關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部管控轉(zhuǎn)型升級(jí)的探討

朱麗娟

【摘 要】近期，房地產(chǎn)行業(yè)熱鬧非凡，伴隨宏觀調(diào)控政策不斷推陳出新，以及房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的持續(xù)加劇和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的演變，曾經(jīng)依靠土地增值獲取利潤(rùn)的粗放管控時(shí)代漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽宽?xiàng)目運(yùn)營(yíng)增值管控尋求利潤(rùn)的新時(shí)代。論文主要從地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管控模式的趨勢(shì)變化的背景、目的、層級(jí)方向、管控內(nèi)容進(jìn)行探析。

【Abstract】Recently， the real estate industry is very busy. With the continuously development of macro-control policies， and the market competition in real estate industry continues to intensify and the enterprise's competition pattern evolves， the extensive control era which was profited from land appreciation is gradually transforming to the new era of profiting from value-added management and control of project operation. This article mainly analyzes the background， purpose， level direction and control content of the trend change of financial internal control mode in real estate industry.

【關(guān)鍵詞】財(cái)務(wù)；集約式管控；運(yùn)營(yíng)管控

【Keywords】 financial； intensive financial management； operation and control

【中圖分類號(hào)】F233 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號(hào)】1673-1069（2018）06-0051-02

1 引言

當(dāng)前背景下，傳統(tǒng)的常規(guī)運(yùn)作模式已不適應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化、區(qū)域化的企業(yè)發(fā)展需求。傳統(tǒng)的常規(guī)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)職能和運(yùn)作模式也考驗(yàn)著企業(yè)的財(cái)務(wù)管控能力。基于此，本文面向傳統(tǒng)的常規(guī)財(cái)務(wù)運(yùn)作模式，梳理財(cái)務(wù)組織的權(quán)責(zé)和流程，做出相應(yīng)的財(cái)務(wù)組織調(diào)整和變化，以促進(jìn)財(cái)務(wù)管控模式積極轉(zhuǎn)型升級(jí)。

2 頂層設(shè)計(jì)：構(gòu)建財(cái)務(wù)內(nèi)部管控的組織體系

不管集團(tuán)、區(qū)域公司、項(xiàng)目怎么設(shè)置分級(jí)管理體系，不管決策權(quán)集中還是下放，財(cái)務(wù)內(nèi)部管控組織體系的構(gòu)建都必須堅(jiān)持以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)為原則，在企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)和組織創(chuàng)新上進(jìn)行財(cái)務(wù)管控體系的優(yōu)化和配套。

2.1 設(shè)置邏輯

以房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略選擇和發(fā)展方向?yàn)榛重?cái)務(wù)會(huì)計(jì)的監(jiān)督職能，財(cái)務(wù)內(nèi)部管控組織體系設(shè)置兩條線：即財(cái)務(wù)集約式管控線和財(cái)務(wù)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管控線。強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)管理職能向決策層和業(yè)務(wù)層分解，強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)集約式管理和財(cái)務(wù)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理并行，形成完整的財(cái)務(wù)組織結(jié)構(gòu)協(xié)作和業(yè)務(wù)管控體系，最大化整合資金資源、最大化利用品牌優(yōu)勢(shì)，最終達(dá)到實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)規(guī)模和效益雙增長(zhǎng)的目的。

2.2 主要職能

①財(cái)務(wù)集約式管控線：主要職能是集團(tuán)總部整體戰(zhàn)略把控與組織、整體資源統(tǒng)籌與協(xié)調(diào)。一是掌握并有效地運(yùn)用市場(chǎng)融資工具，通過(guò)集團(tuán)優(yōu)勢(shì)低成本、低風(fēng)險(xiǎn)地融資，優(yōu)化企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提升資金儲(chǔ)備和周轉(zhuǎn)的能力。二是利用好品牌效應(yīng)，吃透稅收政策和落實(shí)政策優(yōu)惠。三是制定好權(quán)責(zé)和流程管控標(biāo)準(zhǔn)，作好財(cái)務(wù)關(guān)鍵事件和核心風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的監(jiān)控及指導(dǎo)，化解整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。四是對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略選擇和發(fā)展方向提供決策支撐，形成可持續(xù)發(fā)展。②財(cái)務(wù)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管控線，主要職能是財(cái)務(wù)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全過(guò)程的把控。一是從項(xiàng)目（并購(gòu)）決策財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算到項(xiàng)目全周期動(dòng)態(tài)成本的管控，預(yù)知收益指導(dǎo)項(xiàng)目決策。二是建立和實(shí)踐項(xiàng)目投資收益過(guò)程跟蹤體系，實(shí)施項(xiàng)目動(dòng)態(tài)監(jiān)控，保證項(xiàng)目利潤(rùn)增長(zhǎng)。三是以項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)及報(bào)建、開(kāi)發(fā)建設(shè)、營(yíng)銷及后期物業(yè)管理四個(gè)階段的目標(biāo)成本控制為主，沉淀項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)，建立企業(yè)成本數(shù)據(jù)樣本。③第三方合作開(kāi)發(fā)時(shí)，區(qū)域、城市公司布局時(shí)或項(xiàng)目快速擴(kuò)張時(shí)，財(cái)務(wù)管控體系從總部決策到項(xiàng)目執(zhí)行落地，從職責(zé)劃分到監(jiān)督管理，都有一個(gè)大的內(nèi)部管控劃分標(biāo)準(zhǔn)。財(cái)務(wù)集約式管控可做好組織結(jié)構(gòu)變化和調(diào)整的應(yīng)對(duì)措施，財(cái)務(wù)項(xiàng)目管控體系可不斷復(fù)制、隨機(jī)應(yīng)變[1]。

3 過(guò)程管控：構(gòu)建財(cái)務(wù)內(nèi)部管控的指標(biāo)體系

3.1 指標(biāo)設(shè)置及應(yīng)用

3.1.1 財(cái)務(wù)集約式管控線

主要負(fù)責(zé)拓展新的融資渠道和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、區(qū)域布局、股權(quán)并購(gòu)、激勵(lì)機(jī)制設(shè)置等方面提供財(cái)務(wù)指標(biāo)決策支持。行使最高層級(jí)財(cái)務(wù)決策權(quán)，不斷提高企業(yè)投資收益率和資金使用效果。

①集結(jié)整合資源，通過(guò)對(duì)全集團(tuán)擬開(kāi)發(fā)及正在開(kāi)發(fā)的不同規(guī)模、不同業(yè)態(tài)、不同現(xiàn)金流及不同預(yù)期收益的各項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)籌安排及綜合考慮，充分調(diào)研各項(xiàng)目在一二三線城市的市場(chǎng)定位、市場(chǎng)需求及市場(chǎng)接受度，通過(guò)調(diào)研在合理統(tǒng)籌安排資金的情況下，在一二三線城市，針對(duì)產(chǎn)品的暢銷程度和利潤(rùn)率高的區(qū)域側(cè)重進(jìn)行選擇及銷售。②界定規(guī)則，搭建投拓模板框架。在企業(yè)運(yùn)行和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中制定投資拓展的模板框架并優(yōu)化財(cái)務(wù)管控流程標(biāo)準(zhǔn)，如對(duì)稅費(fèi)、費(fèi)用分?jǐn)偪趶降囊?guī)則界定。

從企業(yè)整體目標(biāo)和項(xiàng)目收益目標(biāo)來(lái)驅(qū)動(dòng)財(cái)務(wù)管理和其他各職能部門、生產(chǎn)環(huán)節(jié)的橫向協(xié)作以及財(cái)務(wù)專業(yè)線條縱向的上下協(xié)同。比如并購(gòu)拿地，不僅僅只關(guān)注收購(gòu)拿地事項(xiàng)本身，更多地應(yīng)從收益視角了解收購(gòu)拿地之后的開(kāi)發(fā)、銷售及稅務(wù)整體籌劃。從收益視角去考量和處理，并購(gòu)拿地應(yīng)從整體的開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)選擇資產(chǎn)收購(gòu)還是股權(quán)收購(gòu)。產(chǎn)品業(yè)態(tài)劃分應(yīng)在其他職能部門、生產(chǎn)環(huán)節(jié)協(xié)作的同時(shí)，也需考量土地增值稅的變量影響。針對(duì)產(chǎn)品本身，資金的使用和稅籌選擇也是不一樣的。

3.1.2 財(cái)務(wù)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管控線

主要負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目分階段分業(yè)態(tài)核心指標(biāo)的模擬測(cè)算，行使區(qū)域?qū)蛹?jí)或業(yè)務(wù)層級(jí)的財(cái)務(wù)決策權(quán)。

①分階段分業(yè)態(tài)模擬測(cè)算。項(xiàng)目拿地時(shí)、啟動(dòng)時(shí)、方案形成時(shí)、施工圖出圖時(shí)、預(yù)售時(shí)五個(gè)階段形成多版本的融資和稅費(fèi)模擬測(cè)算，并分物業(yè)形態(tài)前置稅費(fèi)和資金籌劃，提供最優(yōu)化的項(xiàng)目方案決策。②項(xiàng)目收益核心指標(biāo)測(cè)算。其核心指標(biāo)為銷售利潤(rùn)率（靜態(tài)指標(biāo)）和內(nèi)部收益率IRR（動(dòng)態(tài)指標(biāo)），財(cái)務(wù)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)主要是利潤(rùn)預(yù)測(cè)和現(xiàn)金流量預(yù)算，以項(xiàng)目現(xiàn)金流測(cè)算，流轉(zhuǎn)稅測(cè)算，土地增值稅和土地使用稅、印花稅的測(cè)算為基礎(chǔ)，結(jié)合其他部門的土地費(fèi)用、建安成本、勘察設(shè)計(jì)以及銷售回款測(cè)算等關(guān)鍵指標(biāo)數(shù)據(jù)形成項(xiàng)目投資模擬測(cè)算經(jīng)營(yíng)評(píng)價(jià)指標(biāo)。

財(cái)務(wù)環(huán)節(jié)具體關(guān)注以下指標(biāo)：

資金安全：資金占用峰值、資金安全預(yù)警、現(xiàn)金流回正等。

經(jīng)營(yíng)分析：存貨結(jié)構(gòu)分析，費(fèi)用效率、認(rèn)購(gòu)達(dá)成率、銷售達(dá)成率、回款達(dá)成率、利潤(rùn)達(dá)成率等。

3.2 財(cái)務(wù)對(duì)收益指標(biāo)全過(guò)程執(zhí)行跟蹤

①財(cái)務(wù)集約式管控線：對(duì)整體資金使用效率、凈資產(chǎn)收益率、投資收益和回報(bào)的管控。②財(cái)務(wù)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管控線：從項(xiàng)目拿地財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算到項(xiàng)目全周期成本的管控。通過(guò)銷售及成本軟件可清晰地看到各項(xiàng)目的分階段分業(yè)態(tài)的目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)調(diào)整成本、規(guī)劃余量、合同執(zhí)行情況等成本管理的內(nèi)容，也可清晰地看到銷售的定價(jià)、折扣、簽約、回款等銷售管理的內(nèi)容。

4 風(fēng)險(xiǎn)管控：針對(duì)影響收益的關(guān)鍵事件進(jìn)行敏感性分析

4.1 財(cái)務(wù)集約式管控線

①梳理影響收益的關(guān)鍵事件和時(shí)間點(diǎn)，出臺(tái)應(yīng)急規(guī)范框架標(biāo)準(zhǔn)，形成清晰的脈絡(luò)、項(xiàng)目數(shù)據(jù)規(guī)則及更新機(jī)制。②建立關(guān)鍵事件的協(xié)調(diào)機(jī)制。如基于預(yù)期收益目標(biāo)協(xié)調(diào)各部門進(jìn)行數(shù)據(jù)共享，化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，防止企業(yè)陷入預(yù)期收益損失或現(xiàn)金流不足以支持資金成本的局面出現(xiàn)。③防范投資、融資、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流的異動(dòng)。調(diào)整整體負(fù)債結(jié)構(gòu)，把控市場(chǎng)節(jié)奏，注重整體現(xiàn)金流與整體盈利水平的平衡，強(qiáng)化現(xiàn)金流管理保障財(cái)務(wù)安全。

4.2 財(cái)務(wù)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管控線

①對(duì)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行敏感性分析。對(duì)影響項(xiàng)目收益的重大關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)如銷售價(jià)格規(guī)劃與調(diào)整、目標(biāo)成本的調(diào)整、產(chǎn)品銷售進(jìn)度的調(diào)整等執(zhí)行應(yīng)急規(guī)范，執(zhí)行審批流程標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)實(shí)際收益重新進(jìn)行測(cè)算和分析，比對(duì)與預(yù)期目標(biāo)收益的差異，揭示利潤(rùn)損失的關(guān)鍵點(diǎn)，提供業(yè)務(wù)部門所需論證平衡的數(shù)據(jù)依據(jù)。②加快按揭款的回收和現(xiàn)金流管理工作，關(guān)注項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流的異動(dòng)。

5 結(jié)語(yǔ)

在目前更加嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控下，特別是限價(jià)銷售+租售并舉（要求自持）政策下，收益指標(biāo)和現(xiàn)金流已成為企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力?；诖耍F(xiàn)代財(cái)務(wù)內(nèi)部管控必須要有清晰的脈絡(luò)，過(guò)程中管控必須有最新的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)、指標(biāo)，風(fēng)險(xiǎn)管控必須有關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、關(guān)鍵時(shí)間的防范機(jī)制，更離不開(kāi)適應(yīng)企業(yè)內(nèi)部管理需求的財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)。

【參考文獻(xiàn)】

【1】蔡佩螢. 財(cái)務(wù)管理與企業(yè)內(nèi)部控制[M].北京：化學(xué)工業(yè)出版社，2016.