一個(gè)發(fā)問：龍灣盛景樓盤的查封拍賣是否合法合理合情？

本社記者 李蒙

融展公司與前進(jìn)公司的購(gòu)房糾紛是怎么來的？

2012年6月，河南南陽(yáng)人李鴻展等人經(jīng)河南省宜陽(yáng)縣政府招商，攜款來到該縣投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，并于2012年10月投資成立了宜陽(yáng)縣融展置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“融展公司”），在縣政府的支持下購(gòu)地開發(fā)“龍灣盛景（教師新村）住宅項(xiàng)目”。該項(xiàng)目是2012年宜陽(yáng)縣重點(diǎn)工程，實(shí)際占地面積110畝，規(guī)劃建筑面積25萬平方米，主要解決全縣教師住房困難問題。項(xiàng)目地塊的位置、房屋設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量，在該縣首屈一指。項(xiàng)目建設(shè)自2013年6月開工至2014年12月，一、二期主體工程完成15萬余平方米，已經(jīng)實(shí)際投入資金兩億余元。目前，該公司名下的所有資產(chǎn)為宜國(guó)用[2013]第14號(hào)（凈地）、15號(hào)土地使用權(quán)（110畝）和宜國(guó)用[2013]第15號(hào)土地上的7號(hào)至19號(hào)樓，總計(jì)13棟樓。

2013年8月，河南省前進(jìn)化工科技集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“前進(jìn)公司”）與融展公司達(dá)成“龍灣盛景”住宅建設(shè)項(xiàng)目定向開發(fā)協(xié)議書，前進(jìn)公司在征求職工意見的基礎(chǔ)上，確定由融展公司按照雙方商定的建設(shè)方案和條件，定向?yàn)榍斑M(jìn)公司開發(fā)建設(shè)商品房住宅項(xiàng)目，建成后由前進(jìn)公司統(tǒng)一認(rèn)購(gòu)。根據(jù)協(xié)議，前進(jìn)公司以保密價(jià)格認(rèn)購(gòu)了“龍灣盛景”住宅小區(qū)一、二期樓宇共11幢400多套房屋。

根據(jù)約定，前進(jìn)公司應(yīng)當(dāng)在協(xié)議簽訂后三日內(nèi)預(yù)付5000萬元，在協(xié)議簽訂后50日內(nèi)累計(jì)付款額達(dá)到建設(shè)資金總額的60%，即10699萬余元，而前進(jìn)公司的第一期應(yīng)付款5000萬元于2013年10月28日才支付完畢，第二期應(yīng)付款10699萬多元，截至2014年5月9日才支付至9000萬元，少支付1699萬余元。融展公司沒有對(duì)前進(jìn)公司的這些違約行為進(jìn)行追究，還在2014年1月18日至20日之間，與444戶購(gòu)房戶簽訂了《商品房訂購(gòu)協(xié)議書》，約定各購(gòu)房戶應(yīng)當(dāng)在2014年2月28日之前向融展公司繳納30%的首付款。

融展公司稱，在2014年4月該項(xiàng)目取得《商品房預(yù)售許可證》后，融展公司書面通知了符合條件的購(gòu)房戶前來繳納《訂購(gòu)協(xié)議》約定的首付款并簽訂《商品房買賣合同》，但各購(gòu)房戶無人前來繳納首付款、簽訂《商品房買賣合同》，導(dǎo)致融展公司的房屋開發(fā)陷入困境，由于缺乏建設(shè)資金，項(xiàng)目被迫停滯至今。融展公司認(rèn)為，購(gòu)房戶全部都是前進(jìn)公司職工，如此步調(diào)統(tǒng)一地不來繳納首付款簽訂合同，恐怕不是他們的個(gè)人行為。

而前進(jìn)公司后來在訴訟時(shí)稱，協(xié)議簽訂后，前進(jìn)公司前期已經(jīng)向融展公司支付9000萬余元建設(shè)資金，其中公司購(gòu)房職工繳納購(gòu)房定金444萬元。融展公司施工緩慢，工程嚴(yán)重滯后，未如期辦理定向項(xiàng)目所有房屋的預(yù)售許可證，并在收到前進(jìn)公司巨額資金后明確表示不再履行合同，才是雙方發(fā)生糾紛的起因。

2014年7月2日，融展公司向前進(jìn)公司發(fā)出了《解除協(xié)議通知書》，要求解除與前進(jìn)公司簽訂的定向協(xié)議。前進(jìn)公司于2015年7月4日向宜陽(yáng)縣人民法院提起訴訟，要求確認(rèn)融展公司向其發(fā)出的《解除協(xié)議通知書》無效，同時(shí)根據(jù)其申請(qǐng)，宜陽(yáng)縣人民法院將融展公司的7號(hào)、8號(hào)、9號(hào)、10號(hào)、11號(hào)、12號(hào)、13號(hào)、14號(hào)、15號(hào)、16號(hào)、19號(hào)樓所有房屋全部查封。融展公司對(duì)該案的管轄權(quán)和訴訟保全裁定不服，提出了異議和復(fù)議，后宜陽(yáng)法院解除了對(duì)融展公司上述所有房屋的查封，而融展公司提出的管轄權(quán)異議經(jīng)調(diào)解撤回。

2015年3月24日，宜陽(yáng)縣法院判決確認(rèn)融展公司在2014年7月2日向前進(jìn)公司發(fā)出的《解除協(xié)議通知書》無效，雙方繼續(xù)履行原協(xié)議。融展公司稱，在該判決生效后，融展公司要求前進(jìn)公司履行原協(xié)議，而前進(jìn)公司仍拒不付款，反而向融展公司提出把整個(gè)項(xiàng)目低價(jià)賣給他們，由于出價(jià)太低，融展公司無法同意。

2015年9月2日，前進(jìn)公司向洛陽(yáng)市中級(jí)人民法院提起訴訟，要求解除與融展公司簽訂的《宜陽(yáng)縣“龍灣盛景”住宅項(xiàng)目定向開發(fā)協(xié)議書》、返還其已支付的建設(shè)資金9000萬元和違約金954萬元，共計(jì)9954萬元。

被查封房產(chǎn)是否遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出訴訟標(biāo)的？

2015年9月7日，洛陽(yáng)市中級(jí)人民法院將融展公司開發(fā)的龍灣盛景項(xiàng)目10號(hào)、12號(hào)、13號(hào)、14號(hào)、15號(hào)、18號(hào)、19號(hào)樓除商業(yè)房和6套住房外的所有房屋進(jìn)行查封，同時(shí)把宜國(guó)用[2013]第14、15號(hào)土地使用權(quán)（110畝）也全部查封，也就是說，在第15號(hào)土地上第二期7號(hào)、8號(hào)、9號(hào)、11號(hào)、16號(hào)、17號(hào)樓宇也都出售不了。

融展公司稱，被查封財(cái)產(chǎn)價(jià)值約兩億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了前進(jìn)公司起訴的標(biāo)的，屬超標(biāo)的查封，尤其是對(duì)第14、15號(hào)土地使用權(quán)的查封，使融展公司無法出售第15號(hào)土地上7號(hào)、8號(hào)、9號(hào)、11號(hào)、16號(hào)、17號(hào)樓宇，失去任何盤活自己資金的能力，這樣的查封不是為了解決糾紛，而是為了一方當(dāng)事人利益而困死另一方當(dāng)事人。融展公司在法定期限內(nèi)提出了書面復(fù)議申請(qǐng)，洛陽(yáng)中院未予回復(fù)。

對(duì)此，中國(guó)法學(xué)會(huì)民事訴訟法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授湯維建告訴本社記者：查封本身是有代價(jià)的，但如果存在超標(biāo)的額查封是錯(cuò)誤的，民事訴訟法第一百零二條有明確規(guī)定，查封的標(biāo)的額必須在本案請(qǐng)求的范圍之內(nèi)，不能超出訴訟請(qǐng)求標(biāo)的額的范圍。如果因?yàn)榉ㄔ撼~查封造成了被執(zhí)行人的損失，就涉及國(guó)家賠償?shù)膯栴}。是否構(gòu)成超標(biāo)的查封，主張者需要提供足夠的證據(jù)來支持自己的主張。

中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授張新寶認(rèn)為，對(duì)于查封的房子，法院宜按套分別拍賣。拍賣出去的每一套房子，法院應(yīng)當(dāng)通知國(guó)土部門容許辦理產(chǎn)權(quán)登記。同時(shí)法院應(yīng)該設(shè)立專門賬戶，收取和處置拍賣所得價(jià)款。查封不意味著財(cái)產(chǎn)所有權(quán)喪失了，只是限制了其自由轉(zhuǎn)讓；查封是為了執(zhí)行標(biāo)的請(qǐng)求得以實(shí)現(xiàn)，將查封的財(cái)產(chǎn)賣掉是為了還款，這是最佳的處理方式，使得查封最后并不需要拍賣土地使用權(quán)。在這個(gè)案件中，拍賣土地使用權(quán)很麻煩，因?yàn)橛幸恍┤艘呀?jīng)買房了，交過錢了，已經(jīng)具備了部分土地使用權(quán)，而土地使用權(quán)具有不可分割性，很難有人還會(huì)去買這塊地的國(guó)有土地使用權(quán)，法院正確做法是把這些查封的房子按套拍賣出去，把錢收回來。

第一次查封未評(píng)估，能否又第二次查封？

后經(jīng)洛陽(yáng)中院判決和融展公司的上訴，2016年11月21日，在河南省高級(jí)人民法院主持下，雙方達(dá)成調(diào)解解除了合同，確定融展公司歸還前進(jìn)公司已付的9000萬余元及利息。

但在法定期限內(nèi)，融展公司未履行還款。融展公司稱，因公司一期房屋的預(yù)售證被司法凍結(jié)不能銷售，融展公司努力尋找第三方注入資金合作，但都因訴訟和有關(guān)人員從中作梗最終擱淺。融展公司不但無法通過銷售回款歸還欠款，也因公司房產(chǎn)和土地被司法查封更無法融資，法院的調(diào)解書因此不能得到履行。

2017年1月17日，該案立案執(zhí)行。5月22日，洛陽(yáng)中院發(fā)出公告，對(duì)前述保全查封房產(chǎn)予以評(píng)估、拍賣。同日，洛陽(yáng)中院出具查封公告，又查封了融展公司名下位于宜陽(yáng)縣香鹿山鎮(zhèn)宜賓路南側(cè)龍灣盛景項(xiàng)目7號(hào)、8號(hào)、9號(hào)、11號(hào)、16號(hào)、17號(hào)，總計(jì)6棟樓，查封期限三年。

>>圖2 龍灣盛景項(xiàng)目實(shí)景圖

>>圖4 龍灣盛景項(xiàng)目室內(nèi)配套設(shè)施都已安裝完畢，已經(jīng)是可以出售的毛坯房。

當(dāng)時(shí)融展公司委托一家評(píng)估公司做了評(píng)估報(bào)告，認(rèn)為前7棟樓的總價(jià)值已經(jīng)達(dá)到兩個(gè)億，提交給法院，但洛陽(yáng)中院對(duì)此沒有回復(fù)，也沒有對(duì)已經(jīng)查封的7棟樓進(jìn)行評(píng)估，而徑行查封了另外6棟樓。

中國(guó)法學(xué)會(huì)民事訴訟法研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)、清華大學(xué)法學(xué)院教授張衛(wèi)平認(rèn)為：從查封、拍賣來講，必須考慮法院查封的財(cái)產(chǎn)價(jià)值不能夠大于訴訟標(biāo)的物，前7棟樓沒有進(jìn)行評(píng)估，緊接著就把第二批6棟樓又查封了，可能存在問題。融展公司提供的評(píng)估報(bào)告不能說就是法定的，但至少是一個(gè)參照。評(píng)估出來的結(jié)果是兩個(gè)億，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出債務(wù)總額9000萬元，這種情況下法院是必須要考慮的，如果這7棟樓能夠滿足標(biāo)的物的執(zhí)行，就不能再查封其他的樓盤，否則就構(gòu)成了超標(biāo)的查封。

應(yīng)該整體拍賣還是一套一套拍賣？

2017年8月17日，河南鼎坤房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司出具《房地產(chǎn)司法鑒定咨詢報(bào)告》，融展公司第一次被查封的房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為10354萬余元。12月21日，洛陽(yáng)中院作出執(zhí)行裁定，拍賣上述房產(chǎn)。

2017年11月13日，洛陽(yáng)中院將上述第二次查封的房產(chǎn)（包括該項(xiàng)目的附屬建筑）及分?jǐn)偟耐恋匾徊⑽性u(píng)估，至今未出評(píng)估報(bào)告。

2018年1月20日，融展公司向洛陽(yáng)中級(jí)人民法院提出執(zhí)行拍賣異議，要求撤回本次拍賣，依法重新評(píng)估，終止拍賣程序，理由為：一、選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的程序違法——未列入國(guó)家司法鑒定人和司法鑒定機(jī)構(gòu)的名冊(cè)，不具備司法鑒定資格的鼎坤評(píng)估公司獲選。二、沒有把地下車庫(kù)及地下附屬物納入評(píng)估范圍，評(píng)估價(jià)值過低，有失客觀公正，存在重大錯(cuò)誤，損害融展公司利益。三、拍賣程序違法，體現(xiàn)在拍賣公告是對(duì)2017年5月22日的房產(chǎn)狀況進(jìn)行公示，所拍賣的房產(chǎn)是在建工程，已經(jīng)不斷追加投資建設(shè)，標(biāo)的物已接近建成成品房，與執(zhí)行拍賣的真實(shí)情況嚴(yán)重不符。四、拍賣標(biāo)的物當(dāng)中有部分房屋已經(jīng)出售，而且購(gòu)買人已經(jīng)提出了執(zhí)行異議。

2018年2月2日，洛陽(yáng)市中級(jí)人民法院中止了本次拍賣。2月7日，洛陽(yáng)中院作出執(zhí)行裁定，駁回融展公司的異議請(qǐng)求。融展公司向河南省高級(jí)人民法院申請(qǐng)復(fù)議，3月21日，河南高院作出執(zhí)行裁定，駁回融展公司的復(fù)議申請(qǐng)。

2018年3月25日，洛陽(yáng)中院決定對(duì)第一次查封房產(chǎn)進(jìn)行第二次上網(wǎng)公示拍賣，后因融展公司把拍賣當(dāng)中存在的問題緊急反映到最高人民法院執(zhí)行局，最高法院執(zhí)行局在2018年4月26日開拍當(dāng)日發(fā)函給河南省高級(jí)人民法院、洛陽(yáng)市中級(jí)人民法院，要求停止本次拍賣，其理由是“標(biāo)的物巨大，充分考慮雙方當(dāng)事人利益”。

>>在這兩次拍賣中，洛陽(yáng)中院對(duì)被查封的房產(chǎn)進(jìn)行的是整體拍賣，而不是一套一套拍賣。

在這兩次拍賣中，洛陽(yáng)中院對(duì)被查封的房產(chǎn)進(jìn)行的是整體拍賣，不是一套一套拍賣。融展公司認(rèn)為，被拍賣的房產(chǎn)已經(jīng)取得商品房銷售許可證，而且查封前已經(jīng)售出20多套，完全可以出售，應(yīng)當(dāng)一套套進(jìn)行拍賣，這樣既能實(shí)現(xiàn)雙方當(dāng)事人的最大利益，也有利于法院順利解決糾紛。洛陽(yáng)中院未采納此意見，也未說明理由。融展公司認(rèn)為這種拍賣方式不合理。

在前述學(xué)者看來，這涉及執(zhí)行中價(jià)值最大化問題。法院有義務(wù)有責(zé)任使被執(zhí)行的標(biāo)的物價(jià)值最大化，這是一個(gè)原則。是一套一套地拍賣能夠價(jià)值最大化還是整體拍賣價(jià)值最大化，是因案而異的，法院應(yīng)站在中立和客觀立場(chǎng)，以及基于執(zhí)行程序的精神和原則，從保護(hù)當(dāng)事人利益出發(fā)去考慮。對(duì)此，法院有裁量決定權(quán)，是依職權(quán)來執(zhí)行。

法院雖然享有決定權(quán)，但不意味著法院的所有決定都是合理的。法院決定是否合理，要有充分的證據(jù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。這個(gè)評(píng)價(jià)要從市場(chǎng)價(jià)出發(fā)，是一套一套拍賣能夠?qū)崿F(xiàn)價(jià)值最大化，還是整體拍賣實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大，是考量的第一個(gè)因素。第二個(gè)考量的因素是拍賣成本問題，整體拍賣成本高，還是一套一套拍賣成本高。第三個(gè)考量的因素是可操作性問題，一套一套拍賣是否具有可行性，所持續(xù)的時(shí)間是否合理，是否會(huì)太長(zhǎng)，整體拍賣一次性交易，成本低，速度快，不拖泥帶水，這方面對(duì)法院的執(zhí)行來說也要加以考慮。

再次拍賣是否需要重新評(píng)估？

第二次拍賣中止后，融展公司多方籌借1522萬元，于2018年5月11日交于洛陽(yáng)市中級(jí)人民法院，申請(qǐng)中級(jí)法院解封部分預(yù)售樓盤，讓融展公司盡快銷售回款還此債務(wù)。洛陽(yáng)中院收到錢款后，于2018年5月15日對(duì)融展公司在售樓盤13號(hào)樓8245平方米房屋作出了解封裁定。

解封房屋后，融展公司積極組織銷售，解封房屋已經(jīng)預(yù)售完畢后，因土地被查封未解封，無法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。因法院執(zhí)行原因，多家銀行不給融展公司準(zhǔn)入、辦理個(gè)人按揭貸款，導(dǎo)致融展公司無法正常回款，難以償還債務(wù)。

2018年7月9日，洛陽(yáng)中院摘除已售出的20多套房屋，第三次將第一次查封的房產(chǎn)掛網(wǎng)拍賣。

融展公司認(rèn)為，此次拍賣距評(píng)估報(bào)告的價(jià)值時(shí)點(diǎn)2017年5月27日，已經(jīng)一年有余，因所查封的樓宇一直處于施工當(dāng)中，增加了大量的添附物，相比查封時(shí)已經(jīng)發(fā)生了巨大變化，應(yīng)當(dāng)重新評(píng)估或補(bǔ)充評(píng)估。而且，由于2018年5月在當(dāng)事人的努力下，解封了其中的一棟樓，相對(duì)于2017年評(píng)估報(bào)告的標(biāo)的，標(biāo)的物的數(shù)量和價(jià)格都發(fā)生了變化，洛陽(yáng)中院并未重新進(jìn)行評(píng)估，依然按原來評(píng)估的價(jià)格減去一棟樓的價(jià)格直接掛網(wǎng)拍賣。本次拍賣的掛網(wǎng)拍賣價(jià)格是8125.56萬元，而宜陽(yáng)縣國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓公告顯示，距涉案項(xiàng)目不到兩公里的一宗僅103.87畝的住宅用地的成交價(jià)格就是29706.82萬元，評(píng)估拍賣時(shí)是否應(yīng)當(dāng)予以參考？

前述學(xué)者認(rèn)為，相對(duì)于前兩次拍賣，這次拍賣標(biāo)的物發(fā)生了明顯的變化，價(jià)值也發(fā)生了變化，因此評(píng)估要重新做。用原有的評(píng)估報(bào)告很難甚至不能夠反映現(xiàn)在變化后的標(biāo)的物的價(jià)值。用過去的評(píng)估報(bào)告來作為現(xiàn)在變化了的標(biāo)的物的拍賣底價(jià)，無異于刻舟求劍，是違反評(píng)估基本原則的。評(píng)估要反映最新的真正價(jià)值，不是過去的價(jià)值，而是現(xiàn)在的價(jià)值。

經(jīng)過法院介入，把解封的1棟樓摘出去了，還有12棟樓，是否還應(yīng)該重新評(píng)估？這要分兩種情形：如果被摘出去的1棟和其他樓情況不一樣，就需要重新評(píng)估；如果完全一樣，就沒必要重新評(píng)估。

龍灣盛景樓盤的查封、評(píng)估、拍賣，出現(xiàn)了不少可以探討爭(zhēng)議的司法技術(shù)問題，關(guān)乎當(dāng)前司法執(zhí)行中普遍存在的超標(biāo)的查封、未嚴(yán)格依法依程序評(píng)估和拍賣時(shí)未實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化等問題，足以引起媒體的普遍關(guān)注。房子是用來住的，如何能夠既充分保障債權(quán)人的利益，又充分保障被執(zhí)行人的利益，實(shí)現(xiàn)標(biāo)的物價(jià)值的最大化，還能滿足人民群眾的住房需求，如何做到合法、合理、合情，是人民法院在執(zhí)行工作中應(yīng)該深刻思考的問題。