新農村改造項目土地成本核算問題探討

劉宏玲

前言

“三農”問題一直是黨中央和國務院最關注的民生問題，也是國之根本。在新農村建設和改造過程中，農村集體土地流轉問題一直制約農村經濟發(fā)展。新農村改造的政策性強、周期長、所需資金較多，在新形勢下，在一些經濟水平較高的地區(qū)，政府財政資金充裕，可以為新農村建設撥付更多款項，但是對于一些經濟水平較低的地區(qū)，政府財政無法拿出充足資金用于農村建設，而這些地區(qū)一般都會通過引進社會資金的方式來彌補新農村開發(fā)建設過程中的資金困境。各地政府積極推出加速城鎮(zhèn)化建設和新農村建設的相關政策，引導更多企業(yè)參與到新農村建設過程中，形成了“政府主導、企業(yè)參與”的基本格局，在新農村改造過程中，對農村土地進行征用是不可避免的，如何對改造項目中所涉及的土地成本進行核算，保護農民的權益，是必須要思考的重點問題。參與新農村改造開發(fā)的企業(yè)征用農民土地的時候，產生的成本主要有四個方面，分別是土地征用和拆遷補償費用、前期工程費用、基礎設施費用、開發(fā)間接費用。

1拆遷補償、安置費的核算問題

拆遷補償、安置費用的核算是新農村改造項目中土地成本核算的難點和重點，在核算過程中很容易產生糾紛與矛盾。拆遷補償?shù)姆绞街饕腥N，分別是貨幣補償、安置房補償、貨幣和安置房補償相結合。

1.1貨幣補償形式

農村改造過程中征用土地會對農村群眾的生活產生影響，因此政府必須要采取補償方式，減少征地對群眾生活帶來的影響。征地補償費是最常用的補償方式，包括土地補償費、安置補助費兩個部分。新農村改造涉及青苗和其他土地附著物的，可以采用貨幣直接補償，支付青苗補償費和其他土地附著物補償費可以直接計入開發(fā)成本中，即土地征用和拆遷補償費。

1.2安置房屋補償

當農戶的房屋所在的土地被征占時，農民群眾的居住問題便顯現(xiàn)出來，安置房屋補償就是對這類群眾進行補償?shù)姆绞?，即拆遷人以易地建設或原地建設的房屋補償給被拆除房屋的所有人，是一種實物補償方式。安置房補償相當于被拆遷用戶使用貨幣向開發(fā)商購買房屋，補償金額應該要按照房屋的公允值進行計算，并且將這部分金額納入開發(fā)成本中的土地成本中，開發(fā)企業(yè)對補償?shù)姆课葑饕曂N售處理。在新農村改造過程中還可能出現(xiàn)一種情形，即安置房建設在農村集體土地上，也就是土地的性質和土地的所有權屬關系是保持不變的，土地依舊是集體土地，與開發(fā)企業(yè)無關，此時開發(fā)企業(yè)建造的安置房將無法按照常規(guī)方式看做銷售處理，只能以代建安置房的方式，按照建筑成本將其計入土地成本中。

2政府土地出讓金返還問題

在新農村改造項目中，政府會給予企業(yè)一定的獎勵，主要的形式有政府返還土地出讓金、返還基礎設施建設費用和配套設施費用。對于政府返還資金問題的處理，一般有三種方式。第一種是用企業(yè)實際收到的返還款直接沖減土地成本。第二種是認為返還款項應該作為企業(yè)的額外收入，與企業(yè)的土地成本分開計算。第三種是認為返還的款項作為專項資金使用。結合當前新農村開發(fā)的實際情況，更傾向于認為政府返還款項是政府對開發(fā)企業(yè)的一種補助，政府可以以不同的名義返還資金，但是并不是出讓金返還，因此在收到款項時可以以“借：銀行存款，貸：營業(yè)外收入”的方式進行記錄。開發(fā)企業(yè)在對土地進行開發(fā)利用的時候，針對土地增值稅的清算問題，由于涉及到土地成本的加計扣除，有的企業(yè)和稅務機關之間的看法不相同，稅務機關明確規(guī)定企業(yè)收到政府的返還款只能沖抵土地成本，所以在實際操作過程中，開發(fā)企業(yè)必須要積極與稅務機關進行溝通交流。

3配套設施費用成本

新農村建設是改善農村面貌和農村群眾生活水平的重要措施，促進生產發(fā)展、鄉(xiāng)風文明建設、村容整潔、民主管理。政府對于參與新農村改造的開發(fā)企業(yè)提出了很多要求，比如在開發(fā)建設過程中必須要形成完善的基礎生活配套設施，例如開發(fā)土地用作其他用途的時候，要建設道路、學校、醫(yī)院等基礎設施。如果這些設施包含在開發(fā)項目之內，則可以將其直接計入開發(fā)成本中，但是很多時候這些項目都不包括在開發(fā)項目范圍之內，對于開發(fā)企業(yè)來講，這部分成本支出量較大，但很多時候這是為了取得土地必須要產生的成本，所以在爭取土地項目的時候要對這部分成本進行考慮，與政府進行協(xié)商，達成一致意見。

4土地成本分攤的問題

土地是農村群眾賴以生存的重要資源，在新農村改造項目中，為了解決居民的長期利益，必須要考慮未來群眾的生活以及發(fā)展情況，例如在設計項目的時候要求開發(fā)企業(yè)留下部分商業(yè)地產，作為今后與村民分紅的產業(yè)，從長遠角度出發(fā)來考慮村民的利益。以某地新農村改造的試點項目為例，當?shù)卦谛罗r村改造過程中要求開發(fā)企業(yè)對村莊進行整體改造，對于地理位置上比較分散的村莊，進行整體規(guī)劃，規(guī)劃項目的土地包括三個部分，一部分是用作安置房用地，統(tǒng)一建設安置房，做到村容整潔的同時，也為群眾提供了棲身之所，另一部分土地用作企業(yè)發(fā)展用地，由企業(yè)自有決定土地的用途，第三部分是企業(yè)和村集體共同發(fā)展用地，在對成本進行核算的時候，由于土地分成不同的三個板塊，所以按照各個板塊單獨計算成本更為合適。但是對于一些沒有對土地進行明確劃分的地區(qū)，在計算土地成本的時候，可以按照不同區(qū)域的占地面積，對土地成本進行分攤計算，使得土地成本的核算更合理。

新農村建設是我國經濟建設過程中的重點任務，在新農村建設過程中土地成本是最主要的成本項目，對土地成本進行核算時要根據(jù)新農村改造項目的具體內容進行科學核算，提高成本核算的規(guī)范性、合理性。