“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響的調(diào)查與思考

趙偉璇 周亞楠

【摘要】隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，中國(guó)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)持續(xù)走高，住房難已經(jīng)成為一個(gè)日趨嚴(yán)重的問題。本文通過對(duì)“營(yíng)改增”后江蘇省房地產(chǎn)業(yè)的房?jī)r(jià)、賦稅計(jì)算以及對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦恼{(diào)查訪談，了解“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)所帶來(lái)的影響，分析其問題和原因，從房地產(chǎn)商財(cái)務(wù)改革、政府對(duì)策、居民意識(shí)等方面提出建議。

【關(guān)鍵詞】營(yíng)改增 房地產(chǎn)稅收 房?jī)r(jià)

一、引言

營(yíng)業(yè)稅和增值稅是我國(guó)兩種主要的流轉(zhuǎn)稅，自從我國(guó)實(shí)施稅制改革以來(lái)，這兩種稅制在征稅對(duì)象上互不干擾，凡征收營(yíng)業(yè)稅的對(duì)象不再征收增值稅，凡征收增值稅的對(duì)象不再征收營(yíng)業(yè)稅?！盃I(yíng)業(yè)稅”雖然計(jì)算簡(jiǎn)單，征管方便，但存在著重復(fù)征稅的弊病，不利于促進(jìn)社會(huì)分工的發(fā)展?！霸鲋刀悺彪m然計(jì)算較為復(fù)雜，但不存在著重復(fù)征稅的問題，征管嚴(yán)格，有利于促進(jìn)社會(huì)分工的發(fā)展和稅負(fù)公平。為了深化財(cái)稅體制改革和配合供給側(cè)改革，從2016年5月1日起，我國(guó)將2012年開始試點(diǎn)的營(yíng)業(yè)稅改征增值稅改革即所謂的“營(yíng)改增”全面擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，過去征收營(yíng)業(yè)稅的房地產(chǎn)行業(yè)也開始征收增值稅。作為目前我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，一方面對(duì)促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了極大的推動(dòng)作用，但另一方面，多年來(lái)居高不下的房?jī)r(jià)也被許多老百姓所詬病。營(yíng)改增后，房地產(chǎn)行業(yè)從原來(lái)5%的營(yíng)業(yè)稅稅率提高到11%的增值稅稅率，雖然增值稅實(shí)行抵扣政策，但房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)到底有沒有實(shí)現(xiàn)“只減不增”的營(yíng)改增目的，營(yíng)改增有沒有對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起“推波助瀾”作用，需要我們深入研究后才能得出正確的結(jié)論。

因此，研究“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響，能夠使我們更為直觀的看到“營(yíng)改增”是否真正降低了房地產(chǎn)業(yè)的賦稅，是否真的降低了房?jī)r(jià)，是否真正的惠及于民，進(jìn)而可以為政府進(jìn)一步完善營(yíng)改增政策和房地產(chǎn)業(yè)政策提供建議。

二、房地產(chǎn)業(yè)的基本情況

（一）數(shù)據(jù)來(lái)源和樣本描述

課題組選取江蘇省的連云港，南通，南京三座城市的部分房地產(chǎn)企業(yè)作為調(diào)查樣本，并收集其在“營(yíng)改增”前后的賦稅及房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)情況如下：

1.三市房?jī)r(jià)基本情況（如表1）。連云港市地區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)，自14年至17年每年的增長(zhǎng)幅度分別為7%，9%及10.7%。而南京作為江蘇省會(huì)房?jī)r(jià)增速更為驚人，2015年的增幅高達(dá)30%。與此同時(shí)南通的房?jī)r(jià)變化情況則有所不同，在前三年房?jī)r(jià)有所下降的情況下，2017年房?jī)r(jià)增幅達(dá)到了30%。從這四組數(shù)據(jù)中，我們可以看出整個(gè)江蘇地區(qū)的房?jī)r(jià)雖然有所波動(dòng)但整體呈現(xiàn)高速上升的趨勢(shì)，2016年的“營(yíng)改增”并未對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生明顯的影響。

2.房地產(chǎn)稅收數(shù)據(jù)（如表2）。在房地產(chǎn)稅收方面，課題組選取了連云港市某一房地產(chǎn)公司作為樣本，將“營(yíng)改增”前后房地產(chǎn)商的年報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行了對(duì)比，“營(yíng)改增”下的利潤(rùn)變動(dòng)情況如表2所示，從稅負(fù)情況來(lái)看，未實(shí)行“營(yíng)改增”下的房產(chǎn)商稅負(fù)為原有年報(bào)中的營(yíng)業(yè)稅金及附加加原有年報(bào)中的所得稅費(fèi)用為8303327，但在實(shí)施“營(yíng)改增”后該房產(chǎn)商的稅收為本文計(jì)算的營(yíng)業(yè)稅金及附加加上本文計(jì)算的所得稅費(fèi)用加上增值稅額總和為12503308，從這里可看出這家房地產(chǎn)商稅負(fù)有一個(gè)明顯的增加，增幅為50.6%。雖然與此同時(shí)該房地產(chǎn)公司的凈利潤(rùn)也有著大幅度的增加，增幅為47.0%，但利潤(rùn)增幅小于稅收增幅，這也可以看出在利潤(rùn)正常增長(zhǎng)下，“營(yíng)改增”反而使稅收有所增加。

本表由團(tuán)隊(duì)計(jì)算得出。

3.居民意愿問卷調(diào)查基本數(shù)據(jù)。調(diào)研組在江蘇三個(gè)城市中隨機(jī)選取了共100人就省內(nèi)房?jī)r(jià)問題進(jìn)行了問卷調(diào)查，調(diào)查顯示有55%的人不了解“營(yíng)改增”并認(rèn)為現(xiàn)階段房?jī)r(jià)仍在高速上漲，15%的人認(rèn)為房?jī)r(jià)增速在“營(yíng)改增”后有所放緩，30%的人認(rèn)為房?jī)r(jià)并無(wú)變化，這說(shuō)明大部分居民并不是很滿意目前的房?jī)r(jià)，并對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)持悲觀態(tài)度。在調(diào)查問卷的意見一欄中，不論是在“營(yíng)改增”的政策下還是在其他的房地產(chǎn)政策下居民更多的表達(dá)了希望能夠降低房?jī)r(jià)的這種期待。

（二）房地產(chǎn)現(xiàn)狀及問題分析

因此由我們的調(diào)查和計(jì)算可知，在實(shí)施“營(yíng)改增”這一年來(lái)，江蘇地區(qū)的房?jī)r(jià)并未因此政策受到影響而有所降低，呈現(xiàn)正常的高速增長(zhǎng)趨勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收增速也是高于凈利潤(rùn)增速，稅收壓力不但沒減輕還有所增加。對(duì)于這樣的結(jié)果，課題小組經(jīng)過分析得出以下原因：

1.“營(yíng)改增”在房地產(chǎn)業(yè)的試點(diǎn)上并沒有明確指明各個(gè)抵扣項(xiàng)目，而一棟房子的建成往往經(jīng)歷的過程繁雜。例如，土地成本能否進(jìn)行抵扣，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目支出有著較大的影響，不同的城市或地區(qū)土地價(jià)格不同，土地來(lái)源渠道不同，這讓開發(fā)商很難取得相關(guān)稅務(wù)發(fā)票并進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，如果這樣房地產(chǎn)商的賦稅明顯會(huì)有所增加。

2.增值稅要求所有的支出項(xiàng)目必須要有增值稅專用發(fā)票才能進(jìn)行抵免，但增值稅專用發(fā)票的開出需要稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行審核。這明顯與之前的僅針對(duì)開發(fā)商銷售額征收固定比例的稅收模式有所不同，因此由于房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的特性，房地產(chǎn)商的財(cái)務(wù)部門難以在短時(shí)間內(nèi)適應(yīng)新的稅收方式，納稅程序也較為陌生所以在“營(yíng)改增”初期稅收增加實(shí)屬正常。但在后期房地產(chǎn)企業(yè)通過對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的改革以及對(duì)財(cái)會(huì)人員的技能培養(yǎng)，在熟悉“營(yíng)改增”的納稅程序和抵扣項(xiàng)目后，企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)會(huì)有所減輕，真正帶來(lái)減稅的目的。

3.但在房?jī)r(jià)方面課題小組認(rèn)為減稅對(duì)樓盤銷售和價(jià)格的影響并不會(huì)太大。因?yàn)閮r(jià)格根據(jù)供求關(guān)系圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，在房地產(chǎn)業(yè)其他項(xiàng)目成本不變的情況下，雖然“營(yíng)改增”可以使賦稅減少并帶來(lái)總成本的降低，但這種程度的降低不至于對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，因?yàn)橹袊?guó)房?jī)r(jià)明顯受市場(chǎng)供求影響較深，開放二孩政策以來(lái)，國(guó)內(nèi)人口數(shù)量不斷上升，對(duì)房地產(chǎn)的需求也在逐步增加，樓盤市場(chǎng)的火熱導(dǎo)致房?jī)r(jià)并不會(huì)輕易下降。

（三）結(jié)論和政策意見

1.結(jié)果總結(jié)?，F(xiàn)階段“營(yíng)改增”并未使房地產(chǎn)企業(yè)減少賦稅，不過考慮其在房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施時(shí)間尚短，企業(yè)尚未解決公司內(nèi)部財(cái)會(huì)問題，政策自身也尚未完善，所以預(yù)估在未來(lái)幾年才會(huì)使房產(chǎn)稅收有所降低，長(zhǎng)期實(shí)行應(yīng)有利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。但同時(shí)“營(yíng)改增”很難對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生較大影響，難以滿足人們降低房?jī)r(jià)的需求。

2.政策意見。一是房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)自己的財(cái)會(huì)人員進(jìn)行專業(yè)技能上的培訓(xùn)以適應(yīng)國(guó)家稅務(wù)政策上的改動(dòng)并能夠完成“營(yíng)改增”背景下的稅務(wù)籌劃，稅額抵扣和稅收繳納等一系列工作。在財(cái)務(wù)制度上公司應(yīng)該對(duì)財(cái)務(wù)程序進(jìn)行更新，重視增值稅專用發(fā)票的填寫和領(lǐng)取，保證長(zhǎng)周期下進(jìn)項(xiàng)稅額的抵免。這樣才能夠使公司真正適應(yīng)國(guó)家政策的發(fā)展，并達(dá)到減稅的目的。二是政府政策。相關(guān)的稅務(wù)部門應(yīng)在實(shí)踐中查漏補(bǔ)缺，聽取房地產(chǎn)業(yè)在“營(yíng)改增”制度下的意見反饋，不斷完善制度以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和行業(yè)形勢(shì)。明確增值稅下的抵扣項(xiàng)目，謹(jǐn)慎的開出增值稅專用發(fā)票，既要能夠真正減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)又要防止部分企業(yè)利用新制度的漏洞偷稅漏稅。而對(duì)于房?jī)r(jià)方面，我國(guó)的市場(chǎng)機(jī)制并不完善，這導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著市場(chǎng)壟斷，信息不對(duì)稱等問題，這要求政府部門加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)管，把控制房?jī)r(jià)作為加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一個(gè)重要任務(wù)。

基金項(xiàng)目：x20170990。

作者簡(jiǎn)介：趙偉璇（1997-），女，漢族，江蘇連云港人，就讀于揚(yáng)州大學(xué)，研究方向：金融學(xué)；周亞楠（1997-），女，漢族，江蘇宿遷人，就讀于揚(yáng)州大學(xué)，研究方向：金融學(xué)。