重慶房地產(chǎn)開發(fā)與發(fā)展趨勢研究

王建波

【摘要】作為一個(gè)生活節(jié)奏比較慢的城市，房地產(chǎn)行業(yè)推動(dòng)了重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展，它是重慶地區(qū)的支柱型產(chǎn)業(yè)。本文主要論述重慶房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀，對其未來發(fā)展趨勢加以分析，以期該地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢。

【關(guān)鍵詞】重慶 房地產(chǎn)開發(fā) 發(fā)展趨勢

O前言

重慶素以“山城”著稱，又有“江城”“霧都”之名。作為“一帶一路”和長江經(jīng)濟(jì)帶重要聯(lián)結(jié)點(diǎn)，該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)良好態(tài)勢，給房地產(chǎn)行業(yè)也帶來來一定的發(fā)展契機(jī)。但高端物業(yè)成交縮水、土地價(jià)格回落等也使重慶房地產(chǎn)行業(yè)面臨相應(yīng)的挑戰(zhàn)，而其自身發(fā)展又不具備穩(wěn)定性和延續(xù)性特征。

1重慶房地產(chǎn)開發(fā)與發(fā)展現(xiàn)狀

作為我國重要經(jīng)濟(jì)組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展始終呈現(xiàn)復(fù)雜性特征。當(dāng)前，無論是全國，還是重慶房地產(chǎn)行業(yè)都將面臨結(jié)構(gòu)調(diào)整。前些年，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了嚴(yán)峻的市場環(huán)境及政策壓力，既有來自于市場化間接調(diào)控和行政化限購令的干預(yù)，又受到信貸及影子銀行體系監(jiān)管等諸多外部因素制約，甚至開發(fā)商供給端及購房者需求端抑制等，都使房地產(chǎn)市場存在諸多不穩(wěn)定性。

重慶市房地產(chǎn)開發(fā)市場受房產(chǎn)稅、差別信貸利率和地方房價(jià)調(diào)控目標(biāo)等外部政策及市場環(huán)境影響，導(dǎo)致前些年無論是該地區(qū)的房地產(chǎn)建設(shè)投資，還是銷售都出現(xiàn)了明顯回落。

據(jù)重慶市統(tǒng)計(jì)局分析，今年第一季度，重慶房地產(chǎn)市場整體并無太大波動(dòng)。區(qū)域商品房開發(fā)面積1704.00萬平方米，同比增長74.7%，其中住宅新開工面積1277.10平方米，增長87.1%。主城片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)銷售面積62.90萬平方米，同比增長9.9%，待售面積同比減少6.9%。

購房者在經(jīng)歷了長期的宏觀調(diào)控之后，不斷觀望房地產(chǎn)市場，了解到重慶市房價(jià)相對穩(wěn)定，僅呈現(xiàn)小幅下降，成交量明顯下降。加之，政策的透明性，很多有潛在購房需求的人群不再觀望，紛紛融入房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)行業(yè)成交量呈現(xiàn)上漲趨勢。在市場調(diào)控大環(huán)境下，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的局部微調(diào)，也會(huì)使有剛性購房需求的人快速涌入到房地產(chǎn)市場中來。例如，投資客由北上廣深轉(zhuǎn)移至重慶，增加了房產(chǎn)成交率及房地產(chǎn)市場熱度。

近年，黨和國家也加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注度。而習(xí)近平總書記更是金句頻出，以一句“房子是用來住的，不是用來炒的”道出我國房地產(chǎn)開發(fā)及發(fā)展過程中存在的隱憂。雖說，中央對房子的居住屬性進(jìn)行強(qiáng)調(diào)，但各地區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控政策仍參差不齊，武漢、成都、重慶等熱點(diǎn)二線城市政策不斷收緊，政府也加大了限購限貸力度，并通過出臺各項(xiàng)監(jiān)管措施等，對投資投機(jī)性購房行為進(jìn)行抑制，未來房地產(chǎn)市場調(diào)控政策也將更加嚴(yán)格。

前些年，人們低估了重慶的房價(jià)，2015年，該地區(qū)房價(jià)收入比低于6，遠(yuǎn)低于北上廣深等城市。加之，該地區(qū)相對寬松的外部政策，很多投資者將目標(biāo)轉(zhuǎn)移到重慶市有規(guī)劃利好的新區(qū)，導(dǎo)致房價(jià)一度飆升。房價(jià)的上漲也使本地居民紛紛參與進(jìn)來，進(jìn)行投資性購房。凡此種種都不利于重慶房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

2重慶房地產(chǎn)開發(fā)與發(fā)展前景

目前，重慶市房地產(chǎn)政策仍然比較寬松，但隨著購房需求的提升，該地區(qū)可能會(huì)出臺限購政策，對不合理投資投機(jī)行為進(jìn)行遏制。因重慶地區(qū)擁有豐富的待開發(fā)土地資源，哪怕去周期化低也不會(huì)對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生太大影響。將往年平均去化速度作為已知指標(biāo)，可推算出去周期化時(shí)間為兩年。而重慶市房地產(chǎn)行業(yè)也將朝向供求平衡的方向發(fā)展，但隨著外來人口增多，與日俱增的購房需求會(huì)增大房地產(chǎn)成交面積。該地區(qū)新興產(chǎn)業(yè)的聚集和發(fā)展也使產(chǎn)業(yè)人口和資本不斷導(dǎo)人，購房人群和需求將會(huì)持續(xù)增長，房價(jià)和成交規(guī)模則繼續(xù)保持平穩(wěn)小幅上升。

2.1供應(yīng)量增加，總體供求關(guān)系趨于平衡

2017年，重慶市主城開發(fā)用地建筑面積成交量為2596萬平方米，同比增長15.1%，改變了供應(yīng)量連續(xù)三年縮減的局面。土地成交建筑面積比商品房成交面積高5.5%，使土地供應(yīng)滿足了商品房成交量。因房價(jià)上漲，重慶市政府在2017年增加了土地供應(yīng)，確保房地產(chǎn)市場供需平衡。因而，2018年，商品房供應(yīng)量充足，供求關(guān)系也趨于平衡。

2.2土地價(jià)格促使房價(jià)上升

政府為重慶市房地產(chǎn)開發(fā)提供了充足的土地供應(yīng)，有效緩解了供求失衡情況，但因土地價(jià)格上漲比較快，導(dǎo)致房價(jià)也隨之上漲。該過程中應(yīng)關(guān)注樓面地價(jià)、地房比、溢價(jià)率這三個(gè)指標(biāo)。2017年，重慶主城樓面地價(jià)均價(jià)為4628元/m2，同比上漲46%，價(jià)格是2015年的兩倍。一年之內(nèi)，該漲幅便會(huì)被傳導(dǎo)至商品房市場，使主城區(qū)整體商品房價(jià)格上漲；地房比是近年來房地產(chǎn)行業(yè)中的一個(gè)熱門概念，它指的是特定周期內(nèi)某區(qū)域土地成交價(jià)格與該區(qū)域商品房平均成交價(jià)之比。2011年-2015年，五年間，重慶市房價(jià)一直保持在平穩(wěn)狀態(tài)，并未出現(xiàn)大跌或大漲情況。2016年，當(dāng)主城地房比由30%上漲至43%時(shí)，重慶主城房價(jià)上漲。2017年重慶市地房比更是達(dá)到49%，而2018年主城房價(jià)也將上漲。溢價(jià)率對土地稀缺程度進(jìn)行反映，體現(xiàn)開發(fā)商的房地產(chǎn)市場預(yù)期。土地成本的上漲，使開發(fā)商將壓力轉(zhuǎn)至購房者。

2.3供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，核心區(qū)漲幅大

眾所周知，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，土地成交結(jié)構(gòu)不均衡是導(dǎo)致重慶市商品房市場結(jié)構(gòu)失衡的根本原因，也會(huì)造成局部房價(jià)大幅度上漲。去年，重慶市開發(fā)用地多集中在主城，土地成交總量雖然在上漲，但多數(shù)在內(nèi)環(huán)外。而內(nèi)環(huán)以內(nèi)的土地成交量相對較少，已沒有充足的土地資源可供應(yīng)，這使得內(nèi)環(huán)房價(jià)的走高成為必然。

2.4行業(yè)聚集度不斷提高，逐漸步入寡頭競爭時(shí)代

重慶主城區(qū)商品房成交金額排名前10位房地產(chǎn)企業(yè)入圍門檻從2016年的42.01億元攀升至2017年的85.47億元，各房企的規(guī)模增長迅速。規(guī)模擴(kuò)張、加速周轉(zhuǎn)已是當(dāng)今各房地產(chǎn)企業(yè)的核心發(fā)展策略，促使其市場占有率紀(jì)錄不斷被刷新。

2016年重慶主城區(qū)商品房成交金額排名前10位房地產(chǎn)企業(yè)的累計(jì)成交額708. 21億元（占重慶主城區(qū)商品房成交金額的35%）躍升至2017年的1327.62億元（占主城商品房成交金額的41%），行業(yè)聚集度進(jìn)一步提高。同時(shí)，排名前10房企已有土地儲備充足，且土地成本普遍較低，支撐其未來行業(yè)競爭中占據(jù)主導(dǎo)地位，保障其業(yè)績穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸步入寡頭競爭時(shí)代。中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更為殘酷的發(fā)展環(huán)境，生存空間不斷被壓縮。

3 結(jié)語

綜上所述，重慶經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展為該地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)開拓了廣闊了發(fā)展空間。政府和房地產(chǎn)企業(yè)要立足于重慶地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際情況，加大房地產(chǎn)行業(yè)品牌建設(shè)力度，結(jié)合人們的購房需求，通過政府管理部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、企業(yè)、社會(huì)等多方聯(lián)動(dòng)，推動(dòng)該地區(qū)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革及需求結(jié)構(gòu)的全面升級，從而不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量，使我國房地產(chǎn)能夠平穩(wěn)發(fā)展，滿足普通老百姓的住房需求。

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