商業(yè)地產(chǎn)成本管理特征與完善對策之我見

楊蕾

摘要：要想在競爭日益激烈的市場環(huán)境下占據(jù)優(yōu)勢，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理體系是重中之重。成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)非常重要的管理措施之一，成本管理效果的優(yōu)與劣對于房地產(chǎn)企業(yè)的收益和市場競爭力有著非常深遠的意義。企業(yè)之間競爭激烈，房地產(chǎn)企業(yè)的投資與收入回報比下降收益空間縮小，在地產(chǎn)投資中控制過程成本，實現(xiàn)地產(chǎn)項目的運營投入降低，能夠最大限度提升房地產(chǎn)企業(yè)的收益空間。這是很多房地產(chǎn)企業(yè)目前必須要面對并且重視的問題，同時也是房地產(chǎn)企業(yè)管理工作的難點。文章從商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于其他地產(chǎn)的特殊性入手，對房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理問題進行分析，并提出一些適應(yīng)于商業(yè)地產(chǎn)的財務(wù)成本管理的措施。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；成本管理；完善對策

目前商業(yè)地產(chǎn)投資具有投入資金多、回報周期長，收獲利潤豐厚的特點。商業(yè)地產(chǎn)的聚集效應(yīng)可以迅速加快區(qū)域價值的提升，帶動周邊經(jīng)濟發(fā)展，所以近年來在全國遍地開花。但是目前商業(yè)地產(chǎn)在我國發(fā)展時間尚短，人們對于商業(yè)地產(chǎn)的一系列方案欠缺認識，使商業(yè)地產(chǎn)成本管理未能形成一套行之有效的管理理論。在商業(yè)地產(chǎn)中，項目的成型、投資、設(shè)計規(guī)劃、施工以至于最終的竣工使用，都需要開發(fā)商進行綜合管理，很多房產(chǎn)開發(fā)商將傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的成本管理模式直接套用到商業(yè)地產(chǎn)中，而這兩者之間存在差異性，不能使企業(yè)利益最大化。隨著商業(yè)地產(chǎn)在市場中的發(fā)展，成本管理問題需要進行深入的剖析并尋找對策。

一、商業(yè)地產(chǎn)的特點及問題

（一）商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計和選址

商業(yè)地產(chǎn)所開發(fā)出來的產(chǎn)品，主要是商業(yè)用途，如大型購物商場、消費娛樂場所。但住宅地產(chǎn)所開發(fā)出的產(chǎn)品主要用于居住。常規(guī)下住宅地產(chǎn)只要公共服務(wù)設(shè)施齊全、周邊環(huán)境適居，配合優(yōu)質(zhì)貼心的物業(yè)服務(wù)，在市場上就會廣受歡迎。但是商業(yè)地產(chǎn)基于它特有的商業(yè)性，如果想獲得良好的商業(yè)利益，選址就成為了尤為重要的一環(huán)。目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的選址有兩類：一類是建設(shè)在城市中心，這種選擇因為是在城市中心建設(shè)，地價貴前期成本高，但是到了后期運營階段的風(fēng)險較小；另一類是建設(shè)在新城區(qū)，新城區(qū)的地價較低但是后期的運營風(fēng)險較大。因此選址要結(jié)合城市發(fā)展的多個因素，如交通、經(jīng)濟、政治、文化、人員流動、常住人口經(jīng)濟條件等?？茖W(xué)合理地選址能夠大大降低商業(yè)地產(chǎn)自帶的投資風(fēng)險性，有益于成本回收。另外設(shè)計也是商業(yè)地產(chǎn)成本管理的重要環(huán)節(jié)。科學(xué)合理的設(shè)計可以大幅度減少后期運營的投入，加快成本的回收，盡快盈利。規(guī)劃設(shè)計階段分析不夠深入，設(shè)計管理和成本管理脫節(jié)。設(shè)計人員往往僅從滿足設(shè)計規(guī)范、設(shè)計安全系數(shù)等方面來進行設(shè)計方案的經(jīng)濟性考量。但是對于商業(yè)地產(chǎn)項目來說，設(shè)計方案不單單是確定了開發(fā)成本，更加影響了后期的運營成本，直接影響了企業(yè)的長期利潤。

（二）商業(yè)地產(chǎn)的全壽命周期

商業(yè)地產(chǎn)的全壽命周期大致分為五個階段：項目的決策與投資、商業(yè)建筑的設(shè)計與規(guī)劃、前期招商引流、項目施工、后期運營，在這五個階段成本管理所帶來的影響也不相同。目前大部分商業(yè)地產(chǎn)項目對于全壽命周期的意識欠缺，主要體現(xiàn)在前期決策階段、設(shè)計階段、運營階段對于成本管理的忽視。在開展商業(yè)地產(chǎn)項目成本管理之前，缺少成本管理體系，缺乏足以支撐成本管理的組織架構(gòu)以及具體負責(zé)成本工作的人員。大多地產(chǎn)開放商使用住宅地產(chǎn)項目的成本管理方案，太過于看重管理建安成本，歸根結(jié)底還是從造價成本的角度去控制成本，進行成本管理，脫離了商業(yè)地產(chǎn)成本管理的真正概念。

（三）商業(yè)地產(chǎn)項目運營和融資的特殊性

住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的客戶群不同。住宅地產(chǎn)的客戶群體主要是購房者，開發(fā)商通過賣房這一途徑進行成本回收，其回收模式較為單一。商業(yè)地產(chǎn)作為商業(yè)和地產(chǎn)有機結(jié)合的新興行業(yè)，面對的客戶群相對復(fù)雜得多。項目投資者、商鋪經(jīng)營者、運營方和消費者都是非常重要的客戶人群。針對這些客戶人群，商業(yè)地產(chǎn)要想獲得高回報的利潤除了賣以外，更加重要的還要進行經(jīng)營。消費者購買商品進行消費，使商鋪的經(jīng)營者進行成本回收和獲得利潤，經(jīng)營者上繳租金使投資者進行成本回收。從這幾個環(huán)節(jié)可以看出商業(yè)地產(chǎn)要想進行成本回收不但要考慮選址、設(shè)計、商鋪租賃，還必須要考慮到周邊消費者的購物需求、消費水平和特點，以及生活方式等多方面的因素。

住宅地產(chǎn)項目的開發(fā)往往采取分期建設(shè)的模式，在進行分期銷售回籠一部分前期投入資金后再進行下一期的建設(shè)，成本投入壓力較小。與之相比，商業(yè)地產(chǎn)也可以被認為是一種金融產(chǎn)品，只不過是以實現(xiàn)商業(yè)價值為目標(biāo)的產(chǎn)品，因此很多大型的商業(yè)地產(chǎn)項目需要進行一次性投資來構(gòu)建一個統(tǒng)一的商業(yè)氛圍，其成本投入給開發(fā)商帶來的壓力巨大。為了應(yīng)對這巨大的資金需求量，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)很多開發(fā)商采取如合作開發(fā)、預(yù)租、信托、債權(quán)、資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)投資基金等各類融資模式。這些復(fù)雜的融資模式和巨大的融資總量給商業(yè)地產(chǎn)帶來了更大的融資風(fēng)險。

二、商業(yè)地產(chǎn)成本管理措施

（一）對于項目前期階段的重視

商業(yè)地產(chǎn)項目的選址對于項目的成本回收起著至關(guān)重要的作用，一個好的選址，不僅能減少前期投入成本，更加減少了后期運營壓力，給建成使用后的招商和經(jīng)營帶來有利的影響。因此作為商業(yè)地產(chǎn)項目管理的前提就是要有一個科學(xué)合理的選址和定位。開發(fā)前期階段必須要重視成本調(diào)研和數(shù)據(jù)分析，進行完備的市場調(diào)查，結(jié)合城市本身的發(fā)展規(guī)劃，分析具有潛力的商業(yè)地段周邊的經(jīng)濟發(fā)展情況、交通、人員密集程度、主要人群的消費習(xí)慣、收入水平等，從而做到有的放矢的進行項目設(shè)計規(guī)劃。同時也必須對招商工作予以高度重視，如果這一工作進行的不好，會影響成本投資效率，甚至影響到周邊附屬價值的提升。所以應(yīng)在進行決策規(guī)劃階段的同時，做好招商工作，結(jié)合商鋪經(jīng)營者的反饋意見進行規(guī)劃和設(shè)計，來確保投入使用后經(jīng)營工作的順利展開，避免出現(xiàn)商戶不滿意設(shè)計規(guī)劃，影響與開發(fā)商良好合作，導(dǎo)致商鋪空置，嚴(yán)重影響商業(yè)效益。

（二）對于項目運營方式的優(yōu)化

商業(yè)地產(chǎn)項目較之住宅地產(chǎn)項目，在運營方式和成本回收模式上都有較大的差異，這和商業(yè)地產(chǎn)項目的商業(yè)性有很大關(guān)系，但本質(zhì)上兩者都需要快速收回成本。我們需要重視商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)性，使其應(yīng)有的價值發(fā)揮出來，充分體現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營的意義。在以往很多案例中經(jīng)常可以看到很多開發(fā)商為了更快回收成本，將產(chǎn)權(quán)分散，使得商戶為了自身利益各自為政，失去了商業(yè)的統(tǒng)一性。在分割產(chǎn)權(quán)后，大型商場里經(jīng)營的店鋪如同散沙，使得開發(fā)商不可能進行統(tǒng)一管理，導(dǎo)致為爭取各自利益的混亂經(jīng)營，使成本管理效率嚴(yán)重降低。所以開發(fā)商應(yīng)該以發(fā)展的眼光來看待問題，為了后期運營階段招商和成本管理的效率和統(tǒng)一性，商鋪經(jīng)營者經(jīng)營方式的靈活性，盡量采取租賃的方式來進行運營，并根據(jù)市場環(huán)境變化，靈活轉(zhuǎn)變自身的運營方式。

（三）全壽命周期成本分析

項目全壽命周期分析不僅僅只是分析某一個階段的成本問題，而是全面地對項目整個生命周期所產(chǎn)生的成本進行分析。這個管理方式強調(diào)對項目的定位與決策、設(shè)計與規(guī)劃、施工、使用、運營、分解與拆毀等各個階段的成本進行分析，通過控制每個階段的成本，以達到項目成本最小化的目標(biāo)。傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)項目通常只控制建造成本，但是商業(yè)地產(chǎn)作為具有商業(yè)性的公共建筑，其運營成本在全壽命長周期成本中占比很大。據(jù)研究表明，商業(yè)地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成中，運營及維修期的成本高達60%左右，而商業(yè)地產(chǎn)項目往往運營周期為20年。在設(shè)計階段，建造成本和運營成本往往有沖突，這時就需要項目全壽命周期理論進行科學(xué)的分析，從全面、長久的角度選擇最優(yōu)方案。

做好成本管理是實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)大規(guī)模、可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)的成本管理不僅能夠使企業(yè)加快成本回收，帶來良好的經(jīng)濟效益，同時也減少了社會成本的投入。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該遵從市場經(jīng)濟的規(guī)律，結(jié)合自身的實際情況，采取科學(xué)合理的成本管理方法，對商業(yè)地產(chǎn)項目的成本進行有效控制。

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（作者單位：沈陽大悅城房產(chǎn)開發(fā)有限公司）