淺析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的特征和成因

朱立雪

摘要：房地產(chǎn)作為我國支柱產(chǎn)業(yè)之一在我國經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)程中占有十分重要的地位，關(guān)系到我國公民的正常的生活和切身利益。對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的主要特點(diǎn)進(jìn)行分析，找出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的原因并提出針對性的政策進(jìn)行解決，是我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的重要前提。文章主要對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的特征和成因進(jìn)行介紹，提出相關(guān)的改善措施，為我國經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)波動；特征；成因

一、前言

房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)度較大，基礎(chǔ)性強(qiáng)，對我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和增長具有關(guān)鍵意義。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，由于土地的價格、建筑成本以及居民住房的需求會不斷發(fā)生變化，造成房地產(chǎn)行業(yè)具有很大的波動性，不利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的主要原因，引導(dǎo)其健康穩(wěn)定發(fā)展，是當(dāng)前保障我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要手段。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的主要特征

（一） 第一個階段—復(fù)蘇階段

上一次經(jīng)濟(jì)循環(huán)的低估我們稱之為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇階段，此時房地產(chǎn)行業(yè)的供大于求，市場萎靡不振，很多開發(fā)商由于市場需求下降而減少房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的供需關(guān)系維持衡量。經(jīng)過一段時間后，隨著房地產(chǎn)需求量的不斷增長，市場供大于求的局面會逐漸改善，房地產(chǎn)行業(yè)走出低迷狀態(tài)，進(jìn)入復(fù)蘇過程。

（二）第二個階段—繁榮階段

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷復(fù)蘇，房地產(chǎn)的需求量不斷上升，同時造成房地產(chǎn)價格和租金的增加，開發(fā)商在這一階段會加快對房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和開發(fā)。而隨著房地產(chǎn)需求量的不斷上漲，供應(yīng)量會相應(yīng)下降，房地產(chǎn)租金與價格進(jìn)入快速上漲時期。在這一階段，很多房地產(chǎn)商看到市場的持續(xù)高漲會大力開發(fā)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，抓住市場機(jī)遇，在市場的良性刺激下，房地產(chǎn)的相應(yīng)消費(fèi)會持續(xù)升高，房地產(chǎn)在市場中的總占比會進(jìn)一步擴(kuò)大。

（三）第三個階段—衰退階段

隨著供應(yīng)量的不斷上漲，需求量在一段時間之后會保持不變，因此，在繁榮之后，房地產(chǎn)的市場會相應(yīng)縮小，而由于現(xiàn)有房地產(chǎn)市場中的商品價格已經(jīng)漲到了一個較高水平，消費(fèi)者對房產(chǎn)價格的接受能力減少，從而造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的衰退。在這個時期，有的房地產(chǎn)商會認(rèn)識到市場的變化，市場中新的房地產(chǎn)投資和開發(fā)項(xiàng)目會減少，已經(jīng)完成的項(xiàng)目實(shí)際需求下降，房地產(chǎn)的交易量慢慢減少，價格降低。

（四）第四個階段—蕭條階段

房地產(chǎn)市場的競爭壓力不斷加大，供求關(guān)系過度不平衡，房地產(chǎn)價格會不斷下降。但由于房地產(chǎn)的價格具有一定的剛性，不會降到超過底線的位置，而房地產(chǎn)價格的高昂以及市場的萎縮會導(dǎo)致房地產(chǎn)處于售不出去的狀態(tài)，開發(fā)商以及投資人的資金被套牢，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)行業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，整個行業(yè)處在消極的狀態(tài)中。

三、造成我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的主要原因

（一）國民經(jīng)濟(jì)的波動

在當(dāng)今市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，社會勞動按比例分配與部門之間發(fā)展不均衡的矛盾會造成整體經(jīng)濟(jì)的波動。各部門按照適當(dāng)比例發(fā)展是保證社會再生產(chǎn)正常進(jìn)行的前提，但在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，各個部門勞動生產(chǎn)率增長情況以及技術(shù)提高速度不同造成發(fā)展的不平衡。在一個生產(chǎn)周期的初級階段，雖然社會總勞動是按照對應(yīng)比例分配的，但由于發(fā)展速度不同，在一段時間之后，這種平衡被破壞，需要對部門發(fā)展的速度和比例進(jìn)行有效的控制，宏觀表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)的波動。作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必須與整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和其他產(chǎn)業(yè)部門發(fā)展相匹配，若房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過快，超過了國民經(jīng)濟(jì)的承受能力，則其適應(yīng)性的調(diào)整是必然的結(jié)果。

房地產(chǎn)需要機(jī)械、化工、建材、冶金、能源、交通等多個行業(yè)的支持，不能與國民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展水平脫離。房地產(chǎn)需求量是直接影響房地產(chǎn)價格波動和銷售情況的直接因素，國家的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)決定了居民的房地產(chǎn)需求量。此外，房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金，因此一般都屬于負(fù)債經(jīng)營，國家銀行貸款是我國房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源，金融業(yè)會對房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生一定制約，同時，金融業(yè)的政策又與國家政策和國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)情況息息相關(guān)。

因此，引起房地產(chǎn)市場波動的基本原因是國民經(jīng)濟(jì)的波動，在二十世紀(jì)九十年代，中央出臺了一系列的宏觀調(diào)整方針和政策嚴(yán)格控制資金信貸。同時，我國房地產(chǎn)行業(yè)也迅速從繁榮轉(zhuǎn)向低迷的狀態(tài)。房地產(chǎn)行業(yè)的波動會造成國民經(jīng)濟(jì)的波動，主要表現(xiàn)在兩個方面。首先，房地產(chǎn)價格的波動直接受到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動，從而造成與房地產(chǎn)相關(guān)的各個行業(yè)價格波動，引起整個國民經(jīng)濟(jì)變化。此外，國民經(jīng)濟(jì)波動情況會被房地產(chǎn)行業(yè)的波動給放大，加大經(jīng)濟(jì)波動程度，經(jīng)濟(jì)會迅速從繁榮轉(zhuǎn)為衰退。總而言之，整個經(jīng)濟(jì)波動情況與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動緊密相關(guān)，在國民經(jīng)濟(jì)中占有關(guān)鍵地位，既受經(jīng)濟(jì)循環(huán)波動的支配，又是經(jīng)濟(jì)波動的結(jié)果。

（二）房地產(chǎn)市場供給和需求的矛盾

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的內(nèi)在原因之一是房地產(chǎn)市場需求和供應(yīng)的矛盾，在一般市場經(jīng)濟(jì)前提下，需求和供給的波動以及相互作用會遵循周期性經(jīng)濟(jì)波動的規(guī)律，在需求和供給不斷變化的情況中，由于市場環(huán)境中資金、勞動、技術(shù)以及管理的改變會導(dǎo)致房地產(chǎn)供給總量不斷進(jìn)行收縮和擴(kuò)張的運(yùn)行。而各種因素的改變也會影響房地產(chǎn)的需求，劇烈的需求變化與供給變化，造成供給線波動嚴(yán)重滯后于需求線的波動，所以房地產(chǎn)的需求總量與供給總量之間的平衡是短暫的，常態(tài)是波動的。另外，雖然市場的總量平衡，但結(jié)構(gòu)本質(zhì)上是不平衡的，各種商品的需求量和供給量也因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品的多種多樣也不斷變化。房地產(chǎn)行業(yè)只有在房地產(chǎn)需求和供給結(jié)構(gòu)和總量同時平衡的條件下，才能夠迅速發(fā)展，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在結(jié)構(gòu)或總量任何一方面出現(xiàn)嚴(yán)重失衡時都要進(jìn)行調(diào)整，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動必然會受到房地產(chǎn)供求關(guān)系的影響。在房地產(chǎn)行業(yè)中，根據(jù)市場中的供求關(guān)系適時進(jìn)行政策的宏觀調(diào)控是十分必要的，其自由的發(fā)展會帶來一系列問題，因此，需要開發(fā)商嚴(yán)密關(guān)注國家政策的動向，適時調(diào)整企業(yè)的建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目。

（三）投資波動和宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化

房地產(chǎn)行業(yè)因其具有投資的預(yù)期性而容易發(fā)生波動。在房地產(chǎn)行業(yè)的上升階段，投資和資金會不斷增加，而投資在房地產(chǎn)預(yù)期下降時會迅速下降。房地產(chǎn)的投資不僅能夠形成房地產(chǎn)市場需求，又可以決定市場的供給情況。所以，市場的需求在影響房地產(chǎn)市場波動的同時，供給情況也會造成房地產(chǎn)事業(yè)的不均衡。

與發(fā)達(dá)國家相比，我國的房地產(chǎn)市場還處在初級階段，但從實(shí)際情況中來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不僅受到國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，在很大程度上還受到宏觀經(jīng)濟(jì)政策作用。比如，二十世紀(jì)九十年代初期房地產(chǎn)市場的大起大落便是直接受到國家宏觀調(diào)控的影響，在這一階段，國家宏觀調(diào)控作用造成土地供應(yīng)和房地產(chǎn)價格的失控，而政策行為不規(guī)范以及政策機(jī)制的不健全也導(dǎo)致高收益房地產(chǎn)現(xiàn)象的產(chǎn)生。在九十年代中期之后，房地產(chǎn)投資增長速度明顯放緩，交易量下降，這也與國家的宏觀調(diào)控有關(guān)。國家對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行全面的緊縮政策，整頓金融秩序、宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)走向、控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，從而將房地產(chǎn)行業(yè)控制在正常發(fā)展的水平。

（四）房地產(chǎn)價格的波動

房地產(chǎn)行業(yè)的投資者一般情況下屬于投機(jī)者，同時在投資行為上具有一定的盲目性，其跟風(fēng)現(xiàn)象比較嚴(yán)重，從而造成房地產(chǎn)價格不符合規(guī)律的上漲。房地產(chǎn)普遍具有高回報率的特點(diǎn)，而過多的投資也會影響房地產(chǎn)價格不合理的升高，在市場膨脹環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)目增多，房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷進(jìn)行，造成房地產(chǎn)市場中的資金膨脹。房地產(chǎn)在市場中占有的比例不斷增加，房地產(chǎn)交易量上升，從表面上看市場進(jìn)入繁榮階段。此時市場中的供求關(guān)系不合理，具有很大的泡沫成分，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中屬于不健康的現(xiàn)象，長此以往會給整個國民經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重后果。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展對我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有十分重要的意義。本文主要對造成我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)波動的主要原因進(jìn)行分析，并深入探討房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)波動特征，希望能夠建立良好的房地產(chǎn)市場，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，并根據(jù)可持續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)要求和市場客觀規(guī)律，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的監(jiān)督和調(diào)控，以有效促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。

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（作者單位：山東高速置業(yè)發(fā)展有限公司）