我國(guó)以房養(yǎng)老的可行性分析

張莎莎

摘 要：隨著我國(guó)進(jìn)入加速人口老齡化的行列，老年人養(yǎng)老壓力不斷增大，社會(huì)養(yǎng)老金只能滿足退休人員的基本生活，很難進(jìn)一步提高生活水平和質(zhì)量，單靠養(yǎng)老金已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代社會(huì)的養(yǎng)老需求。如何緩解養(yǎng)老壓力，發(fā)展多樣化的養(yǎng)老形式就成為了亟待解決的問(wèn)題，而以房養(yǎng)老作為新的養(yǎng)老模式也越來(lái)越受到社會(huì)各界的關(guān)注，但是中國(guó)發(fā)展以房養(yǎng)老可能會(huì)存在許多問(wèn)題，本文就以房養(yǎng)老是否可行這一問(wèn)題，從產(chǎn)權(quán)理論視角進(jìn)行了分析，認(rèn)為以房養(yǎng)老實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)權(quán)交易行為，能夠優(yōu)化老人財(cái)產(chǎn)的配置。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；產(chǎn)權(quán)交易

以房養(yǎng)老是指老人將自有房屋的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行抵押，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式，在老人去世后，銀行或保險(xiǎn)公司收回住房使用權(quán)。國(guó)際上通常把60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到 7%作為國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老齡化社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)早在 2001年就進(jìn)入了老齡化社會(huì)，2013年底我國(guó)60周歲及以上人口占總?cè)丝诘?14.9%，65周歲及以上人口占總?cè)丝诘?.7%，有關(guān)專(zhuān)家預(yù)計(jì)，到2050年我國(guó)老齡人口將達(dá)到總?cè)丝跀?shù)的三分之一，可見(jiàn)我國(guó)正處于加速人口老齡化的背景下?；谖覈?guó)人口加速老齡化、家庭結(jié)構(gòu)變化、年輕人養(yǎng)老壓力大、空巢老人不斷增加的背景，為了緩解老年人養(yǎng)老壓力，補(bǔ)充養(yǎng)老方式，我國(guó)政府也將發(fā)展以房養(yǎng)老模式提上日程，努力在我國(guó)早日實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老制度的健康有序發(fā)展。

但要發(fā)展好以房養(yǎng)老模式，需解決三個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：觀念的轉(zhuǎn)變；房產(chǎn)換來(lái)的資金是否足夠支付養(yǎng)老所需；房產(chǎn)處理以后老人能否安居。從目前已有的幾個(gè)試點(diǎn)狀況來(lái)看，均沒(méi)有取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。故有學(xué)者認(rèn)為把以房養(yǎng)老作為一種養(yǎng)老方式有一定的局限性，最早提出以房養(yǎng)老的孟曉蘇就認(rèn)為，以房養(yǎng)老屬于一種小范圍的養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，更適合無(wú)直系繼承人的老人，比如失獨(dú)者和丁克家庭等。這一觀點(diǎn)有一定的道理，但也縮小了這一方式適用的對(duì)象；也有人認(rèn)為推行以房養(yǎng)老有現(xiàn)實(shí)意義，應(yīng)積極引導(dǎo)實(shí)施。本文試圖從產(chǎn)權(quán)理論視角對(duì)以房養(yǎng)老的可行性加以討論。

1 以房養(yǎng)老實(shí)質(zhì)上是一種產(chǎn)權(quán)交易

住房作為一種商品，價(jià)格因供求力量的變化而波動(dòng)，近年來(lái)伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不斷升值。根本而言，人口流入地區(qū)房產(chǎn)需求旺盛，房?jī)r(jià)抬升，反之則降低。我國(guó)困于人多地少的現(xiàn)實(shí)，房屋建筑面積不可能大范圍擴(kuò)張，房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)遠(yuǎn)走勢(shì)對(duì)養(yǎng)老很有利。尤其是城市中心地段、商業(yè)價(jià)值較高的房屋，土地和房屋不斷增值，但資本升值不能為老人提供他們所需要的醫(yī)療服務(wù)、生活護(hù)理、陪伴等服務(wù)，如果僅僅用來(lái)居住就造成資源的浪費(fèi)。

以房養(yǎng)老的實(shí)質(zhì)，就是以房屋置換為養(yǎng)老服務(wù)，是一種產(chǎn)權(quán)交易，主要形式是“養(yǎng)老房屋倒按揭”。但現(xiàn)實(shí)操作中存在一些問(wèn)題：養(yǎng)老房往往在城郊，醫(yī)療設(shè)施配套不夠，“養(yǎng)老地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)不到位，限制了這種養(yǎng)老方式的開(kāi)展。借鑒香港的“長(zhǎng)者安居樂(lè)計(jì)劃”，廣州擬通過(guò)引入社會(huì)資本，為空巢老人建養(yǎng)老社區(qū)，采用產(chǎn)權(quán)置換的方式，讓老人在社區(qū)里享受優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)。其合理性就在于以政府的社會(huì)福利支出形式，既有利于培育養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，又帶動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的完善。

2 影響以房養(yǎng)老開(kāi)展的幾個(gè)因素

有學(xué)者指出傳統(tǒng)觀念根深蒂固、推行機(jī)構(gòu)公信力不高、房屋評(píng)估欠科學(xué)、養(yǎng)老設(shè)施不完善、參與條件苛刻等，阻礙了以房養(yǎng)老的實(shí)施。這些問(wèn)題有待今后的制度完善，以培育和開(kāi)發(fā)養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)。就現(xiàn)實(shí)而言，影響和阻礙以房養(yǎng)老開(kāi)展的重要因素有以下幾個(gè)：

首先，房地產(chǎn)價(jià)格的不穩(wěn)定性，承辦貸款的銀行面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)城鎮(zhèn)發(fā)展不平衡、城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)等成就了城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格居高不下。當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫破滅論與城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲論都不利于以房養(yǎng)老的推進(jìn)，因?yàn)槌修k房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的銀行難以回避價(jià)格巨變的風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)交易面臨著很大的不確定性，交易成本偏高。

其次，產(chǎn)權(quán)期限問(wèn)題。我國(guó)住宅用地使用權(quán)期限為70年，雖《物權(quán)法》明文規(guī)定了這類(lèi)地產(chǎn)期滿后自動(dòng)續(xù)期，但沒(méi)有出臺(tái)具體的操作規(guī)程，使金融機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)持有人都無(wú)法進(jìn)入以房養(yǎng)老的市場(chǎng)。這些問(wèn)題需盡快解決。

再次，以房養(yǎng)老市場(chǎng)的主體有失規(guī)范。政府鼓勵(lì)非營(yíng)利性組織、金融機(jī)構(gòu)等社會(huì)資金參與興辦養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，政府從土地劃撥、稅收、水電等方面給予支持。但這些參與機(jī)構(gòu)是否能夠提供合格養(yǎng)老服務(wù)實(shí)踐中提供養(yǎng)老的機(jī)構(gòu)無(wú)法取得老人的信任，于是老人寧可獨(dú)自居家養(yǎng)老。還有些地產(chǎn)商以養(yǎng)老房為名取得各種優(yōu)惠支持，卻興商業(yè)地產(chǎn)之實(shí)，賺取高額利潤(rùn)。必須盡快規(guī)范參與養(yǎng)老服務(wù)主體的行為，提供合格的養(yǎng)老服務(wù)供給。

3 政策建議

以房養(yǎng)老既是解決我國(guó)當(dāng)前“未富先老”壓力的制度創(chuàng)新，也是滿足多層次的養(yǎng)老服務(wù)需求的重要方式。但它在我國(guó)屬于新生事物，且有悖于我國(guó)傳統(tǒng)的價(jià)值觀念，實(shí)踐表明這一養(yǎng)老方式的開(kāi)展還需在政策方面予以支持。

3.1培育養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)

以產(chǎn)業(yè)培育的思路逐漸完善制度規(guī)則，規(guī)范參與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)行為，在市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中優(yōu)先扶持規(guī)范的運(yùn)作組織發(fā)展壯大；培育專(zhuān)業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)人才，改善服務(wù)質(zhì)量，支持開(kāi)發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品；逐步完善配套制度，降低收益的不確定性，減少產(chǎn)權(quán)交易成本，使以房養(yǎng)老真正成為一個(gè)改善養(yǎng)老服務(wù)的重要方式，拓展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間。

3.2政府、市場(chǎng)和社會(huì)組織等力量的協(xié)調(diào)

合理界定政府、市場(chǎng)與社會(huì)組織的職責(zé)邊界，激發(fā)多方力量，合力改善社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)。養(yǎng)老所需的基本醫(yī)療和基本生活保障應(yīng)由政府承擔(dān)，支持社會(huì)公益組織提供專(zhuān)業(yè)性和有針對(duì)性的養(yǎng)老服務(wù)，高收入群體的個(gè)性化養(yǎng)老需求由營(yíng)利性的商業(yè)養(yǎng)老組織來(lái)滿足；同時(shí)建立評(píng)估養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的機(jī)構(gòu)，促進(jìn)形成公辦民營(yíng)或者政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，優(yōu)勝劣汰，鼓勵(lì)社會(huì)資金投入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

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