淺析當(dāng)前影響土地儲備工作的幾個外在因素

張 旭

（沈陽市土地儲備中心綜合計劃部， 遼寧 沈陽 110000）

房地產(chǎn)市場是由包括土地儲備、土地供給、開發(fā)建設(shè)、房產(chǎn)銷售及使用等環(huán)節(jié)組成的全鏈條運(yùn)行體系。土地儲備作為房地產(chǎn)市場的總源頭不僅與房地產(chǎn)市場其他環(huán)節(jié)的運(yùn)行相互影響，同時也受國內(nèi)重要事件、國家及地區(qū)政策變化、經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、人口結(jié)構(gòu)及流動等外在因素影響。這些外在因素都對沈陽的土地儲備工作產(chǎn)生直接或間接的重要影響，值得深入分析與研究。

1 土地儲備管理政策調(diào)整的影響

2016年國家《關(guān)于規(guī)范土地儲備和資金管理等相關(guān)問題的通知》（財綜〔2016〕4號）明確，各地不得再向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借土地儲備貸款，并要求地方政府應(yīng)在核定的債務(wù)限額內(nèi)，根據(jù)本地區(qū)土地儲備相關(guān)政府性基金收入、地方政府性債務(wù)風(fēng)險等因素，合理安排年度用于土地儲備的債券發(fā)行規(guī)模和期限。同年中央八部委出臺的《關(guān)于金融支持工業(yè)穩(wěn)增長調(diào)結(jié)構(gòu)增效益的若干意見》明確實(shí)施差別化的貨幣信貸政策導(dǎo)向，加大金融對工業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和工業(yè)穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、增效益的支持力度。2018年1月國家《土地儲備管理辦法》（國土資規(guī)〔2017〕17號）進(jìn)一步明確，強(qiáng)化對債券的“使用主體、額度規(guī)模、資金用途、投入收益平衡”的控制，強(qiáng)化土地儲備資金使用監(jiān)管。4月份央行發(fā)布公告，下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1個百分點(diǎn)，用于支持民營小微企業(yè)發(fā)展。近年國家出臺新的土地儲備政策對土地儲備資金使用的管理更加嚴(yán)格和規(guī)范，土地儲備融資渠道變窄，融資規(guī)模受限制，融資難狀況將成為一種常態(tài)；另一方面銀行仍繼續(xù)實(shí)行差別化的信貸政策，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這對土地儲備是一種間接利好，但直接幫助作用有限。

2 房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響

去年以來，全國一些房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市紛紛出臺調(diào)控政策穩(wěn)定市場運(yùn)行。今年“兩會”以后，一些城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，從加大土地供應(yīng)、擴(kuò)大商品住房價格指導(dǎo)范圍、全域限購、調(diào)整公積金貸款額度、系數(shù)和準(zhǔn)貸時限、遏制投機(jī)炒房行為等多個方面，持續(xù)加碼控制房價過快上漲。房地產(chǎn)調(diào)控政策是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的應(yīng)急性政策，通常逆房地產(chǎn)發(fā)展形勢而行，貫穿房地產(chǎn)發(fā)生整個周期，即在房地產(chǎn)市場過熱時，出臺限制性措施；在房地產(chǎn)市場遇冷時，出臺刺激性措施。這些政策會針對市場形勢變化及時調(diào)整，具有短期性、應(yīng)急性的特點(diǎn)。2016年下半年沈陽出臺“13條”房地產(chǎn)調(diào)控政策，2018年4月又出臺新“9條”房地產(chǎn)調(diào)控政策，主要目的是控制房價過快上漲。從政策出臺之后，房價上漲勢頭得到初步控制，但收效不大。主要原因是市場供需雙方均把握了房地產(chǎn)調(diào)控政策的運(yùn)行規(guī)律和特點(diǎn)，所以造成調(diào)控政策對市場運(yùn)行產(chǎn)生“軟約束”效應(yīng)。這種政策對商品房銷售短期內(nèi)有一定影響，而對土地儲備的影響不大。

3 東北、沈陽振興政策的影響

近年來，國家出臺了新一輪振興東北老工業(yè)基地政策，推出多項優(yōu)惠政策支持沈陽改革創(chuàng)新，批準(zhǔn)沈陽城市建設(shè)發(fā)展長遠(yuǎn)規(guī)劃，遼寧自貿(mào)區(qū)沈陽片區(qū)在渾南落地等。隨著相關(guān)具體實(shí)施意見、方案和細(xì)則的出臺和推行，這些政策由心理預(yù)期影響逐步向?qū)嵸|(zhì)拉動升級，沈陽城市對資源的集聚效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)將進(jìn)一步增強(qiáng)，可能吸引一些重大產(chǎn)業(yè)項目落地，拉動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動人口導(dǎo)入。當(dāng)前，沈陽主城區(qū)，渾河兩岸部分區(qū)域的地價、房價大幅增長的重要原因是這些利好政策釋放的影響。這些政策對土地儲備工作是重大利好影響。

4 城鎮(zhèn)化發(fā)展的影響

城鎮(zhèn)化發(fā)展，農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)流動，需要相應(yīng)的房地產(chǎn)供給。從國外經(jīng)驗看，一個國家的城市化率達(dá)到80%時，城市化將基本停止，并將出現(xiàn)逆城市化的現(xiàn)象。目前沈陽城鎮(zhèn)化率已達(dá)70%以上，但全國的城鎮(zhèn)化率仍不足60%。鑒于我國人口在各地域之間可相對自由流動性的特點(diǎn)和沈陽作為區(qū)域中心城市的優(yōu)勢地位，沈陽的城市發(fā)展仍有較大的擴(kuò)圍空間，2018年仍將有大量外來人口到沈陽購房置業(yè)，將不斷推動沈陽房地產(chǎn)市場發(fā)展，對土地儲備也是一個利好。但從另一方面也要看到，我國農(nóng)村大量年輕人雖然仍保留農(nóng)村戶口和住房，但已經(jīng)在城市購買商品房。他們白天或農(nóng)忙時回農(nóng)村勞動，晚上或農(nóng)閑時回城市生活。這種情況普遍存在，實(shí)質(zhì)上是預(yù)支了城鎮(zhèn)化發(fā)展對房地產(chǎn)發(fā)展的需求。未來對城鎮(zhèn)化率拉動房地產(chǎn)房地產(chǎn)發(fā)展的期望值不宜過高。

5 老齡化深度發(fā)展的影響

老齡化是一個世界性、全國性課題，沈陽的情況也不例外。目前沈陽的老齡化已經(jīng)達(dá)深度，并繼續(xù)發(fā)展。老齡化深度發(fā)展將產(chǎn)生兩方面效應(yīng)，主要是負(fù)面效應(yīng)。一個是拉動效應(yīng)。將會產(chǎn)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求，對養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生積極作用。二主要是負(fù)面效應(yīng)。25-59歲是購房的主要群體，60歲以上的老年人購房意愿不強(qiáng)，老年人對住房的消費(fèi)能力明顯減弱。老齡化進(jìn)程的加快，“4-2-1”家庭模式帶來的社會矛盾凸顯，這對房地產(chǎn)市場顯然是個利空因素。另外，老齡化深度發(fā)展帶來的是人口自然死亡率的上升，將會導(dǎo)致房屋空置率不斷上升，對土地儲備是利空影響。

總之，土地儲備工作要考慮多方面因素，任何政策、經(jīng)濟(jì)、社會的變化，都會在土地市場形成蝴蝶效應(yīng)，從而影響土地儲備工作，所以我們要時刻把握形勢，分析問題，研究對策，才能在工作中做到有備無患。