老舊小區(qū)需“適老”化改造

文 江小艾

在“以居家養(yǎng)老為主，社區(qū)服務(wù)為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充”的國家養(yǎng)老政策框架下，不論是在政策價(jià)值、社會(huì)價(jià)值還是產(chǎn)業(yè)價(jià)值上，開展多層老舊住宅建筑的“適老”化改造有著重要的意義。

長期以來，我國社會(huì)運(yùn)行和發(fā)展的基礎(chǔ)是年輕型社會(huì)，環(huán)境建設(shè)大多基于年輕人的需要，對(duì)老年人的特殊需求考慮不夠。在老齡化社會(huì)背景下，因住房適老化程度低，給老年人帶來的生活不便甚至安全風(fēng)險(xiǎn)成為日益嚴(yán)重的社會(huì)問題。在“以居家養(yǎng)老為主，社區(qū)服務(wù)為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充”的國家養(yǎng)老政策框架下，不論是在政策價(jià)值、社會(huì)價(jià)值還是產(chǎn)業(yè)價(jià)值上，開展多層老舊住宅建筑的“適老”化改造有著重要的意義。

2010年，市住建委等4部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于北京市既有多層住宅增設(shè)電梯的若干指導(dǎo)意見》，著力解決部分市民對(duì)于既有住宅加裝電梯的迫切需求，著力改善“適老”化環(huán)境。2016年，制定了《北京市2016年既有多層住宅增設(shè)電梯試點(diǎn)工作實(shí)施方案》。2017年，北京市既有住宅增設(shè)電梯工作取得重大進(jìn)展，全市老樓加裝電梯開工459部，運(yùn)行274部。城六區(qū)和通州區(qū)初步上報(bào)2018年既有多層住宅增設(shè)電梯計(jì)劃532部。

改造中的通州區(qū)中倉小區(qū)

但是，從目前全市老舊房屋總量大、加裝電梯需求多等現(xiàn)實(shí)情況看，老舊住宅加裝電梯仍然面臨許多問題。

一是相關(guān)政策滯后。由于不同住戶利益需求不同，增設(shè)電梯很難實(shí)現(xiàn)全體業(yè)主同意的法規(guī)要求。同時(shí)，現(xiàn)有的政策和法規(guī)并沒有將老舊住宅增設(shè)電梯問題納入其中，實(shí)際工作中出現(xiàn)的新問題難以依法依規(guī)找到合理的解決依據(jù)和途徑。

二是相關(guān)費(fèi)用籌集存在很大困難。增設(shè)電梯不但要籌集足夠的一次性改造費(fèi)用，還牽涉電梯設(shè)備長期維護(hù)費(fèi)用，單靠業(yè)主集資不可持續(xù)。隨著增設(shè)電梯試點(diǎn)范圍的擴(kuò)大，財(cái)政補(bǔ)貼也面臨長期的保障壓力。

三是相關(guān)利益平衡難。同意增設(shè)電梯的多數(shù)住戶之間的利益不僅難以平衡，同時(shí)由于住戶在采光、通風(fēng)、消防安全及物業(yè)價(jià)值等方面存在不同的利益關(guān)注，住戶間的利益更是難以平衡。

四是受到機(jī)制體制等客觀條件限制。增設(shè)電梯不僅受到老舊住宅客觀條件限制，還因相關(guān)管理機(jī)制體制存在不完善而影響工作的順利推進(jìn)。

為推動(dòng)多層老舊居民樓安裝電梯工作順利實(shí)施,要在政策體系上，優(yōu)化完善相關(guān)政策法規(guī)，提升政策的可操作性。一方面，盡快研究出臺(tái)相關(guān)文件和管理辦法對(duì)該項(xiàng)工作進(jìn)行規(guī)范引導(dǎo)，修訂和完善現(xiàn)有規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，確保制度規(guī)范與電梯增設(shè)相匹配，為增設(shè)工作順利開展提供合法合規(guī)保障。另一方面，在對(duì)各區(qū)增設(shè)電梯數(shù)量、類型及住戶需求等基本情況進(jìn)行摸底調(diào)查的基礎(chǔ)上，要制定相對(duì)系統(tǒng)的建設(shè)規(guī)劃，確保電梯增設(shè)工作有序推進(jìn)。

同時(shí)，針對(duì)各區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀，制定出臺(tái)具體的指導(dǎo)意見或?qū)嵤┺k法，對(duì)電梯增設(shè)工作中涉及的城市規(guī)劃、土地使用權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、消防安全、建筑施工質(zhì)量、電梯安裝質(zhì)量、房屋產(chǎn)權(quán)等行政管理事項(xiàng)，以及利益受損業(yè)主補(bǔ)償、資金投入分?jǐn)?、施工過程居住安全、物業(yè)管理維護(hù)等進(jìn)行明確規(guī)定。

在費(fèi)用籌集上，應(yīng)遵循“業(yè)主自愿、公開透明、充分協(xié)商”“統(tǒng)一建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)程序”和“費(fèi)用個(gè)人分?jǐn)偅a(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)助”原則。一方面，資金由產(chǎn)權(quán)單位、業(yè)主共同承擔(dān)。通過產(chǎn)權(quán)單位、業(yè)主自籌、協(xié)商分?jǐn)偸墙鉀Q加裝電梯所需費(fèi)用的根本性原則。業(yè)主可以申請(qǐng)使用房屋所有權(quán)人及其配偶名下的住房公積金。同時(shí)，產(chǎn)權(quán)單位、街道及社區(qū)組織可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際，提出經(jīng)費(fèi)分?jǐn)傊笇?dǎo)意見。此外，有條件的地方可根據(jù)地方財(cái)力對(duì)特殊困難家庭給予適當(dāng)補(bǔ)助。另一方面，有條件的政府、產(chǎn)權(quán)單位可以設(shè)置加裝電梯專用基金，統(tǒng)一管理，?？顚Ｓ??；饋碓纯砂ǚ课菥S修基金、住房公積金劃撥、財(cái)政撥款、住戶人養(yǎng)老金或是采用加蓋樓層的售房所得等。

在利益平衡上，建議采用“業(yè)主三分之二簽字同意＋公示”模式。一方面，加裝電梯的服務(wù)范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)當(dāng)自主或者委托社區(qū)組織主持，依照《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，加裝電梯方案和電梯維護(hù)管理等有關(guān)問題應(yīng)該進(jìn)行充分協(xié)商，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意并簽訂協(xié)議，同時(shí)妥善處理好住宅周邊相鄰關(guān)系。

加裝電梯很難完全避免對(duì)于低層業(yè)主的影響，應(yīng)給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。針對(duì)不同建筑類型界定對(duì)低層用戶影響程度，給這些影響（遮擋、噪聲、通風(fēng)等）劃分等級(jí)，配套相應(yīng)的補(bǔ)償金標(biāo)準(zhǔn)并明確這部分補(bǔ)償金的承擔(dān)主體。同時(shí)，指導(dǎo)利益相關(guān)方進(jìn)行自行協(xié)商，為實(shí)現(xiàn)住戶利益平衡目標(biāo)提供群眾途徑。

在機(jī)制體制上，要優(yōu)化完善辦事流程，為增設(shè)電梯創(chuàng)造良好制度體系。政府應(yīng)當(dāng)提高重視程度，在電梯增設(shè)工作中真正承擔(dān)起“掌舵者”的使命。一方面，專門為電梯增設(shè)工作開設(shè)行政審批“一條龍”服務(wù)窗口，委派專人對(duì)增設(shè)電梯工作提供服務(wù)性信息、政策條文、指導(dǎo)意見、原則標(biāo)準(zhǔn)等一系列指導(dǎo)和幫助。同時(shí)，在嚴(yán)格把好消防等安全性環(huán)節(jié)的前提下，對(duì)于住戶自行協(xié)商達(dá)成一致的問題，要盡可能簡(jiǎn)化審批流程，優(yōu)化操作程序，強(qiáng)化政府協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)政策落實(shí)效率和效益“雙贏”。

設(shè)立相應(yīng)監(jiān)管機(jī)制或邀請(qǐng)第三方質(zhì)檢機(jī)構(gòu)，對(duì)建筑的安全和人身的安全進(jìn)行長期有效管控。政府牽頭或委托社會(huì)組織組建專業(yè)管理公司，專門負(fù)責(zé)加裝電梯的統(tǒng)一管理，切實(shí)為居民做好服務(wù)。

在強(qiáng)化法治意識(shí)上，要加強(qiáng)增設(shè)電梯工作的法治化管理。針對(duì)阻止加裝電梯的人員，需出臺(tái)處罰條例。對(duì)于取得合法加裝電梯手續(xù)的工程，政府應(yīng)該保證工程順利實(shí)施，對(duì)于個(gè)別阻止施工的人員，要按照處罰條例進(jìn)行處罰。在電梯安裝完成后，要加強(qiáng)管理，對(duì)惡意破壞電梯設(shè)施的相關(guān)人員，要按照相關(guān)法規(guī)進(jìn)行處罰，確實(shí)保障電梯設(shè)施的正常運(yùn)行，真正發(fā)揮使用效益，確保大多數(shù)老年人的合法權(quán)益。