試論基于特征價(jià)格的房地產(chǎn)評估新方法

潘海波

摘 要：本文從特征價(jià)格的理論基礎(chǔ)和主要思想作為入手點(diǎn)，闡述房地產(chǎn)評估過程中估價(jià)特征的選取對象，包括建筑特征、區(qū)位特征和鄰里特征，進(jìn)一步探討基于特征價(jià)格的房地產(chǎn)評估新方法，旨在通過房地產(chǎn)評估新方法應(yīng)用價(jià)值的發(fā)揮，來推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，僅供相關(guān)人員參考。

關(guān)鍵詞：特征價(jià)格；房地產(chǎn)評估；新方法

引言

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)價(jià)格評估是一項(xiàng)重要的工作內(nèi)容，尤其是近年來社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，商品房價(jià)格快速增長，住房保障問題對于現(xiàn)代民生保障事業(yè)的發(fā)展也產(chǎn)生一定影響。此種情況下，有必要規(guī)范開展房地產(chǎn)評估工作，掌握房地產(chǎn)評估新方法，切實(shí)提高房地產(chǎn)評估工作質(zhì)量，探討基于特征價(jià)格的房地產(chǎn)評估新方法，對于房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的發(fā)展具有重要意義。

1特征價(jià)格概述

1.1理論基礎(chǔ)

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來說，在特征價(jià)值理論發(fā)展過程中，消費(fèi)者理論以及市場均衡模型都是其中重要組成部分，并且占據(jù)著基礎(chǔ)性地位。消費(fèi)者理論是由經(jīng)濟(jì)學(xué)家蘭開斯特所創(chuàng)建的，市場均衡模型是由經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅森所創(chuàng)建的。通過研究可知，消費(fèi)者理論指出，當(dāng)特定商品對象確定后，消費(fèi)者對其所產(chǎn)生的消費(fèi)需求，并不僅僅是由于商品本身所導(dǎo)致消費(fèi)需求出現(xiàn)，而是與某種共同集合存在密切聯(lián)系，這種集合與消費(fèi)對象密切相關(guān)，包括系列要素和屬性項(xiàng)目等，通過系列要素的協(xié)調(diào)作用，促進(jìn)了一種具有深刻影響性因素的形成，而這些因素就是商品外在特征的重要表現(xiàn)。在形成這一理論認(rèn)知后，可以明確消費(fèi)行為的出現(xiàn)，與消費(fèi)者消費(fèi)商品對象過程中效應(yīng)水平以及商品特征數(shù)量都存在密切關(guān)系，也就是說，商品自身特征直接決定著消費(fèi)活動中消費(fèi)者所獲取效應(yīng)數(shù)量。

特征價(jià)格理論傾向于實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)利潤最大化和消費(fèi)者效用最大化。隨著市場環(huán)境的復(fù)雜化以及市場競爭的激烈化，在交易環(huán)境中，異質(zhì)產(chǎn)品保持均衡狀態(tài)，并且表現(xiàn)為短期性均衡與長期性均衡，此種情況下可以發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品消費(fèi)者與生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為所受潛在價(jià)格要素的具體影響，而經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅森的這一研究，就為特征價(jià)格理論研究奠定了可靠的基礎(chǔ)。

1.2主要思想

基于特征價(jià)格的房地產(chǎn)評估過程中，當(dāng)產(chǎn)品所屬同類但又存在一定差異時(shí)，產(chǎn)品市場價(jià)格就是產(chǎn)品的實(shí)際價(jià)格，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度也能夠?qū)@一理論加以解釋。就特征價(jià)格來看，其自身組成結(jié)構(gòu)特殊，在各個(gè)特征要素的作用下，促進(jìn)了對應(yīng)消費(fèi)效應(yīng)的生成，這就促進(jìn)了組成結(jié)構(gòu)的產(chǎn)生和產(chǎn)品消費(fèi)效用空間的形成。基于特征價(jià)值理論出發(fā)，產(chǎn)品生產(chǎn)者可以基于技術(shù)手段，將產(chǎn)品對象實(shí)際具備的特征價(jià)格從總體價(jià)格中進(jìn)行分離，并在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)對產(chǎn)品特征影響產(chǎn)品價(jià)格的貢獻(xiàn)水平做出精確判斷，繼而為產(chǎn)品生產(chǎn)者有效實(shí)現(xiàn)對產(chǎn)品價(jià)格的控制目標(biāo)提供理論準(zhǔn)備。

2房地產(chǎn)評估過程中估價(jià)特征的選取

基于特征價(jià)格出發(fā)，為確保房地產(chǎn)評估的科學(xué)性，促進(jìn)評估方法應(yīng)用價(jià)值的最大化發(fā)揮，以下以商品房建筑類型為例，對特征價(jià)格理論在房地產(chǎn)估價(jià)活動中的應(yīng)用方法，致力于提升房地產(chǎn)評估的實(shí)效性。

2.1建筑特征

對于房地產(chǎn)建筑來說，住宅建筑特征直接關(guān)系著住宅價(jià)格，在房地產(chǎn)評估過程中，當(dāng)其他考量條件趨于一致時(shí)，若住宅建筑物擁有一定建筑特征且能夠滿足消費(fèi)者心理需求，那么這一要素將直接關(guān)系著住宅建筑實(shí)際交易價(jià)格，甚至有可能在建筑市場交易過程中獲得較高的房地產(chǎn)交易價(jià)格水平。在房地產(chǎn)評估過程中，住宅建筑特征包括房間數(shù)量、臥室數(shù)量、有效使用面積等都是受到消費(fèi)者普遍關(guān)注的建筑特征，這些建筑特征與建筑實(shí)際市場交易價(jià)格水平之間存在密切聯(lián)系，并且表現(xiàn)為正相關(guān)關(guān)系。而使用年限作為一個(gè)典型的建筑特征，其與住宅建筑市場交易價(jià)格水平存在負(fù)相關(guān)關(guān)系。因此在房地產(chǎn)評估過程中，建筑特征是估價(jià)特征選取中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

2.2區(qū)位特征

在房地產(chǎn)評估過程中，對于住宅建筑來說，區(qū)位特征是住宅建筑價(jià)格評估的重要考量因素，一般以住宅建筑城市地理性區(qū)位分布特征作為重點(diǎn)考慮因素，評估要素為城市基本交通設(shè)施建設(shè)情況、運(yùn)行網(wǎng)絡(luò)以及空間可達(dá)性特征等，以建筑可達(dá)性表現(xiàn)狀態(tài)作為房地產(chǎn)評估的重要因素。在區(qū)位特征選取過程中，以建筑周邊交通站點(diǎn)、商業(yè)中心、旅游景點(diǎn)等設(shè)置及應(yīng)用狀態(tài)作為評估考量因素，基于區(qū)位特征形成科學(xué)且有針對性的評估結(jié)果。

2.3鄰里特征

房地產(chǎn)評估過程中估價(jià)特征的選取，以鄰里特征為重點(diǎn)考量因素之一，主要傾向于社會性影響變量、地方政府及市政公共服務(wù)因素影響和住宅建筑外部環(huán)境這三方面因素的研究。就社會性影響變量來看，鄰里性使用者的社會階層因素是影響住宅建筑市場交易價(jià)格水平的關(guān)鍵因素之一。就地方政府及市政公共服務(wù)因素影響來看，比較典型的影響因素是中小學(xué)教學(xué)水平、社會聲譽(yù)等，對周邊住宅建筑市場交易價(jià)格的影響是深刻且強(qiáng)烈的，但實(shí)際上這種影響具有主觀性特征，因而在房地產(chǎn)評估過程中無法通過量化方式加以衡量。就住宅建筑外部環(huán)境來看，主要是指建筑周邊環(huán)境狀態(tài)，與住宅使用功能存在密切關(guān)系，是一種具有層次性的估價(jià)指標(biāo)。住宅建筑周邊環(huán)境表現(xiàn)狀態(tài)主要強(qiáng)調(diào)大氣環(huán)境、水環(huán)境、噪聲等是否存在污染問題。

3基于特征價(jià)格的房地產(chǎn)評估的實(shí)施

基于特征價(jià)格的房地產(chǎn)評估方法的實(shí)施，需要全面把握特征價(jià)格的理論基礎(chǔ)及主要思想，以此為依據(jù)開展房地產(chǎn)品谷活動。在這一工程中需要明確房地產(chǎn)價(jià)格水平影響指標(biāo)，把握住宅建筑指標(biāo)項(xiàng)目下各項(xiàng)表現(xiàn)，并加以準(zhǔn)確且詳細(xì)記錄。通過指標(biāo)狀態(tài)分析及消費(fèi)者消費(fèi)行為表現(xiàn)開展綜合分析，把握房地產(chǎn)特征，科學(xué)開展估價(jià)活動，并以房地產(chǎn)建筑為對象，形成有針對性的估價(jià)結(jié)論。

結(jié)語

總而言之，基于特征價(jià)格的房地產(chǎn)評估工作的開展，要科學(xué)選取估價(jià)特征，包括建筑特征、區(qū)位特征和鄰里特征，并基于特征價(jià)格出發(fā)，科學(xué)開展房地產(chǎn)評估工作，確保房地產(chǎn)評估的科學(xué)性和有效性，為現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的發(fā)展提供可靠支持。

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