論物業(yè)服務(wù)合同履行中的抗辯權(quán)

摘 要：近年來(lái)，物業(yè)服務(wù)合同糾紛導(dǎo)致的城市住宅小區(qū)物業(yè)管理矛盾激增，物業(yè)服務(wù)合同標(biāo)的物為物業(yè)服務(wù)，而物業(yè)服務(wù)本身具有無(wú)性、非儲(chǔ)存性以及評(píng)價(jià)的主觀性，使得合同雙方抗辯權(quán)的內(nèi)容存在多元性、分散性，不利于當(dāng)事人利益的表達(dá)，無(wú)助于物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。我國(guó)《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律規(guī)范也沒(méi)有對(duì)物業(yè)服務(wù)合同履行中抗辯權(quán)的類(lèi)型和行使作出具體的規(guī)定。

因此，明確物業(yè)服務(wù)合同中的抗辯主體，抗辯權(quán)的性質(zhì)類(lèi)型以及規(guī)范抗辯權(quán)的具體內(nèi)容和行使，將有助于物業(yè)服務(wù)合同的有名化、規(guī)范化并能夠充分保護(hù)合同雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)合同抗辯權(quán)；抗辯權(quán)類(lèi)型；抗辯權(quán)內(nèi)容

一、物業(yè)服務(wù)合同中抗辯權(quán)的行使主體

通常認(rèn)為，在物業(yè)服務(wù)合同中，行使抗辯權(quán)的主體有兩大類(lèi)：

一是單個(gè)業(yè)主，也是物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)對(duì)象。當(dāng)糾紛涉及單個(gè)業(yè)主的利益時(shí)，單個(gè)業(yè)主可以行使抗辯權(quán)。比如小區(qū)照明設(shè)施毀壞致使某業(yè)主下樓時(shí)踩空摔傷，此時(shí)單個(gè)業(yè)主完全可以成為抗辯權(quán)行使的主體，請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)未提供合理服務(wù)導(dǎo)致的業(yè)主損失。雖然在物業(yè)服務(wù)合同中，單個(gè)業(yè)主不是合同的主體，但是由于全體業(yè)主范圍較廣、不易及時(shí)保護(hù)單個(gè)業(yè)主權(quán)利的特殊性，司法審判中并不否認(rèn)單個(gè)業(yè)主行使抗辯權(quán)的合法性。

二是業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)。當(dāng)抗辯內(nèi)容涉及小區(qū)公共利益，比如小區(qū)的綠化服務(wù)、衛(wèi)生打掃、供暖供電等情況時(shí)，此時(shí)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)行使抗辯權(quán)更能保護(hù)全體業(yè)主的利益?？梢?jiàn)抗辯權(quán)的主體在訴訟中遵循了便利訴訟的原則。

二、物業(yè)服務(wù)合同中抗辯權(quán)類(lèi)型之我見(jiàn)

抗辯權(quán)主要分為訴訟時(shí)效經(jīng)過(guò)的永久抗辯權(quán)、履行抗辯權(quán)以及保證合同中保證人的先訴抗辯權(quán)，本文主要就作為暫時(shí)抗辯的履行抗辯權(quán)進(jìn)行分析。筆者認(rèn)為，在先履行抗辯權(quán)、同時(shí)履行抗辯權(quán)和不安抗辯權(quán)三種類(lèi)型中，從物業(yè)服務(wù)合同的繼續(xù)性特征以及合同雙方抗辯權(quán)行使的先后狀態(tài)來(lái)看，物業(yè)服務(wù)合同履行中的抗辯權(quán)應(yīng)屬于同時(shí)履行抗辯權(quán)。

首先，物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主既是權(quán)利的享有者，又是義務(wù)的承擔(dān)者，雙方負(fù)有對(duì)待給付的義務(wù)，他們的權(quán)利義務(wù)是一一對(duì)應(yīng)的。業(yè)主享有要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的權(quán)利，但也有交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)有提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的義務(wù)，同時(shí)也有收取物業(yè)費(fèi)的權(quán)利，雙方的給付均以另一方的對(duì)待給付而存在。

其次，合同的履行沒(méi)有時(shí)間上的先后順序。在物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)與業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是同時(shí)存在的，沒(méi)有先后順序，即使物業(yè)費(fèi)按月或者按年收繳，這種當(dāng)事人之間的靈活約定，也不是履行義務(wù)存在先后的表現(xiàn)。

最后，當(dāng)一方不作為或者消極作為時(shí)，另一方可以拒絕履行對(duì)待義務(wù)或者要求對(duì)方重新履行。比如，當(dāng)業(yè)主未按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以不再提供物業(yè)服務(wù)，需要注意的是，合同的繼續(xù)性要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能以業(yè)主一兩次的不繳或者緩繳物業(yè)費(fèi)用為理由行使抗辯權(quán)。同樣，業(yè)主的抗辯權(quán)行使也受到了嚴(yán)格地限制，比如業(yè)主因物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)利益受損要求索賠時(shí)，也不得主張從物業(yè)費(fèi)里扣減相應(yīng)受損部分，而應(yīng)該先履行繳納物業(yè)費(fèi)用的義務(wù)，而后重新提起損害賠償請(qǐng)求。

三、物業(yè)服務(wù)合同抗辯權(quán)的內(nèi)容

（一）抗辯焦點(diǎn)

前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂主體和義務(wù)承擔(dān)主體的分離，成為業(yè)主以無(wú)需簽訂的服務(wù)項(xiàng)目或者沒(méi)有享受該服務(wù)為理由拒交物業(yè)費(fèi)的抗辯理由。類(lèi)似的抗辯理由還有物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)存在瑕疵，比如衛(wèi)生服務(wù)不達(dá)標(biāo)、綠化服務(wù)不到位；物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡安全保障義務(wù)致使自己受傷等等。相比于業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的抗辯理由，物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取抗辯的理由比較單一，主要以業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為內(nèi)容進(jìn)行抗辯。

（二）抗辯內(nèi)容的限制及行使

1.以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)存在瑕疵進(jìn)行抗辯

物業(yè)服務(wù)合同標(biāo)的物的無(wú)形化、主觀化，使得合同雙方以及司法機(jī)關(guān)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)缺乏統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，對(duì)是否存在瑕疵，在判定上存在困難。因此為了限制抗辯內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)可以參照合同約定的具體標(biāo)準(zhǔn)和生效的政府部門(mén)的規(guī)章條例。

在實(shí)際操作中，并不是所有的物業(yè)服務(wù)合同都是細(xì)致入微的，物業(yè)服務(wù)合同本身存在的瑕疵以及不明條款，都可能成為糾紛發(fā)生后最難判斷的內(nèi)容，這也要求法官在解決糾紛時(shí)要以正常的、理性的思維去判定企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)是否存在瑕疵，還要合理分配物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主之間的舉證責(zé)任。比如物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)公共設(shè)施維護(hù)、綠化、外來(lái)人員進(jìn)出登記等方面往往有工作記錄，因此也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)更多的舉證責(zé)任。

2.以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡合理的安全保障義務(wù)進(jìn)行抗辯

在物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須通過(guò)對(duì)公共設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收、對(duì)小區(qū)安保設(shè)施進(jìn)行管理、對(duì)外來(lái)人員進(jìn)行適當(dāng)檢查來(lái)排查安全隱患并保證小區(qū)的基本安全，這是基于物業(yè)費(fèi)用的對(duì)待義務(wù)而為的行為。當(dāng)業(yè)主提出因小區(qū)自身的設(shè)施或者安全服務(wù)不到位，導(dǎo)致業(yè)主的人身或者財(cái)產(chǎn)受到損失，進(jìn)而提起未盡安全保障義務(wù)的抗辯時(shí)，司法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)弱化對(duì)抗辯內(nèi)容的實(shí)質(zhì)審查。甚至有人認(rèn)為，在這種服務(wù)合同中，第三人侵權(quán)致害也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約的表現(xiàn)。

筆者認(rèn)為，當(dāng)?shù)谌嗽谛^(qū)內(nèi)利用公共設(shè)施侵害業(yè)主權(quán)利或者自己使用工具故意侵害業(yè)主權(quán)利時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查抗辯的內(nèi)容及行使對(duì)象：對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)盡到安全保障義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)不再承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，此時(shí)要嚴(yán)格區(qū)分小區(qū)與幼兒園、學(xué)校在侵權(quán)責(zé)任法中的不同性質(zhì)，要嚴(yán)格限制小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任承擔(dān)，合理地保護(hù)物業(yè)服務(wù)合同雙方的利益。

四、結(jié)語(yǔ)

本文從物業(yè)服務(wù)合同抗辯權(quán)行使的主體著手進(jìn)行分析，分析了單個(gè)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成為抗辯權(quán)行使主體的原因，并將物業(yè)服務(wù)合同中的抗辯權(quán)定性為同時(shí)履行抗辯權(quán)，最后對(duì)合同雙方經(jīng)常使用的抗辯內(nèi)容進(jìn)行了分類(lèi)，并從理論和司法實(shí)踐兩方面出發(fā)作出了相應(yīng)的抗辯內(nèi)容限制和行使規(guī)范設(shè)計(jì)，以提高物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人對(duì)抗辯事由的正確認(rèn)識(shí)，從而引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)合同的正常履行。

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作者簡(jiǎn)介：

楊洪梅（1993～ ），女，漢族，山東濟(jì)南人，北京航空航天大學(xué)，2016級(jí)法律碩士、法律（法學(xué)）專(zhuān)業(yè)。