城市土地增值收益分配理論與價(jià)值構(gòu)成體系

邱娟

摘要：城鄉(xiāng)化的快速發(fā)展是近些年國(guó)家的一個(gè)重要決策，我們可以看到許許多多的地方都在不斷征地與重建，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)、工廠都在不斷地發(fā)展，這樣隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷增加，土地也將會(huì)成為一種非常稀缺的資源，其價(jià)值也會(huì)不斷的提高，為此引發(fā)的土地增值收益分配之間的矛盾也會(huì)越來越嚴(yán)重。所以，對(duì)城市化進(jìn)程中土地的增值內(nèi)在規(guī)律深入探析，將有利于建立合理的土地增值收益分配關(guān)系，對(duì)于我國(guó)城鎮(zhèn)化的穩(wěn)定發(fā)展以及城市的經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展有著非常重要的意義。

關(guān)鍵詞：城市化進(jìn)程；土地增值；收益分配；探析

1.前言：

如何對(duì)利益相關(guān)者之間進(jìn)行分配的規(guī)定，其也就是實(shí)現(xiàn)對(duì)分配對(duì)象、分配主體、分配比例及分配方式之間進(jìn)行界定。城市土地的總增值額在此過程扮演著分配對(duì)象這以角色；中央政府、地方政府和土地使用者這就是我們所說的分配主體；其中把產(chǎn)權(quán)、貢獻(xiàn)等因素進(jìn)行考慮就是分配比例，應(yīng)該獲得比例多少的問題；用什么樣的方法來進(jìn)行分割就是分配比例。所以，本文對(duì)我國(guó)的土地分配制度做以充分的研究。

2.國(guó)城市土地增值收益分配的理論分析：

（1）我國(guó)城市土地增值收益分配的基本原理：我國(guó)城市土地增值分配基本經(jīng)歷了以下幾個(gè)發(fā)展階段：以勞動(dòng)價(jià)值論為基礎(chǔ)的分配、以主觀效用為基礎(chǔ)的分配、以供求為基礎(chǔ)的分配、以生產(chǎn)要素的貢獻(xiàn)為基礎(chǔ)的分配。由于土地價(jià)值不能由勞動(dòng)價(jià)值決定，所以勞動(dòng)價(jià)值為基礎(chǔ)的分配理論不能應(yīng)用到城市土地增值收益分配中來。以主觀效用和供求為基礎(chǔ)的分配思想，重點(diǎn)是價(jià)值的外在表現(xiàn)形式——價(jià)格的變動(dòng)，也不適宜引入到城市土地增值收益分配中來。因?yàn)槌鞘型恋卦鲋凳找娣峙涫且猿鞘型恋禺?dāng)時(shí)社會(huì)歷史條件決定的、具有一定客觀性的價(jià)值為基礎(chǔ)的。城市土地增值來源主體有中央政府、地方政府、宗地的使用者、宗地外的個(gè)體及組織、整個(gè)社會(huì)五個(gè)方面。各級(jí)政府的投資和政策，宗地使用者的投資顯然會(huì)影響土地價(jià)值。宗地外的個(gè)體及組織由于外部性的影響效應(yīng)對(duì)特定宗地的價(jià)值也會(huì)產(chǎn)生影響，由于無法進(jìn)行區(qū)分，因而應(yīng)該統(tǒng)一由政府代為收歸全社會(huì)所有，然后進(jìn)行投資或轉(zhuǎn)移支付回歸于社會(huì)。整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增長(zhǎng)帶來的土地增值當(dāng)然也應(yīng)該由政府“收之于民，用之于民”。因而，也可以最簡(jiǎn)單地劃分城市土地增值的分配主體：政府和宗地使用者。因此，按貢獻(xiàn)分配是我國(guó)城市土地增值收益分配的基本原理，通過“按貢獻(xiàn)分配”與“按需要調(diào)節(jié)”，來兼顧公平與效率。按貢獻(xiàn)分配指城市土地增值收益分配以各利益主體對(duì)城市土地增值的貢獻(xiàn)率決定的，貢獻(xiàn)多的獲得多的份額，貢獻(xiàn)少的獲得少的份額，保證了分配的公平，這是基本的指導(dǎo)思想；同時(shí)，在具體的市場(chǎng)條件下，要采取靈活的機(jī)制來調(diào)節(jié)各利益主體的獲利份額，兼顧效率。如目前在公房上市轉(zhuǎn)讓中，政府對(duì)原公房使用人的讓利行為，被稱為“放水養(yǎng)魚”，是為了適應(yīng)當(dāng)前平抑整體房?jī)r(jià)，促進(jìn)存量房流動(dòng)的需要來設(shè)定的城市土地增值收益分配的措施。

（2）我國(guó)城市土地增值收益的本：我國(guó)城市土地增值收益分配的本質(zhì)是權(quán)利的界定與分配。收益的分配是由收益主體間權(quán)利的分配決定的，有什么樣的權(quán)利架構(gòu)，權(quán)利的邊界如何劃分，就會(huì)有什么樣的收益分配的模式。從西方資本主義社會(huì)而言，19世紀(jì)以來，所有權(quán)逐步由神圣不可侵犯的“絕對(duì)性”轉(zhuǎn)變?yōu)榭紤]社會(huì)公共利益的“所有權(quán)社會(huì)化”。在所有權(quán)絕對(duì)性的條件下，私有土地的增值無論其來源怎樣，都由土地所有者全部獲得，從而出現(xiàn)了亨利？喬治所指出的“社會(huì)越進(jìn)步，民眾越貧困”的現(xiàn)象。“所有權(quán)的社會(huì)化”則要求對(duì)個(gè)人的土地所有權(quán)進(jìn)行限制.，要考慮社會(huì)公共利益的需要；社會(huì)公共利益是要求維護(hù)社會(huì)公平，調(diào)節(jié)社會(huì)收入過度差距的，所以私有土地的增值就必須在土地所有者和社會(huì)間進(jìn)行分配，而不能全部成為土地所有者的“不勞得利”。因此，在土地私有的條件下，“所有權(quán)的社會(huì)化”是土地自然增值回收歸于社會(huì)的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。我國(guó)的城市土地屬于國(guó)家所有，城市土地增值收益分配的產(chǎn)權(quán)實(shí)質(zhì)是所有權(quán)的收益權(quán)能與使用權(quán)的收益權(quán)能的劃分問題。當(dāng)城市政府將土地出讓給土地使用者時(shí)，政府獲得的土地出讓收益是所有權(quán)收益權(quán)能的具體體現(xiàn)，土地使用者利用土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)獲得收益是使用權(quán)收益權(quán)能的具體體現(xiàn)，但是土地持有階段的增值收益則難以在所有權(quán)的收益權(quán)能和使用權(quán)收益權(quán)能間明確劃分。以馬克思主義地租理論為指導(dǎo)，認(rèn)為絕對(duì)地租的增值是所有權(quán)收益權(quán)能的內(nèi)容，而應(yīng)該由政府獲得；地差地租的增值則應(yīng)該在“按貢獻(xiàn)分配”與“按需要調(diào)節(jié)”的原理指導(dǎo)下，在所有權(quán)收益權(quán)能和使用權(quán)收益權(quán)能間進(jìn)行合理分配。

3.土地價(jià)值的構(gòu)成體系：

按照馬克思主義的觀點(diǎn)，土地資本和土地物質(zhì)“有不可分離的偶性”，那么土地價(jià)值也就由土地資本價(jià)值和土地物質(zhì)價(jià)值耦合而成?！巴度胪恋氐馁Y本，稱為土地資本，它屬于固定資本范疇。為投入土地的資本以及作為生產(chǎn)工具的土地由此得到的改良而支付的利息，可能形成租地農(nóng)場(chǎng)支付的利息，可能形成租地農(nóng)場(chǎng)主支付給土地所有者的地租的一部分，但這部分地租不構(gòu)成真正的地租。真正的地租是為了使用土地本身而支付的，不管這種土地是處于自然狀態(tài)，還是已被已開墾?！?/p>

由此可以看出，土地資本的折舊和利息與真正的地租一起形成租金，其中折舊和利息部分是土地資本價(jià)值的補(bǔ)償（這部分資本是融合于土地物質(zhì)的部分）。而真正的地租則由于土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性隱含在土地之中而形成的價(jià)值，它主要是通過絕對(duì)地租和壟斷地租來實(shí)現(xiàn)的。土地資本價(jià)值并非投入土地的資本和勞動(dòng)的簡(jiǎn)單量的疊加，還有某種集聚效應(yīng)在發(fā)揮作用，是與周圍一定區(qū)域的土地價(jià)值凝聚在一起共同形成其土地資本價(jià)值。

4.結(jié)束語(yǔ)：

通過對(duì)市地增值機(jī)制的探討，可以確立城市地產(chǎn)增值管理目標(biāo)，選擇能夠保證城市土地增值機(jī)制運(yùn)行的微觀政策和措施體系，保障城市地始終處于良性運(yùn)營(yíng)和循環(huán)之中，最終實(shí)現(xiàn)持續(xù)增值目標(biāo)。同時(shí)，根據(jù)土地價(jià)值理論及增值機(jī)制，結(jié)合現(xiàn)階段我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)要求，兼顧效率與公平，制定滿足政府、土地使用者以及社會(huì)公眾利益需要的土地增值收益分配制度，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。

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