、新興產(chǎn)業(yè)園為核心區(qū)的“一區(qū)、兩翼、T型延展”空間格局結(jié)構(gòu)，培育發(fā)展健康營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)品、健康生物制藥、健康產(chǎn)品制造、健康文化旅游、健康保健管理等六大健康產(chǎn)業(yè)，形成了以康輝生物、帕斯砜新材料、溫喜生物、海大生物等高新企業(yè)為主體的高端健康產(chǎn)品制造產(chǎn)業(yè)，以中魯果汁、華隆食品、富地漁具等傳統(tǒng)企業(yè)為主體的健康食品和健康管理產(chǎn)業(yè)，與養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、休閑旅游產(chǎn)業(yè)形成互促互進(jìn)的健康產(chǎn)業(yè)體系，構(gòu)建起“大健康、全鏈條”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，激發(fā)了潛在購(gòu)買力，進(jìn)一步帶動(dòng)消化了庫(kù)存。借政策之力，變房產(chǎn)“包袱”為財(cái)富。在中韓自貿(mào)區(qū)地方經(jīng)濟(jì)合作示范區(qū)和國(guó)家服務(wù)貿(mào)易創(chuàng)新試點(diǎn)城市兩大政策疊加效應(yīng)的基礎(chǔ)上，搶抓發(fā)展機(jī)遇，按照全域產(chǎn)業(yè)健康化的發(fā)展理念，規(guī)劃建設(shè)了中韓合作健康產(chǎn)業(yè)示范園，打造國(guó)內(nèi)知名的健康養(yǎng)生養(yǎng)老福地為契機(jī)，引導(dǎo)銀灘內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通過(guò)與外合作、轉(zhuǎn)型增設(shè)等方式，培育了東方國(guó)際養(yǎng)生園、老來(lái)樂(lè)老年公寓、頤和山水人家、老年養(yǎng)護(hù)中心等一批社會(huì)資本參與的高端養(yǎng)生養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，東方國(guó)際養(yǎng)生園榮獲“全國(guó)智能化養(yǎng)老實(shí)驗(yàn)基地”稱號(hào)，先后引進(jìn)了韓國(guó)米酒和養(yǎng)顏面膜、山東（澳大利亞）麥克酒業(yè)蘋(píng)果酒等項(xiàng)目。今年在韓國(guó)舉辦了以健康產(chǎn)業(yè)招商為主要內(nèi)容的宣傳推介會(huì)，達(dá)成了韓國(guó)KCI公司化妝品、V7電商平臺(tái)等一批意向項(xiàng)目，與韓國(guó)安世醫(yī)院、海立方水上樂(lè)園、世界文化奧林匹克促進(jìn)委員會(huì)達(dá)成合作協(xié)議，夯實(shí)了產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，助推房地產(chǎn)去庫(kù)存。

（四）多用除法，做優(yōu)增量，壓減新生庫(kù)存。著眼于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，叫停傳統(tǒng)意義上的海景房開(kāi)發(fā)，并沒(méi)有一味打壓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，而是通過(guò)“做優(yōu)增量”，堅(jiān)持把培育養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為工作重點(diǎn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)告別原來(lái)“蓋房賣房”的簡(jiǎn)單粗放式開(kāi)發(fā)思路，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展。通過(guò)引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商調(diào)整建設(shè)規(guī)劃或進(jìn)行改造，建設(shè)社區(qū)會(huì)所、醫(yī)療中心、配餐中心、護(hù)理機(jī)構(gòu)等專業(yè)機(jī)構(gòu)，完善無(wú)障礙路徑、多功能電梯、多點(diǎn)報(bào)警求救、防風(fēng)雨連廊等設(shè)施，增強(qiáng)房產(chǎn)的特異性和功能性，提高新建房產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注度和銷售率；對(duì)因資金鏈斷裂、短缺等原因造成的部分房產(chǎn)爛尾，乳山積極扶持和引進(jìn)資本接手房地產(chǎn)公司盤(pán)活爛尾資產(chǎn)，從根源上降低生成新庫(kù)存的概率。同時(shí)，積極推動(dòng)部分有能力、有條件企業(yè)與國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作，以產(chǎn)權(quán)式度假公寓和分權(quán)式度假酒店等形式，進(jìn)行異地互動(dòng)養(yǎng)老，最大限度地放大環(huán)境優(yōu)勢(shì)，增加客源。目前，已經(jīng)盤(pán)活了銀龍灣、海晶城等爛尾樓盤(pán)，東方國(guó)際養(yǎng)生園與北京太陽(yáng)城合作，引進(jìn)日本、臺(tái)灣先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，做活養(yǎng)老和醫(yī)療兩篇文章，建設(shè)了智能化的高科技物聯(lián)網(wǎng)養(yǎng)老平臺(tái)，發(fā)展了老年公寓、老年醫(yī)學(xué)研究院、康復(fù)保健中心、美食街等項(xiàng)目，形成了專業(yè)機(jī)構(gòu)、社區(qū)居家、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、異地互動(dòng)等多種養(yǎng)生養(yǎng)老發(fā)展模式。融入養(yǎng)生養(yǎng)老元素后，乳山銀灘周邊的新建居住區(qū)每年都增加常住人口1萬(wàn)多人。

（作者單位：中共乳山市委黨校）