論房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理體系的構(gòu)建經(jīng)驗(yàn)

趙菲菲

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)近年來發(fā)展迅速，投資大且收益高，但是從其管理方式來看，仍然屬于粗放式管理。全面預(yù)算作為一種新的管理方法，應(yīng)用的范圍逐漸擴(kuò)大，但是房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用全面預(yù)算管理的時(shí)間較短，如何有效應(yīng)用使其作用得到有效發(fā)揮還需要進(jìn)一步探索。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；全面預(yù)算管理；體系構(gòu)建

預(yù)算管理是企業(yè)管理工作的組成部分，對(duì)于企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)達(dá)成與成本控制有著重要意義。但是當(dāng)前企業(yè)在應(yīng)用全面預(yù)算管理工具時(shí)也存在某些問題，需要及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并在已有的基礎(chǔ)上持續(xù)探索，從而使管理工作水平得以提升。

一、全面預(yù)算管理的特點(diǎn)

全面預(yù)算是在一定時(shí)間內(nèi)，企業(yè)關(guān)于經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)投資等方面經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的總稱，將企業(yè)在不同的方面的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)通過貨幣形式表現(xiàn)出來，最終反映為涉及到企業(yè)經(jīng)營(yíng)工作的系列報(bào)表。其作用在于對(duì)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)各種資源進(jìn)行有效的規(guī)劃與配置。全面預(yù)算管理需要基于企業(yè)戰(zhàn)略引導(dǎo)，對(duì)企業(yè)在未來一定時(shí)間內(nèi)經(jīng)營(yíng)管理工作進(jìn)行全面規(guī)劃及預(yù)測(cè)，監(jiān)督執(zhí)行的過程，對(duì)執(zhí)行結(jié)果與預(yù)期進(jìn)行分析，找出其中存在的問題及原因，從而在后期工作中予以改進(jìn)。全面預(yù)算管理工具的應(yīng)用能夠使企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略制定水平提升，企業(yè)利用全面預(yù)算管理工具能夠達(dá)成財(cái)務(wù)管理工作的各項(xiàng)目標(biāo)，使成本得到良好控制而經(jīng)營(yíng)效益得到提升。

全面預(yù)算管理是企業(yè)內(nèi)部控制的一種方式，最初應(yīng)用只是計(jì)劃協(xié)調(diào)，在應(yīng)用的過程中逐漸發(fā)展完善具備了激勵(lì)評(píng)價(jià)與控制等功能，并且在內(nèi)部管理工作中發(fā)揮著越來越重要的作用。全面預(yù)算管理工作的特點(diǎn)體現(xiàn)在全面全程全員三個(gè)方面，全面性是指管理工作涉及到企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)方面，包括了投資，財(cái)務(wù)與經(jīng)營(yíng)等。既涉及到財(cái)務(wù)部分，也涉及到了業(yè)務(wù)部門，管理部門。從系統(tǒng)性方面來分析，全面預(yù)算管理工作與預(yù)算管理工作二者之間存有一定的聯(lián)系，二者相互依賴與支撐從而形成一個(gè)完整的系統(tǒng)。全員性是指全面預(yù)算管理工作開展需要全員參與，既包括了財(cái)務(wù)工作人員，同時(shí)又包括了經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)管理等人員。涉及到企業(yè)的各個(gè)層級(jí)，通過對(duì)總體預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行層層分解，使不同的管理南層級(jí)獲得相應(yīng)的目標(biāo)，并且在本部門范圍內(nèi)對(duì)目標(biāo)再次進(jìn)行分解從而確定不同工作人員目標(biāo)。全過程指的是全面預(yù)算管理工作涉及到前期預(yù)算編制，后期預(yù)算執(zhí)行，預(yù)算執(zhí)行的結(jié)果監(jiān)督，結(jié)果與預(yù)期目標(biāo)之間的差異分析，對(duì)結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)與考核，使全面預(yù)算管理工作能夠有效發(fā)揮其作用。

二、全面預(yù)算管理工作內(nèi)容

全面預(yù)算管理內(nèi)容可以分為三個(gè)方面，財(cái)務(wù)預(yù)算，業(yè)務(wù)預(yù)算與預(yù)算利潤(rùn)表。財(cái)務(wù)預(yù)算涉及到的內(nèi)容主要是現(xiàn)金流量，財(cái)務(wù)狀況，經(jīng)營(yíng)成果等。細(xì)分又包括預(yù)計(jì)利潤(rùn)表，資產(chǎn)負(fù)債表，資金預(yù)算或現(xiàn)金流量表。業(yè)務(wù)預(yù)算主要是與企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)的預(yù)算，通常指的是基于企業(yè)產(chǎn)品銷售情況，預(yù)算銷售額，之后對(duì)生產(chǎn)工作的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行預(yù)算，比如材料采購(gòu)，生產(chǎn)，存貨等。銷售預(yù)算可以分為直接人工與材料預(yù)算，生產(chǎn)預(yù)算，銷售預(yù)算，制造費(fèi)用預(yù)算等。

資本支出預(yù)算是指企業(yè)不經(jīng)常性發(fā)生的與資本支出相關(guān)的預(yù)算，比如企業(yè)購(gòu)固定資產(chǎn)，更新固定資產(chǎn)等，各項(xiàng)活動(dòng)開展都需要基于項(xiàng)目開展可行性編制相應(yīng)的預(yù)算，重點(diǎn)對(duì)支出項(xiàng)目進(jìn)行管理，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。

企業(yè)全面預(yù)算管理工作的各個(gè)組成部分相互銜接，從而形成完整的體系，全面預(yù)算編制工作的起點(diǎn)在于銷售預(yù)算，在預(yù)算目標(biāo)確定后首先需要編制銷售預(yù)算，之后才是生產(chǎn)與管理預(yù)算，管理費(fèi)用預(yù)算等。基于生產(chǎn)預(yù)算開展成本預(yù)算編制工作，資本支出需要考慮到企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，同時(shí)在資本支出預(yù)算編制時(shí)還需要考慮到銷售現(xiàn)金與生產(chǎn)彼此之間的關(guān)系。上述預(yù)算編制目標(biāo)達(dá)成后可以開展現(xiàn)金預(yù)算編制工作，最后是財(cái)務(wù)報(bào)表。

三、全面預(yù)算管理程序

全面預(yù)算管理工作包括了環(huán)節(jié)有預(yù)算目標(biāo)制定，企業(yè)決策層依據(jù)企業(yè)自身資源與發(fā)展戰(zhàn)略，基于決策的基礎(chǔ)提出下一年度企業(yè)預(yù)算目標(biāo)，包括了銷售、成本、利潤(rùn)、現(xiàn)金流量和投資等多個(gè)方面。確定預(yù)算編制的相關(guān)政策與原則，并下達(dá)到各編制單位。預(yù)算編制是全面預(yù)算管理工作最基礎(chǔ)的內(nèi)容，同時(shí)也是整體工作最重要的環(huán)節(jié)，預(yù)算編制工作的質(zhì)量決定了其準(zhǔn)確性，后期應(yīng)用發(fā)揮的作用。從編制預(yù)算的程序方面來劃分可以將其分為自上而下，自下而上，上下結(jié)合三種形式。三種形式適用不同的管理環(huán)境，并且其各具優(yōu)缺點(diǎn)。從下至上的方式在科學(xué)性與民主性方面表現(xiàn)更加突出，預(yù)算目標(biāo)提出從上至下，而具體編制工作則是從下至上，使目標(biāo)得到分解落實(shí)。執(zhí)行單位依據(jù)編制目標(biāo)與政策，結(jié)合到預(yù)算內(nèi)容與自身特點(diǎn)，在本單位范圍內(nèi)提出預(yù)算方案并上報(bào)。財(cái)務(wù)部門對(duì)各單位提供的預(yù)算方案進(jìn)行審查匯總，提出建議，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)調(diào)整完善，反饋到相關(guān)單位使其完善。

預(yù)算編制結(jié)束后，需要分解、下達(dá)、培訓(xùn)工作人員，確保預(yù)算能夠有效執(zhí)行。預(yù)算執(zhí)行后需要對(duì)照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)檢查其是否符合要求，確保整體過程在可控范圍內(nèi)。預(yù)算執(zhí)行是整體預(yù)算管理工作的核心所在，執(zhí)行的效果會(huì)對(duì)后期管理工作產(chǎn)生直接影響，需要企業(yè)各個(gè)單位全體員工共同努力。

預(yù)算執(zhí)行后需要就其結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)反饋，及時(shí)向有關(guān)部門反映預(yù)算執(zhí)行的狀況，執(zhí)行過程中存在的問題，與預(yù)期目標(biāo)存在的差異及原因。通過應(yīng)用信息化技術(shù)對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)預(yù)期與實(shí)際情況進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距與原因。由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)是動(dòng)態(tài)多變的，并且企業(yè)面臨的外部環(huán)境也是持續(xù)變化的，需要企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過程中對(duì)已有的預(yù)算進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，使其與現(xiàn)實(shí)情況更加相符，而達(dá)成此目標(biāo)就需要預(yù)算體系具有一定的柔性。

對(duì)預(yù)算執(zhí)行的情況進(jìn)行評(píng)價(jià)與考核，通過此項(xiàng)工作開展使企業(yè)內(nèi)部控制得以強(qiáng)化，使企業(yè)參與預(yù)算管理的工作人員能夠?qū)Υ隧?xiàng)工作予以足夠的重視，促進(jìn)管理目標(biāo)達(dá)成，并且為下一輪預(yù)算管理工作開展提供經(jīng)驗(yàn)。

四、房地產(chǎn)行業(yè)全面預(yù)算管理體系構(gòu)建

（一）以資金為核心的全面預(yù)算管理體系構(gòu)建

以資金為核心的全面預(yù)算管理工作體系構(gòu)建重點(diǎn)在于企業(yè)項(xiàng)目數(shù)量、開發(fā)進(jìn)度、現(xiàn)金流彼此之間精準(zhǔn)匹配。企業(yè)需要通過不同預(yù)算形式使項(xiàng)目開發(fā)在不同的階段非資金流與資金流得以統(tǒng)籌平衡。房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目開發(fā)工作不同環(huán)節(jié)，資金管理內(nèi)容及要求也會(huì)存在較大差異。以資金為核心的全面預(yù)算編制工作程序是編制資金預(yù)算，預(yù)算執(zhí)行與控制，分析與調(diào)整，考評(píng)。此類型管理體系適用于中小型企業(yè)，通過這一工具應(yīng)用能夠提升管理人員預(yù)算意識(shí)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有效控制，而不足在于戰(zhàn)略相對(duì)保守。

（二）以成本為核心的全面預(yù)算管理體系構(gòu)建

項(xiàng)目開發(fā)工作成本預(yù)算內(nèi)容包括了成本匡算、估算、概算、預(yù)算四個(gè)方面，預(yù)算管理工作的程序是設(shè)置目標(biāo)成本，成本分解，成本控制與動(dòng)態(tài)管理，績(jī)效考核。其中成本控制工作又可以進(jìn)一步劃分為前期、中期、后期三個(gè)部分，其中最重要的控制環(huán)節(jié)是前期成本控制。此類預(yù)算管理體系應(yīng)用的優(yōu)點(diǎn)體現(xiàn)在適用于規(guī)模較大的企業(yè)，企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)比較成熟，利于企業(yè)通過低成本戰(zhàn)略進(jìn)行擴(kuò)張，從而使企業(yè)的營(yíng)利能力獲得提升。企業(yè)通過預(yù)算管理工作的開展能夠?qū)?jīng)營(yíng)與管理流程進(jìn)行持續(xù)的優(yōu)化，從而使系統(tǒng)管理能力獲得提升。但是此種管理模式的應(yīng)用可能會(huì)使企業(yè)不重視產(chǎn)品創(chuàng)新與質(zhì)量，中小型企業(yè)應(yīng)用難度比較大，如果政策或者是市場(chǎng)環(huán)境突然發(fā)生了變化，企業(yè)可能會(huì)在資金方面出現(xiàn)問題。

五、結(jié)語(yǔ)

全面預(yù)算管理作為新的管理工具，相比于傳統(tǒng)管理工具能夠使企業(yè)管理水平獲得提升，由于是全員全程全面預(yù)算，涉及到企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理工作的各個(gè)方面，利用發(fā)現(xiàn)并解決問題。但是另一方面企業(yè)在應(yīng)用這一工具時(shí)需要結(jié)合其特點(diǎn)，從實(shí)際情況出發(fā)，避免應(yīng)用過程存在的各項(xiàng)問題，從而使其有效推動(dòng)企業(yè)發(fā)展。

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【作者單位：深業(yè)南方地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司】