關于租賃物業(yè)電費相關稅務分析

王鵬

摘要：在企業(yè)經營活動中需要一定的辦公條件，多數小企業(yè)因為沒有自有產權的物業(yè)，故而租賃物業(yè)辦公，從而產生了房屋租賃費，水電費，物業(yè)費等相關費用。隨著營改增宣傳深入企業(yè)，企業(yè)財務人員學習營改增政策的熱情也更加高漲。為此，本文作者結合自身業(yè)務所涉及的營改增政策的實際操作進行分析，可以促進對營改增政策的加深了解。

關鍵詞：企業(yè)租賃；物業(yè)電費；稅務分析；增值稅

1企業(yè)租賃房屋稅收政策概述

企業(yè)租賃房屋，出租方是一般納稅人，應開具增值稅稅率11%的增值稅專用發(fā)票，因為財稅（2016）36號附件1第十五條規(guī)定之（二）提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率11%。

實際工作中，我司收到的是5%的增值稅專用發(fā)票，這并不是出租方出錯，而是得益于營改增簡易征收項目，根據財稅（2016）68號文規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，征收率5%，那么房地產企業(yè)根據這一有利政策大幅降低了自身的稅負水平。對于單一的以出租自有房屋為主業(yè)的房地產企業(yè)是巨大的利好信息。

2企業(yè)租賃稅收開具發(fā)票現狀分析

2.1我司向物業(yè)方繳納房租的同時，也同時繳納水電費。水費的繳納是物業(yè)方代收代付行為，所以我司取得自來水的發(fā)票是從自來水公司取得的增值稅專用發(fā)票，稅率3%，根據國家稅務總局公告2016年第54號文規(guī)定提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

我司向物業(yè)方繳納的電費目前沒有取得發(fā)票，這是現在需要討論的問題。根據目前營改增的政策，天津市國家稅務局營改增政策大輔導宣傳材料之三，營改增簡易征收項目共計29條，電費并不包含在內。所以電費的增值稅率不論是營改增前還是營改增后都是17%，物業(yè)方以自己是簡易計稅一般納稅人為由不給我司開具增值稅專用發(fā)票。但實際物業(yè)方也同時是增值稅一般納稅人。物業(yè)方的解釋是他們公司的進項稅很少，所以辦了簡易計稅。這樣就只開具5%的增值稅專用發(fā)票。并且其工商執(zhí)照上只有出租自有房屋和提供物業(yè)服務兩項內容。所以物業(yè)方堅持認為開具不了增值稅稅率17%的電費發(fā)票。但我司持有不同的觀點。

按照目前物業(yè)方提供我司的電費收據和一張物業(yè)方從國網電力取得的增值稅普通發(fā)票的復印件來看，國網電力開出的電費稅率是17%，實際上國網電力可以給物業(yè)方開具增值稅專用發(fā)票稅率17%，這樣物業(yè)方就有了電費的進項稅額。同時給我司也就可以開出了增值稅稅率17%的電費。我司可以抵扣，降低了我司的營業(yè)費用的同時也增加了我司的進項稅。但目前物業(yè)方的做法如果是營業(yè)稅時代那么沒有問題。營改增后仍就不開發(fā)票的情況，按照天津市國家稅務局天津市地方稅務局關于發(fā)布《稅務行政處罰裁量權實施辦法（試行）》的公告 2016年第17號

應當開具而未開具發(fā)票的，……《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第三十五條第（一）項：違反本辦法的規(guī)定，有下列情形之一的，由稅務機關責令改正，可以處1萬元以下的罰款.

所以，物業(yè)方不開具發(fā)票本身是違反了發(fā)票管理辦法，物業(yè)方是轉售的水電，屬于增值稅應稅行為應按規(guī)定開具發(fā)票，進行納稅。

2.2我司要求開具增值稅專用發(fā)票的理由

根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅（2016）36號）附件1第三十七條（二）：“以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項”的，可不計算增值稅銷售額。若電費發(fā)票不是直接開給業(yè)主，不符合上述規(guī)定，則物業(yè)公司按轉售電處理。

根據上面提到的問題涉及到轉售還是代收轉付的行為。

如果代理方以自己名義開具發(fā)票，屬于轉售行為，應該按發(fā)票金額繳納增值稅，其取得的進項稅額可以抵扣。

如果代理方，滿足下列條件的，可以按代收轉付業(yè)務處理，僅對手續(xù)費征收增值稅：

（1）不墊付資金。

（2）實際提供服務的公司將發(fā)票開具給客戶，并由代理公司將該項發(fā)票轉交給客戶。

（3）代理公司按銷售方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結算，并另外收取手續(xù)費。

根據以上標準，我司判斷物業(yè)方是轉售行為。因為作為國網電力是實際提供服務的公司，并沒有將發(fā)票開具給我司，并且我司也沒有總戶電表，國網電力只能給有總戶電表的公司開具增值稅專用發(fā)票。這樣只能是作為代理方的物業(yè)方提供發(fā)票。

綜上所述，物業(yè)方沒有開具發(fā)票應受到何種處罰，在前面已經提到過，此處不在贅述。但這里又出現一個新的問題，物業(yè)方不要求國網電力開具增值稅專用發(fā)票。理由是自己是簡易計稅的一般納稅人。不可以抵扣任何的增值稅進項稅額，但實際上物業(yè)方既具有一般納稅人的資格也具有簡易計稅的資格。所以，我司認為物業(yè)方可以抵扣從國網電力公司收到的增值稅專用發(fā)票。理由如下：

根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅（2016）36號）附件1規(guī)定：

第二十五條下列進項稅額準予從銷項稅額中抵扣：

（一）從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額。

以上內容摘自西青區(qū)國家稅務局編制的12366熱線納稅人咨詢熱點問題。同理，企業(yè)使用國網電力所取得的電費的增值稅專用發(fā)票也是可以抵扣的。

另外，物業(yè)方簡易征收項目是房屋租賃，而不是電費。所以，即使是開具電費的增值稅專用發(fā)票，稅率也是17%也不會是5%，同時物業(yè)方堅持認為自己是簡易征收項目是不可以抵扣任何進項稅的理解也是錯誤的。其如果從國網電力取得電費的增值稅專用發(fā)票也是可以抵扣的，因為電費并不是專門用于房屋租賃的，電費是日常辦公所耗用的是可以進行抵扣的。而物業(yè)公司收取的物業(yè)費是按6%繳納銷項稅，這就可以抵扣掉電費的進項稅。

一般納稅人適用簡易計稅，需要結合實際業(yè)務。轉售電，沒有簡易征收政策，一般納稅人銷售電適用稅率是17%。

在現實中，物業(yè)公司代收水電費是經常發(fā)生的業(yè)務。同時，

《關于調整增值稅稅率的通知財稅〔2018〕32號》政策從2018年5月1日起開始實施，制造業(yè)等行業(yè)增值稅17%的稅率降低為16%。也就是說電費的稅率由17%降低為16%，這就相當于企業(yè)的負擔再進一步降低。著力激發(fā)市場活力和企業(yè)創(chuàng)造力。

3我國增值稅的現狀及“營改增”的必要性

筆者關注今年政府工作報告對增值稅的表述是“按照三檔（17%、11%、6%）并兩檔方向調整稅率水平”。雖然目前只是小步伐的降低稅率，但因為目前重中之重的國地稅合并要在現階段實施，所以，先實現容易實現的目標，再進一步攻克難度大的問題。就目前而言將來會有更多的減稅政策出臺。減稅帶來的經濟利益可以增強制造業(yè)的科技力量的投入。

就目前而言我國的增值稅稅率呈現偏高的態(tài)勢，這是降低增值稅稅率的根本原因。在制造業(yè)領域，和我國存在競爭關系的國家及我國的臺灣省，中國臺灣省增值稅稅率為5%，韓國為10%。所以，降低增值稅稅率是大勢所趨。為不被競爭所淘汰，就只有深化改革一條路可走。逐步降低稅率簡并稅率，達到讓企業(yè)得利，讓企業(yè)有強勁的后續(xù)發(fā)展力，將資金更多的投入到研發(fā)上，而不是一味的追求復制國外的產品，走自主創(chuàng)新，自主研發(fā)的路子。而不僅僅成為一個全球最大的加工廠。在世界各國都在相繼加大減稅力度的時候，我國也應順勢而為不可謂不順應潮流。據統(tǒng)計和預測，特朗普歷史性改革未來十年的減稅規(guī)模是1.5萬億美元，簡單平均折合到每年的減稅規(guī)模是1500億美元，折合人民幣大約是9000～10000億人民幣。中國稅務學會第一副會長丘小雄指出，今年5月1日起，我國實施的增值稅稅率下調等改革措施，為實體經濟普遍減稅，并向先進制造業(yè)、研發(fā)服務業(yè)傾斜，預計全年減稅將超過4000億元。我國作為世界上最大的發(fā)展中國家能夠做到這些已經很不容易。我國作為一個負責任的發(fā)展中國家也是盡自己最大的努力來為民族企業(yè)的發(fā)展鋪平道路，像我們引以為豪的高鐵，這就是我們掌握了核心技術后的市場效益。如果芯片也能夠像高鐵那樣擁有自己的核心技術，我們不僅僅是不需要進口芯片，我們還可以把自己生產的芯片出口到美國。讓美國人民也體驗一把中國造的芯片。但能夠真正的實現這些還是需要我們的科技人員再下功夫研究。

“不能總是用別人的昨天來裝扮自己的明天”，“只有把核心技術掌握在自己手中，才能真正掌握競爭和發(fā)展的主動權，才能從根本上保障國家經濟安全、國防安全和其他安全?！绷暯娇倳浀母嬲]可謂刻骨銘心。核心技術任何時候都是花錢買不來的。我們沒有自己的知識產權就永遠是給別人打工的身份。像芯片技術，自動化技術等，不實現核心技術的自主研發(fā)創(chuàng)新。那么就永遠不會有出頭之日。就目前美國持續(xù)打壓中興，華為，禁止為上述兩家公司提供芯片就是一個警鐘。這還是在中興支付了8.92億美元的罰款后又一次的打壓?？梢姾诵募夹g多么的重要。如果芯片技術容易攻克的話，8.92億美元作為研發(fā)費用應該也不算一筆小的投入。但實際它只是中興繳納的罰款中的一筆而已。

所以，本次降低稅率對于中興這樣的民族高科技企業(yè)加大科技力量的投入帶來了實際利益，拿出中國人的勇氣創(chuàng)造出屬于自己的芯片來，從而不再依賴進口美國的芯片。

同樣的物業(yè)公司雖然不是高科技企業(yè)，也不需要多么高的科技力量就可以良好的運作。但物業(yè)公司也是需要學習的，不僅僅是要掌握服務業(yè)主的知識和本領，也要掌握稅法。實際上物業(yè)公司不想開具增值稅專用發(fā)票的根本原因不僅僅是不懂稅法，主要還是在考慮自己的經濟利益。那么現行國家稅務總局關于統(tǒng)一小規(guī)模納稅人標準等若干增值稅問題的公告國家稅務總局公告2018年第18號（二）轉登記日前連續(xù)12個月（以1個月為1個納稅期，下同）或者連續(xù)4個季度（以1個季度為1個納稅期，下同）累計應征增值稅銷售額（以下稱應稅銷售額）未超過500萬元。

這就相當于給了現在物業(yè)公司一個機會，物業(yè)公司如果符合以上條件，也可以從一般納稅人轉小規(guī)模納稅人，從而可以合理地找稅務局代開3%的電費增值稅專用發(fā)票。我司按3%的稅率抵扣增值稅進項稅，這樣物業(yè)公司的毛利潤應該增加了14%。從利潤增加，服務質量提高，從而降低成本的角度來講，未來我司物業(yè)費有降低的空間及可能。從而達到雙贏。物業(yè)公司向國網電力支付的電費將全部作為成本，向我司收取的代墊電費又要按照3%的征收率計算銷項稅額，我司抵扣3%的稅額。

如果物業(yè)公司作為一般納稅人，物業(yè)公司作為總表單位，它從國網電力買的電支付16%的進項稅，取得增值稅專用發(fā)票它可以抵扣16%的進項稅，它轉售給我司收取的16%的銷項稅。完全可以抵扣掉物業(yè)公司支付的進項稅，就買賣電力這一行為當期應納稅額為零，而我司收到物業(yè)公司的增值稅專用發(fā)票，也可以憑票抵扣16%的進項稅額。這樣才能夠體現出營改增帶來的實際紅利。保證進項稅的抵扣鏈條不斷是營改增考慮的重點問題。像這種個別公司人為的扭曲理解稅法，導致增值稅的抵扣鏈條中斷實際上是違背了營改增的初衷。所以，作為基礎的財務人員更加需要多學習稅法知識才能夠更好的服務于企業(yè)。