我國房地產(chǎn)評(píng)估方法及現(xiàn)狀研究

鞏固

摘 要：本文就我國房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并對我國房地產(chǎn)評(píng)估常用方法進(jìn)行具體闡述，包括成本法、市場比較法和收益法，旨在促進(jìn)我國房地產(chǎn)評(píng)估方法的不斷優(yōu)化，進(jìn)而推進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展，僅供相關(guān)人員參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估；方法；現(xiàn)狀

引言

現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制深化改革，土地使用與住房等制度不斷完善，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)快速發(fā)展，并在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中扮演著重要的角色。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)也面臨著更加嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，為更好的提升房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)市場競爭力，對我國房地產(chǎn)評(píng)估方法及現(xiàn)狀進(jìn)行探究，對于房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展具有一定現(xiàn)實(shí)意義。

1我國房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)狀

在我國，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)起步較晚，雖然近年來隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)的不斷完善，房地產(chǎn)評(píng)估市場也有較明顯發(fā)展。但是，相對于西方發(fā)達(dá)國家，我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)仍然存在一些不容忽視的、不利于其長足發(fā)展的不利因素。最鮮明問題之一就是制約力不夠，對房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范和規(guī)程以及職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)至今仍停留于理論探討，沒有出臺(tái)一部有權(quán)威的系統(tǒng)科學(xué)的法律或法規(guī)，因此評(píng)估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員沒有一個(gè)遵循的規(guī)則，導(dǎo)致評(píng)估業(yè)務(wù)偏離了公平、公正、科學(xué)、合法的軌道，攪亂了評(píng)估市場，禁錮了評(píng)估行業(yè)的發(fā)展。

2我國房地產(chǎn)評(píng)估常用方法

2.1成本法

在我國房地產(chǎn)評(píng)估過程中，在當(dāng)前條件下，以被評(píng)估房地產(chǎn)為依據(jù)，以重新購建所需的成本扣除已損耗價(jià)值就能夠確定被評(píng)估房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，這就是所謂的成本法。在實(shí)際房地產(chǎn)評(píng)估過程中，重新購置成本主要通過更新重置成本的方式來實(shí)現(xiàn)評(píng)估。成本法測算的實(shí)現(xiàn)，必須要對取得待開發(fā)土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用及其他費(fèi)用、開發(fā)利潤等進(jìn)行科學(xué)計(jì)算，以確保房地產(chǎn)評(píng)估的科學(xué)性和有效性。具體來說，在取得待開發(fā)土地成本的計(jì)算過程中，要準(zhǔn)確區(qū)分所取得待開發(fā)土地的性質(zhì)，是向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行征用所取得，還是國家城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓所取得，在明確待開發(fā)土地成本內(nèi)容的基礎(chǔ)上，方可加以科學(xué)計(jì)算。在開發(fā)成本計(jì)算過程中，所提到的開發(fā)成本包括土地開發(fā)成本和建筑物建造成本，當(dāng)所取得土地完成三通一平等建設(shè)，實(shí)際開發(fā)成本的計(jì)算可扣除土地開發(fā)成本。管理費(fèi)用的計(jì)算，一般以評(píng)估對象實(shí)際投資規(guī)模作為測算依據(jù)。就開發(fā)利潤來看，若是新建房產(chǎn)，則所有成本之和乘以投資利潤率即可計(jì)算出開發(fā)利潤，其中投資利潤率的選取以行業(yè)平均利潤率為依據(jù)。

成本法在無收益且交易少的房地產(chǎn)評(píng)估中具有良好的應(yīng)用價(jià)值，比如學(xué)校、醫(yī)院、圖書館等，除此之外，也可應(yīng)用于房地產(chǎn)保險(xiǎn)及部分損害賠償中。成本法的應(yīng)用優(yōu)勢在于，“成本”可見，房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等符合“文件”規(guī)定，但實(shí)際評(píng)估過程中，房地產(chǎn)效用是決定房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵因素。應(yīng)用成本法對房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，購建價(jià)格與折舊測算難度較大，評(píng)估準(zhǔn)確性極易出現(xiàn)偏差，因此成本法在老舊房地產(chǎn)評(píng)估中不具備適用性。

2.2市場比較法

所謂市場比較法，就是通過待評(píng)估房地產(chǎn)與近期市場上已交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行對比的方式，通過調(diào)整類似房地產(chǎn)已知價(jià)格。來對待評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行合理評(píng)估，以獲得待評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格。市場比較法實(shí)際上就是依據(jù)所選取參考案例來修正因素差異點(diǎn)，之后在評(píng)估基準(zhǔn)日獲得待評(píng)估房地產(chǎn)的市場價(jià)格的過程。市場比較法對于應(yīng)用條件存在特殊化要求，房地產(chǎn)市場需發(fā)達(dá)且類似房地產(chǎn)交易數(shù)量較多，且所處為同一地區(qū)或供需圈，方可確保市場比較法的應(yīng)用價(jià)值得以充分發(fā)揮。在交易性房地產(chǎn)評(píng)估中，市場比較法具有良好的適用性。

為促進(jìn)市場比較法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用價(jià)值得以最大化發(fā)揮，要確保房地產(chǎn)市場案例充足，對比案例不可少于3個(gè)，這是確保評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性與可靠性的先決條件。在市場比較法的運(yùn)用過程中，要確保交易案例資料與待評(píng)估房地產(chǎn)存在相關(guān)性，這種相關(guān)性需體現(xiàn)在建筑所處區(qū)位、建筑物結(jié)果、用途等方面，并且要確保交易案例資料的真實(shí)性和可靠性。在應(yīng)用市場比較法之前要對交易案例資料中的數(shù)據(jù)信息準(zhǔn)確性進(jìn)行核查，并確保交易資料正常，而非破產(chǎn)拍賣等，要確保交易資料中案例是在法律允許范圍之內(nèi)，必須符合國家法律規(guī)定，從而促進(jìn)市場比較法的科學(xué)化應(yīng)用，為房地產(chǎn)評(píng)估工作開展提供可靠支持。

2.3收益法

所謂收益法，也稱作純收益還原率法、投入資本化法，實(shí)際上就是以待評(píng)估房地產(chǎn)未來正常純收益為研究對象，通過還原率折現(xiàn)的方式來對其進(jìn)行折現(xiàn)至評(píng)估基準(zhǔn)日之和，對存在收益與潛在收益的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，一般應(yīng)用于類似房地產(chǎn)租金收入的房地產(chǎn)評(píng)估中，以租金收入扣除物業(yè)管理、保險(xiǎn)費(fèi)、租賃中介費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用后作為收益額。由于房地產(chǎn)使用年限及收益情況存在一定差異，在應(yīng)用收益法對房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，所應(yīng)用的計(jì)算公式也有所不同。收益法的應(yīng)用，需要明確房地產(chǎn)年純收益，確定還原率后，對待評(píng)估房地產(chǎn)的其他因數(shù)加以確定，之后通過公式可計(jì)算出待評(píng)估房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的具體價(jià)格。收益法的應(yīng)用，不關(guān)于待評(píng)估房地產(chǎn)自身是否存在收益，而是與估價(jià)對象所屬房地產(chǎn)類型的收益獲取能力存在一定聯(lián)系。由于收益法的應(yīng)用存在一定特殊性，與人們對于未來的預(yù)期存在一定關(guān)系，因此在應(yīng)用收益法時(shí)需要對房地產(chǎn)未來風(fēng)險(xiǎn)與獸醫(yī)加以準(zhǔn)確量化，在全面且深入市場調(diào)研的基礎(chǔ)上形成正確認(rèn)知，進(jìn)而科學(xué)應(yīng)用收益法對房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。

結(jié)語

總而言之，在我國房地產(chǎn)評(píng)估工作中，無論是成本法、市場比較法還是收益法，在實(shí)際應(yīng)用過程中都必須要具備堅(jiān)實(shí)且科學(xué)的理論依據(jù)，還要能夠?qū)F(xiàn)實(shí)交易行為準(zhǔn)確反映出來，以確保房地產(chǎn)評(píng)估的科學(xué)性和有效性。由于房地產(chǎn)形態(tài)特殊，在現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展新時(shí)期，房地產(chǎn)評(píng)估的難度也日益加大，這就需要結(jié)合房地產(chǎn)評(píng)估工作的現(xiàn)實(shí)需求，對房地產(chǎn)評(píng)估方法加以科學(xué)化應(yīng)用，從而確保房地產(chǎn)評(píng)估的科學(xué)性和有效性。

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