住房保障資源市場(chǎng)化配置的博弈分析

鄭 華，黃冬登

(安徽農(nóng)業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，安徽 合肥 230036)

一、引 言

任何國(guó)家的住房保障制度都需要解決住房保障資源與保障對(duì)象的匹配問(wèn)題。就世界范圍來(lái)看，將保障資源配置給保障對(duì)象主要有供給方補(bǔ)貼和需求方補(bǔ)貼兩種路徑。目前存在著從供給方補(bǔ)貼到需求方補(bǔ)貼的趨勢(shì)，且主要實(shí)行需求方補(bǔ)貼。從2014 年起，我國(guó)的住房保障也逐漸形成需求方補(bǔ)貼為主的局面。

解決需求端補(bǔ)貼情況下住房保障資源與保障對(duì)象的匹配問(wèn)題包括兩個(gè)方面，即保障對(duì)象的確定和如何將合理的補(bǔ)貼資源配置給合適的保障對(duì)象?？疾鞖W美發(fā)達(dá)國(guó)家的住房保障制度發(fā)現(xiàn)，不管是弗里德曼所稱的自由市場(chǎng)模式，還是歐洲社會(huì)市場(chǎng)模式，這些國(guó)家在處理向誰(shuí)提供補(bǔ)貼和如何將補(bǔ)貼資源配置給保障對(duì)象問(wèn)題上，都是通過(guò)行政手段識(shí)別住房保障對(duì)象，并將適宜的保障資源分配給住房保障對(duì)象的。而本文所稱住房保障資源市場(chǎng)化配置是住房保障市場(chǎng)上住房保障資源與保障對(duì)象的自動(dòng)匹配。自動(dòng)匹配是政府通過(guò)設(shè)計(jì)社會(huì)公眾參與競(jìng)爭(zhēng)住房保障資源的參與約束條件，參與者能夠在參與約束條件下，在住房保障市場(chǎng)上根據(jù)成本和收益的權(quán)衡，自主決定是否參與住房保障資源競(jìng)爭(zhēng)以及競(jìng)爭(zhēng)多大的住房保障資源。在自動(dòng)匹配過(guò)程中，政府并不干預(yù)誰(shuí)成為保障對(duì)象，而是由保障對(duì)象自己來(lái)選擇；不同保障水平的保障資源與不同保障對(duì)象的匹配也不是由政府通過(guò)行政手段配置，而是由保障對(duì)象自主選擇適合自己保障水平的保障資源。這種自動(dòng)匹配能夠在住房保障市場(chǎng)上通過(guò)市場(chǎng)參與者自主選擇，使真正需要住房保障制度支持的人群從整個(gè)人群中分離出來(lái)，而住房保障非目標(biāo)群體主動(dòng)退出住房保障資源的競(jìng)爭(zhēng)，并且這些目標(biāo)群體能夠根據(jù)自身住房支付能力選擇恰當(dāng)?shù)淖》勘Ｕ腺Y源，達(dá)到住房保障資源與住房保障政策意向人群“對(duì)號(hào)入座”的效果。

如何實(shí)現(xiàn)住房保障資源的市場(chǎng)化配置？有學(xué)者提出“自動(dòng)定位機(jī)制”[1]，陳標(biāo)討論了依靠行政手段完善住房保障對(duì)象信號(hào)甄別機(jī)制問(wèn)題[2]，王之等分析了高收入者自發(fā)選擇進(jìn)入高檔房屋市場(chǎng)而不進(jìn)入保障房市場(chǎng)的實(shí)現(xiàn)條件[3]。在上述研究基礎(chǔ)上，本文運(yùn)用博弈論方法進(jìn)一步研究我國(guó)住房保障市場(chǎng)上住房保障資源與保障對(duì)象的自動(dòng)匹配問(wèn)題。

二、 研究設(shè)計(jì)

(一)研究設(shè)定

為便于下文的討論，先作如下設(shè)定：

1.本文以我國(guó)主要家庭結(jié)構(gòu)類型三口之家為例討論住房保障資源市場(chǎng)化配置問(wèn)題。三口之家的家庭可以根據(jù)其住房支付能力分為住房非困難群體(如有能力支付65平米以上住房費(fèi)用)和住房困難群體。住房困難群體又分為兩個(gè)部分，即住房相對(duì)困難者和住房絕對(duì)困難者。

2.政府住房保障政策的目的在于幫助住房困難群體解決居住問(wèn)題，因此政策的意向目標(biāo)是住房困難群體，包括住房相對(duì)困難者和住房絕對(duì)困難者。

3.政府住房保障資源的配置是選擇市場(chǎng)化模式而非通過(guò)行政配置模式，因此政府不為住房保障資源配置去專門搜集申請(qǐng)者的家庭財(cái)富、收入水平等信息。

4.政府對(duì)于住房保障資源申請(qǐng)者除了有戶籍、年齡及婚姻情況、是否有產(chǎn)權(quán)住房等限制外，幾乎對(duì)所有的申請(qǐng)者開放。由于上述限制完全可以通過(guò)現(xiàn)有的信息系統(tǒng)查詢，因而難以偽裝，因此不會(huì)存在非戶籍人口等來(lái)申請(qǐng)。上述這些規(guī)定符合自動(dòng)匹配的原則。

5.政府要求申請(qǐng)者必須是住房困難群體，但政府不審查申請(qǐng)者是否能夠依靠自己的力量通過(guò)住房市場(chǎng)解決自身的住房問(wèn)題，因此理論上任何符合戶籍等要求的人群都可以偽裝住房困難群體來(lái)申請(qǐng)住房保障資源。

6.申請(qǐng)者可以根據(jù)自己的需要選擇城市中的任何區(qū)域位置的住房。當(dāng)然為了降低住房保障成本，政府可以規(guī)定最高住房補(bǔ)貼(這種住房補(bǔ)貼可以保證住房困難者在城市較好的地段獲得不錯(cuò)的住房，但是不可能獲得豪華裝修的住房)。

7.政府為實(shí)現(xiàn)住房保障資源匹配給最需要的申請(qǐng)者，將住房保障資源按照大面積低補(bǔ)貼、小面積高補(bǔ)貼的原則進(jìn)行多種組合。但為了研究的方便，本文假定只有兩種組合即大面積低補(bǔ)貼組合和小面積高補(bǔ)貼組合。

(二)研究假說(shuō)

本文運(yùn)用博弈論的方法討論住房保障市場(chǎng)上住房保障資源與住房保障對(duì)象自動(dòng)匹配能否實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題，這就需要討論住房保障資源市場(chǎng)化配置情況下住房保障市場(chǎng)會(huì)不會(huì)存在錯(cuò)配問(wèn)題：一是住房保障非目標(biāo)群體競(jìng)爭(zhēng)并獲得了住房保障資源；二是住房相對(duì)困難者競(jìng)爭(zhēng)并獲得了小面積高補(bǔ)貼住房保障資源組合，而住房絕對(duì)困難者獲得大面積低補(bǔ)貼住房保障資源組合。如果證明了住房保障市場(chǎng)可以避免這兩個(gè)錯(cuò)配，那么就證明了自動(dòng)匹配是能夠?qū)崿F(xiàn)的。由于對(duì)第二個(gè)錯(cuò)配問(wèn)題的證明可以符合邏輯地拓展到對(duì)第一個(gè)問(wèn)題的證明，如將整個(gè)人群分為非目標(biāo)群體(可類比于住房相對(duì)困難者)和目標(biāo)群體(可類比于住房絕對(duì)困難者)，非目標(biāo)群體放棄競(jìng)爭(zhēng)住房保障資源(可類比于競(jìng)爭(zhēng)大面積低補(bǔ)貼組合)，目標(biāo)群體競(jìng)爭(zhēng)住房保障資源(可類比于競(jìng)爭(zhēng)小面積高補(bǔ)貼組合)。因此，本研究著重討論住房保障資源的合理配置問(wèn)題的第二個(gè)方面。第二個(gè)方面也包括兩個(gè)問(wèn)題：一是在住房保障市場(chǎng)，住房相對(duì)困難者在政府設(shè)定的住房保障資源競(jìng)爭(zhēng)者參與約束條件下，不會(huì)申請(qǐng)競(jìng)爭(zhēng)小面積高補(bǔ)貼住房保障資源組合，而是申請(qǐng)競(jìng)爭(zhēng)大面積低補(bǔ)貼住房保障資源組合；二是在住房保障市場(chǎng)，住房絕對(duì)困難者在政府設(shè)定的住房保障資源競(jìng)爭(zhēng)者參與約束條件下，不會(huì)申請(qǐng)競(jìng)爭(zhēng)大面積低補(bǔ)貼住房保障資源組合，而是申請(qǐng)競(jìng)爭(zhēng)小面積高補(bǔ)貼住房保障資源組合。

(三)博弈前提

關(guān)于政府：政府提供的住房保障資源分為大面積低補(bǔ)貼組合(記為BL)和小面積高補(bǔ)貼組合(記為SH)，補(bǔ)貼的市場(chǎng)價(jià)值分別為、W、V，且V>W；關(guān)于申請(qǐng)者：申請(qǐng)者申請(qǐng)住房保障資源組合BL則能享受住房保障福利價(jià)值為W，申請(qǐng)者申請(qǐng)住房保障資源組合SH則能享受住房保障福利價(jià)值為V，同樣V>W。此外，政府為住房困難者提供住房保障支持，政府獲得的收益也就是住房困難者通過(guò)住房保障支持獲得的利益，這兩者的價(jià)值一致，且V>W。政府公平地對(duì)待申請(qǐng)者，不以家庭收入高低等其他因素作為住房保障資源競(jìng)爭(zhēng)排序的參考。即使政府了解競(jìng)爭(zhēng)者收入分布情況，仍然按照政府占優(yōu)策略執(zhí)行。

給定以上博弈前提后，就要討論住房保障資源市場(chǎng)化配置情況下住房保障市場(chǎng)會(huì)不會(huì)存在錯(cuò)配問(wèn)題，即住房相對(duì)困難者(H)申請(qǐng)并獲得了組合SH，住房絕對(duì)困難者(L)獲得組合BL。如果證明了住房保障市場(chǎng)可以避免這個(gè)錯(cuò)配，也就證明了住房保障資源與住房保障對(duì)象能夠?qū)崿F(xiàn)自動(dòng)匹配。

三、 博弈分析

(一)博弈要素

1.博弈參與者為政府和住房保障資源申請(qǐng)者兩方(絕對(duì)困難者和相對(duì)困難者)。

2.雙方博弈策略為：政府選擇提供組合SH或者組合BL兩種策略，申請(qǐng)者選擇是否老實(shí)申請(qǐng)兩類組合，即選擇是否偽裝兩種策略。

3.博弈結(jié)束后雙方得益的確定。政府的得益：小面積高補(bǔ)貼組合SH實(shí)現(xiàn)社會(huì)價(jià)值V，大面積低補(bǔ)貼組合BL實(shí)現(xiàn)社會(huì)價(jià)值W；申請(qǐng)者的得益：申請(qǐng)者獲得小面積高補(bǔ)貼組合SH享受高福利價(jià)值V，申請(qǐng)者獲得大面積低補(bǔ)貼組合BL享受低福利價(jià)值W。

(二)博弈類型

在該博弈過(guò)程中，博弈雙方策略選擇不一定同時(shí)做出，因而是動(dòng)態(tài)博弈。在該動(dòng)態(tài)博弈過(guò)程中，申請(qǐng)者知道自己屬于H還是屬于L，但是政府不知道，申請(qǐng)者可以選擇偽裝或不偽裝，這時(shí)申請(qǐng)者是完美信息博弈方，政府是不完美信息博弈方，因而該博弈是不完美信息動(dòng)態(tài)博弈。在住房保障資源的申請(qǐng)競(jìng)爭(zhēng)中，可能存在住房相對(duì)困難者H偽裝住房絕對(duì)困難者L申請(qǐng)組合SH的情況或住房絕對(duì)困難者L偽裝住房相對(duì)困難者H申請(qǐng)組合BL的情況，這里將偽裝成本記為C(這兩個(gè)成本本應(yīng)是不一樣的，但通過(guò)后文博弈分析可知絕對(duì)困難者L并不會(huì)選擇偽裝成相對(duì)困難者H，故此處統(tǒng)一記為C)。在住房保障資源配置結(jié)束后，雙方得益確定：政府組合SH實(shí)現(xiàn)社會(huì)價(jià)值為V，組合BL實(shí)現(xiàn)社會(huì)價(jià)值為W；申請(qǐng)者獲得組合SH享受福利為V，獲得組合BL享受福利為W，因而該博弈是完全信息博弈。 總之，該博弈是完全但不完美信息動(dòng)態(tài)博弈。

(三)博弈擴(kuò)展形

該博弈擴(kuò)展形如圖1：

圖1 基于面積-補(bǔ)貼組合的博弈擴(kuò)展形圖

基于面積-補(bǔ)貼組合的住房保障資源博弈擴(kuò)展形說(shuō)明如下：

博弈第一階段：申請(qǐng)者知道自己實(shí)際情況(即屬于H還是屬于L)，但政府不知道。

博弈第二階段：在政府公布申請(qǐng)資格后，申請(qǐng)者參與住房保障資源申請(qǐng)，并且無(wú)論是絕對(duì)困難者還是相對(duì)困難者均可以選擇承認(rèn)自己實(shí)際情況或者選擇偽裝。偽裝有兩種情況：第一種情況是相對(duì)困難者H偽裝成絕對(duì)困難者L，第二種情況是絕對(duì)困難者L偽裝成相對(duì)困難者H。老實(shí)承認(rèn)不需要花費(fèi)任何代價(jià)，選擇偽裝需要付出偽裝成本C。同時(shí)，為了博弈擴(kuò)展形表示清晰，筆者在此將相對(duì)困難者老實(shí)承認(rèn)自己是相對(duì)困難者記為“叫高”(即不偽裝)，絕對(duì)困難者偽裝成相對(duì)困難者也記為“叫高”；相對(duì)困難者偽裝成絕對(duì)困難者記為“叫低”，絕對(duì)困難者老實(shí)承認(rèn)自己是絕對(duì)困難者記為“叫低”。

博弈第三階段：政府根據(jù)申請(qǐng)者選擇(或發(fā)出的信號(hào))執(zhí)行占優(yōu)策略，配給組合BL給叫高申請(qǐng)者(不論是否偽裝)，配給組合SH給叫低申請(qǐng)者(不論是否偽裝)。

最下一行的括號(hào)內(nèi)數(shù)字表示在該兩博弈方選擇的策略組合下的得益情況。括號(hào)內(nèi)第一個(gè)數(shù)字表示申請(qǐng)者收益，第二個(gè)數(shù)字表示政府收益。從左到右依次解釋如下：

(W，W)——相對(duì)困難者選擇老實(shí)承認(rèn)自己是相對(duì)困難者即叫高，政府執(zhí)行占優(yōu)策略，對(duì)于叫高申請(qǐng)者配給組合BL，申請(qǐng)者享受福利為W，政府實(shí)現(xiàn)組合BL的社會(huì)價(jià)值為W；

(0，0)——相對(duì)困難者選擇老實(shí)承認(rèn)自己是相對(duì)困難者即叫高，政府執(zhí)行占優(yōu)策略，申請(qǐng)者不能申請(qǐng)到組合SH，因而無(wú)法享受該住房保障組合福利即得益為0，政府也無(wú)法實(shí)現(xiàn)任何社會(huì)價(jià)值即得益為0；

(W-C，W)——絕對(duì)困難者選擇偽裝成相對(duì)困難者即叫高，政府執(zhí)行占優(yōu)策略，對(duì)于叫高申請(qǐng)者配給組合BL，申請(qǐng)者享受福利為W，但是付出偽裝成本C，因而最終享受福利價(jià)值為W-C，政府實(shí)現(xiàn)組合BL的社會(huì)價(jià)值為W；

(-C，0)——絕對(duì)困難者選擇偽裝成相對(duì)困難者即叫高，政府執(zhí)行占優(yōu)策略，申請(qǐng)者無(wú)法申請(qǐng)到組合SH，因而無(wú)法享受該住房保障組合福利反而損失了偽裝成本，因而得益為-C；政府也無(wú)法實(shí)現(xiàn)任何社會(huì)價(jià)值即得益為0；

(-C，0)——相對(duì)困難者選擇偽裝成絕對(duì)困難者即叫低，政府執(zhí)行占優(yōu)策略，申請(qǐng)者無(wú)法申請(qǐng)到組合BL，因而無(wú)法享受該住房保障組合福利反而損失了偽裝成本，因而得益為-C；政府也無(wú)法實(shí)現(xiàn)任何社會(huì)價(jià)值即得益為0；

(V-C，V)——相對(duì)困難者選擇偽裝成絕對(duì)困難者即叫低，政府執(zhí)行占優(yōu)策略，對(duì)于叫低申請(qǐng)者配給組合SH，申請(qǐng)者享受福利價(jià)值為V但損失偽裝成本C，因而最終得益為V-C，政府實(shí)現(xiàn)組合SH的社會(huì)價(jià)值為V；

(0，0)——絕對(duì)困難者選擇老實(shí)承認(rèn)自己是絕對(duì)困難者即叫低，政府執(zhí)行占優(yōu)策略，申請(qǐng)者無(wú)法申請(qǐng)到組合BL，因而無(wú)法享受該住房保障組合福利即得益為0；政府也無(wú)法實(shí)現(xiàn)任何社會(huì)價(jià)值即得益為0；

(V，V)——絕對(duì)困難者選擇老實(shí)承認(rèn)自己是絕對(duì)困難者即叫低，政府執(zhí)行占優(yōu)策略，對(duì)于叫低申請(qǐng)者配給組合SH，申請(qǐng)者享受福利為V，政府實(shí)現(xiàn)組合SH的社會(huì)價(jià)值為V。

(四) 基于逆推歸納法的博弈分析

1.政府的選擇。政府給定占優(yōu)策略，若申請(qǐng)者叫高，則政府配給組合BL，期望得益為：

p(H|H*)·W+p(L|H*)·W=W·p(H|H*)……(1.1)；

若申請(qǐng)者叫高，則政府配給組合SH，期望得益為：

p(H|H*)·0+p(L|H*)·0=0……(1.2)；

若申請(qǐng)者叫低，則政府配給組合BL，期望得益為：

p(H|L*)·0+p(L|L*)·0=0……(1.3)；

若申請(qǐng)者叫低，則政府配給組合，期望得益為：

p(H|L*)·V+p(L|L*)·V=p(H|L*)·V+V……(1.4)。

其中，p(H|H*)表示叫高的申請(qǐng)者真實(shí)地來(lái)于相對(duì)困難者的概率，p(L|H*)表示叫高的申請(qǐng)者來(lái)于絕對(duì)困難者偽裝后的概率；p(H|L*)表示叫低的申請(qǐng)者來(lái)于相對(duì)困難者偽裝成絕對(duì)困難者的概率，p(L|L*)表示叫低的申請(qǐng)者真實(shí)地來(lái)于絕對(duì)困難者的概率。

對(duì)于絕對(duì)困難者來(lái)說(shuō)，叫高即偽裝成相對(duì)困難者無(wú)論獲得組合BL得益為W-C還是獲得組合SH得益為-C，都比不上老實(shí)叫低即承認(rèn)自己是絕對(duì)困難者在政府執(zhí)行占優(yōu)策略后獲得組合SH得益為V，即可得p(L|H*)=0，推得p(L|L*=1)。

對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，比較(1.1)與(1.3)可知，如果申請(qǐng)者叫高，配給組合BL期望得益更大；比較(1.2)與(1.4)可知，如果申請(qǐng)者叫低，配給組合SH期望得益更大。故政府策略：對(duì)于申請(qǐng)者請(qǐng)者叫高就配給組合BL，申請(qǐng)者叫低就配給組合SH。

2.申請(qǐng)者的選擇。給定政府的上述策略，若申請(qǐng)者為絕對(duì)困難者，老實(shí)叫低得益為V，比偽裝叫高明顯得益更多，即絕對(duì)困難者策略是叫低；若申請(qǐng)者為相對(duì)困難者，老實(shí)叫高得益為W，偽裝叫低得益為V-C。這時(shí)不能直接判斷W與V-C的大?。?/p>

(1)若W>V-C?C>V-W，說(shuō)明相對(duì)困難者偽裝成本很大(即叫低)，至少大于V-W，那么對(duì)于理性的相對(duì)困難者來(lái)說(shuō)，偽裝叫低不如老實(shí)叫高。從整個(gè)市場(chǎng)角度來(lái)看，政府成功將組合SH配給絕對(duì)困難者，組合配給相對(duì)困難者，實(shí)現(xiàn)了效益最大化，可以說(shuō)該市場(chǎng)配給是完全成功的。

(2)若W

(3)若CqL，那么絕對(duì)困難者很難申請(qǐng)獲得組合SH，或者說(shuō)獲得組合SH概率大大降低。從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，可以說(shuō)該市場(chǎng)配給幾乎是失敗的乃至完全失敗的(qH>qL)。

(4)若C=V-W?W=V-C即偽裝成本幾乎為0時(shí)，對(duì)于相對(duì)困難者來(lái)說(shuō)，偽不偽裝成絕對(duì)困難者得益幾乎相同，此時(shí)變化主要取決于相對(duì)困難者的主觀意愿了。從現(xiàn)實(shí)角度出發(fā)，絕大部分或者說(shuō)理性的相對(duì)困難者上策應(yīng)選不偽裝，可“不費(fèi)周章”地獲得相同收益。

從(1)到(4)討論分析可知，政府要想實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)配給完全成功、實(shí)現(xiàn)社會(huì)最大效益，必須提高偽裝成本C使得C>V-W，從而打消相對(duì)困難者偽裝成絕對(duì)困難者以獲得更高福利價(jià)值組合SH的動(dòng)機(jī)。那么該博弈完美貝葉斯均衡的雙方策略組合和相應(yīng)判斷如下：

①申請(qǐng)者為絕對(duì)困難者選擇叫低，申請(qǐng)者為相對(duì)困難者選擇叫高(即均不偽裝)；

②政府組合SH配給叫低申請(qǐng)者，組合BL配給叫高申請(qǐng)者(不管實(shí)際情況是否屬實(shí))；

③政府的判斷是，p(H|H*)=1，p(H|L*)=0;p(L|H*)=0；p(L|L*)=1。

接下來(lái)驗(yàn)證該博弈的上述策略組合和判斷符合完美貝葉斯均衡：

①由前文分析知政府、申請(qǐng)者都有自己的“判斷”，且是“序列理性”的；

②易知政府在均衡路徑上信息集的判斷符合政府和申請(qǐng)者的均衡策略和貝葉斯法則，該均衡策略下也不存在不在均衡路徑上需要判斷的信息集。因而上述均衡策略組合和判斷是完美貝葉斯均衡；

③由于完美信息方(申請(qǐng)者)的選擇完全反應(yīng)了實(shí)情，給不完美信息方(政府)的判斷提供了充分的信息和依據(jù)，因而是市場(chǎng)配給完全成功類型的分開均衡，也是一個(gè)純策略完美貝葉斯均衡(不同情況的完美信息博弈方采取不同行為的市場(chǎng)均衡)。

(五)進(jìn)一步討論

1.偽裝成本的控制。由上文可以看出，是否存在偽裝成本及偽裝成本是否適度決定了住房保障資源市場(chǎng)化配置模式的成功與否。政府若要提高保障資源配置的瞄準(zhǔn)效率，就需要恰當(dāng)設(shè)計(jì)和控制偽裝成本，讓其偽裝成本高于競(jìng)爭(zhēng)住房保障資源所獲得的收益，同時(shí)又不至于誤傷非偽裝者，激勵(lì)那些已進(jìn)入保障序列的非偽裝者在自身境況改善并具備退出條件時(shí)主動(dòng)退出住房保障序列。關(guān)于偽裝成本C可從以下幾個(gè)方面考慮：

(1)住房保障資源只面向無(wú)產(chǎn)權(quán)住房群體(包括不曾購(gòu)買或者申請(qǐng)前已出售)。這對(duì)于大多數(shù)家庭而言，放棄住房產(chǎn)權(quán)意味著放棄一個(gè)重要的投資渠道，特別是在房?jī)r(jià)處于上行通道時(shí)機(jī)會(huì)成本實(shí)在太高，理性經(jīng)濟(jì)人是不會(huì)做出這樣的選擇。

(2)提高轉(zhuǎn)換成本。如果申請(qǐng)住房保障資源，在一定年限內(nèi)退出住房保障序列去購(gòu)買面積較大住房，比如90平米以上住房，需要部分或全部返還政府提供的保障補(bǔ)貼，如三年內(nèi)購(gòu)買的需返還100%，五年內(nèi)購(gòu)買的需返還80%等；購(gòu)買小于90平米的，每小一平米返還比率降低2-3%。通過(guò)轉(zhuǎn)換成本的設(shè)計(jì)，使得那些能夠依靠自己力量解決居住問(wèn)題的群體主動(dòng)退出申請(qǐng)，同時(shí)也使那些以住房保障資源的資助作為過(guò)渡的群體待到經(jīng)濟(jì)條件具備時(shí)主動(dòng)退出住房保障序列。

(3)限定住房保障制度所補(bǔ)貼的住房最大面積。申請(qǐng)住房面積越大，補(bǔ)貼越低；申請(qǐng)住房面積越小，補(bǔ)貼越高。比如，就三口之家來(lái)說(shuō)，最大申請(qǐng)面積為建筑面積65平米，申請(qǐng)?jiān)撁娣e政府可資助住房費(fèi)用的20%；申請(qǐng)面積為55平米，政府可資助費(fèi)用的50%等。這樣對(duì)于高收入者而言，其競(jìng)爭(zhēng)住房保障資源的成本是寬敞居住空間，這是一般家庭所不愿意犧牲的巨大利益。

2.住房保障資源組合BL和SH對(duì)于住房困難群體的效用。上文在進(jìn)行博弈分析時(shí)假定，無(wú)論對(duì)于相對(duì)困難者還是絕對(duì)困難者，組合SH效用都大于組合BL效用。事實(shí)上，住房困難群體中不同人群對(duì)于組合SH和BL效用的評(píng)價(jià)是不一樣的：對(duì)于住房絕對(duì)困難者而言，由于收入有限，除了滿足其衣食行等日常生活開支外，已無(wú)能力支付其居住開支，此時(shí)政府提供組合SH的效用要高于組合BL效用，即使其想申請(qǐng)組合BL，也無(wú)力承擔(dān)起組合BL中需要自己支付的部分；對(duì)于住房相對(duì)困難者來(lái)說(shuō)，組合SH補(bǔ)貼要高于組合BL，但是組合SH在空間上僅僅滿足了基本居住需要，難以滿足會(huì)客、娛樂等需要，在經(jīng)濟(jì)收入能夠負(fù)擔(dān)得起更多住房支出時(shí)，他們更傾向于選擇組合BL這種面積較大補(bǔ)貼較少的住房，更看重住房舒適性，因而寧可犧牲較高補(bǔ)貼而去追逐組合BL，此時(shí)顯然組合SH效用要低于組合BL效用。這種效用差異更有利于住房保障資源市場(chǎng)化配置，實(shí)現(xiàn)政府住房保障政策的目標(biāo)。上文博弈部分正是由于假定對(duì)于住房相對(duì)困難者而言組合SH效用大于組合BL效用，從而帶來(lái)市場(chǎng)部分失效，需要偽裝成本的控制來(lái)糾正市場(chǎng)錯(cuò)配。由此可見，對(duì)于有能力承擔(dān)更高住房支出群體來(lái)說(shuō)，大面積低補(bǔ)貼組合效用要高于小面積高補(bǔ)貼組合效用，因而保障資源申請(qǐng)者的選擇也就會(huì)出現(xiàn)：收入越高，選擇住房面積越大，補(bǔ)貼越低；收入越低，選擇住房面積越小，補(bǔ)貼越高。

3.政府的占優(yōu)策略。政府的占優(yōu)策略是組合BL配給“叫高”申請(qǐng)者，組合SH配給“叫低”申請(qǐng)者。由于信息不對(duì)稱，政府并不知道事實(shí)上誰(shuí)是相對(duì)困難者、誰(shuí)是絕對(duì)困難者，因此，理論上只要申請(qǐng)者申請(qǐng)住房保障資源組合，他就可以申請(qǐng)到。這樣的策略表面上似乎荒唐，但是由于政府對(duì)于偽裝成本的控制和住房保障資源對(duì)于不同人群在效用方面的差別，因而總體上能夠達(dá)到住房保障資源與住房保障政策意向人群“對(duì)號(hào)入座”的效果。但是，不排除自身經(jīng)濟(jì)條件略好于某種住房保障資源組合意向?qū)ο笕后w的臨界人群中個(gè)別住戶申請(qǐng)住房保障資源的情形，如相對(duì)困難者申請(qǐng)并獲得組合SH。這種情況的短期效應(yīng)可能會(huì)帶來(lái)符合條件的住房供應(yīng)緊張和住房保障資源需求的增加，但從整個(gè)社會(huì)和長(zhǎng)期效應(yīng)來(lái)看，卻是減少了對(duì)于較大戶型和土地資源的需求，減輕了住房緊張的壓力，也是一種減緩對(duì)環(huán)境壓力的綠色消費(fèi)方式，反而有利于住房保障政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

四、結(jié) 論

上述討論表明，在住房保障市場(chǎng)，當(dāng)政府附加了申請(qǐng)者參與約束條件，恰當(dāng)控制其偽裝成本，就可以把不同人群識(shí)別出來(lái)，將其與不同住房保障資源組合相匹配，又不造成偽裝成本過(guò)高導(dǎo)致符合政策目標(biāo)的意向目標(biāo)群體放棄住房保障資源這一福利，同時(shí)又避免那些符合政策目標(biāo)的意向目標(biāo)群體在申請(qǐng)以后當(dāng)具備退出能力時(shí)由于退出成本過(guò)高而不愿退出這種鎖定效應(yīng)的發(fā)生，從而證明了住房保障資源的市場(chǎng)化配置是可行的。