杭州鼎家殘酷雪崩 “長(zhǎng)租”金融警鐘敲響

向勁靜

“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P爆雷更厲害?！?原我愛(ài)我家副總裁胡景暉話音剛落沒(méi)幾天，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱“鼎家”）8月20日宣布因資金鏈斷裂破產(chǎn)。

鼎家的破產(chǎn)，將“長(zhǎng)租公寓+金融”的模式推向風(fēng)口浪尖，“租房貸”這一金融產(chǎn)品隨之浮出水面。

“租房貸”這一金融產(chǎn)品的市場(chǎng)規(guī)模有多大？整個(gè)產(chǎn)品的鏈條是如何形成的？存在著哪些風(fēng)險(xiǎn)？從已出現(xiàn)爆倉(cāng)的案例來(lái)看，具體是哪些風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致爆倉(cāng)？又該如何防范風(fēng)險(xiǎn)？

就以上問(wèn)題，《投資者報(bào)》記者采訪到灃信資本產(chǎn)品研發(fā)部副總裁陳岱，得到了詳細(xì)的解答。

杭州鼎家破產(chǎn)波及租客

鼎家是杭州地區(qū)一家中型房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，2017年上半年開(kāi)始拓展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，并于2017年10月份宣布全面進(jìn)入長(zhǎng)租公寓，并推出鼎寓品牌。

同時(shí)，鼎家也開(kāi)始為公寓業(yè)務(wù)租客提供租房分期的服務(wù)，先后與四家消費(fèi)信貸機(jī)構(gòu)合作。2018年2月，鼎家還獲得來(lái)自浙江筑家投資管理公司的Pre-A輪投資。

鼎家的“租房分期”模式，主要是鼎家從房東處租來(lái)托管房屋再向外承租，一般以季度或半年向房東支付收房費(fèi)用。為了緩解租客“押一付三”的壓力，鼎家許諾租戶用“押一付一”方式繳納房租。

然而事實(shí)上，鼎家是讓租客在不知情的情況下使用了網(wǎng)絡(luò)貸款。大部分租戶在通過(guò)銀行卡綁定一個(gè)名為“51返唄”（后更名為“愛(ài)上街”）的APP后，該平臺(tái)（愛(ài)上街）一次性將租金支付給鼎家，而租戶每月須按時(shí)向愛(ài)上街還款。

據(jù)了解，鼎家破產(chǎn)約有4000戶租客受損，涉及的網(wǎng)貸平臺(tái)有6家，其中愛(ài)上街是租客綁定最多的。而此次事件涉及到通過(guò)愛(ài)上街平臺(tái)分期的租客共計(jì)243名，愛(ài)上街與租客同為受害者，目前正在積極協(xié)同租客與鼎家協(xié)商確定是否可以實(shí)現(xiàn)續(xù)租。

談及鼎家破產(chǎn)的核心問(wèn)題時(shí)，陳岱對(duì)記者表示，鼎家的模式本身沒(méi)有錯(cuò)，但鼎家有兩個(gè)問(wèn)題值得關(guān)注。一是鼎家沒(méi)有明確告訴租客在享受“押一付一”模式的同時(shí)，還簽署了貸款合同，這其中存在欺詐；二是鼎家無(wú)論是通過(guò)P2P平臺(tái)還是其他平臺(tái)所獲得的錢，如果直接交給初始房東，那將不會(huì)有什么問(wèn)題。但關(guān)鍵就在于通過(guò)其他渠道所獲得的資金沒(méi)有得到有效監(jiān)管，所以會(huì)出現(xiàn)“挪用資金”的風(fēng)險(xiǎn)。

“長(zhǎng)租公寓+消費(fèi)”為何火爆

在鼎家破產(chǎn)引發(fā)大量租客和房東維權(quán)的同時(shí)，租房貸的運(yùn)作模式被指為“空手套白狼”。那么，租房貸何以如此火爆？長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)和租房貸之間有著怎樣的關(guān)系？

據(jù)非官方統(tǒng)計(jì)，中國(guó)處于就業(yè)年紀(jì)的成年人有兩億沒(méi)有銀行賬戶，有四億沒(méi)有信用賬戶；國(guó)內(nèi)有 2000 多萬(wàn)小微企業(yè)法人以及 6000 多萬(wàn)的個(gè)體工商戶，他們的借貸需求還沒(méi)有被完全滿足；從資金端的角度來(lái)看，經(jīng)歷了長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民積累的財(cái)富，要實(shí)現(xiàn)保值和增值的訴求也需要進(jìn)一步釋放。

“在對(duì)內(nèi)去杠桿的大環(huán)境下，對(duì)外又有中美貿(mào)易戰(zhàn)的不確定因素，我們認(rèn)為發(fā)展消費(fèi)經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)金融是有必要的?！标愥穼?duì)記者說(shuō)。

另外，自2015年開(kāi)始，國(guó)家密集出臺(tái)了多項(xiàng)政策鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)的發(fā)展。在市場(chǎng)和政策支撐下，房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模巨大，有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，未來(lái) REITs （房地產(chǎn)信托基金）的市值規(guī)模將突破萬(wàn)億。

正是在這樣的背景下，資本大舉進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng)。2018年1月，自如宣布完成40億元人民幣的A輪融資；今年6月，在獲得1億美元B輪融資不到三個(gè)月的時(shí)間之后，蛋殼再次完成7000萬(wàn)美元B+輪融資。

與租賃市場(chǎng)蓬勃發(fā)展相對(duì)應(yīng)的，“租房貸”也開(kāi)始火爆起來(lái)，但在監(jiān)管不完善的情況下，其風(fēng)險(xiǎn)也日益凸現(xiàn)。陳岱認(rèn)為，租房貸存在三方面的風(fēng)險(xiǎn)，即：信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)涉及兩個(gè)層面，一個(gè)是租客的還款意愿和能力；另外一個(gè)是中介方（平臺(tái)、服務(wù)商）的設(shè)立初衷和風(fēng)控管理能力，自融和資金違規(guī)挪用是禁區(qū)。

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)方面，中介向原始房東支付房租頻率為季度，租客貸款獲得的資金給到中介卻是一次性繳付一年，再加上租客申請(qǐng)的貸款期限有可能是一年以上，實(shí)際上就造成了資金期限錯(cuò)配，為流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)留下了很大隱患。另外，房屋中介通過(guò)上述方式獲取的“沉淀資金”，嚴(yán)格意義上是一種負(fù)債。如果不考慮自身能力盲目擴(kuò)大規(guī)?；蚴菫E用這部分資金，都會(huì)造成風(fēng)險(xiǎn)敞口進(jìn)一步擴(kuò)大。資金流供給一旦短缺，整個(gè)鏈條上的各個(gè)環(huán)節(jié)將無(wú)一幸免。

政策性風(fēng)險(xiǎn)方面，監(jiān)管的推進(jìn)與深入是否會(huì)引發(fā)行業(yè)恐慌，造成投資人擠兌或是借款人大規(guī)模違約也是應(yīng)該引起重視的，P2P 爆雷就是很好的例子。

“租房貸”風(fēng)險(xiǎn)該如何應(yīng)對(duì)

如今已出現(xiàn)長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)事件，那么又該如何防范租房貸的風(fēng)險(xiǎn)？

“房屋租賃企業(yè)在目前的發(fā)展過(guò)程中，確實(shí)存在一定的監(jiān)管缺失，這也是行業(yè)迅速發(fā)展導(dǎo)致的。并不是金融創(chuàng)新導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)，而是信息不透明為濫用資金提供了保護(hù)傘，杭州鼎家就是這種情況?！标愥氛f(shuō)道。

陳岱認(rèn)為，倘若未來(lái)監(jiān)管要介入，可以從三方面進(jìn)行：一是需要加強(qiáng)信息的透明度，向租客充分披露租金貸的期限、利率等信息，讓其依自身情況選擇是否需采用租房貸，同時(shí)盡量做到期限匹配，并指定資金用途；二是加強(qiáng)躉繳租金的用途監(jiān)管，以防部分機(jī)構(gòu)將資金挪作它用，最后導(dǎo)致租客和業(yè)主備受損失的情況；三是從企業(yè)的角度，應(yīng)基于其自身資金需求及業(yè)務(wù)發(fā)展擴(kuò)張規(guī)劃來(lái)控制沉淀資金的規(guī)模，有效管理自身資產(chǎn)端和負(fù)債端流動(dòng)性、收益、風(fēng)險(xiǎn)等維度的匹配。