征收個(gè)人房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響

宋煥樂(lè)

摘 要：本文闡述了國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)國(guó)內(nèi)征收個(gè)人房產(chǎn)稅是否影響房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)，同時(shí)運(yùn)用供求理論對(duì)個(gè)人房產(chǎn)稅如何影響房?jī)r(jià)進(jìn)行分析。在此基礎(chǔ)上，提出了個(gè)人的見(jiàn)解，希望能夠更好的推動(dòng)房地產(chǎn)稅的改革，降低會(huì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的負(fù)面影響。

關(guān)鍵詞：個(gè)人房產(chǎn)稅，房?jī)r(jià)，重慶，上海

1. 引言

從1998年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)迎來(lái)熱潮，由于樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商的操作，與人們收入增長(zhǎng)帶來(lái)的消費(fèi)力的增長(zhǎng)，拉動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展。房?jī)r(jià)也隨著房地產(chǎn)炒家的操作，節(jié)節(jié)攀升，越來(lái)越多的中等收入人群面臨著買房難問(wèn)題。同時(shí)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，居民對(duì)樓房的需求也在不斷增加。眾多需求更加刺激了房?jī)r(jià)上漲，使其居高不下。許多年輕人深受房?jī)r(jià)虛高之苦，背上了“房貸”壓力，生活質(zhì)量受到了直接影響。住房問(wèn)題關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，所以政府如何采取有效措施解決房?jī)r(jià)上漲幅度過(guò)快的問(wèn)題，成為全社會(huì)關(guān)注的重點(diǎn)，政府有待解決的重要熱點(diǎn)事件。個(gè)人房產(chǎn)稅在此背景下出臺(tái)，它對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲是否有效果。這個(gè)問(wèn)題還有待觀察。2011年國(guó)家開(kāi)始在重慶和上海進(jìn)行試點(diǎn)。本文會(huì)簡(jiǎn)單介紹重慶和上海兩個(gè)國(guó)際化大都市的個(gè)人房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況，借鑒國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)個(gè)人房產(chǎn)稅的不同觀點(diǎn)，并分析個(gè)人房產(chǎn)稅影響房?jī)r(jià)的原因。

2. 個(gè)人房產(chǎn)稅的征收是否影響房?jī)r(jià)的不同看法

自從2010年，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知》提出逐漸推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，希望能通過(guò)征收房產(chǎn)稅以穩(wěn)定房?jī)r(jià)。這一政策的出臺(tái)，在學(xué)術(shù)界掀起了一波思想激烈交鋒的熱潮，引起了眾多學(xué)者的爭(zhēng)論與思考。有學(xué)者認(rèn)為改革房產(chǎn)稅，可以減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)，從而提升投機(jī)倒把的成本，使房?jī)r(jià)回歸到反映市場(chǎng)規(guī)律的合理價(jià)格。同時(shí)，杜雪君等于2009年分析了1998 一2006年全國(guó)個(gè)省市的房地產(chǎn)價(jià)格、 房產(chǎn)稅、地方公共支出數(shù)據(jù)，，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)存在抑制作用，而地方性財(cái)政支出對(duì)房?jī)r(jià)存在促進(jìn)作用 。在另一個(gè)方面，也有學(xué)者稱，房產(chǎn)稅可能在短期內(nèi)無(wú)法及時(shí)調(diào)控房?jī)r(jià)，但它可以通過(guò)改變?nèi)藗儗?duì)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期，減少人們過(guò)于旺盛的瘋狂投機(jī)行為，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)正常的發(fā)展趨勢(shì)。而一些學(xué)者從另一個(gè)角度分析，政府不僅僅只是從表面通過(guò)征收個(gè)人房地產(chǎn)稅來(lái)抑制房地產(chǎn)，在實(shí)際操作流程中，政府會(huì)利用房地產(chǎn)稅通過(guò)多種有效途徑來(lái)抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快。因?yàn)檎菩袀€(gè)人房地產(chǎn)稅的目地，就是為了調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變財(cái)政收入來(lái)源來(lái)抑制不正當(dāng)?shù)寞偪裢稒C(jī)活動(dòng)。

但是有不少學(xué)者持有截然不同的意見(jiàn)。有學(xué)者提出，征收個(gè)人房產(chǎn)稅也許在短期內(nèi)可以調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)上漲幅度，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是稅率和稅基等多種因素，而且房?jī)r(jià)最重要的決定因素是供求關(guān)系。而且，有學(xué)者指出，征收個(gè)人房產(chǎn)稅在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)造成沖擊，而長(zhǎng)期的價(jià)格走勢(shì)也不能正確認(rèn)知。吳能寬分析了上海和重慶的房產(chǎn)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)的影響，認(rèn)為從現(xiàn)有實(shí)施效果看房產(chǎn)稅并沒(méi)有起到抑制房?jī)r(jià)的作用而解決房?jī)r(jià)問(wèn)題還應(yīng)依靠廉租房、保障性住房供給的增加以及對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為的抑制。李舉達(dá)和李佐凡認(rèn)為房?jī)r(jià)異常上漲的主要原因是投機(jī)需求，因而重慶和上海推行的房產(chǎn)稅改革很難見(jiàn)效 ，累進(jìn)式房產(chǎn)稅可以抑制投機(jī)需求進(jìn)而抑制房?jī)r(jià)上漲。

對(duì)個(gè)人房產(chǎn)稅的研究，對(duì)解決房?jī)r(jià)虛高現(xiàn)實(shí)問(wèn)題很有必要。通過(guò)對(duì)個(gè)人房產(chǎn)稅是否影響房?jī)r(jià)的研究，我們可以讓公眾正確判斷房地產(chǎn)行業(yè)的前景與潛力，同時(shí)在一定程度上普及瘋狂投機(jī)房地產(chǎn)行業(yè)是錯(cuò)誤的行為。而且，個(gè)人房產(chǎn)稅在全國(guó)試點(diǎn)情況的傳播，可以讓公眾了解國(guó)家政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)價(jià)格虛高問(wèn)題的態(tài)度與解決方案。同時(shí)，為房地產(chǎn)稅工作的開(kāi)展與完善，提供符合社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)的理論支撐。最重要的是，只有通過(guò)實(shí)際情況的研究與探討，才能真正了解房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)價(jià)格虛高的原因，為政府部門進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控提供理論基礎(chǔ)知識(shí)。

3. 供求理論監(jiān)督下的個(gè)人房產(chǎn)稅對(duì)于房產(chǎn)價(jià)格影響的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

3.1 開(kāi)征個(gè)人房產(chǎn)稅會(huì)增加房產(chǎn)的持有成本

隨著個(gè)人房產(chǎn)稅的征收，一些抱有投機(jī)取巧思想的人們，會(huì)反復(fù)權(quán)衡自己手里持有多處房產(chǎn)的時(shí)間與金錢成本，從而在根本上抑制了投機(jī)行為，進(jìn)行理性的購(gòu)房活動(dòng)。由于，需求曲線會(huì)向左移動(dòng)，所以均衡價(jià)格會(huì)隨之降低。所以，個(gè)人房產(chǎn)稅的征收，從需求上，影響了房地產(chǎn)價(jià)格的變化。

3.2 開(kāi)征個(gè)人房產(chǎn)稅會(huì)減少閑置房產(chǎn)的存在

在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，人都被看作一個(gè)理性的經(jīng)濟(jì)人，他所做的所有行為，都是為了保持自己經(jīng)濟(jì)利益最大化。所以，征收個(gè)人房產(chǎn)稅，會(huì)在一定程度上減少瘋狂囤房的不理性行為。一部分房地產(chǎn)的投資者會(huì)權(quán)衡利弊得失，維持自己投資收益最大化，減少手中房產(chǎn)，在市場(chǎng)上進(jìn)行空置房產(chǎn)的轉(zhuǎn)賣和出租，從而提高了閑置房產(chǎn)的使用率。

3.3 開(kāi)征個(gè)人房產(chǎn)稅會(huì)讓投資者理性進(jìn)行房地產(chǎn)投資

個(gè)人房產(chǎn)稅的開(kāi)征會(huì)讓人們進(jìn)行理性投資，目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量走高，但實(shí)際上存在著一些令人擔(dān)憂的問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在著大量閑置房產(chǎn)堆積，由于房地產(chǎn)行業(yè)具有投資收益不確定性，所以投資者會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的投資收益前景進(jìn)行理性觀望，會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資投入。

3.4 開(kāi)征個(gè)人房地產(chǎn)稅可以通過(guò)減少房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)成本增加房產(chǎn)的供給數(shù)量

開(kāi)征個(gè)人房地產(chǎn)稅可以從兩個(gè)方面給社會(huì)帶來(lái)更多的的收益與便利，實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源配置的高效率。個(gè)人房地產(chǎn)稅征收，可以減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的成本，降低房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)成本，從而實(shí)現(xiàn)提供更多房產(chǎn)資源，增加房產(chǎn)的有效供給。同時(shí)，也為政府提供了財(cái)政收入來(lái)源和保障，優(yōu)化財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，減少對(duì)土地收入的依賴。

3.5 開(kāi)征個(gè)人房產(chǎn)稅可以有效抑制商品房的供給

由于開(kāi)征個(gè)人房產(chǎn)稅是國(guó)家政府政策，也是國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的表態(tài)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)國(guó)家大環(huán)境與社會(huì)形勢(shì)來(lái)分析，提供多少數(shù)量的商品房，以此來(lái)獲得自身利益最大化。所以，由于國(guó)家征收個(gè)人房地產(chǎn)稅是一種抑制手段，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司會(huì)減少商品住宅小區(qū)的供給，轉(zhuǎn)向其他行業(yè)的投資，降低資金風(fēng)險(xiǎn)。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)供求關(guān)系理論對(duì)開(kāi)征個(gè)人房產(chǎn)稅進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)征收個(gè)人房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響有雙向作用。它既可以讓房?jī)r(jià)上漲，也可以讓房?jī)r(jià)下跌。不過(guò)，只是理論結(jié)果并沒(méi)有實(shí)際數(shù)據(jù)來(lái)證明實(shí)際結(jié)果。

4 解決我國(guó)個(gè)人房產(chǎn)稅的建議

4.1 對(duì)房產(chǎn)稅征收進(jìn)行立法，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革創(chuàng)新

重慶、上海兩地正式開(kāi)始房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)，雖取得了一定的經(jīng)驗(yàn)和成績(jī)，但不能進(jìn)行照搬照抄。同時(shí)，在法律程序上對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行立法，使其成為法律規(guī)范。

4.2 合理制定稅率，將房產(chǎn)稅控制在合理范圍

稅率過(guò)高或者過(guò)低，不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。所以，通過(guò)積極討論與科學(xué)研究，才能制定合理稅率，可以避免加重人民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，又合理地調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)。

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