承租戶已購住房能否轉租“廉租房”牟利等

承租戶已購住房能否轉租“廉租房”牟利

吳律師：

兩年前，我向本地城鎮(zhèn)住房保障管理所提出了租賃公共住房（廉租房）的申請。城鎮(zhèn)住房保障管理所經過審核，與我簽訂了《公共租賃住房合同》，約定租期為5年。半年前，我因為中獎獲得一大筆錢而購買了一套檔次較高的住房，并將租賃的公共住房轉手租給他人居住，從中賺取一定房租。近日，城鎮(zhèn)住房保障管理所提出解除合同并要求我騰退房屋。請問：城鎮(zhèn)住房保障管理所的行為是否構成違約？

讀者：何菊英 何菊英讀者：

城鎮(zhèn)住房保障管理所不構成違約，即你無權轉租牟利。

雖然《合同法》第六十條、第一百零七條分別規(guī)定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務?！薄爱斒氯艘环讲宦男泻贤x務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！奔幢砻婵磥?，城鎮(zhèn)住房保障管理所在合同尚未到期的情況下，提出解除合同并讓你騰房構成違約，你有權要求其繼續(xù)履行。其實不然，公共租賃住房是指限定建設標準和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員出租的保障性住房，是政府為解決群眾的住房困難而采取的福利性、救濟性措施，只有有住房困難的群眾才能租賃2使用。也正因為如此，決定了公共租賃住房合同是一種特殊的房屋租賃合同，雙方不僅應當按照《合同法》的約定全面履行，同時還應當遵守行政管理部門關于公共租賃住房的規(guī)定。而住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的《公共租賃住房管理辦法》第三十一條規(guī)定：“承租人有下列情形之一的，應當騰退公共租賃住房：（一）提出續(xù)租申請但經審核不符合續(xù)租條件的；（二）租賃期內，通過購買、受贈、繼承等方式獲得其他住房并不再符合公共租賃住房配租條件的；（三）租賃期內，承租或者承購其他保障性住房的。承租人有前款規(guī)定情形之一的，公共租賃住房的所有權人或者其委托的運營單位應當為其安排合理的搬遷期，搬遷期內租金按照合同約定的租金數(shù)額繳納。搬遷期滿不騰退公共租賃住房，承租人確無其他住房的，應當按照市場價格繳納租金；承租人有其他住房的，公共租賃住房的所有權人或者其委托的運營單位可以向人民法院提起訴訟，要求承租人騰退公共租賃住房。”換句話說，因為你購買了房屋，已經不符合租賃公共住房的條件，產生了騰退公共租賃住房的義務，城鎮(zhèn)住房保障管理所自然也就享有對應的權利，從而保證其他有住房困難的人得以租賃使用。

吳律師

工會主席任期未滿單位可否以勞動合同期滿為由解聘

吳律師：

李某受聘于某公司，勞動合同約定期限為2011年9月1日至2016年8月31日。2016年5月28日李某被選任某公司的非專職工會主席，任期一年。2016年7月20日某公司書面通知李某：李某與某公司的勞動合同于2016年8月31日到期后不再續(xù)簽，雙方勞動合同期滿終止。李某認為其工會主席任期未滿，用人單位以勞動合同期滿為由終止其勞動合同是否合法？

讀者：任小全

任小全讀者：

工會是代表職工利益、依法維護職工合法權益的群眾組織，工會負有協(xié)調勞動關系，組織職工參與本單位民主決策、民主管理和民主監(jiān)督的職責，因此，為了保護工會履行職責，《中華人民共和國工會法》（簡稱《工會法》）對工會主席及工作人員任職期間的工作安排、勞動合同期限等做出了特別的規(guī)定，其第十七條規(guī)定：“工會主席、副主席任期未滿時，不得隨意調動其工作，因工作需要調動時，應當征得本級工會委員會和上一級工會的同意?！北景钢?，某公司在李某任職期未滿的情況下終止勞動合同不合法。此外，根據《工會法》第十八條規(guī)定：“基層工會非專職主席、副主席或者委員自任職之日起，其尚未履行的勞動合同期限短于任期的，勞動合同期限自動延長至任期期滿。”李某作為公司非專職工會主席，勞動合同約定的勞動合同期限短于其工會主席的任期，勞動合同期限應當自動延長至其任期期滿，即2017年5月27日，某公司通知李某于2016年8月31日期滿終止勞動合同違反了法律強制性規(guī)定，系屬違法解除勞動合同。

吳律師

口頭約定試用期單位能否以不符合錄用條件解聘員工

吳律師：

我在一家公司工作快滿三個月的近日，突然收到公司一紙通知，說因我在試用期間被證明不符合錄用條件，根據《勞動合同法》第三十九條之規(guī)定，決定解除與我的勞動合同。我當即表示勞動合同中并未約定試用期，而公司則堅持雙方曾有過書面約定。我要求公司提供相關證據，公司卻又根本無法出具。請問：公司之舉是否屬于違法解除勞動合同？

讀者：楊婷婷

楊婷婷讀者：

公司的行為屬于違法解除勞動合同，即其無權借口你不符合錄用條件而將你解聘。

一方面，未將試用期納入書面勞動合同屬于違法行為?！秳趧雍贤ā返谑邨l規(guī)定：“勞動合同應當具備以下條款：（一）用人單位的名稱、住所和法定代表人或者主要負責人；（二）勞動者的姓名、住址和居民身份證或者其他有效身份證件號碼；（三）勞動合同期限；（四）工作內容和工作地點；（五）工作時間和休息休假；（六）勞動報酬；（七）社會保險；（八）勞動保護、勞動條件和職業(yè)危害防護；（九）法律、法規(guī)規(guī)定應當納入勞動合同的其他事項。勞動合同除前款規(guī)定的必備條款外，用人單位與勞動者可以約定試用期、培訓、保守秘密、補充保險和福利待遇等其他事項?！痹囉闷诓粚儆趧趧雍贤谋貍錀l款，只屬于約定條款，缺少試用期的約定并不影響勞動合同的效力。鑒于試用期包含在勞動合同期限之內，而該法第十條還指出：“建立勞動關系，應當訂立書面勞動合同?！庇纱丝梢酝贫?，只要用人單位與勞動者之間的勞動合同存在試用期，就應當簽訂書面勞動合同。也就是說，姑且不論公司是否與你有過試用期的約定，即使曾經以口頭方式約定過，亦是與之相違。另一方面，公司應當承擔舉證不能的不利后果?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條規(guī)定：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用（民事訴訟法）的解釋》第九十條也指出：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。”在公司主張與你約定過試用期，卻沒有證據加以證明的情況下，無論其以你不符合錄用條件的理由是否成立，都意味著其借“試用期”將你解聘屬于違法解除勞動合同，必須承擔相應賠償責任。

吳律師

超齡農民工因工受傷 能否獲取工傷待遇

吳律師：

我們家住農村，父親今年雖然62歲了，仍然作為農民工在一家建筑公司從事木工工作。兩個月前，因為木工房的電鋸防護裝置脫落，父親的左眼被飛起的木塊擊傷，雖經救治，但左眼還是完全失明了。事后我們發(fā)現(xiàn)，因公司沒有給我父親辦理工傷保險，導致其無法獲取有關工傷待遇。我們要求公司擔責，但公司一再拒絕，理由是我父親盡管仍在公司打工，但已超過60周歲，不屬于法律意義上的勞動者，不屬于《工傷保險條例》所保護的對象，自然也就不能構成工傷，不能享受工傷保險待遇。請問：像我父親這樣的超齡農民工在工作中受到傷害是否屬于工傷？

讀者：史學志

史學志讀者：

超齡農民工在工作中受到傷害應當按其工傷處理，因為超齡農民工照樣可以作為參加工傷保險的主體。

我國現(xiàn)行的法律、法規(guī)對農民工的工作年齡并未規(guī)定上限，按照“法無明文禁止即為允許”的司法原則，超過法定退休年齡的農民工仍有資格享受工傷保險待遇，用人單位同樣必須為其辦理工傷保險，不能因為“超齡”而將其拒之門外。2010年3月17日，最高人民法院行政審判庭在對山東高級人民法院《關于超過法定退休年齡的進城務工農民因工傷亡的，應否適用（工傷保險條例）請示》的答復中指出：“用人單位聘用的超過法定退休年齡的務工農民，在工作時間內、因工作原因傷亡的，應當適用《工傷保險條例》的有關規(guī)定進行工傷認定”。據此，史先生的父親在工作中受到傷害應當按其工傷處理。

既然對史先生的父親受到傷害的事實應當進行工傷認定，那么就應當?shù)玫较鄳馁r償。這家建筑公司必須承擔相關責任：“依照本條例規(guī)定應當參加工傷保險而未參加工傷保險的用人單位職工發(fā)生工傷的，由該用人單位按照本條例規(guī)定的工傷保險待遇項目和標準支付費用”。

吳律師

業(yè)主何時可以收回住宅專項維修資金

吳律師：

程某為某小區(qū)業(yè)主，他與人合伙開設了一個加工廠，由于經營不善而倒閉，并且欠了一大筆債務，債主經常上門催討，但程某家已沒有什么值錢的物品。此時，債權人周某聽說程某尚有2萬元專項維修資金，就要他寫下字條，將1萬元錢取出以償債。無奈CT，程某只好寫下字條同意。當周某拿著程某寫好的字條到小區(qū)物業(yè)公司要求取出專項維修資金時，被拒絕。那么，業(yè)主何時可以取回住宅專項維修資金呢？

讀者：張星

張星讀者：

《住宅專項維修資金管理辦法》第十八條規(guī)定，住宅專項維修資金的目的在于專項用于住宅共用部分、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。因此，只要共有部分存在，就必須保留專項維修資金。只有當物業(yè)不存在時，業(yè)主才能要求退回個人專項維修資金賬戶中的結余款。同時，根據《住宅專項維修資金管理辦法》第二十九條的規(guī)定，房屋滅失的，房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業(yè)主；售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

國家通過法律強制性規(guī)定對專項維修資金實行嚴格管理，是為了使物業(yè)能夠處于良好的運行狀態(tài)，為業(yè)主創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，提升業(yè)主的生活質量。如果法律對此不加以限制，個別業(yè)主在交納之后又以某種理由取回在其名下的專項維修資金，專項維修資金制度就會名存實亡，最終有損全體業(yè)主的共同利益。

本案中，周某雖然持有程某同意他支取專項維修資金的書面承諾，但由于程某對其名下的專項維修資金沒有單獨處分權，因此，程某的書面承諾無效，物業(yè)公司當然有權拒絕周某的要求。

吳律師

旅行社工作人員的不實旅游宣傳是否構成違約

吳律師：

我是一名退休工人。2016年12月初，某旅行社工作人員到我們小區(qū)宣傳一款超低價旅游產品：“北京動車高鐵七日游”，游覽北京付費的八個主要的景點，旅游期間吃住行每人費用只需2200元，如果4人以上同時報名的，每人還可以優(yōu)惠100元。我和老伴聯(lián)合鄰居張某夫婦4人一起報名參加。每人向旅行社交了2100元并與旅行社簽訂了《旅游合同書》。

然而旅行結果卻與旅行社的宣傳相差甚遠。游覽的是八個景點，但有三個本來就是免費的。乘坐的也只是普通火車并非動車，在游覽時間上實際也少了大半天。當我們和旅行社理論時，工作人員指著《旅游合同書》上一行“雙方權利義務以本合同為準，廣告宣傳及工作人員解答不屬于合同內容”說：合同上表明了具體的八個景點，我們也游覽了這八個景點，合同中只注明是火車并沒有注明是動車或者是高鐵，旅行社按合同履行了自己的義務。請問：像我們遇到的這種情況，旅行社工作人員的不實旅游宣傳是否構成違約？

讀者：陳大同

陳大同讀者：

從你來信介紹的情況看，可以認為旅行社的行為構成了違約，你們有權要求旅行社承擔違約責任。

一般來說，在合同的當事人訂立有書面合同的情況下，當事人之間的權利和義務都在合同上進行了約定，雙方當事人只要按合同中的約定履行了自己的義務即可。但是，考慮到商家為了招攬生意，在廣告宣傳中總會有一些對顧客的承諾以使顧客相信并吸引顧客的內容，顧客往往是相信了這些承諾后才與商家訂立合同的，而這些承諾的內容因為某種原因又沒有寫到合同中去，如果不認定這些承諾內容有效的話，不但對顧客極不公平的，也將導致市場秩序的混亂。因此，我國《合同法》第十五條第二款規(guī)定：“商業(yè)廣告的內容符合要約規(guī)定的，視為要約?！蓖?，在某旅行社向你們的廣告宣傳中，乘坐“動車高鐵”以及“游覽北京付費的八個主要的景點”等內容是具體確定的，該內容對旅游費用和你們是否愿意和旅行社訂立合同是有重大影響的，雖然沒有寫到《旅游合同書》中，也仍然可以認為是合同的條款，即是旅行社的合同義務，沒有履行該義務，可以認為是違約行為，依法應當承擔違約責任。

你們可以就旅行社違約賠償問題協(xié)商解決，協(xié)商解決不成的話，你們可以訴訟到法院，法院會依法支持你們的合理訴求的。

吳律師

受兒子脅迫立下的遺囑 在法律上真實有效嗎

吳律師：

我的老戰(zhàn)友老馮年已古稀。他多次表示，一旦自己去世，留下的兩套房子以及幾十萬元存款由其兒子和女兒二人平分。但是，老馮的兒子一直想獨占父親的財產。于是，有一次趁家中無人，兒子逼迫父親老馮立下了全部財產都歸其所有的遺囑，以便父親離世之后，自己能夠霸占父親的全部財產。請問：這份遺囑有效嗎？老馮該怎么辦？

讀者：張軍

張軍讀者：

如果有充分證據證明該份遺囑是老馮受兒子脅迫所立，那么肯定就沒有法律效力?！独^承法》第十六條規(guī)定，公民可以依照本法規(guī)定立遺囑處理個人財產，公民可以立遺囑將個人財產指定由法定繼承人的一人或者數(shù)人繼承。根據《繼承法》第五條的規(guī)定，繼承開始后，有遺囑的，按照遺囑繼承；沒有遺囑的，按照法定繼承辦理。但是，根據《繼承法》第二十二條第二款的規(guī)定，遺囑必須表示遺囑人的真實意思，受脅迫、欺騙所立的遺囑無效。同時，《老年人權益保障法》第二十二條第一款規(guī)定：“老年人對個人的財產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利，子女或者其他親屬不得干涉，不得以竊取、騙取、強行索取等方式侵犯老年人的財產權益?！北景钢?，老馮的兒子脅迫老馮立遺囑企圖繼承全部財產，該行為已經侵犯了父親的遺產處分權，屬違法行為，而且所立遺囑違背了老馮的真實意愿，因此是無效的。

一般來說，只要證明該份遺囑無效，老馮死后的遺產就按法定繼承由其一雙兒女繼承。不過，為了防止在老馮死亡后死無對證，即防止無法證明該遺囑是老馮受脅迫訂立的，老馮現(xiàn)在應當按自己的真實意愿另立新書面遺囑，明確自己的財產由女兒和兒子各繼承一半。《繼承法》第二十條規(guī)定，立有數(shù)份遺囑，內容相抵觸的，以最后的遺囑為準。

吳律師

私家車跑網約車出事故 保險公司免責嗎

吳律師：

我于去年通過網約車平臺將自己的私家車注冊成網約車，當時沒有意識到要通知保險公司。去年7月的一天，我駕駛網約車在送客途中與行人靳某發(fā)生碰撞，造成靳某8級傷殘。經交警認定，我承擔此次事故全部責任，靳某不承擔此次事故責任。我的車在保險公司購買了交強險和30萬元的商業(yè)三者險。當我聯(lián)系保險公司要求他們在交強險和商業(yè)三者險范圍內賠償靳某的損失時，保險公司說事故車輛系網約車，我改變私家車用途，用于經營，不屬于保險理賠范圍。請問：保險公司的說法對嗎？

讀者：袁心平

袁心平讀者：

保險公司的說法不完全正確。

首先，私家車在從事網約車活動中出事故造成他人損害時，保險公司應當賠付交強險部分。交強險是法律規(guī)定的強制保險，不以贏利為目的，因此交強險的賠付不同于一般侵權責任和合同責任，為實現(xiàn)其制度功能和救濟目的，它更側重于保護交通事故受害人（第三者）的利益。若將網約車發(fā)生事故造成的損失排除在交強險的賠付范圍之外，這顯然不符合交強險的立法目的。而且，把私家車注冊成網約車，雖然改變了車輛使用性質，但并不屬于交強險免責的法定事由。因此，網約車發(fā)生事故造成第三者傷害的，保險公司應當在交強險責任限額內承擔賠付責任。

其次，私家車在從事網約車活動中出事故造成他人損害時，保險公司有權拒絕承擔商業(yè)三者險責任?！侗ｋU法》第五十二條規(guī)定，在合同有效期內，保險標的的危險程度顯著增加的，被保險人應當按照合同約定及時通知保險人，保險人可以按照合同約定增加保險費或者解除合同。被保險人未履行通知義務的，因保險標的的危險程度顯著增加而發(fā)生的保險事故，保險人不承擔賠償保險金的責任。本案中，你把私家車注冊成網約車從事運營活動，已改變了車輛使用性質，屬于“導致車輛危險程度增加”的情形，而且你沒有通知保險公司并辦理變更手續(xù)，因此在從事運營活動中造成他人事故傷害的，保險公司可不承擔商業(yè)三者險賠付責任。

吳律師